Positionering op de huisvesting- en vastgoedmarkt in Nederland BIJLAGEN

BIJLAGEN

bij het rapport:

Positionering op de huisvesting-

en vastgoedmarkt in Nederland

Groningen, Februari 2008

Rijksuniversiteit Groningen

Faculteit der Economische Wetenschappen

Opleiding:

Economie & Management

Traject:

Marketing Management

Student:

R. de Boer

Studentnummer: s145356

Begeleider RUG: Drs. J. Berger

K. Visser

Inhoudsopgave

BIJLAGEN HOOFDSTUK 3...4

Bijlage 3.1 Dimensies van algemene verschillen tussen Consumenten- en Industriële marketing ...4

Bijlage 3.2 Segmentatievariabelen van Bonoma & Shapiro ...4

Bijlage 3.3 Macro en micro-segmentatievariabelen Wright ...5

Bijlage 3.4 Segmentatie succesfactoren ...6

BIJLAGEN HOOFDSTUK 5...7

Bijlage 5.1 Kerngegevens voor de bouw TNO/VROM ...7

Bijlage 5.2 Overzicht deelmarkten gecombineerd met woningbouw en utiliteitsbouw ...9

Bijlage 5.3 Uitgebreide analyse ontwikkelingen activiteiten woningbouw en utiliteitsbouw...10

Bijlage 5.4 Toelichting op tabellen 5.1 en 5.2 op pagina 37 en 38 ...14

Bijlage 5.5 Overzicht vergunningen woningen 2002-2011 naar huur of koopwoning...15

Bijlage 5.6 Bouwvergunningen verleend: nieuwbouw bedrijfsgebouwen – percentages 2006...15

Bijlage 5.7 Waarde en aantal vergunningen Utiliteitsbouw naar onderwerpen (‘00-06’) ...17

Bijlage 5.8 Geraamde productie utiliteit naar sector, 2002-2011 basis Nationale Rekeningen, prijzen 2005 (miljoenen Euro) ...18

Bijlage 5.9 Procentuele verdeling productie utiliteit marktsector en budgetsector 2007 en 2011 ...18

Bijlage 5.10 Uitwerking ontwikkeling productie utiliteit markt- en budgetsector 2007 en 2011 ...19

Bijlage 5.11 Aantal opdrachtgevers naar grootteklasse en aantal opdrachten in een jaar, per opdrachtgeverscategorie 2006 ...20

Bijlage 5.12 Aantal opdrachtgevers naar bouwsomklasse van het aantal opdrachten in een jaar, per opdrachtgeverscategorie 2006 ...20

Bijlage 5.13 Gemiddelde scores innovatiegerichtheid en kennis en vaardigheden opdrachtgevers ...21

Bijlage 5.14 Uitoefening bouwprocesfuncties door bouwopdrachtgevers onderzoek EIB ‘05-‘06...21

Bijlage 5.15 Uitbreiding segment Ontwikkelaars...23

Bijlage 5.16 Uitbreiding segment Woningcorporaties ...24

Bijlage 5.17 Uitbreiding Segment Overheid ...28

Bijlage 5.18 Uitbreiding segment Bedrijven ...29

Bijlage 5.19 Uitbreiding subsegment Dienstverlening...30

Bijlage 5.20 Uitbreiding subsegment Zorginstellingen ...33

Bijlage 5.21 Uitbreiding subsegment Onderwijsinstellingen ...36

Bijlage 5.22 Uitbreiding subsegment Sportaccommodaties ...38

Bijlage 5.23 Uitbreiding subsegment Horeca en uitgaan ...41

Bijlage 5.24 Uitbreiding subsegment Detailhandel ...44

BIJLAGEN HOOFDSTUK 6...48

Bijlage 6.1 Demografische ontwikkeling ...48

Bijlage 6.2 Bevolkingsomvang- en groei Nederland 2010-2050...49

Bijlage 6.3 Procentuele bevolkingsgroei per provincie tussen 2005 en 2025...50

Bijlage 6.4 Bevolkingsdichtheid 1 januari 2006 ...50

Bijlage 6.6 Grijze druk Nederland 2010-2050...51

Bijlage 6.7 Leeftijdsopbouw Nederlandse bevolking in 2005 en 2025...52

Bijlage 6.8 Groene druk Nederland 2010-2050 ...52

Bijlage 6.9 Personen van 65 jaar en ouder als percentage van de totale bevolking, 2005-2025 ...52

Bijlage 6.9 Personen van 65 jaar en ouder als percentage van de totale bevolking, 2005-2025 ...53

Bijlage 6.10 Bijdragen van bestedingscategorieën aan de BBP-groei, 2003-2008 ...53

Bijlage 6.11 BBP Ontwikkeling Nederland 2002-2011 ...53

Bijlage 6.12 Totale druk...54

Bijlage 6.13 Werkgelegenheid naar sectoren in arbeidsjaren 2003-2008 ...54

Bijlage 6.14 Werkgelegenheidsgroei en relatie tot kantoorbouw en terreinuitgifte, Nederland, 1987-2003...54

Bijlage 6.15 Werkloosheidspercentages in Nederland en per provincie 2006 tov 2005 ...55

Bijlage 6.16 Werkgelegenheidsgroei per landsdeel in vier scenario’s, 2002-2040 ...55

Bijlage 6.17 Bedrijfseconomische ontwikkelingen – ERBO Bedrijfsklassen 29...56

Bijlage 6.18 Productenten- en consumentenvertrouwen ...56

Bijlage 6.19 Huishoudens naar samenstelling, naar scenario’s 2000-2020-2040...57

Bijlage 6.20 Uitleg begrippen politieke ontwikkelingen...58

Bijlage 6.21 Overzicht klimaatontwikkelingen en effecten in Nederland ...59

Bijlage 6.22 Marktanalysemodel...61

Bijlage 6.23 Productie bouwnijverheid, raming 2007 ...62

Bijlage 6.24 Omzetontwikkeling bouw, 2001-2007 ...62

Bijlage 6.25 Omzetontwikkeling bouw in kwartalen 2007 tov 2006...62

Bijlage 6.26 Voorspellingen vastgoedmarkt Datamonitor ...63

Bijlage 6.27 Prognose Bijlage 5.6 Bouwproductie EIB,CBS ...63

Bijlage 6.28 Ontwikkeling productie woning- en utiliteitsbouw tov het BBP...64

Bijlage 6.29 Wijze van verandering van rol in bouwproces per marktpartij (in %) ...65

Bijlage 6.30 Wijze van verandering van rol in bouwproces per marktpartij in de toekomst (in %) ...65

Bijlage 6.31 Overzicht vestigingen in advies/ontwerpbureaus voor de bouw 2005-2006...65

Bijlage 6.32 Overzicht aantal concurrenten in Nederland 2007...66

Bijlage 6.33 Marktsegmenten adviesbureaus in Groningen, Friesland en Drenthe 2004 ...66

Bijlage 6.34 Overzicht vestigingen architectenbureaus 2005-2006 ...67

BIJLAGEN HOOFDSTUK 3

Bijlage 3.1 Dimensies van algemene verschillen tussen Consumenten- en Industriële marketing

Bijlage 3.2 Segmentatievariabelen van Bonoma & Shapiro Segmentatievariabelen van Bonoma & Shapiro

Relevantie voor D&P Demografie

1. Industrie Welke industrie Ja

2. Bedrijfsgrootte Hoe groot moeten de bedrijven minstens zijn Ja

3. Locatie Welke geografisch gebied Ja

Operating variables

4. Technologie Nee

5. User vs non user Heavy, medium, light or nonuser Nvt

6. Customer capabilities Klanten bedienen die veel diensten nodig hebben of juist weinig Ja

Koopbenaderingen

7. Koop-functie organisatie Klanten bedienen met centralized of decentralized kooporganisaties Ja 8. Machtstructuur Is de klant dominerend, op het gebied van financieel enz.? Ja 9. Nature of existing

relationships

Doorgaan met klanten waarmee al sterke relaties bestaan.. Ja

10. Algemene koopbeleid Leasing, service contracten, sealed bidding? Nee 11. Koopcriteria Klanten bedienen die op zoek zijn naar kwaliteit, service en goede

prijs

Zeer relevant Situationele factoren

12.Urgency Moeten we klanten bedienen die snel en plotseling service nodig hebben?

Nee

13. Specific application Focus op certain applications of our product rather than all applications

Nee

14. Ordergrootte Moeten we gaan voor grote of kleine orders Ja

Personal Characteristics

15. Koop-verkoop overeenkomsten

Bedrijven bedienen waarvan mensen en waarden hetzelfde zijn als bij D&P.

16. Attiudes toward risk Bedrijven bedienen die risk-taking of risk-avoiding zijn Ja

17. Loyalty Bedrijven bedienen die loyaal zijn? ja

Bijlage 3.3 Macro en micro-segmentatievariabelen Wright

Macrosegmentatie van een b2b markt Wright (2004)

Criteria Opties

1. Markt Industrieel Consumentenmarkt

2. Geografie
Provincies / regio’s

Dichtheid 3. Industrie Manufacturing SIC code Diensten
Financieel
Leisure: uitgaan,
Juridische hulp
Reisbureau
Communicatie
Entertainment

Hotels, restaurants, bars, catering services

Elektriciteit, gas and water
Real estate, renting and business
Onderwijs

Consultants

Other social and personal services
Transport en opslag

Repair

Public administration and defence
Wholesale and retail

Health and social network

Agrarisch 4. Sector Publiek
Overheid
Instituties
Departments
Non-governmental agencies Privé

Klein, medium, groot
PLC’s
Partnerships
Sole traders Non profit
Liefdadigheid
Associaties
Mutal societies 5. Grootte EU definitie: # medewerkers # omzet Micro / Klein <10 10-50 personen - € 7.000.000 Gemiddeld 51-250 personen € 7.000.000 - € 40.000.000 Groot > 250 personen > € 40.000.000

Microsegmentatie van een b2b markt Koopgedrag Criteria

Opties

1. Klant Huidige klant ‘Oude klant’ Geen klant, hetzij potentieel

2. Ordergrootte Grote order Gemiddelde grote order Kleine order

3. Koopstructuur Gecentraliseerd Gedecentraliseerd

4. Source Enkel Multiple source user: bij 1

bedrijf kopen of bij meerdere, beleid

5. National accounts 6. Parnering and non-partnering relationships

Partnering, JV, strategic alliances

7. Reciprocal relationships Purchase infrequently and

each transaction will terminate and only reactivate if a future need arises

8. Productbehoefte Advies Detachering

9. One-off buyer 10. repeat purchaser

11. payment record Reputatie etc

Overige aspecten: 12. Professionaliteit

13. DMU- proces 1 persoon Meerdere personen

Bijlage 3.4 Segmentatie succesfactoren

BIJLAGEN HOOFDSTUK 5

Bijlage 5.1 Kerngegevens voor de bouw TNO/VROM

5.1.1: Kerngegevens bouw 2002-2011 (prijzen 2005)

5.1.2: Productie bouwnijverheid en -installatiebedrijven 2001-2010 (basis Nationale Rekeningen, excl. Btw, prijzen 2005)

5.1.3: Overzicht van de verschillende bestedingscategorieen nieuwbouw, groot onderhoud en klein onderhoud, naar bestemming, 2002-2011, miljarden euro’s, prijzen 2005

Bijlage 5.2 Overzicht deelmarkten gecombineerd met woningbouw en utiliteitsbouw

Deelmarkt Nieuwbouw Verbouw/renovatie Onderhoud Kans/bedreiging

Woningbouw KANSEN D&P

Omschrijving - Grootste stijging van deelmarkten - Meer opgeleverde appartementen en huurwoningen tov 2005

- Meer opgeleverde woningen hoogst in Noord-Brabant, 34%. Daling in Utrecht en Zuid-Holland

- Professionele opdrachtgevers

- Daling aantal ontwikkelaars (van 70 naar 60 %)

- Stijging aandeel woningcorporaties (30 %)

- Stijging 2006 door uitbreiding en veroudering van woningvoorraad. - Professionele en particuliere opdrachtgevers

- Positieve beïnvloeding door corporaties door aankondigingen van grootschalige vernieuwingsprogramma’s (woningen die na 2e _{WO zijn gebouwd)}

- Herstructurering betreft de vervanging en aanpassing van woningen en de

verbetering van de woonomgeving in stedelijke wijken. - Groeiende markt verbouw en groot en klein onderhoud - Stijgend aandeel corporaties - Prognose: 2008-2010 dalende nieuwbouw- productie. Ontwikkeling ‘06 Stijging 9,6 % 96.000 bouwvergunningen verleend 80.000 woningen beschikbaar gekomen 58.000 woningen bijgekomen in voorraad

Stijging 4,3 %

Ontwikkeling ‘07 Stijging 6,1 % Stijging 3,5 % Invloeden Conjunctuur

Overheidsbeleid

Deels conjunctuurgevoelig Verhuizingen

Utiliteitsbouw Nieuwbouw Verbouw/renovatie Onderhoud

Omschrijving - eerste groei sinds jaren in 2006 - belangrijke deelname herstel deelmarkt - grote investeringen publieke sector in oa. scholen en zorginstellingen

- bedrijven zijn weer gaan investeren door verbeterde economie 2006

- Bedrijven zijn weer bereid te investeren, nieuwbouw van kantoren zit in de lift. - 3000 Bedrijven en overheden hebben voornemens te gaan verhuizen.

- Groeiende markt in nieuwbouw, verbouw en onderhoud door verbeterde economie - investeringen vanuit publieke sector (zorg, lagere overheden) - Positieve berichten verhuizingen Ontwikkeling ‘06 Stijging 9,6 % Stijging 1,9 %

Ontwikkeling ‘07 Stijging 6,1 % Stijging 3,5 %

Bijlage 5.3 Uitgebreide analyse ontwikkelingen activiteiten woningbouw en utiliteitsbouw 5.3.1: Uitbreiding activiteiten Utiliteit

In het rapport ‘Bouwen in Zuid-Nederland’ (2006) wordt de utiliteitsbouwproductie gesplitst naar nieuwbouw en herstel & verbouw, zie tabel 5.1. Uit tabel 5.1 wordt duidelijk dat er van 2003 op 2004 een sterke daling van –8,9 % was in de utiliteitsproductie (van 10657 naar 9705 mln. euro). Dit wordt tevens

bevestigd door het TNO (utiliteit excl. klein onderhoud) in het rapport ‘Bouwprognoses 2005-2010’ (2005). De daling van de productiewaarde (nieuwbouw + groot onderhoud) van utiliteitsbouw wordt veroorzaakt door de marktsector (bedrijven). Er was/is sprake van een groot aanbodoverschot als gevolg van leegstand van bedrijfsgebouwen (kantoren en bedrijfsruimten).

Voor de periode van 2008-2011 verwacht het TNO een gemiddelde stijging van 4,1 %, waarbij nieuwbouw toeneemt met 2,9 % en groot onderhoud met 6,3 % (zie ook bijlage 5.1). In bijlage 5.1.3 wordt ook een prognose gegeven voor b&u met betrekking tot nieuwbouw, groot en klein onderhoud voor de periode van 2006-2011. De waardes in 2007 liggen voor utiliteit nieuwbouw op 8,5 miljard euro, groot onderhoud 4,1 miljard euro en voor klein onderhoud 3,4 miljard euro. De bijlage is hieronder in de grafiek uitgewerkt. Bij utiliteit blijven de drie activiteiten stijgen, metname de nieuwbouw maakt de grootste groei door (TNO (2007) ‘Bouwprognoses 2006-2011’).

In bijlage 6.27 geeft het EIB/CBS een voorspelling van een jaarlijkse groei van 3,0% aan bouwproductie van nieuwbouw tot aan 2010 en voor herstel en verbouw een jaarlijkse groei van 2,5%, ter waarde van 7.900 en 4.400 miljoen euro (EIB (2005) ‘De bouwarbeidsmarkt in de periode 2005-2010’) .

5.3.2: Uitbreiding activiteiten Woningbouw

Vanaf het vierde kwartaal van 2006 is het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend lager dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De daling van 24 procent in het eerste halfjaar van 2007 betreft vrijwel geheel

Bron: CBS, EIB in ‘Bouwen in Zuid-Nederland –

ontwikkelingen en vooruitzichten’- Bouwend Nederland (2006 Tabel 5.1 Utiliteitsbouwproductie, 2002-2006 (basis Nationale rekeningen, mln euro, prijzen 2004)

Prognose bestedingen utiliteitsbouw 2006-2011

0 5 10 15 20 Tijd in jaren m il ja rd e u ro 's , p ri jz e n 2 0 0 5 totaal 13,9 14,9 15,9 16,8 17,6 17,3 groot onderhoud 6,9 7,7 8,5 8,9 9,3 8,6 groot onderhoud 3,8 3,9 4,1 4,4 4,7 5 klein onderhoud 3,2 3,3 3,4 3,5 3,6 3,7 2006 2007 2008 2009 2010 1011 Nieuwbouw

koopwoningen. Dat de daling zo sterk uitpakt, komt mede doordat er in het eerste halfjaar van 2006 veel vergunningen zijn verleend. Ten opzichte van het eerste halfjaar van 2005 was het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend nog wel 2 procent hoger. In het eerste halfjaar van 2007 was de daling van het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend in het sterkst in Utrecht. Alleen in de provincies Noord-Brabant, Zeeland, Groningen en Gelderland lag het aantal woningen waarvoor een vergunning is verleend hoger dan in de eerste zes maanden van 2006. In het eerste halfjaar van 2007 zijn er bijna 27 duizend woningen toegevoegd aan de woningvoorraad, 25 duizend door nieuwbouw en tweeduizend door verbouw. Daartegenover zijn er bijna 10 duizend woningen aan de woningvoorraad onttrokken, vooral door sloop. Hieronder worden twee tabellen weergegeven die de bovenstaande tekst ondersteunen (CBS).

Ondanks de positieve berichten van het CBS over de gestegen woningbouw in 2006, plaatst Bouwend Nederland een aantal kritische kanttekeningen bij deze berichten. In de praktijk leiden de afgegeven vergunningen er namelijk niet toe dat de plannen ook daadwerkelijk allemaal worden gerealiseerd. In toenemende mate gaan projecten waar een vergunning voor is verleend, uiteindelijk niet door of worden geheel of gedeeltelijk herontwikkeld. Een belangrijke reden hiervoor is dat vraag en aanbod slecht op elkaar aansluiten. Op het moment dat de woningen in de verkoop gaan, blijkt dat de plaatselijke marktbehoefte afwijkt van de plannen waar een vergunning voor is afgegeven. Gemeenten zouden zich minder moeten bemoeien met welk type woningen er gebouwd moeten worden en zorgen voor een betere afstemming met bouwers, ontwikkelaars en corporaties. Andere oorzaken zijn bijvoorbeeld bezwaarprocedures na vergunningverstrekking, de stijging van bouwkosten en een tekort aan vakmensen. Tot slot zorgt de verschuiving van het bouwen in het buitengebied naar meer binnenstedelijke gebieden voor complexer en langduriger bouwtrajecten. Het aantal woningen waar een vergunning voor is afgegeven, maar nog niet gereed is gemeld, is de laatste jaren sterk opgelopen. Op dit moment zitten er bijna 171.000 woningen “in de pijplijn”, bijna 50.000 meer dan in 2003. Het ministerie van VROM doet nu onderzoek naar de oorzaken (Bouwend Nederland, 13-03-2007) .

woningbouw ontwikkeld. Betrokkenen bij woningbouwprojecten kunnen daarmee snel inzicht krijgen in wet- en regelgeving (www.vrom..nl).

Hieronder is een overzicht van een prognose voor de periode 2006-2011 met betrekking tot de nieuwbouw, groot en klein onderhoud van woningbouw, gebaseerd op cijfers van bijlage 5.1.3. Ondanks de plannen van het VROM, laten deze prognoses zien dat tot aan 2010 wordt verwacht dat de totale productie van woningbouw daalt. Dit komt voornamelijk door een daling in nieuwbouw van woningen (TNO (2007) ‘Bouwprognoses 2006-2011’).

De woningmarkt is het laatste decennium sterk in beweging. Dit uit zich niet alleen in de omvangrijke uitbreiding van de woningvoorraad (denk aan de Vinex-locaties) en de aanzienlijke schommelingen in de vraag naar en prijsontwikkeling van woningen, maar ook in de ingrijpende veranderingen in de publiek-private verhoudingen op deze markt. Een trend op het gebied van woningen is de focus op de ‘binnenkant’ van de woning. Ruime woningen krijgen steeds meer de voorkeur. Dit geldt voor koop- als huurwoningen. Tevens wordt verwacht dat de vraag naar een tweede woning zal toenemen.

De omvang van de vraag naar woningen wordt vooral bepaald door demografische ontwikkelingen. Hoewel de bevolking niet meer zo sterk groeit als dertig, veertig jaar geleden, zal het aantal huishoudens in de nabije toekomst nog steeds toenemen. En aangezien vooral het aantal huishoudens de omvang van de woningvraag bepaalt, zal ook die vraag in de nabije toekomst toenemen. Ook sociaalculturele ontwikkelingen kan veranderingen in de vraag naar woningen veroorzaken. In de laatste decennia zijn in Nederland de leefstijlen aanzienlijk gefragmenteerd, eveneens tot uitdrukking komend in uiteenlopende voorkeuren voor bepaalde woonomgevingen, woonlocaties en woningen (woningtype, woning-omvang, buitenruimte). De vraagzijde van de woningmarkt wordt bovendien bepaald door economische ontwikkelingen. Conjuncturele veranderingen werken direct door in het inkomen en de bestedingsruimte van de woonconsument en daarmee, bijvoorbeeld, in de vraag naar koopwoningen of in het beroep op huursubsidie. Het aanbod van woningen (ontwikkeling woningvoorraad), loopt al sinds de Tweede Wereldoorlog achter de demografische, sociaalculturele en regionaal-economische ontwikkelingen aan. Om het aanbod beter af te stemmen op de vraag, grijpt de overheid sinds met allerlei maatregelen in op de woningmarkt. Het gaat om ruimtelijke, bestuurskundige, juridische, financiële en fiscale maatregelen, die consequenties hebben voor het aanbod van woningen, en ook voor de aard en omvang van de vraag ernaar (Der Wouden et al., RPB (2006) ‘Verkenning van de ruimte 2006’).

Prognose bestedingen woningbouw 2006-2011

Er is nog steeds sprake van een absoluut tekort aan woningen. Dit uit zich in een spanning op zowel de huur- als koopwoningmarkt. Als gevolg daarvan zijn de wachtlijsten voor huurwoningen lang en de prijzen van koopwoningen hoog, en is de doorstroming gering. Een evenwichtige woningmarkt − waarop het aanbod is afgestemd op de vraag − is weliswaar een nastrevenswaardig doel, maar zal in zekere mate altijd een illusie zijn. Vooral op een lager ruimtelijk schaalniveau is een dergelijk evenwicht lastig te realiseren; daarvoor zijn de maatschappelijke ontwikkelingen te onvoorspelbaar en reageert het aanbod te traag op de (kwantitatieve en kwalitatieve) vraag naar woningen. Er zullen altijd overschotten of tekorten bestaan, zeker wanneer deze vraagaanbodverhouding wordt uitgesplitst naar sector (huur-koop), woningtype, type woonmilieu en naar woonlocatie (www.rpb.nl).

De ontwikkeling van privatisering in de woningmarkt berust op drie pijlers: verzelfstandiging woningcorporaties, liberalisering huurmarkt en stimulering eigenwoningbezit. De vraagzijde van het eigenwoningbezit wordt vooral beïnvloed door fiscale maatregelen. De hypotheekrenteaftrek heeft in het laatste decennium mede bijgedragen aan de forse prijsstijging van woningen. Daardoor is de koopwoningmarkt voor alleenstaanden, starters en huidige huurders ontoegankelijker geworden. Eengezinswoningen zijn sinds 1996 gemiddeld twee keer zo duur geworden. Vooral in de periode 1999-2001 zijn de prijzen sterk toegenomen, zie de figuur hiernaast. Ook de prijzen van appartementen zijn in de afgelopen acht jaar meer

dan verdubbeld. De belangrijkste oorzaak is de aantrekkende economie. Verder wordt een verdere stijging van de rente verwacht. Hierdoor kan de betaalbaarheid waarschijnlijk afnemen. Het gunstige economische klimaat en de optimistische consument zijn hiervan de belangrijkste oorzaken. Verder blijft het aanhoudende woningtekort een grote stempel drukken op de huizenmarkt (www.hypotheker.nl, 10-12-2007) .

Het Ministerie van VROM spreekt over 40 achterstandwijken in Nederland waarin het ministerie in deze kabinetsperiode in elk geval extra investeringen zullen worden gedaan gezien stapeling van sociaal, fysiek en economische problemen die zich daar voordoet. Hieronder is een lijst opgenomen van deze wijken. Er zijn onder andere in Groningen 2, Utrecht 4, Rotterdam 7, Amsterdam 5, Leeuwarden 1 (www.vrom.nl).

40 Probleemwijken in Nederland

Rotterdam Arnhem Amsterdam Alkmaar

Rotterdam Oud West Klarendal Bos en Lommer Overdie

Rotterdam Oud Noord Presikhaaf Amsterdam Noord Amersfoort

Bergpolder Het Arnhemse Broek Nieuw West De Kruiskamp

Overschie Malburgen/Immerloo Amsterdam Oost Enschede

Oud Zuid Eindhoven Bijlmer Mekkelholt/Deppenbroek

Vreewijk Woensel West Groningen Heerlen

Zuidelijke Tuinsteden Doornakkers Korrewegwijk Meezenbroek

Utrecht Bennekel De Hoogte Den Haag

Kanaleneiland Deventer Leeuwarden Stationsbuurt

Ondiep Rivierenwijk Heechterp/Schieringen Schilderswijk

Overvecht Dordrecht Leeuwarden Den Haag Z-West

Zuilen Oost Wielwijk/Crabbehof Heechterp/Schieringen Transvaal

Bron: www.vrom.nl Ontwikkeling gemiddelde huizenprijzen in Nederland 1996-2006

5.3.3: Uitbreiding verhuizingen

De Cobouw (23-01-2007) bericht dat ruim 3000 bedrijven en overheden overwegen binnen drie jaar te verhuizen of hun huidige kantoor te verbouwen. Het zal gaan om ongeveer negen miljoen m2 kantoorruimte. Een oorzaak kan gevonden worden in de economie die momenteel uitstekend draait. Daardoor is er ook een herstel in de nieuwbouwmarkt te vinden. De berichtgeving gaat dat het Nederlandse bedrijfsleven op dit moment positief is over de toekomst. Daarom zijn bedrijven vaker op zoek naar een ander en vooral groter kantoor. Bedrijven verwachten de komende jaren te groeien en willen door verhuizing of verbouwing in één keer uit hun huidige ruimte die meestal te klein is. Er is in het bijzonder een behoefte aan betaalbare kwaliteit: locaties die multifunctioneel zijn, goede bereikbaarheid met openbaar vervoer en auto én vooral de beschikking over genoeg parkeerplaatsen. Tevens is het belangrijk dat het gebouw en omgeving een goede uitstraling hebben (Heijbrock (23-01-2007) www.Cobouw.nl).

Verhuizing wordt ook wel herlokalisering genoemd. Redenen voor verhuizingen kunnen intern zijn, zoals groei of krimp van een bedrijf, uitbreiden afzetmarkt of persoonlijke motieven. Externe factoren zijn de infrastructuur, bereikbaarheid en economische ontwikkeling. Naast de berichtgeving over de groeiende de wens van bedrijven om te verhuizen, is het rapport van ‘Bedrijfsmigratie in Flevoland’ van het STOGO (2004) gebruikt om meer informatie te vergaren over verhuismotieven. Ondanks dat het gericht is op verhuizingmotieven van bedrijven in Flevoland, wordt hier verondersteld dat er nuttige informatie aan ontrokken kan worden. In dat onderzoek kwam naar voren, dat het bij de verhuisde bedrijven voor ruim 50 % ging om een zelfstandige verhuizing (kleine-middelgrote bedrijven), bij ongeveer een derde om reorganisatie of overname (middelgroot-grote bedrijven) en bij 10 % om privéredenen (kleine bedrijven). Uit deze bron komt naar voren dat de beweegredenen voor de verhuizing vooral bedrijfsintern zijn, zoals slechte bedrijfseconomische resultaten of kostenbesparingen door het samenvoegen van bedrijfsonderdelen. Vertrekmotieven van de zelfstandige verhuizingen wordenn vooral ingegeven door liggingfactoren: woon-werkverkeer, bereikbaarheid en afstand tot de belangrijkste afnemers (kleine-middelgrote bedrijven). Voor de nieuwe locatie is de beschikbaarheid van bedrijfsruimte (inclusief uitstraling en prijs) het belangrijkste motief voor een verhuizing. Als bedrijven uit de provincie verhuizen heeft dit te maken met bereikbaarheidsfactoren per auto en afstand tot klanten. Bij het zoeken naar een nieuwe locatie zochten de bedrijven veelal informatie bij een makelaar, ‘anders’ (internet, familie), of bij andere bedrijven of collega’s. In mindere mate werd er informatie gezocht bij de gemeente, krant of tijdschrift. Als er gekeken wordt naar de ouderdom van bedrijven die verhuizen naar een nieuwe vestiging, blijkt dat een derde jonger dan twee jaar is. Zeven % van de verhuisde bedrijven was nog in haar eerste levensjaar. Meer dan 50 % van de vertrekkende bedrijven is niet ouder dan vijf jaar (STOGO (2004) ‘Bedrijfsmigratie in Flevoland’).

Bijlage 5.4 Toelichting op tabellen 5.1 en 5.2 op pagina 37 en 38

Bijlage 5.5 Overzicht vergunningen woningen 2002-2011 naar huur of koopwoning

Bijlage 5.6 Bouwvergunningen verleend: nieuwbouw bedrijfsgebouwen – percentages 2006 Bouwvergunningen verleend: nieuwbouw soort gebouw

Onderwerpen Totaal waarde vergunningen

Perioden 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Jan 2007 Gebouwsoort mln euro Totaal gebouwen 13 165 12 955 12 530 13 332 14 542 14 951 18 084 1 232 Woongebouwen 7 170 6 641 7 699 8873 9293 10093 11984 766 Totaal bedrijfsgebouwen 5 995 6 313 4 831 4459 5249 4857 6100 465 Totaal bedrijfsgebouwen Hallen en Loodsen 643 499 357 391 276 355 507 48 Kantoren 1724 1832 1225 895 830 714 1017 55 Combinatie bedrijfshallen 1389 1476 1164 882 1015 1012 1186 98 Kassen 142 140 93 124 128 113 137 13 Schuren en stallen 309 307 311 305 333 372 446 36 Winkels 126 147 61 122 170 125 113 1 Scholen 270 238 326 365 478 515 607 96 Overige gebouwen 1392 1674 1293 1 377 2020 1 651 2086 118

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen 2007-04-18 Prognose vergunningen woningen 2006-2011

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tijd in jaren a a n ta l v e rg u n n in g e n x 1 0 0 0 totaal huur koop

Bouwvergunningen verleend: nieuwbouw

bedrijfsgebouwen - percentages 2006

Bijlage 5.7 Waarde en aantal vergunningen Utiliteitsbouw naar onderwerpen (‘00-06’) Waarde vergunningen utiliteitsbouw Aantal vergunningen utiliteitsbouw

Perioden mln euro Absoluut

2000 8 351 14 786 2001 8 799 14 786 2002 7 302 11 733 2003 6 668 11 048 2004 7 948 12 138 2005 7 599 11 664 2006 8 837 12 325 A+B Landbouw,

bosbouw en visserij C T/m F Nijverheid

G+H Handel, reparatie en horeca I Vervoer, opslag en communicatie J+K Fin.inst., verhuur en zak. dnvl. Onderwerpen Waarde vergunningen Aantal vergunningen Waarde vergunningen Aantal vergunningen Waarde vergunningen Aantal vergunningen Waarde vergunningen Aantal vergunningen Waarde vergunningen Aantal vergunningen

Perioden mln euro absoluut mln euro absoluut mln euro absoluut mln euro absoluut mln euro absoluut

2000 611 3 122 1 145 2 498 1 419 3 511 636 635 2 564 1 873 2001 671 3 339 1 218 2 585 1 466 3 071 779 639 2 363 1 724 2002 559 2 679 1 002 1 935 1 204 2 279 639 470 1 538 1 250 2003 592 2 575 930 1 792 1 148 2 133 419 388 1 004 1 010 2004 690 2 938 907 1 820 1 234 2 328 362 453 1 041 1 058 2005 722 2 867 866 1 815 1 215 2 167 518 424 1 065 1 069 2006 853 3 308 1 237 2 036 1 207 2 189 457 405 1 318 1 237 Onderwerpen

L Openbaar bestuur; soc.

verzekeringen M Onderwijs N Gezondheids- en welzijnszorg O t/m Q Milieu, cultuur, recr. ov. dnvl. Waarde vergunningen Aantal vergunningen Waarde vergunningen Aantal vergunningen Waarde vergunningen Aantal vergunningen Waarde vergunningen Aantal vergunningen

Perioden mln euro absoluut mln euro absoluut mln euro absoluut mln euro absoluut

Bijlage 5.8 Geraamde productie utiliteit naar sector, 2002-2011 basis Nationale Rekeningen, prijzen 2005 (miljoenen Euro)

Bijlage 5.9 Procentuele verdeling productie utiliteit marktsector en budgetsector 2007 en 2011

Verdeling productie utiliteit naar sector 2007 7% 10% 16% 6% 18% 5% 3% 16% 4% 13% 2% Argrarische gebouwen indus trie en bouwnijverheid handel en horeca vervoer en communicatie zakelijke diensteverlening overige dienstverlening Rijksoverheid lager overheden onderwijs gezondheidszorg overig

Verdeling productie utiliteit naar sector 2011 6% 9% 16% 8% 18% 5% 2% 16% 4% 15% 1% Argrarische gebouw en industrie en bouw nijverheid handel en horeca vervoer en communicatie zakelijke diensteverlening overige dienstverlening Rijksoverheid lager overheden onderw ijs gezondheidszorg overig

Bron: TNO (2007) ‘Bouwprognoses 2006-2011’

Bron: TNO (2007) ‘Bouwprognoses 2006-2011’ Verdeling produtie utiliteit 2011

60% 40%

Marktsector Budgetsector Verdeling productie utiliteit 2007

63%

37% Marktsector

Bijlage 5.10 Uitwerking ontwikkeling productie utiliteit markt- en budgetsector 2007 en 2011

Verdeling productie utiliteit marktsector 2011

10% 15% 27% 12% 28% 8% Argrarische gebouwen industrie en bouwnijverheid handel en horeca vervoer en communicatie zakelijke diensteverlening overige dienstverlening

Verdeling productie utiliteit marktsector 2007

11% 16% 26% 10% 29% 8% Argrarische gebouwen industrie en bouwnijverheid handel en horeca vervoer en communicatie zakelijke diensteverlening overige dienstverlening

Productie utiliteit naar sector, 2002-2011,

(nationale rekeningen)

Productie utiliteit budgetsector 2006-2011

0 500 1000 1500 2000 2500 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tijd in jaren M il jo e n e n e u ro 's , p ri jz e n 2 0 0 5 Rijksoverheid lager overheden onderwijs gezondheidszorg overig

Bijlage 5.11 Aantal opdrachtgevers naar grootteklasse en aantal opdrachten in een jaar, per opdrachtgeverscategorie 2006

Bijlage 5.12 Aantal opdrachtgevers naar bouwsomklasse van het aantal opdrachten in een jaar, per opdrachtgeverscategorie 2006

Bijlage 5.13 Gemiddelde scores innovatiegerichtheid en kennis en vaardigheden opdrachtgevers 5.13.1: Gemiddelde scores ‘grote’ opdrachtgevers

5.13.2: Gemiddelde scores ‘kleine’ opdrachtgevers

• type 1: lage mate van kennis en vaardigheden en innovatiegerichtheid;

• type 2: hoge mate van kennis en vaardigheden en lage mate van innovatiegerichtheid; • type 3: lage mate van kennis en vaardigheden en hoge mate van innovatiegerichtheid; • type 4: hoge mate van zowel kennis en vaardigheden als innovatiegerichtheid.

Bijlage 5.14 Uitoefening bouwprocesfuncties door bouwopdrachtgevers onderzoek EIB ‘05-‘06 5.14.1: Percentage opdrachtgvers dat dat verschillende procesfuncties “meestal zelf”uitvoert 2005-2006 grote opdrachtgevers en kleine opdrachtgevers

5.14.2: Projectontwikkelaars

5.14.3: Woningcorporaties

5.14.4: Overheid en gemeenten

Projectontwikkelaars Zelf 2005 Zelf 2006

‘Soort opdrachtgever’ Groot groot

Initiatief 100 100

Bouwplan 71 80

Programma van Eisen 100 100

Ontwerp maken 29 40

Bestek 43 40

Begroting 71 40

Aanbesteding 100 100

Voeren van onderhandelingen 100 100 Beheer exploitatie en

onderhoud

14 40

Directie en toezicht houden 71 20 Bron: opdrachtgevers aan het woord EIB 2005/2006

Woningcorporaties ‘05 Zelf Externe adviseurs Architect Bouwbedrijf Nvt Totaal

Klein groot Klein groot Klein groot Klein groot Klein groot

Initiatief 88 100 2 3 7 0 100

Bouwplan 24 65 13 56 6 1 100

Programma van Eisen 73 100 12 16 0 0 100

Ontwerp maken 11 6 9 78 X 3 0 100 Bestek 17 18 17 63 X 3 0 100 Begroting 25 18 34 X 35 X 6 0 100 Aanbesteding 53 82 12 X 34 X 0 0 100 Onderhandelingen voeren 58 82 17 X 25 0 0 100 Directie en toezicht 46 65 20 X 33 X 1 0 100

Bron: opdrachtgevers aan het woord EIB 2005

Overheid Zelf Externe adviseurs Architect Bouwbedrijf Nvt Totaal

Klein groot Klein groot Klein groot Klein groot Klein groot

Initiatief 88 79 5 3 3 0 100

Bouwplan 32 61 23 40 4 0 100

Programma van Eisen 60 87 22 17 1 1 100

Ontwerp maken 29 58 24 42 4 0 100 Bestek 100 Begroting 30 53 30 X 35 4 1 100 Aanbesteding 53 82 23 X 24 0 1 100 Onderhandelingen Voeren 56 79 23 X 21 0 0 100 Directie en toezicht 47 63 25 X 26 1 0 100

5.14.5: Grote en kleine bedrijven

Bijlage 5.15 Uitbreiding segment Ontwikkelaars

In 2007 zullen projectontwikkelaars eerder hun winst moeten afrekenen met de fiscus op basis van de ‘percentage of completion’ methode van het onderhandenwerk. Voor beursgenoteerde bedrijven zullen de boekhoudkundige implicaties minimaal zijn omdat daarvoor onder IFRS al reserveringen worden meegenomen. Voor kleine bedrijven betekent dit dat zij een tweede boekhouding voor de fiscus moeten opzetten.

De vrees is dat de nieuwe fiscale regel zal leiden tot liquiditeitsproblemen voor projectontwikkelaars (ABN AMRO (2007) ‘Sector Bouw’).

De huidige economische groei zorgt er voor dat bouwkosten van nieuwe koopwoningen dit jaar harder stijgen dan de verkoopprijzen. Gevolg hiervan is dat ontwikkelaars en bouwondernemers te maken krijgen met krimpende marges en hierdoor terughoudend zullen zijn met het starten van nieuwe woningprojecten. Wanneer grondeigenaren als boeren en gemeenten niet bereid zijn de grondprijzen naar beneden bij te stellen zal de toekomstige woningproductie flink dalen. Dit concludeert NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in de recente Thermometer Koopwoningen. Hieruit blijkt dat door de economische groei de verkoopprijzen van nieuwe woningen dit jaar met vier % zullen stijgen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de toenemende loonkosten, het duurder worden van grondstoffen en het feit dat woningbouwprojecten qua schaal kleiner worden waardoor de kosten per

Grote Bedrijven Zelf 2005 Zelf 2006

Groot groot

Initiatief 81 86

Bouwplan 38 71

Programma van Eisen 85 81

Ontwerp maken 27 29 Bestek 31 14 Begroting 58 57 Aanbesteding 77 67 Onderhandelingen 69 81 Beheer exploitatie 75 Directie en toezicht 46

Bron: opdrachtgevers aan het woord EIB ‘05 en ‘06

Uitoefening van verschillende bouwprocesfuncties door kleine bedrijven onderzoek ´05

Kkleine Bedrijven Zelf Externe adviseurs Architect Bouwbedrijf Nvt Totaal

Com Niet Com. Niet Com Niet Com Niet Com niet

Initiatief 90 90 3 6 6 3 1 1 1 1 100

Bouwplan 30 23 11 13 47 57 13 7 0 1 100

Programma van Eisen 50 58 14 16 30 23 5 3 2 1 100

Ontwerp maken 16 15 5 11 66 70 13 4 0 0 100 Bestek 7 8 13 16 54 65 22 12 5 0 100 Begroting 26 14 18 19 33 53 20 13 3 1 100 Aanbesteding 41 29 13 21 33 40 0 0 13 10 100 Onderhandelingen Voeren 53 42 17 18 27 39 0 0 2 2 100 Directie en toezicht 40 28 16 24 32 42 10 5 2 1 100 Beheer, exploitatie 75 75 7 7 6 11 9 5 4 2 100

Periode Branche Sector

Projectontwikkeling diensten

woning hoger worden. Ook de verscherpte bouwregelgeving neergelegd in de GIW/ISSO-eisen heeft zo zijn invloed hierop. Het NVB verwacht dat door al deze factoren de kostprijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning dit jaar met zo’n 17.000 euro zal stijgen. Dat is aanzienlijk meer dan de verwachte stijging van de marktwaarde van deze woningen met 10.000 euro. Belangrijk hierbij is overigens wat de hypotheekrente de komende tijd gaat doen. Bij een daling van de rente naar 3,5 % kan de prijsstijging aanzienlijk hoger uitpakken. Maar stijgt de hypotheekrente naar 6 % of hoger, is de verwachting dat er sprake zal zijn van een stabiele of mogelijk zelfs dalende prijsontwikkeling. Het gevolg hiervan is dat ontwikkelaars en bouwondernemers door deze krimpende marges noodgedwongen een pas op de plaats zullen moeten maken bij het starten van nieuwe woningprojecten. En dit betekent dat de woningproductie over niet al te lange tijd weer gaat dalen. Uit de Thermometer Koopwoningen blijkt verder dat 2006 (nog) een uitstekend jaar is geweest voor ontwikkelaars en bouwondernemers. Met 44.000 transacties bereikte het aantal verkochte nieuwe woningen zelfs het hoogste niveau in de afgelopen zeven jaar (Persbericht NVB (22-01-2007) ‘Economische groei bedreigt woningproductie nvb’).

Bijlage 5.16 Uitbreiding segment Woningcorporaties

Sinds het dieptepunt in 2001 laat de bouwproductie door woningcorporaties een opgaande lijn zien. Er zijn de afgelopen vijf jaar bijna 81.000 nieuwe woongelegenheden voor de verhuur aan de voorraad toegevoegd. Daarnaast hebben corporaties in deze periode ruim 27.000 koopwoningen gerealiseerd. Ondanks deze opgaande lijn in de bouwproductie is er toch sprake van een daling van het marktaandeel van corporaties over de afgelopen 5 jaar: van ruim 35% naar 33% van de woningvoorraad. In de tabel hieronder is een overzicht van de marktaandelen in huurwoningen van de woningcorporaties in Nederland. In de periode 2001-2005 daalde het markaandeel in Groningen met 9,3% en in Utrecht met 3.3%. Het aantal woningen dat gesloopt of verkocht is, overtreft de afgelopen jaren de nieuwbouw en aankoop. De afname van het corporatiebezit was relatief sterk de provincies Groningen, Drenthe, Flevoland en Limburg, maar ook in de grote steden Amsterdam, Utrecht en Den Haag.

Als gevolg van fusies daalde het aantal corporaties van 579 in 2001 naar 492 in 2005. Het gemiddelde aantal woongelegenheden per corporatie steeg over die periode daarmee van 4.200 naar 4.900. Tussen stad en platteland loopt de omvang van de gemiddelde corporatiegrootte sterk uiteen. Waar de niet verstedelijkte gemeenten in 2005 te maken hebben met corporaties met een gemiddelde omvang van 3.300 woongelegenheden (in 2001: 2.800), is de corporatieomvang in de ISV-gemeenten gemiddeld 9.800 woongelegenheden (in 2001: 8.700). Uitschieters zijn te vinden in de G-4; de gemeenten Rotterdam en Utrecht hebben te maken met corporaties met een gemiddelde omvang van ruim 11.000 woongelegenheden, terwijl de corporaties in Amsterdam gemiddeld ruim 17.000 en in Den Haag ruim 21.000 woongelegenheden bezitten (CFW (2006) ‘Sectorbeeld woningcorporaties, jaarverslag 2005’).

Het corporatiebezit bestaat niet alleen uit huurwoningen maar ook uit eenheden in verzorgingstehuizen en overige wooneenheden (wooneenheden in zowel bijzondere woonvormen als studentenflats, flats voor verplegend personeel, onzelfstandige HAT-eenheden alsmede kamergewijze verhuur). Beide segmenten zijn in de afgelopen vijf jaar met een toename van 20 respectievelijk 25% fors gegroeid. Ruim 10.000 nieuwe eenheden werden in de afgelopen vijf jaar gerealiseerd in de steden, waarvan in laatste vier jaar ruim 8.500 eenheden in de universiteitsteden. Ook het corporatiebezit in bedrijfsruimten, winkels en overige verhuureenheden zonder woonbestemming concentreert zich in het stedelijke gebied. Zij zijn in toenemende mate actief op andere terreinen, zoals ontwikkeling en exploitatie van

tehuizen aan instellingen voor ouderenzorg (verzorging-en pleegtehuizen), scholen, kinderopvang, maar ook woninggebonden diensten, zoals klussenservice, energie- en assurantiebemiddeling en woningmakelaardij (Rabobank kennisbank (2007) ‘Branche Woningcorporaties’).

Wet- en regelgeving

Corporaties werken uiteraard volgens een aantal regels. Het zijn private instellingen die door de overheid zijn ‘toegelaten’ om hun maatschappelijke taak, vastgelegd in de Woningwet op te pakken. Hierin zijn de rechten en plichten van overheid (het rijk, de provincie, de regio en gemeente) en corporaties uitgewerkt in een aantal besluiten. Het besluit dat het functioneren van corporaties regelt, is het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Op acht onderwerpen wil minister Cramer van VROM deze kabinetsperiode 'het verschil' maken. Dat zijn onder meer klimaat en energie, duurzame producten, 'Mooi Nederland' en de lokale leefomgeving. Vanzelfsprekend raken de milieuambities ook de corporatiebranche. Bijvoorbeeld op het gebied van energiebesparing. Het kabinet wil een energiebesparing van 2% per jaar en het aandeel duurzame energie verhogen naar 20 % in 2020. De uitstoot van broeikasgassen moet verminderen met 30% in 2020 ten opzichte van 1990. Ook de toepassing van duurzame producten staat hoog op het lijstje van het Kabinet. Daarbij kan ook gedacht worden aan de toepassing van FSC-hout, een onderwerp waar de corporaties momenteel volop mee aan de slag zijn (www.aedesnet.nl).

Trends en ontwikkelingen

Hieronder worden een aantal actuele trends en ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw of woningcorporaties weer gegeven.

- Meer markt, minder overheid: corporaties ondernemen en nemen risico’s. De overheid wil dit stimuleren, maar vreest voor een te grote vooruitstrevendheid (waarvoor wordt maatschappelijk kapitaal aangewend?).

- Corporaties ontwikkelen, realiseren en verhuren woonconcepten voor diverse doelgroepen zoals senioren, starters, studenten en startende ondernemers. Daarnaast zij ze ook steeds meer actief bij het ontwikkelen en realiseren van

maatschappelijk vastgoed, zoals zorgtehuizen, aanleunwoningen en maatschappelijk vastgoed, zoals zorgtehuizen,

aanleunwoningen en kantoorruimte, maar ook brede scholen, kinderopvang, bibliotheken, kleinschalige bedrijfsruimten.

- Maatschappelijke activiteiten ter verhoging van de leefbaarheid en veiligheid in wijken vormen een integraal onderdeel van corporatie-initiatieven; deze investeringen leveren ‘slechts’ een maatschappelijk rendement (integratie, participatie, werkgelegenheid).

- De basisactiviteiten tonen een trendmatige omzettoename onder meer door liberalisering van het huurbeleid, niet door toename van het aantal huurwoningen. Door liberalisering van het huurbeleid krijgen corporaties meer armslag bij de samenstelling en ontwikkeling van hun vastgoedportefeuille. Het eigen woningbezit wordt nog steeds gestimuleerd. Corporaties creëren extra omzet door projectontwikkeling in woningen en maatschappelijk vastgoed (zorg, welzijn) uit te voeren. Ook nieuwe additionele diensten, zoals beheertaken voor Verenigingen van Eigenaren, dragen hun steentje bij.

- Binnenstedelijke herontwikkeling. De maatschappelijke betrokkenheid van corporaties maakt hen bijzonder geschikt om binnenstedelijke herontwikkeling op zich te nemen. Creativiteit, volharding en goed politiek gevoel resulteren in economisch verantwoorde vastgoedoplossingen en verbetering van leefbaarheid en veiligheid.

- Corporaties willen en moeten grondposities aankopen om nieuwbouw te realiseren. Zij moeten dan binnen 10 jaar starten met woningbouw.

-

- De Europese Unie vindt dat op de Nederlandse woningmarkt oneerlijke concurrentie bestaat. Marktpartijen hebben een achterstand in het goedkope huursegment. Corporaties moeten 1,5 miljoen woningen verkopen.

- 21 Wooncorporaties die zijn verenigd in het platform De Vernieuwde Stad trekken tot 2020 jaarlijks 2,5 miljard euro uit voor de aanpak van oude wijken in de Randstad en middelgrote steden als Tilburg, Eindhoven en Enschede. Daarnaast trekken de corporaties per jaar 200 miljoen euro, een verdrievoudiging van het huidige bedrag, uit voor leefbaarheid en sociale activiteiten in de kwetsbare wijken, aldus een woordvoerder van de Vernieuwde Stad. Aedes is een vereniging van woningcorporaties waarbij ruim vijfhonderd corporaties zijn aangesloten. De 21 woningcorporaties zien het als hun verantwoordelijkheid om de achterstanden in de verpauperde wijken in te lopen. (Het Parool (23-01-2007) ‘Miljarden voor oude steden en wijken’) Er zullen juist minder huurwoningen komen in aandachtswijken en meer elders. In aandachtswijken is ruim 50% van de woningen in bezit van corporaties. Meer herstructurering betekent meer activiteiten voor de corporaties.

van de woningvoorraad. (www.aedesnet.nl) In bijlage 4.36 is een tabel met het programma woningbouwafspraken voor de periode van 2005-2010 en realisatie en prognoses van corporaties.

Bijlage 5.17 Uitbreiding Segment Overheid

In het overzicht hiernaast worden de Rijksuitgaven van 2007 weergegeven. In totaal waren de uitgaven €156,8 (in miljarden).

Provincies Groningen en Utrecht

In de provincie Groningen met zelf 573923 inwoners, is de stad Groningen met 181819 inwoners de grootste gemeente, gevolgd door Hoogezand-Sappemeer (34403), Stadskanaal

(34177), Veendam (28106) en Delfzijl (27671). De provincie Utrecht kent een aantal grotere gemeenten, met Utrecht (281011), Veenendaal (61670), Nieuwegein (61609), Zeist (60400), Utrechtse Heuvelrug (49708), Woerden (48109), Houten (44836), Soest (44251) en De Bilt (42039) die meer inwoners dan 40.000 kennen. (www.sdu.nl/staatscourant)

In Groningen spreekt men tegenwoordig van het beleidsveld 'bouwen en wonen' omdat daarin de expliciete aandacht voor 'wonen' duidelijker naar voren komt. De provincie speelt hierin een belangrijke stimulerende rol. In de 'Nota Bouwen en Wonen 2005-2008' staat het provinciale beleid op het gebied van bouwen en wonen. De komende jaren geeft de provincie prioriteit aan de uitvoering van de bestaande woonplannen. Bij het uitvoeren van deze plannen is aanzienlijke vertraging opgetreden. Gemeenten krijgen twee jaar extra de tijd om hun woonplannen te realiseren. De nota is een formele uitwerking van het Provinciaal Omgevingsplan (POP). In de provincie, blijft de woningbehoefte achter bij de eerdere verwachtingen. Leegstand dreigt. Voortzetting van het vernieuwen van de bestaande woningvoorraad verdient hier eerste prioriteit. Er worden vraagtekens gezet bij de wenselijkheid van te ambitieuze uitbreidingsplannen in dit gebied. De nota is te vinden op de site van de provincie Groningen. (www.provinciegroningen.nl) Utrecht kent gelijksoortige ruimtelijke plannen, die te vinden zijn op de site van deze provincie. Belangrijke instrumenten hierbij zijn het streekplan en de uitwerkingsplannen. (www.provincie-utrecht.nl) Alle gemeenten beschikken over een woonplan. Hierin staat hun visie op alle zaken die van invloed zijn op de kwaliteit van het wonen. Een woonplan bevat zowel een sloop- als een bijbehorend nieuwbouwprogramma. Ook de doelgroepen van de nieuwe en de bestaande woningen staan erin beschreven. Doel van de woonplannen is het realiseren van een zodanige woningvoorraad dat alle inwoners van de provincie op een goede wijze kunnen wonen.

Bron: CFW (2006) ‘Sectorbeeld woningcorporaties, jaarverslag 2005’

Trends en ontwikkelingen

Het kabinet heeft het licht op groen gezet voor publiek-private samenwerking (PPS) voor bouw- en verbouwprojecten van rijkshuisvesting. Dat betekent dat de markt kan worden ingeschakeld als het gaat om renovatie, nieuwbouw, maar ook om onderhoud, facilitaire dienstverlening, beheer én financiering. De verwachting is dat door PPS de kosten van bouwprojecten beter beheersbaar zijn en dat innovatie een kans krijgt. Een interessant document hierbij is de ‘Reiswijzer Marktpartijen & Gebiedsontwikkeling’, gemaakt door IPO, NIPO, Ministerie van Financiën en het NEPROM, gepubliceerd in december 2006. Hierin wordt een handleiding gegeven hoe rijksoverheden kunnen omgaan met het meer betrekken van marktpartijen wanneer het gaat om vastgoed- en huisvestingsvraagstukken. In de handleiding staan voorstellen op welke wijze marktpartijen (ontwikkelaars, adviesbureaus, corporaties etc.) in het proces opgenomen kunnen worden.

Eind 2007 wordt de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) van kracht. Vanaf dat moment moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt. Tot de ruimtelijke plannen behoren dan bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, algemene maatregelen van Bestuur (AmvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Zij zorgen er ook voor dat deze digitaal beschikbaar zijn voor burgers, bedrijven en medeoverheden (www.vrom.nl).

Minister Vogelaar van Wijken, Wonen en Integratie heeft 40 probleemwijken aangewezen. De 40 wijken zijn verdeeld over 18 gemeenten. De ambitie van de minister is om van probleemwijken weer vitale woon- werk- en leefomgeving te maken. Gemeenten zien voor zichzelf een centrale rol bij het waarmaken van de ambities en nemen daarom graag de coördinatie en de regierol over wonen, werken, leren, integreren en veiligheid op zich. Hi.erdoor worden de bewoners snel en adequaat geholpen en krijgen zij ruimte voor eigen initiatieven (wwwvng.nl).

Bijlage 5.18 Uitbreiding segment Bedrijven

Deze bijlage geeft voornamelijk overzichten van het aantal bedrijven in Nederland. In die overzichten is te zien wat de ontwikkelingen zijn geweest met betrekking tot grootte van bedrijven, aantal vestigingen, aantallen per provincie of sector.

Overzicht bedrijven in Nederland (bron: www.kvk.nl)

Aantal fulltime Vestigingen op 1-1-2007

Aantal Percentage Niet fulltime 235.100 22 1 469.100 43 2 tot 4 241.100 22 5 tot 9 73.400 7 10 tot 49 60.300 6 5 tot 99 6.200 0,6 meer dan100 4.900 0,4 Totaal bedrijfsleven 1.090.100 100

Procentuele verdeling van het aantal krimpende, gelijk blijvende en groeiende bedrijven naar

Bijlage 5.19 Uitbreiding subsegment Dienstverlening

Dienstverlenende bedrijven hebben hun huisvesting in kantoren. Omdat dit een speciale markt is, wordt deze markt extra belicht. De markt voor kantoren is veel meer een gebouwenmarkt dan een grondmarkt: op deze markt wordt gehandeld in kantoorgebouwen, dat wil zeggen in (ver)huur en (ver)koop van kantoren. Naast de gemeente en de ondernemer zijn hier ook projectontwikkelaars actief. Zij initiëren de ontwikkeling van kantoren en zorgen voor de realisatie en de oplevering ervan. De vraag van kantoorgebruikers kan zich uiten op verschillende manieren, zoals zelf een nieuw kantoor te laten bouwen, een (nieuw) kantoor te huren of een bestaand kantoor te kopen. Het huren van een kantoor is in de loop van de tijd sterk toegenomen.

Het rapport: ‘De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040’ van het CPB (2005) bespreekt het kantoormodel dat gehanteerd wordt om de vraag naar kantoorruimte te bepalen. De vraag naar kantoorruimte wordt uitgedrukt in vierkante meters bruto vloeroppervlak (bvo). In dit onderzoek wordt verondersteld dat de vraag naar kantoorbouw is opgebouwd uit vier determinanten:

• Vervangingsvraag: de vraag naar nieuwe kantoren omdat bestaande huisvesting niet meer voldoet;

Vestigingen op 1-1-2007 Provincie Aantal Percentage Groningen 31.700 3 Friesland 38.100 3 Drenthe 28.100 3 Overijssel 63.600 6 Flevoland 24.000 2 Gelderland 125.400 12 Utrecht 88.500 8 Noord-Holland 207.500 19 Zuid-Holland 224.900 21 Zeeland 23.600 2 Noord-Brabant 169.400 16 Limburg 65.500 6 Totaal Nederland 1.090.300 100 Vestigingen op 1-1-2007 Sector Aantal Percentage Landbouw en visserij 35.200 3 Industrie 69.600 6 Bouw 118.600 11 Groothandel 116.200 11 Detailhandel 168.800 15 Horeca 52.400 5 Vervoer 48.800 4 Financiën 34.100 3 Adviesdiensten 165.200 15 Facilitaire diensten 116.300 11 Persoonlijke diensten 118.200 11 Algemene diensten 46.600 4 Totaal bedrijfsleven 1.090.100 100

Bron: Bangma et al., EIM (2005)

• Uitbreidingsvraag: vraag als gevolg van gebrek aan capaciteit, door bijvoorbeeld groei van de werkgelegenheid of toename van productieactiviteiten. Ook de groei door toestroom van nieuwe bedrijven valt hieronder. Deze wordt voornamelijk beïnvloed door ontwikkelingen in de dienstensector;

• Verkantorisering, interne tertiairsering: kantoorbehoefte wordt mede bepaald door de in omvang en complexiteit toegenomen bestuurlijke, financiële, logistieke en organisatorische functies van bijvoorbeeld de grotere industriële ondernemingen en de overheid. Dienstverlenende functies zijn belangrijker geworden waardoor kantoorruimte belangrijker is geworden.

• Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer beïnvloedt de vraag naar kantoren. Thuiswerken, flexplekken, functie-upgrading, automatisering en welvaartsgroei kunnen het ruimtegebruik van de kantoormedewerker kunnen beïnvloeden (Zuidema, EIB (2006) ‘Vraag naar kantoren 2015’).

De kantorenmarkt (de ontmoeting van vraag naar en aanbod van kantoren) kan opgesplitst worden in vier deelmarkten: huurmarkt bestaande gebouwen, huurmarkt nieuwbouw, koopmarkt nieuwbouw en koopmarkt bestaandegebouwen. Over de deelmarkt koopmarkt van bestaande kantoren is weinig bekend en wordt verder buiten beschouwing gelaten. Over de percentuele verdeling van de overige drie deelmarkten valt veel te discussiëren. Instanties die dat berekenen (DTZ Zadelhoff, CBS, DRO Amsterdam, EBI) worden geconfronteerd met verschillende uitkomsten vanwege verschillende registratiemethodes. Een conclusie is dat de percentages kunnen schommelen tussen:

1. huurmarkt bestaande gebouwen 37 – 62 % 2. huurmarkt nieuwbouw 20 – 33 %

3. koopmarkt nieuwbouw 18 – 30 % (Zuidema, EIB (2006) ‘Vraag naar kantoren 2015’)

Er wordt gesproken over het feit dat de nieuwbouw van kantoren in de lift zit. Totaal werd er in 2006 voor gemiddeld 1,2 miljoen m2 bouwvergunning aangevraagd. Dat is 30% meer dan in 2005. Echter, gaat het hoofdzakelijk om vervangingsvraag, waardoor leegstand verder toeneemt. Bij deze groeiende vraag naar betaalbare kwaliteit en nieuwbouw is het noodzakelijk, dat gelijktijdig naar oplossingen gezocht wordt voor de onverhuurbare en gedateerde meters in de voorraad. Gebiedsontwikkeling, sloop en herbestemming zijn dan het recept (Heijbrock (23-01-2007) www.cobouw.nl). Dit wordt bevestigd door het NVB (Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers). Deze instantie bericht dat marktpartijen en gemeenten zich vaker moeten realiseren dat een integrale kantorenvisie niet langer gemist kan worden. Ook hier wordt er gehamerd op het feit dat naast nieuwbouw, ook sloop, renovatie en herbestemming tot bijvoorbeeld woningen serieus aandacht moet krijgen (NVB (22-01-2007) www.nvb-bouw.nl).

De tabel hieronder geeft het aantal verleende bouwvergunningen weer van kantoornieuwbouw voor de periode van 1990-2005. Van de nieuwbouw van kantoren is gekeken welk gedeelte van de nieuwbouwproductie toe te schrijven is aan vervangingsvraag of uitbreidingsvraag. De vervangingsvraag is teruggerekend op basis van de kantorenvoorraad, de ouderdom hiervan en de gemiddelde levensduur van een kantoor. Ondanks dat een standaard voor de levensduur niet bestaat, zou een kantoor bouwtechnisch meer dan 50 jaar meekunnen. Een goede schatting van het vervangingspercentage is 1,5% van de voorraad, wat overeenkomt met een gemiddelde levensduur van 50-55 jaar.

Bron: Zuidema (2006) Interview: ‘Toenemende kantorenvraag tot 1015’

In de periode 1990-2005 was ruim 1/3 van de nieuwbouw tengevolge van een vervangingsbehoefte. Het overige van de kantorenvraag is toe te schrijven aan de groei van het aantal kantoorbanen. De banengroei kan gesplitst worden in uitbreidingsvraag en verkantorisering. De uitbreidingsvraag is het gevolg van de werkgelegenheidsgroei in de kantorensector en dan vooral in de dienstverlening. Verkantorisering is de groei van het aantal kantoorbanen binnen een sector, zonder dat de totale werkgelegenheid heeft toegenomen.

De voorspelling is dat de verkantorisering gelijk blijft aan de ontwikkeling tussen 1990 en 2005. Het aandeel kantoorwerk binnen industrie en overheid blijft groeien ten opzichte van de overige werkzaamheden. Momenteel is er een kantoorvoorraad van 55,3 miljoen m2. De voorspelling is dat tot aan 2015 het aantal aangevraagde nieuwbouwvergunningen voor kantoren geraamd wordt op gemiddeld 1,5 miljoen m2 per jaar. 0,8 Miljoen m2 komt voor rekening van vervangingsvraag, 0,2 miljoen m2 voor uitbreidingsvraag en verkantorisering blijft de komende 10 jaar onveranderd gemiddeld 0,5 miljoen m2 per jaar.

Op dit moment ligt de leegstandspercentage nog steeds boven de 15% en speelt de vervangingsvraag nog immer een grote rol en met een groeiende kantorenvoorraad zal deze alleen maar belangrijker worden. Door de banengroei in het bedrijfsleven is de vraag naar nieuwe bedrijfsgebouwen sterk gestegen. Maar ook in verbetering en onderhoud van gebouwen, wegen en spoorwegen zit steeds meer groei. In 2008 gaat de bouw van nieuwe kantoren en bedrijfsgebouwen met ruim 4% vooruit. Ook het herstel en de verbouw en het onderhoud van gebouwen laten in de komende jaren een groei zien (Elsevier (9-01-2007) ‘Stijging bouwproductie Nederland zet door’).

Op lange termijn dreigt structurele leegstand, maar de verwachting is dat de marktpartijen die dit aanbod ontwikkelen en financieren op tijd hun strategie zullen herzien, onder meer omdat de vastgoedprijzen gaan bewegen. Na 2020 zullen krimpende effecten gaan domineren, zoals vergrijzing, dalende beroepsbevolking en de verdienstelijking van de economie (Janssen et al. CPB, MNP, RPB (2006) ‘Welvaart en Leefomgeving’).

Kantoorbouw en werkgelegenheid

Kantoorbouw is een speciaal deelsegment. Werkgelegenheid is de voornaamste drijfveer van de ontwikkeling van de kantoormarkt. In de figuur hiernaast staat de groei van de totale werkgelegenheid afgebeeld. Dit geeft inzicht in de dynamiek van de kantorenmarkt. Niet zozeer de ontwikkeling van de totale werkgelegenheid is de drijvende kracht van de vraag naar kantoorruimte, maar die van de werkgelegenheid in kantoren, de zogenaamde kantoorgebonden werkgelegenheid (= alle werkgelegenheid die gehuisvest is in kantoren). Echter, uit deze tabel valt af te leiden dat wanneer de

werkgelegenheidsgroei daalde, het leegstandspercentage aanzienlijk steeg (1991, >2000) en andersom (1995-1998). Het NVB (Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers) heeft de cyclus ook opgemerkt en bericht dat de kantorenmarkt over de laatste decennia altijd hoge pieken en diepe dalen heeft gekend. De stijgingen in de afzet deden zich steevast voor in de 2e helft van elk decennium, en de dalen werden altijd ingezet in de 1e helft van elk decennium. Een volledige kantorencyclus duurt dus ongeveer tien jaar. Als dit patroon zich herhaalt, zal omstreeks

Bron: Arts et al., (2005) CPB ‘De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040’

2010 de nieuwe piek bereikt worden. Projectontwikkelaars en gemeenten kunnen hier alvast op anticiperen (NVB (22-01-2007) www.nvb-bouw.nl).

Het NVB heeft in haar kantorenmarktonderzoek geconcludeerd dat naar verwachting de werkgelegenheid in bijna alle 70 onderzochte gemeenten de komende vijf jaar groeien. In de periode 2006-2011 neemt het aantal kantoorbanen in Nederland toe met 1,4% per jaar (2% in de periode 1996-2005). Alleen in Limburg, zal de kantoorwerkgelegenheid afnemen (NVM (2006) ‘Kantorenmarktonderzoek 2006’). De inefficiëntie van veel leegstand op de kantoormarkt kan deels verklaard worden aan de hand van de varkenscyclus.

De varkenscyclus in de kantorenmarkt

De essentie van een varkenscyclus is de lange productietijd waardoor afwijkingen ontstaan op de markt. Op het moment dat er vraag ontstaat, is er geen aanbod, daar spelen dan teveel aanbieders op in, waardoor er enkele jaren later een groot overaanbod ontstaat (De Bot (2005) ‘De woningmarkt en de varkenscyclus’). De varkenscyclus in de kantorenmarkt is krachtig en in de woningbouw voorzichtig. Dat verschil wordt verklaard door de verschillende reacties van huishoudens en bedrijven op de conjunctuur. Vervolgens reageert de bouwsector daarop en hebben vervolgens woningmarkt en kantorenmarkt een eigen dynamiek. Verwachtingen stapelen zich op en vervolgens is er in de kantorenmarkt een sterke vertraging door bouwtechnische redenen. Op het moment dat de vraag naar nieuwe kantorenruimte toeneemt, duurt het een aantal jaren voordat er een kantorenpand staat vanwege de vergunningaanvraag en de realisatie. Daarmee wordt de conjuncturele opleving gepasseerd en ontstaat er leegstand. Behalve dat er minder vraag is naar bestaande voorraad, gaan er kantoorgebruikers failliet, krimpen zij in en bovendien komt er nieuwe kantoorruimte bij. Omdat kantoorgebruikers veel meer op de korte termijn denken dan huishoudens, kunnen de verwachtingen in de kantorenmarkt veel sterker cumuleren: op hetzelfde moment willen alle bedrijven groeien en verhuizen. Dat de situatie een aantal jaren anders kan zijn, telt op dat moment niet. Een andere verklaring voor de aanwezigheid van de varkenscyclus in de kantoormarkt en niet op de woningmarkt is het feit dat het bouwen van kantoren meer oplevert vanwege de grotere bouwvolumes. Echter zijn er ook berichten over een bescheiden aantal tekenen van de varkenscyclus zichtbaar in de woningmarkt in het huidige tijdsbestek. Dure nieuwbouwprojecten, ontworpen op de top van opleving zijn inmiddels te duur gebleken en naar beneden aangepast (Manshanden et al., TNO (2004) ‘Bouwprognoses 2003-2008; regionalisering en cycli in de bouw’).

Bijlage 5.20 Uitbreiding subsegment Zorginstellingen

In het ABR (Algemeen Bedrijfsregister) worden bedrijven ingedeeld volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI). Dat gebeurt op basis van het zwaartepunt van de economische activiteiten. De SBI kent een hiërarchische opbouw waarbij de gezondheids- en welzijnszorg een sector is. De bedrijfsklassen zijn als volgens gedefinieerd:

• Algemene ziekenhuizen (SBI 85112): omvat niet de academische en niet de categorale ziekenhuizen;

• Ambulante geestelijke gezondheidszorg (GGZ) (SBI 85144, 85156, 85334): samengesteld uit praktijken van psychotherapeuten en psychologen, instellingen voor GGZ zonder overnachting (zoals de RIAGG’s) en sociaal pedagogische diensten;

• Instellingen GGZ met overnachting (SBI 85115): omvat ook beschermd en begeleid wonen (RIBW); • Verpleeghuizen (SBI 85311), Verzorgingshuizen (SBI 85313), Huizen voor gehandicapten (SBI 85312), • Dagverblijven voor gehandicapten (SBI 85321), Thuiszorg (SBI 8532).