Dienstverlenende bedrijven hebben hun huisvesting in kantoren. Omdat dit een speciale markt is, wordt deze markt extra belicht. De markt voor kantoren is veel meer een gebouwenmarkt dan een grondmarkt: op deze markt wordt gehandeld in kantoorgebouwen, dat wil zeggen in (ver)huur en (ver)koop van kantoren. Naast de gemeente en de ondernemer zijn hier ook projectontwikkelaars actief. Zij initiëren de ontwikkeling van kantoren en zorgen voor de realisatie en de oplevering ervan. De vraag van kantoorgebruikers kan zich uiten op verschillende manieren, zoals zelf een nieuw kantoor te laten bouwen, een (nieuw) kantoor te huren of een bestaand kantoor te kopen. Het huren van een kantoor is in de loop van de tijd sterk toegenomen.
Het rapport: ‘De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040’ van het CPB (2005) bespreekt het kantoormodel dat gehanteerd wordt om de vraag naar kantoorruimte te bepalen. De vraag naar kantoorruimte wordt uitgedrukt in vierkante meters bruto vloeroppervlak (bvo). In dit onderzoek wordt verondersteld dat de vraag naar kantoorbouw is opgebouwd uit vier determinanten:
• Vervangingsvraag: de vraag naar nieuwe kantoren omdat bestaande huisvesting niet meer voldoet;
Vestigingen op 1-1-2007 Provincie Aantal Percentage Groningen 31.700 3 Friesland 38.100 3 Drenthe 28.100 3 Overijssel 63.600 6 Flevoland 24.000 2 Gelderland 125.400 12 Utrecht 88.500 8 Noord-Holland 207.500 19 Zuid-Holland 224.900 21 Zeeland 23.600 2 Noord-Brabant 169.400 16 Limburg 65.500 6 Totaal Nederland 1.090.300 100 Vestigingen op 1-1-2007 Sector Aantal Percentage Landbouw en visserij 35.200 3 Industrie 69.600 6 Bouw 118.600 11 Groothandel 116.200 11 Detailhandel 168.800 15 Horeca 52.400 5 Vervoer 48.800 4 Financiën 34.100 3 Adviesdiensten 165.200 15 Facilitaire diensten 116.300 11 Persoonlijke diensten 118.200 11 Algemene diensten 46.600 4 Totaal bedrijfsleven 1.090.100 100
Bron: Bangma et al., EIM (2005)
‘Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid – periode 1987-2005’
• Uitbreidingsvraag: vraag als gevolg van gebrek aan capaciteit, door bijvoorbeeld groei van de werkgelegenheid of toename van productieactiviteiten. Ook de groei door toestroom van nieuwe bedrijven valt hieronder. Deze wordt voornamelijk beïnvloed door ontwikkelingen in de dienstensector;
• Verkantorisering, interne tertiairsering: kantoorbehoefte wordt mede bepaald door de in omvang en complexiteit toegenomen bestuurlijke, financiële, logistieke en organisatorische functies van bijvoorbeeld de grotere industriële ondernemingen en de overheid. Dienstverlenende functies zijn belangrijker geworden waardoor kantoorruimte belangrijker is geworden.
• Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer beïnvloedt de vraag naar kantoren. Thuiswerken, flexplekken, functie-upgrading, automatisering en welvaartsgroei kunnen het ruimtegebruik van de kantoormedewerker kunnen beïnvloeden (Zuidema, EIB (2006) ‘Vraag naar kantoren 2015’).
De kantorenmarkt (de ontmoeting van vraag naar en aanbod van kantoren) kan opgesplitst worden in vier deelmarkten: huurmarkt bestaande gebouwen, huurmarkt nieuwbouw, koopmarkt nieuwbouw en koopmarkt bestaandegebouwen. Over de deelmarkt koopmarkt van bestaande kantoren is weinig bekend en wordt verder buiten beschouwing gelaten. Over de percentuele verdeling van de overige drie deelmarkten valt veel te discussiëren. Instanties die dat berekenen (DTZ Zadelhoff, CBS, DRO Amsterdam, EBI) worden geconfronteerd met verschillende uitkomsten vanwege verschillende registratiemethodes. Een conclusie is dat de percentages kunnen schommelen tussen:
1. huurmarkt bestaande gebouwen 37 – 62 % 2. huurmarkt nieuwbouw 20 – 33 %
3. koopmarkt nieuwbouw 18 – 30 % (Zuidema, EIB (2006) ‘Vraag naar kantoren 2015’)
Er wordt gesproken over het feit dat de nieuwbouw van kantoren in de lift zit. Totaal werd er in 2006 voor gemiddeld 1,2 miljoen m2 bouwvergunning aangevraagd. Dat is 30% meer dan in 2005. Echter, gaat het hoofdzakelijk om vervangingsvraag, waardoor leegstand verder toeneemt. Bij deze groeiende vraag naar betaalbare kwaliteit en nieuwbouw is het noodzakelijk, dat gelijktijdig naar oplossingen gezocht wordt voor de onverhuurbare en gedateerde meters in de voorraad. Gebiedsontwikkeling, sloop en herbestemming zijn dan het recept (Heijbrock (23-01-2007) www.cobouw.nl). Dit wordt bevestigd door het NVB (Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers). Deze instantie bericht dat marktpartijen en gemeenten zich vaker moeten realiseren dat een integrale kantorenvisie niet langer gemist kan worden. Ook hier wordt er gehamerd op het feit dat naast nieuwbouw, ook sloop, renovatie en herbestemming tot bijvoorbeeld woningen serieus aandacht moet krijgen (NVB (22-01-2007) www.nvb-bouw.nl).
De tabel hieronder geeft het aantal verleende bouwvergunningen weer van kantoornieuwbouw voor de periode van 1990-2005. Van de nieuwbouw van kantoren is gekeken welk gedeelte van de nieuwbouwproductie toe te schrijven is aan vervangingsvraag of uitbreidingsvraag. De vervangingsvraag is teruggerekend op basis van de kantorenvoorraad, de ouderdom hiervan en de gemiddelde levensduur van een kantoor. Ondanks dat een standaard voor de levensduur niet bestaat, zou een kantoor bouwtechnisch meer dan 50 jaar meekunnen. Een goede schatting van het vervangingspercentage is 1,5% van de voorraad, wat overeenkomt met een gemiddelde levensduur van 50-55 jaar.
Bron: Zuidema (2006) Interview: ‘Toenemende kantorenvraag tot 1015’
Verleende bouwvergunningen kantorennieuwbouw 1990-2005 (cumulatief mln m2 bvo) naar gebruiker en determinanten
In de periode 1990-2005 was ruim 1/3 van de nieuwbouw tengevolge van een vervangingsbehoefte. Het overige van de kantorenvraag is toe te schrijven aan de groei van het aantal kantoorbanen. De banengroei kan gesplitst worden in uitbreidingsvraag en verkantorisering. De uitbreidingsvraag is het gevolg van de werkgelegenheidsgroei in de kantorensector en dan vooral in de dienstverlening. Verkantorisering is de groei van het aantal kantoorbanen binnen een sector, zonder dat de totale werkgelegenheid heeft toegenomen.
De voorspelling is dat de verkantorisering gelijk blijft aan de ontwikkeling tussen 1990 en 2005. Het aandeel kantoorwerk binnen industrie en overheid blijft groeien ten opzichte van de overige werkzaamheden. Momenteel is er een kantoorvoorraad van 55,3 miljoen m2. De voorspelling is dat tot aan 2015 het aantal aangevraagde nieuwbouwvergunningen voor kantoren geraamd wordt op gemiddeld 1,5 miljoen m2 per jaar. 0,8 Miljoen m2 komt voor rekening van vervangingsvraag, 0,2 miljoen m2 voor uitbreidingsvraag en verkantorisering blijft de komende 10 jaar onveranderd gemiddeld 0,5 miljoen m2 per jaar.
Op dit moment ligt de leegstandspercentage nog steeds boven de 15% en speelt de vervangingsvraag nog immer een grote rol en met een groeiende kantorenvoorraad zal deze alleen maar belangrijker worden. Door de banengroei in het bedrijfsleven is de vraag naar nieuwe bedrijfsgebouwen sterk gestegen. Maar ook in verbetering en onderhoud van gebouwen, wegen en spoorwegen zit steeds meer groei. In 2008 gaat de bouw van nieuwe kantoren en bedrijfsgebouwen met ruim 4% vooruit. Ook het herstel en de verbouw en het onderhoud van gebouwen laten in de komende jaren een groei zien (Elsevier (9-01-2007) ‘Stijging bouwproductie Nederland zet door’).
Op lange termijn dreigt structurele leegstand, maar de verwachting is dat de marktpartijen die dit aanbod ontwikkelen en financieren op tijd hun strategie zullen herzien, onder meer omdat de vastgoedprijzen gaan bewegen. Na 2020 zullen krimpende effecten gaan domineren, zoals vergrijzing, dalende beroepsbevolking en de verdienstelijking van de economie (Janssen et al. CPB, MNP, RPB (2006) ‘Welvaart en Leefomgeving’).
Kantoorbouw en werkgelegenheid
Kantoorbouw is een speciaal deelsegment. Werkgelegenheid is de voornaamste drijfveer van de ontwikkeling van de kantoormarkt. In de figuur hiernaast staat de groei van de totale werkgelegenheid afgebeeld. Dit geeft inzicht in de dynamiek van de kantorenmarkt. Niet zozeer de ontwikkeling van de totale werkgelegenheid is de drijvende kracht van de vraag naar kantoorruimte, maar die van de werkgelegenheid in kantoren, de zogenaamde kantoorgebonden werkgelegenheid (= alle werkgelegenheid die gehuisvest is in kantoren). Echter, uit deze tabel valt af te leiden dat wanneer de
werkgelegenheidsgroei daalde, het leegstandspercentage aanzienlijk steeg (1991, >2000) en andersom (1995-1998). Het NVB (Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers) heeft de cyclus ook opgemerkt en bericht dat de kantorenmarkt over de laatste decennia altijd hoge pieken en diepe dalen heeft gekend. De stijgingen in de afzet deden zich steevast voor in de 2e helft van elk decennium, en de dalen werden altijd ingezet in de 1e helft van elk decennium. Een volledige kantorencyclus duurt dus ongeveer tien jaar. Als dit patroon zich herhaalt, zal omstreeks
Bron: Arts et al., (2005) CPB ‘De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040’
Jaarlijkse groei van de voorraad kantoorruimte, werkgelegen-heidsgroei en leegstandpercentage, Nederland, 1988-2002
2010 de nieuwe piek bereikt worden. Projectontwikkelaars en gemeenten kunnen hier alvast op anticiperen (NVB (22-01-2007) www.nvb-bouw.nl).
Het NVB heeft in haar kantorenmarktonderzoek geconcludeerd dat naar verwachting de werkgelegenheid in bijna alle 70 onderzochte gemeenten de komende vijf jaar groeien. In de periode 2006-2011 neemt het aantal kantoorbanen in Nederland toe met 1,4% per jaar (2% in de periode 1996-2005). Alleen in Limburg, zal de kantoorwerkgelegenheid afnemen (NVM (2006) ‘Kantorenmarktonderzoek 2006’). De inefficiëntie van veel leegstand op de kantoormarkt kan deels verklaard worden aan de hand van de varkenscyclus.
De varkenscyclus in de kantorenmarkt
De essentie van een varkenscyclus is de lange productietijd waardoor afwijkingen ontstaan op de markt. Op het moment dat er vraag ontstaat, is er geen aanbod, daar spelen dan teveel aanbieders op in, waardoor er enkele jaren later een groot overaanbod ontstaat (De Bot (2005) ‘De woningmarkt en de varkenscyclus’). De varkenscyclus in de kantorenmarkt is krachtig en in de woningbouw voorzichtig. Dat verschil wordt verklaard door de verschillende reacties van huishoudens en bedrijven op de conjunctuur. Vervolgens reageert de bouwsector daarop en hebben vervolgens woningmarkt en kantorenmarkt een eigen dynamiek. Verwachtingen stapelen zich op en vervolgens is er in de kantorenmarkt een sterke vertraging door bouwtechnische redenen. Op het moment dat de vraag naar nieuwe kantorenruimte toeneemt, duurt het een aantal jaren voordat er een kantorenpand staat vanwege de vergunningaanvraag en de realisatie. Daarmee wordt de conjuncturele opleving gepasseerd en ontstaat er leegstand. Behalve dat er minder vraag is naar bestaande voorraad, gaan er kantoorgebruikers failliet, krimpen zij in en bovendien komt er nieuwe kantoorruimte bij. Omdat kantoorgebruikers veel meer op de korte termijn denken dan huishoudens, kunnen de verwachtingen in de kantorenmarkt veel sterker cumuleren: op hetzelfde moment willen alle bedrijven groeien en verhuizen. Dat de situatie een aantal jaren anders kan zijn, telt op dat moment niet. Een andere verklaring voor de aanwezigheid van de varkenscyclus in de kantoormarkt en niet op de woningmarkt is het feit dat het bouwen van kantoren meer oplevert vanwege de grotere bouwvolumes. Echter zijn er ook berichten over een bescheiden aantal tekenen van de varkenscyclus zichtbaar in de woningmarkt in het huidige tijdsbestek. Dure nieuwbouwprojecten, ontworpen op de top van opleving zijn inmiddels te duur gebleken en naar beneden aangepast (Manshanden et al., TNO (2004) ‘Bouwprognoses 2003-2008; regionalisering en cycli in de bouw’).