De ontwikkeling van ondernemerspopulatie van de Groothandelsmarkt

Uit diverse onderzoeken in 2007, 2008 en 2016 wordt duidelijk dat de clientèle van de Groothandelsmarkt door de jaren heen is veranderd. PwC constateert in 2007 dat de ‘verkleuring van Rotterdamse bevolking’ ook terug te zien is op de Groothandelsmarkt. Ongeveer 30% van de grossiers en 45% van de klanten hebben een migratieachtergrond158. Het lijdt geen twijfel dat deze percentages anno 2017 verder zijn gestegen. De huidige huurders schatten in dat er een flinke verandering heeft plaatsgevonden in deze verhoudingen: het merendeel van de huidige klanten en huurders heeft nu een migratieachtergrond. Deze verandering in de clientèle zorgde ervoor dat de ondernemers op Groothandelsmarkt flexibeler moesten zijn in het aanbod van producten en hun werkwijze. Voor sommige ondernemers bleek dat een brug te ver. Een aantal kon het hoofd niet boven water houden of stopte vrijwillig. In meerdere gevallen is de huur overgenomen door een oud-werknemer met een migratieachtergrond (bijvoorbeeld Tur-Ned, Gold Fruit, Aktalan). Tegelijkertijd zijn er ook nog steeds familiebedrijven die er al zeer lang huren op de Groothandelsmarkt. Een voorbeeld is de firma Heimeriks, die al voordat de Goothandelsmarkt er was op de markt op het Noordplein groenten en fruit verkocht en vanaf het begin in 1969 op de Groothandelsmarkt is gevestigd. Buitenstaanders zouden verwachten dat de verkleuring van de Groothandelsmarkt ook zijn weerslag heeft op het productaanbod op de markt. Dit is niet echt het geval. Er worden ook verse

Figuur 22 Bedrijven in de Groothandelsmarkt op kaart naar activiteiten. Bron: LISA 6.2.3 Wel of geen foodcluster?

In 2007 en 2008 werd in opdracht van de gemeente Rotterdam door PwC onderzoek gedaan naar de economische potentie van de Groothandelsmarkt. PwC constateerde dat de handel in verse levensmiddelen – vooral groente en fruit – de kern is van de markt. De ondernemers bedienen trouwe klanten die het brede assortiment van de markt waarderen. Het zijn vooral ondernemers met een migratieachtergrond en marktkooplieden uit de stad en de regio die meerdere keren per week inkopen komen doen. De ondernemers die in de groothandelsmarkt zijn gevestigd, zitten er al lange tijd en hebben ook zelf geïnvesteerd in de panden. Op basis van een enquête onder klanten en ondernemers op de markt maakten de adviseurs van PwC een schatting dat het volume van de markt met 5% per jaar kon groeien. In deze schatting wordt ook meegewogen dat de Groothandelsmarkt Rotterdam relatief klein is vergeleken met vergelijkbare markten in het buitenland, maar dat in Rotterdam de opbrengst per m2 hoger is. Ook werd de vergelijking gemaakt met het Food Center Amsterdam (FCA) waar ongeveer twee keer zoveel wordt omgezet als in Rotterdam en ook relatief meer algemene levensmiddelen worden verhandeld, terwijl de regio niet tweemaal zo groot is. Uit de enquête bleek ook dat (een deel van) de ondernemers meer ruimte zouden willen huren om uit te breiden. Wederom een signaal dat de markt kan groeien.

PwC spreekt van een foodcluster in Spaanse Polder waarbij de activiteiten van de Groothandelsmarkt spin-off hebben in de directe omgeving van kleine clusters transport, food-groothandels, non-food horeca gerelateerd en overige bedrijven. Het is een vestigingsplaatsfactor voor een aantal bedrijven Het aanbod op de Groothandelsmarkt is over het algemeen misschien niet

veel exotischer geworden, de samenstelling van het aanbod is wel veranderd. De handel in groente en fruit is de belangrijkste activiteit van 48% van de ondernemers in 2007 (Figuur 21) en deze handel in verse groente en fruit is in 2017 gestegen naar 54%. Het percentage ondernemers dat handelt in aardappelen is juist flink gedaald van 14% naar 4% in tien jaar tijd. Ook bloemen worden door minder handelaren verkocht: 6% in 2007 tegen 2% in 2017. Het percentage ondernemers dat vooral algemene levensmiddelen verkoopt is meer dan verdubbeld van 8% naar 17%. Een van de verklaringen is dat de klanten met een migratieachtergrond vragen naar dergelijke producten. De huidige bedrijven die gevestigd zijn in het gebied van de Groothandelsmarkt staan op de kaart van Figuur 22. Een belangrijk bedrijf op het terrein is de Sligro. Dit bedrijf maakt het aantrekkelijk om

op de Groothandelsmarkt of in de buurt van de Groothandelsmarkt gevestigd te zijn.

Figuur 21 De verdeling van ondernemers naar productgroepen

waar de foodsector een belangrijk onderdeel van uitmaakt. Inmiddels is er een portefeuille opgebouwd ter waarde van 250 miljoen euro. De groothandelsmarkt is industrieel vastgoed, georiënteerd op de tweede stad van Nederland en ook nog eens food. Het Amerikaanse pensioenfonds vindt dit ook een prima investering. Urban Industrial onderkent dat het noodzakelijk is dat er fors geïnvesteerd wordt in de Groothandelsmarkt. Doelstelling is om de Groothandelsmarkt weer toekomstbestendig te maken met een stabiel rendement voor de investeerder.

De overname betekent niet dat er op korte termijn al een schop de grond in gaat. Op de regiobijeenkomst van het Rotterdam Food Cluster van 20 september 2017 gaf managing director Jan Brouns aan dat Urban Industrial de tijd neemt om tot een goede beslissing te komen. Wat is het juiste concept voor de Groothandelsmarkt voor de toekomst? De kern blijft het verhandelen van verse producten, maar dat kan op verschillende manieren. Volgens Brouns moeten er scherpe keuzes worden gemaakt gezien de beperkte oppervlakte van de Spaanse Polder (8 hectare). “We kunnen niet alles faciliteren. We gaan de diepte of de breedte in. Vandaar dat we alle puzzelstukjes eerst beetpakken en kijken of het past.”161 _{De ‘puzzelstukken’}

zijn “clustering, flexibiliteit, diversificatie, multifunctionaliteit, kwaliteit en duurzaamheid.”162 _{Het team van Urban Industrial doet zijn huiswerk;}

in korte tijd zijn een twintigtal groothandelsmarkten bezocht binnen en buiten Europa om lessen te trekken voor de toekomst van de Rotterdamse groothandelsmarkt. Wat is een passende invulling en welke concepten kunnen ook in Rotterdam werken? Tegelijkertijd houdt het bedrijf de ogen open om omliggende terreinen en opstallen te verwerven om ruimtelijke meer armslag te hebben.

Het is evident dat logistieke processen en online handel een grote rol spelen in de toekomst van de Groothandelsmarkt. Ook is duidelijk dat distributie veel belangrijker is dan cash & carry: "Vroeger bestond 80% van de omzet uit cash & carry en 20% was distributie, nu is dat al omgekeerd," aldus Brouns op de bijeenkomst van het foodcluster. In de toekomstplannen spelen twee richtingen een belangrijke rol. In de eerste plaats wordt er gekeken naar het aanbieden van meer diensten: meer diversificatie en meer multifunctionele ruimtes (bijvoorbeeld een milieustraat). In de tweede plaats kijkt het bedrijf nadrukkelijk naar “ketenverdieping”: de combinatie van processing van food, groothandel en distributie. Zo is Bubble Post - een ecologische stadsdistributeur – sinds mei 2017 gevestigd op het terrein om te zien of dit kan werken voor de Groothandelsmarkt. Rotterdam is voor Urban Industrial een proeftuin voor het in de praktijk brengen van nieuwe concepten en ideeën.

Het kwetsbare imago van de Groothandelsmarkt en Spaanse Polder is bekend bij de investeerder. Hij prijst de keuze van de gemeente om ondermijning en onveiligheid aan te pakken. Dit spreekt de investeerder aan omdat kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid voor een investeerder cruciaal zijn. “Niet het aantal huurders is voor ons belangrijk, maar dat huurders er willen

zitten omdat het goed is voor hun business,”

is volgens de directeur veel belangrijker. Urban Industrial gaat de huurder in de directe omgeving van de Groothandelsmarkt vanwege de hoge

bezoekersaantallen. PwC stelt dat de Groothandelsmarkt impact heeft op 1.000 ondernemers en 8.600 medewerkers in de regio Rotterdam. Het is niet exact duidelijk waarop deze schatting is gebaseerd. Wel is duidelijk dat de Groothandelsmarkt een belangrijke rol heeft gespeeld in de ontwikkeling van de detaillisten met een migratieachtergrond in de stad en de regio.

Het rapport van PwC was te optimistisch over de toekomst en de impact van de Groothandelsmarkt. Een recenter onderzoek van De Zakenpartner (2016) naar de foodsector in Spaanse Polder is voorzichtiger dan PwC destijds. Ze zien dat er dwarsverbanden zijn tussen de foodondernemers in Spaanse Polder, maar geen cluster. Brenner (2004) stelt dat clusters twee belangrijke kenmerken hebben. Het zijn concentraties van bedrijven in dezelfde en nauw verwante sectoren en de bedrijven delen iets met elkaar, waardoor kennisuitwisseling en samenwerking sneller tot stand komen.159

De Groothandelsmarkt (en omgeving) is een geografische concentratie van bedrijven in dezelfde of nauw verwante sectoren. Maar lang niet alle foodbedrijven bevinden zich nabij de Groothandelsmarkt (bijvoorbeeld Schmidt Zeevis en Verstegen Spices & Sauces). De vraag is wat de bedrijven op de markt en bedrijven in de omgeving delen met elkaar behalve de locatie. De huurders van de markt zijn vooral elkaars concurrenten en de ondernemers proberen vooral de kosten laag te houden om te kunnen concurreren op prijs. Ze zijn meer gericht op ‘overleven’ dan op innovatie en aansluiting op foodtrends elders in de regio. Samenwerking komt moeilijk van de grond en voor structurele kennisuitwisseling is vooralsnog geen bewijs. Grotere spelers zoals Sligro, Zegro en Schmidt Zeevis doen niet of nauwelijks zaken met de ondernemers op de Groothandelsmarkt.

Er zijn ook geluiden dat de Groothandelsmarkt niet toekomstbestendig is. De voorzieningen zijn niet meer van deze tijd. Basale voorwaarden zijn niet op orde: de logistiek op het terrein, er zijn geen laad- en losdocks, er is overlast door ongedierte in de verouderde opstallen, de hygiëne laat te wensen over en de units zijn te klein (er staan regelmatig levensmiddelen buiten). De dominante positie van de grote supermarkten en inkoopcombinaties wordt alleen maar sterker waardoor de klanten van de Groothandelsmarkt het niet gemakkelijk hebben om het hoofd boven water te houden. Van Oort constateert in 2014 dat (een belangrijk deel van) het AGF-cluster in de regio Rotterdam zich in de consolidatiefase en neergangsfase bevindt.160

Kenmerkend voor deze fasen is schaalvergroting en lagere marges. Ondernemers zullen moeten innoveren om de toekomst zeker te stellen. Zonder investeringen is de toekomst van de Groothandelsmarkt ongewis. Hierbij helpt het nog altijd negatieve imago van Spaanse Polder en ook de Groothandelsmarkt niet.