De vergeten woningmarkt
7 Ter introductie
10 Dwars: Jan Schinkelshoek & theo camps Over de lokalisering van de politiek
De vergeten woningmarkt
16 Kees Koedijk & René Scherpenisse
Hoe de woningmarkt kan worden opengebroken
Florian Kullberg (I) Duizend en één mens per KM2 De noodklok
28 Piet Eichholtz
Dirigistisch woningmarktbeleid moet op de schop 35 Dirk Brounen
Starters in het nauw
43 Jan Latten, Bas Hamers & Han Nicolaas
Selectieve verhuisstromen zetten grote steden onder druk 55 Over het waarom van mengen, weren en slopen
In gesprek met Pieter Bol & Justus Uitermark
Florian Kullberg (ii) Binnenkort, bij jou in de buurt De maatschappelijke opgave van woningcorporaties De sleutelrol van woningcorporaties
64 Paul Doevendans
76 Martien Kromwijk, Leonard Geluk & Ab Klink Hoe een goede woningcorporatie werkt
84 Jan Prij & Thijs Jansen
In gesprek met minister Sybilla Dekker ‘Er is geen verschil van inzicht met het CDA’ 91 Marja Elsinga & Marietta Haffner
De woningcorporatie en de zorg voor betaalbare woningen 101 René Scherpenisse
Massale verkoop sociale huurwoningen kan de woningmarkt vlot trekken
Het debat over de positionering van woningcorporaties 110 Vincent Smit, Sandra Kessels & Peter Boelhouwer
Ondernemen met maatschappelijke legitimatie: de woningcorporaties aan zet
120 Jan Prij
In gesprek met Jan van der Moolen
‘Woningconsument verdient zicht op kwaliteit’ 123 Jan Louis Burggraaf
De woningcorporaties als maatschappelijke onderneming: helder & eenvoudig
Florian Kullberg (iii) Licht
Kosten en risico’s van fiscale transities 132 Peter Neuteboom
Hypotheekrenteaftrek in Europa:
141 Hans Gribnau
De hypotheekrente op de schop? Dan graag open en zorgvuldig! 157 Bas Jan van Bochove & Nicolien van Vroonhoven
CDA-fractie: snijden in fiscale faciliteiten biedt weinig soelaas
Boeken
168 Janne Elisabeth Nijman
Bespreking van WRR rapport Vertrouwen in de buurt 173 Gerrit de Jong
Bespreking van Wouter Bos Dit land kan zover beter 178 frank van den heuvel
Bespreking van Breedveld De stamtafel van de politiek 184 jean penders
Bespreking van Van Wijk Supermacht Europa
Bezinning 188 Ramona Maramis
‘Het wordt tijd dat we afstand nemen van de uitzonderingspositie die de woningmarkt in ons sociaal-economisch bestel inneemt’, aldus Piet Eichholtz in zijn bijdrage in deze CDV. Wij hebben het meest diri-gistische woningmarktbeleid van alle Europese landen. Voor een deel zijn de problemen in de woningmarkt volgens hem het resultaat van een kunstmatig in stand gehouden schaarste. Feit is dat er sprake is van sterk te kort schietend aanbod van woningen, dat segregatie dreigt in de steden en dat de gemeenten en de corporaties nog onvoldoende in staat lijken de problemen echt aan te pakken. In het openingsartikel van Kees Koedijk en gastredacteur René Scherpenisse wordt een nadere aanduiding van de problemen op de woningmarkt gegeven. ‘De woningmarkt is nog steeds zo georganiseerd als enige decennia geleden…, de dynamiek ontbreekt
om te kunnen inspelen op de veranderende omstandighe-den’. De woningmarkt is het vergeten beleidsdossier,
zoals scheidend directeur Henk Don van het Centraal Planbureau het met spijt uitdrukte. Koedijk en
Scherpenisse voorspellen dat het woningmarkt-dossier hoe dan ook centraal komt te staan in de
formatie van het volgende kabinet, al is het al-leen maar omdat heel veel problemen in de grote steden een overtuigende woningcomponent hebben.
Dit ‘vergeten beleidsdossier’ staat inmiddels in het brandpunt van de politieke en de maat-schappelijke belangstelling. Zie bijvoorbeeld de recente discussies rond de Rotterdamwet en de her-structurering van wijken. Of de recente kamerdiscus-sie rond het huurbeleid. Maar al te duidelijk is ook dat het nog niet zo eenvoudig is de markt in beweging te krijgen. Zo zijn er weerstanden tegen het liberaliseringsbeleid en liggen de afspraken tussen de minister en de woningcorporaties — gericht op het tot stand
brengen van oplossingen voor de problemen in wijken, buurten en steden — controversieel.
De voorliggende uitgave van CDV brengt de actualiteit van het debat rond de ‘vergeten woningmarkt’ voor u in kaart. Het bestaat uit drie delen. In het eerste deel getiteld De noodklok vindt u een nadere aanduiding van de problemen: de woningnood, de stagnatie en de verpaupering van de steden. Deel twee gaat over de maatschappelijke opgave van de woning-corporaties en wat zij kunnen doen om deel van de oplossing te worden. In deel drie staan fiscale hervormingen van de woningmarkt centraal.
In deel een vindt u onder meer een schets van Jan Latten (die al eerder de noodklok luidde in zijn oratie Zwanger van segregatie) van het proces van selectieve migratie dat de grote steden steeds verder onder druk zet. Ook brengt Dirk Brounen de problematiek van de starters nader in beeld. ‘Waar in 1985 een jonge politiegent nog een kleine woning kon kopen met zijn aanvangssalaris, kan tegenwoordig zijn zoon met datzelfde beroep niet meer terecht op de koopwoningmarkt’.
In het uitgebreide tweede deel — De maatschappelijke opgave van wo-ningcorporaties — komt de sleutelrol van wowo-ningcorporaties in het reali-seren van de maatschappelijke opgaven uitgebreid aan bod. Na perioden van verstatelijking en vermarkting is het nu weer tijd de vermaatschap-pelijking van woningcorporaties op de agenda te zetten. Corporaties fun-geerden vanouds als emancipatiemachine voor grote groepen mensen. Het is nu van belang die maatschappelijke opdracht opnieuw uit te vin-den en in de praktijk te brengen. Dat vraagt om een nieuwe positionering van corporaties, heldere governance-structuren en zeggenschapsverhou-dingen. Maar de vormdiscussie, het debat over de positie van de woning-corporaties tusen markt en staat, privaat en publiek, moet daarbij niet leidend zijn.
Zo is het mooi dat het CDA veel werk heeft gemaakt van de juridische definitie van de maatschappelijke onderneming, maar het gaat er uitein-delijk om dat de corporaties offensief met de maatschappelijke opgaven, waarover in deel een de noodklok wordt geluid, aan de slag gaan. Dit nummer van CDV roept hen daartoe op. De verkoop van sociale huurwo-ningen is daarbij een belangrijk instrument om de markt weer in bewe-ging te krijgen (zie het probleemstellend artikel en de bijdrage van René Scherpenisse elders in deze uitgave).
ver-schillende posities in het debat verkend. U vindt in dit deel bijdragen van Peter Neuteboom, Hans Gribnau en de CDA-fractie, bij monde van Bas Jan van Bochove en Nicolien van Vroonhoven.
‘De taak van een bestuurder is niet ge-makkelijk’, sprak Heer Bommel tot zichzelf. ‘Men moet maatregelen nemen die de be-volking niet begrijpt. En zelf begrijpt men dikwijls ook niet wat men bedoelt. Het is heel moeilijk.’
Op een besloten symposium van bur-gemeesters, wethouders, politiecommis-sarissen en raadsleden moest kort geleden zelfs Ollie B. Bommel, Marten Toonders onvolprezen held-tegen-wil-en-dank, eraan te pas komen om elkaar moed in te praten: gemeentebestuurders hebben het moeilijk.
Net als Bommel staan gemeentebestuur-ders er naar hun gevoel te vaak alleen voor. Tekortgedaan door het rijk en gewantrouwd door de burger, gaat menig burgemeester, wethouder en raadslid zijn eigen onbegre-pen weg. Tot overmaat van ramp is er ook nog eens een bovengemiddelde kans — zo maakte ik op uit het rondje klagen-achter-gesloten-deuren - dat je ‘afgedroogd’ (burgemeester) of zelfs ‘afgeserveerd’ (raadslid) wordt.
Niet alleen in Delfzijl hebben burgemees-ters te maken met lastige wethouders, die meer moeite dan vroeger hebben om zich de gemeenteraad van het lijf te houden, die zich op zijn beurt weer voelt opgejaagd door ontevreden kiezers.
Na de gemeenteraadsverkiezingen blijft het onrustig in Rommeldam.
Opgeschud door de harde tikken van 7 maart, zwolg het Bommeliaanse zelfbeklag aan. Menig raadslid, menig wethouder — vaak na jaren hardwerken naar huis ge-stuurd — voelt zich ‘gestraft’, onverdiend gestraft. Door een wispelturige kiezer, door een populistische stemming waartegen niet viel op te roeien, door desinteresse, door een afwezig of zelfs falend ‘Den Haag’.
Wie na de raadsverkiezingen de balans opmaakt, kan praktisch tot geen andere con-clusie komen dan dat de lokale democratie er als een zielenpoot bijhangt. De campagne is meer dan ‘normaal’ gedomineerd door de landelijke politiek. Met name voor Wouter Bos was het een opstapje naar ‘2007’. En dat een fractievoorzitter daags naar de uitslag opstapte, liet nog eens zien hoezeer het een Haags feestje was.
Misschien nog wel het meest opmerke-lijk is hoe gladjes die ‘nationalisatie’ van plaatselijke verkiezingen zich voltrok. Illu-streert het niet het zwakke imago van lokale politiek? Om nog maar te zwijgen over de systematisch lage opkomst bij gemeente-lijke verkiezingen. Al jaren op rij ligt dat percentage alleen voor Europa lager. Maar dat kan op het gemeentehuis nauwelijks een troost zijn.
Hoezeer de gemeentelijke politiek onder druk staat, valt niet zozeer af te leiden uit de
De lokalisering van de politiek [ 1 ]
Onrust in Rommeldam
houders en raadsleden, de matige interesse van de kiezer of het geklaag van burgers. Nee, het is vooral de ‘lokalisering’ van de plaatselijke democratie die er op duidt hoe-veel er mis is.
Op het eerste gezicht lijkt het de grote winst van 7 maart dat lokale partijen en partijtjes in het defensief zijn gedrongen. Voor de raadsverkiezingen had zich een lange rij lokale lijsten aangemeld, veel meer dan vier jaar eerder. Dat desondanks het gezamenlijke zetelaantal in gemeenteraden flink is teruggelopen, is eerder verhullend dan geruststellend. Immers, als zo veel
nieuwkomers hun kans schoon zien, verte-genwoordigt de gevestigde politiek kenne-lijk bij lange na niet alle wensen, belangen en behoeften.
Politieke lokalisering is bijna steeds een signaal van sluimerend onbehagen.
Om één of andere onbegrijpelijke reden heeft het een vriendelijke, bijna romanti-sche bijklank. Zoals heel lang geleden de dronken zwerver ‘Had-je-me-maar’ in de Amsterdamse gemeenteraad of iets minder lang geleden ‘boer’ Koekoek in de Tweede Kamer ook iets vertederends had.
Maar lokalisering is te vaak omgesla-gen in ordinaire ‘dorpspolitiek’ om er niet beducht voor te zijn. Er zijn al te veel voor-beelden van gemeenten die slachtoffer zijn geworden van doorgeschoten plaatselijke stammenoorlogen. Waar lokale lijsten, vaak eenmansbedrijfjes, het in een gemeente voor het zeggen krijgen, kun je er gif op innemen dat het bestuur er de vier jaar vol-gend op raadsverkiezingen onder lijdt. Niet
van Nederland het sinds 2002 ondervonden. De betonrot is heel diep ingevreten, veel dieper dan op eerste gezicht lijkt.
Ondanks de terugloop van de lokale partijtjes, is de politieke lokalisering onver-minderd doorgegaan. Onderhuids, maar daarom nog niet minder bedreigend. Ook het landelijke partijwezen ‘lokaliseert’ in een hoog, bijna angstwekkend tempo.
Sinds een jaar of wat zien grote, landelij-ke partijen als CDA, PvdA en VVD, soms node, hun greep op plaatselijke en regionale afde-lingen verslappen, waardoor er hier en daar in het land personen naar de macht kunnen grijpen die de wenkbrauwen in ‘Den Haag’ doen fronsen en er programma’s worden verkondigd waarvan ze aan het Binnenhof met de ogen knipperen.
Het is een ontwikkeling die illustreert dat de centrale partijapparaten, ideologisch leeggezogen, lokaal steeds minder te bieden hebben. Lokalisering moet het gat vullen. Inspelend op een kennelijke behoefte van kiezers om plaatselijk maatwerk geleverd te krijgen, voltrekt zich een feitelijke versplin-tering van de politiek.
En dat is geen ontwikkeling om vrolijk van te worden. Al was het alleen maar omdat een politiek zonder algemeen kader — een partijorganisatie, een ideologisch profiel, een programmatisch kompas, een bestuur-lijke balans van checks and balances — speel-bal wordt van onberekenbare golven. En waar nauwelijks georganiseerde onvrede, persoonlijke ambitie of bestuurlijke kort-zichtigheid de politiek domineren, kondigt zich de volgende ‘opstand der burgers’ al weer aan. Wie is er gerust op de gemeente-raadsverkiezingen van 2010?
Geen wonder dat het onrustig in Rom-meldam is. Geen wonder dat Heer Bommel zuchtend rondloopt. Geen wonder dat ieder-een op zoek is naar Tom Poes.
Daags na de gemeenteraadsverkiezingen bracht de commissie Relatie Burger-Over-heid het rapport Stadsbestuur Dichtbij Huis.
Een werkende democratie voor Rotterdam uit.
Deze commissie was op 14 december 2005 door burgemeester Opstelten geïnstalleerd om het functioneren van de gemeentelijke overheid onder de loep te nemen. CDV sprak met Theo Camps, één van de commissiele-den over de opmerkelijke resultaten.1
• • •
‘Onze gedachtegang was, we moeten een rapport maken dat onontkoombaar gebruikt gaat worden en niet in de spreekwoordelijke bureaula verdwijnt. Opvallend is dat de burger zelf bij heel veel adviezen en beleids-productie buiten beeld blijft. Wij hebben daarentegen de burger zelf maar eens ge-vraagd wat er moet gebeuren. Waar zijn ze tevreden over in de stad, wat gaat niet goed en wat kan er beter? Het eerste opvallende punt was de overweldigende respons op onze representatieve enquête. Van de 2355 vragenlijsten die we begin januari hebben verzonden, hebben we in korte tijd 46 pro-cent teruggekregen. Met de betrokkenheid van burgers is niets mis’.
• • •
‘De burgers zijn zelf als ervaringsdeskun-dige bij uitstek in staat scherp aan te geven
waar de pijnpunten liggen. Wat als voldoen-de wordt beoorvoldoen-deeld zijn voldoen-de basisvoorzie-ningen op deelgemeenteniveau. Wat abso-luut slecht valt bij burgers is ‘het gemeen-teraadspelen op deelraadniveau’, dat kost bakken met geld en is niet effectief, en wat absoluut beter moet is de erkenning door de politiek van de positieve betrokkenheid van burgers bij hun stad. De algemene teneur daarbij is: we worden onvoldoende serieus genomen . Mensen willen graag een bijdra-ge leveren aan het niet uit elkaar groeien van Rotterdammers en het promoten van Rot-terdam als wereldstad. Mensen willen hun handen uit de mouwen steken om hun trots voor de stad te laten gelden. Dit alles op basis van de oerrotterdamse motto’s: “Geen woorden, maar daden” of “Niet lullen maar poetsen”. En wat mij ook zo in positieve zin opviel: er is geen klaagcultuur!’
‘Opvallend genoeg voelen mensen zich in hun betrokkenheid in de eerste plaats Rot-terdammer, ongeacht herkomst. Ze willen niet aangesproken worden als allochtoon of autochtoon. Verder zijn Rotterdamse bur-gers trots op hun stad en hun bestuur. Maar zodra het woord politiek valt knappen ze af. Het vertrouwen in de politiek is ontzettend laag. Mensen voelen zich primair verbonden met een wijk en niet met hun deelgemeente en ze hebben geen behoefte aan het imite-ren van een gemeente op het niveau van een deelraad.’
‘We hebben vervolgens als commissie
ge-De lokalisering van de politiek [ 2 ]
Theo Camps: ‘politiek op
deelgemeente-niveau frustreert de burgertrots’
door Jan Prij
en organiseer de zeggenschap van de bur-gers per wijk. Depolitiseer de deelgemeente en schaf de dagelijkse besturen van de deel-gemeenten af. Ga in plaats daarvan werken met stadsdeelraden, bestaande uit gekozen wijkvertegenwoordigers, en benoem per stadsdeel onder verantwoordelijkheid van een wethouder een stadsdeeldirecteur.’
‘Het was voor ons duidelijk: de schaal waarop een deelgemeente wordt bestuurd, correspondeert niet met de schaal waarop de burger zijn woonomgeving beleeft. De deelgemeente brengt niet het burgernabije bestuur dat beoogd is. Daarnaast willen de burgers meer dan nu meedenken en mee-doen bij kwesties die hun leefomgeving betreffen. De wijze waarop ze daartoe nu in staat worden gesteld, beoordelen zij als onvoldoende. Via het model van de wijkver-tegenwoordigers wordt dat ondervangen’.
‘Er is mijns inziens bestuurlijke vernieu-wing nodig van bovenaf en van onderaf. Van bovenaf vanuit Den Haag zouden er minder verplichtende kaderstellingen moeten zijn en regels. Nu zijn er te veel geoormerkte geldstromen. De overheid bevordert zo subsidiejaaggedrag. Of het nu gaat om projecten voor Antillianen, veiligheidverbetering in de buurt, of bevor-dering kwaliteit openbare ruimte, het bin-nenhalen van Haags geld wordt de primaire focus. Maar gemeenten weten heus zelf wel waaraan ze hun geld moeten besteden. Geef ze mensen en middelen, meer heb-ben ze niet nodig! Maar ook van onderaf is
niveau spelen en die de betrokkenheid van mensen raken, moeten niet langs partijpo-litieke lijnen worden georganiseerd. Geen mens heeft behoefte aan partijpolitieke statements van zes kantjes over precies het-zelfde onderwerp. Zo ontstaat partijpolitie-ke profileringdrang over issues waarbij de oplossing voor de hand ligt. Bij de inrich-ting van een wijkspeeltuin doet het er niet toe of er een rood, groen, christen-demo-cratisch of liberaal tintje aan zit. Het gaat erom dat er goedwerkende speeltoestellen staan. De aanwezige energie, kennis en mo-gelijkheden ter plaatse kunnen veel beter worden ingezet. Nu is er een enorm verschil tussen wat gemeentelijke diensten kunnen en wat deelgemeenten mogen. En wordt op deelraadgemeenteniveau de kennis en expertise van aanwezige professionals in de buurt volstrekt onvoldoende benut.’
‘Het rapport is redelijk positief ontvan-gen. Bestuurders van deelgemeenteraden zijn vanzelfsprekend niet laaiend enthou-siast over dit advies, maar iedereen snapt wel dat er wat moet veranderen. Het dossier is hot en het lijkt mij duidelijk dat men het rapport en deze voorstellen niet zomaar links kan laten liggen.’
‘De politiek zal op tal van terreinen veel vertrouwen moeten terugwinnen. Om het paradoxaal te zeggen: Het is in het belang van de politiek zelf om op deelraadniveau te depolitiseren en veel beter in te spelen op de aanwezige trots, inzet en vertrouwen van de burgers zelf.’
Noten
Analyse: de woningmarkt
Vlak voor zijn afscheid als directeur van het Centraal Planbureau, eind januari, noemde Henk Don met enige spijt de woningmarkt het vergeten beleidsdossier. Want terwijl politici en beleidsmakers over el-kaar heen zijn gevallen om Nederland in de afgelopen jaren sociaal-eco-nomisch te hervormen, is deze hervormingsdrift aan de woningmarkt voorbij gegaan. De Nederlandse woningmarkt is in essentie nog steeds zo georganiseerd als enige decennia geleden; de dynamiek ontbreekt om te kunnen inspelen op de veranderde omstandigheden.
En zo is er is alle reden om met een positiefkritische blik te kijken naar de ontwikkelingen. De Nederlandse woningmarkt zit op slot. Het is zowel voor huurders als voor kopers niet eenvoudig een geschikte woning te vinden. Vooral de lagere inkomens zijn daarvan de dupe, maar door de prijsexplosie in de koopsector komen ook de middeninkomens nauwelijks aan bod. Potentiële huurders moeten gemiddeld 3 jaar op een woning wachten. In grote steden als Utrecht en Amsterdam bedragen de wachttij-den respectievelijk 7 en 10 jaar.
Op de kopersmarkt is het niet veel beter. Tienduizenden starters vinden het bijna onmogelijk om een goede woning te kopen. Daar zijn op zijn minst twee redenen voor. In de eerste plaats zijn de prijzen van
wonin-Hoe de woningmarkt kan
worden opengebroken
De woningmarkt zit op slot. Om de woningmarkt open te
breken moet in ieder geval de bouwproductie fors omhoog.
Daarnaast kan massale verkoop van woningen door
corporaties voor een ontspannen woningmarkt zorgen. Het
vrijgekomen geld moet worden ingezet voor de vermindering
van achterstanden in wijken en woonbuurten.
door Kees Koedijk & René Scherpenisse
gen de afgelopen tien jaar sterk gestegen. In tien jaar tijd is de prijs van een koopwoning verdubbeld. In de tweede plaats, en dat hangt daarmee samen, is het aanbod van goede kopwoningen te gering en is de aangroei van het aanbod door de bouw sterk achtergebleven bij de vraag. Gemid-deld genomen worden er in Nederland jaarlijks circa 80.000 tot 100.000 nieuwe woningen gebouwd. In de afgelopen jaren is dat aantal gedaald tot circa 50.000 tot 60.000 nieuwe koopwoningen. De woningmarkt kent de paradoxale situatie dat de prijzen de afgelopen fors zijn gestegen en het aanbod van nieuwe woningen verder is afgenomen, met alle gevolgen van dien. De huizenmarktonderzoekers van de Rabobank verwachten dat de komende jaren een forse prijsstijging op de loer ligt als het aanbod niet verder wordt vergroot.
Het bestaande woningbeleid is een uitgebreide mix van maatregelen, gericht op het stimuleren van de vraag naar woningen. De maatregelen variëren van de hypotheekrenteaftrek voor de koopwoningen tot de huur-subsidies voor huurwoningen en in sommige gevallen de koophuur-subsidies. In theorie zouden al deze maatregelen kunnen zorgen voor een goed functionerende woningmarkt, zolang er althans een voldoende aanbod van kwalitatief goede koop- en huurwoningen is. In het aanbod zit nu net
de kneep. Dat is er onvoldoende. Onbewust is het idee in de discus-sie geslopen dat de woningmarkt de komende jaren min of meer af is. De bijdrage van Piet Eichholtz in dit nummer laat zien dat er de komende jaren veel huizen moeten worden bijgebouwd. De bevolking groeit nog steeds. Ramingen van Eichholtz geven aan dat er tussen nu en 2015 circa een miljoen extra woningen op de markt nodig zijn. Dit dienen vooral ruime en kwalitatief goede woningen te zijn.
Aan de ene kant sluit het aanbod dus onvoldoende aan bij de vraag, met wachttijden en prijsexplosies als gevolg. Aan de andere kant komen op de woningmarkt ook een aantal maatschappelijk relevante én urgente thema’s samen. Een slecht functionerende woningmarkt levert een bij-drage aan ongewenste ontwikkelingen: een concentratie van achterstan-den in de wijken van (niet alleen de grote) steachterstan-den, segregatie en een zich verscherpende tweedeling. Het besef groeit, met name bij gemeenten en corporaties, dat met lokaal woonbeleid perspectief geschapen kan en moet worden voor mensen die dat nu niet of onvoldoende hebben, voor sociale samenhang en integratie. En zo sluipen — eigenlijk heel klassiek — eman-cipatiedoelstellingen het woonbeleid én de corporaties binnen.
In deze bijdrage gaan we in op de vraag hoe het aanbod van woningen op de woningmarkt beter op de vraag kan aansluiten én op de noodzaak en kansen van empowerment, ook vanuit het woonbeleid. Voordat we over de mogelijke oplossingen spreken, gaan we eerst nader in op een speler op de woningmarkt die voor beide doelstellingen van groot belang kan zijn: de woningcorporaties.
Analyse: de corporaties
In totaal beheren de Nederlandse woningcorporaties 2,4 miljoen huurwo-ningen. Dit is bijna 37% van de totale woningvoorraad. Ultimo 2005 waren er circa 500 actieve woningcorporaties. Een paar jaar geleden waren er dat nog meer dan 600, per jaar neemt het aantal corporaties met circa 30 af. De grootste woningcorporaties bezitten ruim 70.000 woningen.
De Nederlandse corporatiesector is in Europees verband zeer omvang-rijk. Bijna 18% van alle Europese sociale huurwoningen staat in Nederland, terwijl slechts 5% van de Europese bevolking hier woont. Alleen Frankrijk heeft in absolute zin een grotere corporatiesector van 4,5 miljoen wonin-gen. In landen als Engeland en Duitsland bedraagt de omvang van de cor-poratiesector circa 1,8 miljoen woningen.
Bij de Bruteringsoperatie die in 1995 door staatssecretaris Heerma is uitgevoerd, zijn toekomstige subsidieverplichtingen van de Rijksoverheid uitgeruild tegen aflossingsverplichtingen door corporaties. Hierdoor zijn de oude innige financiële relaties tussen de overheid en woningcorpora-ties goeddeels verbroken. Voor 1995 lagen bij de corporawoningcorpora-ties de prikkels via de objectsubsidies op het bouwen van woningen. Na 1995 werden woning-corporaties financieel gezien zelfstandig, moesten bouwen en beheren voor ‘eigen rekening en risico’ en zo kwam het accent meer op financiële soliditeit te liggen. Als gevolg van de verdubbeling van de huizenprijzen en de aanhoudend lage kapitaalmarktrente, heeft de financiële positie van corporaties zich gemiddeld buitengewoon voorspoedig ontwikkeld. Woningcorporaties beschikken over een aanzienlijk vermogen, deels la-tent, want opgesloten in de stenen. Het gezamenlijke balanstotaal van de corporaties is, als gevolg van de verdubbeling van de huizenprijzen en de lage rente, sterk gestegen. Het gezamenlijke balanstotaal van de Neder-landse corporaties op basis van bedrijfswaarde bedraagt 91 miljard euro en het eigen vermogen 40 miljard. Op basis van de verkoopwaarde bedraagt het balanstotaal 291 miljard. Deze laatste grondslag is uiteraard niet van toepassing als de woning voor verhuur bestemd blijft en dat is voor het merendeel van de corporaties het geval.
Toegela-ten Instelling. Belangrijke onderdelen van dit toelatingsregime zijn dat woningcorporaties de beschikbare middelen uitsluitend in het belang van de Volkshuisvesting mogen aanwenden. Als toegelaten instelling staan corporaties onder het toezicht van de minister van VROM. Als privaatrech-telijke instellingen (vroeger verenigingen, nu meestal stichtingen) hebben corporaties taken op zich genomen die raken aan sociaal grondrechtelijk vastgelegde overheidsverantwoordelijkheden en derhalve vragen om enige sturing en normering. Woningcorporaties nemen een eigen positie in tussen markt en overheid en hebben met beide te maken. Het huidige bestel — met de privaatrechtelijke positie — impliceert dat de financiële middelen in juridische zin toebehoren aan de woningcorporatie. De ver-vlechting met sociale grondrechten (sommigen spreken over een hybride positie) leidt ertoe dat de vraag naar de aansturing en de besturing van corporaties met grote regelmaat opduikt. Immers, uiteindelijk is de mi-nister aanspreekbaar op het grondwettelijke recht op wonen. Steeds komt in de discussie terug dat er in het huidige bestel te weinig waarborgen zijn voor efficiëntie en effectiviteit. Dit gaat des te meer knellen bij de situatie van stijgende rijkdom van corporaties en stagnerende of — al dan niet vermeende — achterblijvende prestaties, vooral rond de bouwproductie. Als non-profitinstelling is het behalen van zoveel mogelijk winst en een zo hoog mogelijk rendement niet het centrale doel. Het doel is sociaal van aard: het voldoen aan de volkshuisvestelijke opgave en het behouden van de financiële continuïteit.
De omslag in corporatieland is gaande
De huurstijging in Nederland is al decennia lang aan scherpe regels ge-bonden. Door de lang volgehouden beperkte stijging van de huren is de vraag naar huurwoningen bijna oneindig en is het bouwen van huurwo-ningen commercieel weinig aantrekkelijk.
De huurprijsmaximering voor sociale woningbouw impliceert dat corporaties op grote schaal onrendabele investeringen behoren te plegen om hun sociale doelstelling te kunnen waarmaken. Het verwachte rende-ment op de investering in nieuwbouw of renovatie is immers lager dan het marktconforme rendement. De onrendabele top kan oplopen tot 55.000 euro per woning van 150.000 euro. In 2004 bedroeg het onrendabele deel van hun investeringen 1,0 miljard euro Vroeger bekostigde de overheid dit. Nu financieren de corporaties het zelf.
De verzelfstandiging van de corporaties, bekroond met de brutering in 1995, leidde enerzijds tot schaalvergroting en professionalisering. Niet zo gek, want het gaat tenslotte om grote, kapitaalintensieve bedrijven, waarbij enige professionaliteit in de bedrijfsvoering geen overbodige luxe is. Zeker niet als je bedenkt dat alle investeringen voor eigen rekening en risico zijn.
Het zonnige economische klimaat in de tweede helft van de jaren ne-gentig is van grote invloed geweest op die ontwikkeling van de corpora-ties: alle ramingen lieten immers zien dat de doelgroep van corporaties — mensen met lage inkomens dus — als sneeuw voor de zon zou verdwij-nen. De samenleving leek af, zeker waar het het woonbeleid betrof; het beleid stuurde op verkoop van huurwoningen en het bijbouwen van koop-woningen. Een aantal corporaties werd zelfs al met leegstand in het zwak-kere deel van hun voorraad geconfronteerd. Naast het meer bedrijfsmatig en professioneel werken, leidde dit tot de ‘ontdekking van de klant’. Veel corporaties — van oudsher toch wat verambtelijkte structuren — gingen zich toeleggen op een betere dienstverlening, meer keuzemogelijkheden en andere leuke-dingen-voor-de-mensen.
Totdat, kort na de eeuwwisseling, bleek dat de wereld er weer heel an-ders uit zag. Met de economische dip bleek het vooral in stadswijken en -buurten toch veel minder rooskleurig gesteld dan werd aangenomen. Onveiligheid, concentratie van achterstanden, haperende integratie zijn vaak ruimtelijk geconcentreerd. En — niet toevallig — precies in die wijken waarin corporaties hun bezit hebben.
Corporaties reageren op deze veranderende omstandigheden, gelukkig maar. De hoogtijdagen van het soms wat consumentistische klantdenken lijken voorbij: voorlopers in de sector leggen de nadruk op maatschappe-lijk presteren en spreken van de noodzaak tot empowerment. Dat uit zich onder meer in projecten waarin het niet langer alleen om ‘de stenen’, de fysieke kant dus, gaat, maar waarin nadrukkelijk samenwerking wordt gezocht met ketenpartners, om samen ketens wonen-leren-werken of wonen-welzijn-zorg te organiseren. Een aantal corporaties verleent hulp bij huurschuldsanering, bij maatschappelijk werk en treedt in sommige wijken op als buurtregisseur. Steeds vaker investeren corporaties in aan-palende maatschappelijke sectoren als scholing en zorgcentra.
Centraal is: hoe krijgen we meer woningen?
voor de kansen voor ontplooiing als in economisch opzicht, dat het thema weer sterker op de politieke agenda moet komen. Wij voorspellen dat dit ook gaat gebeuren: wonen zal een belangrijke rol gaan spelen in de kabi-netsformatie in 2007. Wat ons betreft gaat het dan vanzelfsprekend om bouwen, bouwen, bouwen, maar ook om het veel beter inzetten van de huidige woningvoorraad. Het is zaak om het doel van alle inspanningen scherper te formuleren: omdat het om mensen gaat…
Het aanbod van nieuwe woningen moet in ieder geval snel omhoog de komende jaren. Dat kan op verschillende manieren. In de eerste plaats kan dat door de komende jaren te bouwen, bouwen en bouwen. De bouw-productie is de afgelopen jaren gehalveerd. Deze moet weer omhoog juist ook omdat we door de gezinsverdunning meer huizen nodig hebben. Het bouwen van nieuwe huizen wordt aantrekkelijker als het ruimtelijke-ordeningsbeleid meer ruimte biedt dan eind jaren negentig, als belem-merende regelgeving op gemeen-telijk niveau sterk vermindert en er ook financiële prikkels komen voor woningcorporaties en beleggers, onder meer via een zekere, maar wel ver-antwoorde en zorgvuldige huurliberalisatie. De koudwatervrees rondom de voorstellen voor voorzichtige huurliberalisatie van minister Dekker lijkt dan ook nogal ongegrond, voor zover bij hun implementatie zorgvul-digheid het richtsnoer is.
Nieuwbouw moet strategisch worden ingezet op de huidige tekorten in de woningmarkt. Dat betekent een sterk accent op middeldure huur- en koopwoningen, om de mensen met een middeninkomen aan de bak te helpen. Mensen dus die nu tussen het servet van de sociale huursector (bedoeld voor mensen met een inkomen tot ongeveer ¤ 33.000) en het ta-fellaken van de koopsector (waarvoor een inkomen van minstens ¤ 50.000 nodig is) vallen. Binnen deze groep zijn veel woningzoekende, vaak al tweeverdienende starters te vinden, maar ook nogal wat bovenmodaal ver-dienende gezinnen en ouderen met een iets specifiekere woonwens.
Dit aanbod komt er echter niet zomaar. De huidige markt, met een gemiddelde koopprijs van ¤ 230.000 en heel erg weinig middeldure huur-woningen, is voor deze groep middeninkomens moeilijk toegankelijk. Om dat te veranderen moet er een aanbod komen van koopwoningen tussen ¤ 100.000 en ¤ 200.000; koopwoningen die overigens voldoende duurzame kwaliteit moeten hebben. Experimenten met goedkoper, meer seriematig bouwen, en met particulier opdrachtgeverschap laten spectaculaire re-sultaten zien. Zo bewees een starters-kopersvereniging in Bladel in eigen
De bouwproductie is de
beheer 34 koopwoningen te kunnen ontwikkelen voor een prijs van gemid-deld ¤ 120.000.
Ook kunnen we constateren dat de vraagondersteuning, in de vorm van hypotheekrenteaftrek, juist deze groep nog te weinig verder helpt. De hoogste inkomens profiteren het meest van de renteaftrek. De woonquotes van de vermogende kopers bedraagt de helft van de laagste inkomensgroe-pen. Voor de starters en de middeninkomens zijn dus maatregelen nodig.
Over de vraag of daartoe moet worden gesleuteld aan de hypotheekaf-trek, verschillen de meningen. De CDA-fractieleden Van Vroonhoven en Van Bochove betogen in dit nummer in die lijn dat het snijden in fiscale fa-ciliteiten niet zal helpen om de woningmarktproblemen op te lossen. Wel menen zij dat versnelde schuldaflossing nodig is, omdat een hypotheek-renteaftrek die uitnodigt om eindeloos in de schulden te blijven zitten, uiteindelijk niet effectief is. Volgens Gribnau moet de politiek haar kramp-achtige houding laten varen. Hij bepleit een zorgvuldig en nauwkeurig maatschappelijk debat. Neuteboom geeft in zijn artikel een overzicht van recente hervormingen van de hypotheekrente in Europa. Een verrassende uitkomst daarvan is dat de meeste van die hervormingen niet of nauwe-lijks zijn ontwikkeld om problemen op de woningmarkt op te lossen.
De huursector heeft zo zijn eigen manier om de betaalbaarheid van het wonen te regelen, maar ook die staat ter discussie. Enerzijds is er de huurprijswetgeving, die er nu voor zorgt dat van de ongeveer 2,4 miljoen corporatiehuurwoningen 95% prijsgereguleerd is en dus sterk aan maxima is gebonden. Slechts 5% is nu ‘geliberaliseerd’, wat betekent dat de prijs-vorming daar vrij tussen huurder en verhuurder is overeen te komen. Ver-schillende berekeningen tonen overtuigend aan dat er veel meer sociale huurwoningen zijn dan nodig om de corporatiedoelgroep (sinds kort ge-definieerd als huishoudens met een inkomen tot ¤ 33.000) te huisvesten. Of anders gezegd: (erg) veel goedkopere huurwoningen — ongeveer een derde deel — worden bewoond door mensen die er op basis van hun huidi-ge inkomen huidi-geen recht op zouden maken. Het lastihuidi-ge is dat het aanbod van op deze groep toegesneden woningen sterk achterblijft, wat het draagvlak voor verdere huurliberalisatie niet ten goede komt.
er-voor zorgen dat er weer beweging op de markt er-voor huurwoningen komt. Wij pleiten voor een vraagondersteuning, die in elk geval ook die groepen ondersteunt die zónder interventie uit de boot vallen, zoals jonge starters en de middeninkomens op de woningmarkt.
Het creatief en gericht bouwen van nieuwe woningen en een ook op kwetsbare groepen gerichte vraagondersteuning, is niet voldoende. Vooral de enorme voorraad corporatiewoningen kan veel gerichter worden in-gezet. We meldden al dat er sprake is van een behoorlijke overmaat, een derde deel van de huurders (overeenkomend met 800.000 woningen) heeft een bovenmodaal inkomen. Wij stellen dan ook dat tussen de 500.000 en 800.000 woningen anders gepositioneerd kunnen worden, vooral voor de genoemde doelgroep tussen de ¤ 33.000 en ¤ 50.000. Een deel van de huizen heeft voldoende kwaliteit om in prijs te kunnen worden verhoogd, zonder dat deze doelgroep daarmee in de problemen zou komen. Door het creëren van een massieve sociale koopsector is deze groep aan een
koopwoning te helpen. Tientallen corporaties bieden al woningen aan met een stevige korting op de marktprijs, waarmee ze binnen het bereik van deze bovenmodale doel-groep komen. Een aanbiedings-plicht zorgt ervoor dat de woningen bij verkoop weer bij de corporatie terugkomen en zo wederom, in koop of in huur, onder de marktprijs kun-nen worden aangeboden. Dat zorgt voor ontspanning op de woningmarkt en levert bovendien vele miljarden aan inkomsten voor de corporaties op, zodat deze de middelen weer kunnen inzetten in achterstandswijken en ten behoeve van maatschappelijke noden.
Dit brengt ons bij onze laatste ‘oplossingsrichting’. De eerder ge-noemde problemen in de stadswijken hebben een overtuigende woon-component. Je zou kunnen zeggen dat het volkshuisvestingsbeleid in de laatste decennia van de afgelopen eeuw eerder achterstanden heeft gecon-centreerd dan heeft voorkomen. Immers: de woonruimteverdeling — een typisch geval van verdelende rechtvaardigheid — bepaalde dat hele wijken met sociale huurwoningen alleen toegankelijk waren voor mensen wier inkomen laag genoeg was (lees: onder ongeveer ¤ 20.000). Houd dat een paar decennia vol en het mag geen verbazing wekken dat wijken ontstaan met concentraties van mensen met lage inkomens en daaraan vaak gekop-pelde problemen.
Het zijn vooral gemeenten en corporaties geweest die — uiteraard met de beste bedoelingen en lang met klinkende resultaten — dit beleid vorm
De creatie van een massieve
gaven. Het zou hen sieren om nu ook eendrachtig aan de slag te gaan en te blijven (het zal tenslotte een zaak van lange adem blijken…) om, bijvoor-beeld in de herstructureringswijken, mensen weer perspectief te bieden. Alleen fysieke vernieuwing, waarop nu nog te vaak het accent ligt, gaat daarbij onvoldoende werken. Er is een schreeuwende behoefte aan lokale vitale coalities van misschien wel ouderwets bevlogen volkshuisvesters, die werken aan wijken waarin mensen weer vooruit kunnen komen. Dat werken zal vooral samenwerken zijn: de meeste winst is te behalen als we erin slagen om de ketens wonen-leren-werken (vooral voor jongeren) en wonen-welzijn-zorg (vooral voor ouderen) vorm te geven. Te denken valt aan de foyers, een internaatachtige voorziening die (o.a. Antilliaanse probleem)jongeren een geïntegreerd en niet vrijblijvend totaalpakket bie-den: bedoeld als tijdelijk steuntje in de rug op weg naar een baan en naar een zelfstandige woning….
Duizend en één mens per KM
2 Het Westland zal wel blank staanVanuit Poptahof Zuid, verdieping vijf is goed te zien hoe de kleine plassen op de speelplaats, doorgaans gevuld met een regenboog van textiel en huid langzaam aaneengroeien tot een zee
De Grutto zal als laatste door water worden overspoeld Dankzij de leegstandswet zit het hier vol tegen lage huur Wie voor de korte termijn op zoek is naar woonhoogte Tussen allochtoon grut op de galerij van deze flat Je moest eens weten wat hier aan de muur hangt Veilig in beton verpakt
Je moet toch ergens heen, in dit weer terwijl je het dak van je kraakpand vervangt Ondanks weerstand van het cda
Wanneer het opklaart zien we met dampende kop vanuit onze skybox hoe de randgroep voetbalt Ons pakken ze niet
Drie grote ontwikkelingen en de drie grote beleidsvragen Afgelopen maand kwam het CBS met nieuwe cijfers over de bevol-kingsgroei in 2005.1 De groei was sinds 1900 niet zo laag geweest en de bevolking krimpt in vier provincies. Dat zijn cijfers om over na te denken, maar het betekent niet dat we nu meteen minder woningen nodig heb-ben. De vraag naar woningen wordt uiteindelijk bepaald door het aantal huishoudens en dat is het product van de omvang van de bevolking en de gemiddelde grootte van een huishouden. Aangezien dat gemiddelde nog steeds daalt, kan het aantal huishoudens nog doorgroeien, zelfs als de bevolking krimpt. Om te bepalen hoeveel woningen ons land de komende jaren nodig heeft, moeten we dus kijken naar schattingen van het aantal huishoudens. Grafiek 1 geeft daarvan een beeld, dat teruggaat tot 1950 en doorgaat tot 2050.
De grafiek vertelt een heel duidelijk verhaal. Het aantal huishoudens in Nederland is sinds 1950 gegroeid van minder dan drie miljoen naar ruim zeven miljoen nu. Die sterke groei is echter grotendeels ten einde. Als de huidige projecties kloppen, dan zal het aantal huishoudens in Nederland
Dirigistisch
woningmarkt-beleid moet op de schop
Nederland heeft de meest restrictieve woningmarkt
van alle geïndustrialiseerde landen. Onder de huidige
omstandigheden van kunstmatig in stand gehouden
schaarste, zullen alle goed bedoelde pogingen om de vraag
naar eigen woningen te stimuleren futiel zijn, zal het
woningtekort de komende decennia voortbestaan en zullen
woningen aan de onderkant van de markt onbetaalbaar
blijven. Het is duidelijk: het dirigistische woningmarktbeleid
moet op de schop.
door Piet Eichholtz
uitkomen op ruim acht miljoen en zal het zich daar stabiliseren. Grofweg komt het er dus op neer dat we nog een miljoen huishoudens te gaan heb-ben en dus een ongeveer even groot aantal nieuwe woningen. Kijkend naar de grafiek zullen we die min of meer stabiele toestand bereiken tegen 2025, 2030. Daarna is de Nederlandse woningmarkt in grote trek-ken af. Het enige wat we dan nog te doen hebben is regelmatig renoveren en woningen geschikt maken voor kleinere en oudere huishoudens. De grootschalige woningbouw die Nederland de laatste decennia heeft geken-merkt, is dan voorbij. Hoe moeten beleidsmakers daarmee omgaan?
De volgende grote ontwikkeling waar de woningmarkt mee te maken gaat krijgen en die medebepalend is voor de toekomstige inrichting van de Nederlandse woningmarkt, is de economie. We hebben vijf jaar econo-mische pauze achter de rug, maar recente cijfers wijzen op krachtig her-stel. Dat is mooi, maar anders dan na vorige recessies zal de arbeidsmarkt ditmaal veel eerder gaan knellen: de demografische ontwikkeling betekent dat de beroepsbevolking gedurende de recessie nauwelijks is gegroeid, zodat er geen grote arbeidsreserve voor handen is. Bovendien heeft de eco-nomie nog meer dan voorheen behoefte aan hoogopgeleide arbeidskrach-ten en die levert ons onderwijs te weinig af. Als gevolg daarvan zijn er nu al ongeveer 180.000 vacatures, vooral voor banen waar een hogere opleiding voor nodig is. En dat terwijl de echte economische groei nog moet begin-nen. Dit zal zonder enige twijfel betekenen dat de salarissen aan de boven-kant van de arbeidsmarkt flink omhoog zullen gaan en een deel van die salarissen zal naar de woningmarkt toevloeien.
figuur 1 Het aantal huishouden in Europa en Nederland 25 75 1 25 1 75 225 275 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 1 0,0
Aantal Europese huishoudens (mln) Aantal Nederlandse huishoudens (mln)
Europese huishoudens (ml
n
)
Nederlandse huishoudens (mln
Ook wanneer we naar de lange termijn kijken, dan is duidelijk dat we in de periode tot 2030 veel rijker zullen worden dan nu. Het CPB gaat er in de meest recente economische scenario’s vanuit dat het bruto binnenlands product per capita de komende 35 jaar gemiddeld met 0,7% tot 2,1% zal groeien (Huizinga en Smid, 2004). Dat betekent dat we in 2030 20% tot 70% meer te besteden hebben dan nu. Ook van die toegenomen rijkdom zal een deel naar de woningmarkt vloeien.
We moeten dus bouwen voor een koopkrachtige vraag, maar dat doen we nu helemaal niet. Integendeel, beleidsmakers voor de woningmarkt hebben in Nederland de geuzennaam volkshuisvesters en bouwen wonin-gen die daarbij passen. Dat zijn woninwonin-gen van redelijke kwaliteit, maar ze zijn klein, voor gezinnen met weinig koopkracht, op heel kleine perce-len. Er is nu al sprake van een structureel tekort aan woningen van goede kwaliteit en dat zal, bij ongewijzigd beleid, alleen maar erger worden. De Rabobank, die al jaren woningmarktonderzoek publiceert van hoge kwa-liteit, is daarover duidelijk: ‘In onze optiek blijft vooral de ontoereikende
woningbouwproductie de grootste bron van onzekerheid voor de prijs-ontwikkeling van koopwoningen. De structurele krapte op een deel van de woningmarkt […] legt de kiem voor een mogelijke oneven-wichtige huizenprijsontwikkeling in de toekomst’ (Aarts en Wolters, 2005). Is het mogelijk om dit met ge-richt woningmarktbeleid te voorkomen?
De derde grote opgave is het bevorderen van het eigenwoningbezit on-der lage inkomensgroepen en vooral onon-der allochtonen. De recente rellen in de voorsteden van Parijs en andere Franse voorsteden hebben de stede-lijke beleidsmakers ook in Nederland aan het denken gezet. Zou dit bij ons ook kunnen gebeuren of is de integratie in Nederland zover dat de kans daarop klein is? De woningmarkt heeft in de beleidsdiscussies over de integratie van allochtonen tot nu toe slechts een bescheiden rol gespeeld. Er is sprake van reflexdenken langs de volgende lijn: immigranten zijn arm en arme mensen wonen in Nederland nu eenmaal in een gehuurde corporatiewoning. Dat lijkt logisch en is niets om je over op te winden. Het eigenwoningbezit onder immigranten in Nederland is met 34% dan flink ook lager dan het landelijk gemiddelde van 54%.2 Het is goed mogelijk
dat dit leidt tot minder economische betrokkenheid in de buurten. Meer eigenwoningbezit zou burgers — en ook jonge burgers — een prikkel ge-ven om af te zien van acties die de waarde van dat bezit verminderen. Rel-schoppen, plunderen en brandstichten vallen duidelijk in die categorie.
Nederland heeft de meest
Er zijn geen directe redenen om aan te nemen dat de situatie in Nederland net zo uit de hand kan lopen als in Frankrijk, maar hoe lager we dat risico kunnen maken, hoe beter.
Het geringe eigenwoningbezit onder allochtonen staat in groot contrast tot de situatie in de landen waar velen vandaan komen. De grootste twee groepen immigranten in Nederland komen uit Turkije en Marokko. In Tur-kije is het gemiddelde eigenwoningbezit 70%. In Marokko is dat zelfs 74% en in de stedelijke gebieden een respectabele 62%.3 Het is dus zeer onwaar-schijnlijk dat het lage eigenwoningbezit onder deze bevolkingsgroepen in Nederland te wijten is aan sociaal-culturele voorkeuren. Zelfs inkomen speelt waarschijnlijk geen grote rol: als deze gezinnen een huur kunnen betalen, waarvoor een belegger een woningportefeuille winstgevend kan uitbaten, dan zouden ze ook in staat moeten zijn om de woning zelf te betalen. Nee, het lage eigenwoningbezit onder lage inkomensgroepen en immigranten is grotendeels te wijten aan het feit dat de onderkant van de woningmarkt volkomen op slot zit.
Eigenwoningbezit creëert economische en sociale betrokkenheid en het eigenwoningbezit in de steden moet — vooral onder immigranten — dan ook snel omhoog. Hoe moeten beleidsmakers dat voor elkaar krijgen?
Bestaand beleid
Het bestaande macrobeleid binnen de woningmarkt is geheel gericht op het bevorderen van de vraag en het beperken van het aanbod. De belang-rijkste vraagbevorderende maatregelen zijn de hypotheekrenteaftrek, de huursubsidie en (minder belangrijk) de koopsubsidie(s). Al deze maatre-gelen zijn goed bedoeld en zouden in een vrij opererende woningmarkt leiden tot een groter aanbod van woningen. Helaas is van zo’n vrije wo-ningmarkt in Nederland in het geheel geen sprake. Angel (2000) heeft een aantal indicatoren ontwikkeld waarmee woningmarkten kunnen worden beoordeeld. Op basis daarvan laat hij zien dat Nederland de meest restric-tieve woningmarkt heeft van alle geïndustrialiseerde landen. Woning-ontwikkelaars klagen over lange procedures en strenge restricties bij de segmentatie van het aanbod. Nog steeds schrijven gemeentes vrijwel exact voor hoe de aanbodverdeling moet zijn over (sociale) huurwoningen en koopwoningen.
On-der die restrictieve marktomstandigheden levert het stimuleren van de vraag geen extra aanbod op, en leidt het alleen tot prijsverhogingen, zodat de woningen even onbereikbaar blijven als ze waren.
Waar moeten we heen?
Het is duidelijk. Goed woningmarktbeleid doet precies het omgekeerde van wat we nu in Nederland doen. Het zorgt voor een flexibel aanbod, zon-der de vraag gericht te stimuleren. Het zorgt voor vrije keus tussen koop en huur, in alle segmenten van de markt. Burgers zijn zeer goed in staat om zonder betutteling zelf een keus te maken tussen koop en huur, en hebben geen specifieke subsidies of aftrekmogelijkheden nodig om het een of het ander te bevorderen. Dat geldt voor immigranten net zo zeer als voor autochtone Nederlanders, en voor lage inkomensgroepen net zo zeer als voor hoge. Inkomenssteun kan beter via de belasting plaatsvinden, zonder koppeling aan woonbeslissingen. De overheid zou zich hier dus terughoudend moeten opstellen.
Dat geldt ook voor de vraag uit wat voor woningen het aanbod zou moeten bestaan. Woningaanbieders hebben er alle baat bij om het soort woningen aan te bieden dat de burgers nodig hebben. Als ze dat niet doen, dan zal het ze maar moeilijk lukken om die woningen aan de man te bren-gen. Nederland is gezegend met zeer professionele woningontwikkelaars, die permanent bezig zijn met het in kaart brengen van de vraag. Als die vraag verandert, dan hebben zij de flexibiliteit om zich daarbij aan te pas-sen. Van boven opgelegde regels, die uit ideologische overwegingen een bepaald type woning voorschrijven, hebben die broodnodige flexibiliteit niet. Ook hier is een terughoudende overheid op zijn plaats.
We hebben in Nederland 2,4 miljoen corporatiewoningen, waarvan er zonder probleem grote hoeveelheden zouden kunnen worden aangeboden als koopwoning, vooral aan lage inkomensgroepen en allochtonen, maar ook hier is het beleid zeer restrictief. Corporaties hebben wat dat betreft grote beperkingen in hun handelingsmogelijkheden. De verkoop van corporatiewoningen aan particuliere huishoudens is dan ook nog steeds gering. Door corporaties meer vrijheid te geven om hun verkoopporte-feuilles op een andere manier financieel in te zetten, is het mogelijk om meer prikkels te introduceren die kunnen leiden tot meer woningverkoop en meer eigenwoningbezit onder lage inkomensgroepen.
woonbehoefte te voorzien. Deze indicator biedt de Nederlandse beleids-makers tal van aanknopingspunten voor een evenwichtig woningmarktbe-leid.
Laat ik beginnen met het slechte nieuws: Nederland heeft van alle 16 ge-industrialiseerde landen die in het boek worden bestudeerd veruit de laag-ste enabling index. Voor Nederland zit die index op 57 en daarmee is ons land echt een uitzondering. Het gemiddelde voor de geïndustrialiseerde landen zit op 83. Landen als Zweden, Finland en het Verenigd Koninkrijk komen dicht in de buurt van 100, de maximumscore.
Zo’n rapportcijfer is natuurlijk aardig, maar wat zegt het concreet over onze woningmarkt? Die vraag is op twee manieren te beantwoor-den en Angel gaat daar uitgebreid op in. Ten eerste onderzoekt hij het verband tussen de enabling index en een groot aantal beleidsdoelen die
samenhangen met een gezonde woningmarkt, en vooral met betaal-baarheid. Zo hangt een hoge index samen met lagere bouwkosten, tot een lagere verhouding tussen woningprijzen en inkomens, tot lagere woningprijzen, tot meer eigenwoningbezit, tot een betere bereikbaarheid van koopwoningen voor lage inkomensgroepen en tot wat meer leegstand. Aan de andere kant betekent een hoge index ook een hogere huurwaarde voor woningen en een hogere huurquote.4
We mogen dus concluderen dat een hoge enabling index goed zou zijn voor het eigenwoningbezit in Nederland en voor onze woningmarkt. De laatste vraag die ik hier wil beantwoorden is dan ook: hoe krijgen we onze enabling index omhoog? De index is opgebouwd uit vijf onderdelen, na-melijk de kwaliteit van de eigendomsrechten, van het financiële regime, van woonsubsidies, van residentiële infrastructuur en van de regulering van bouwvergunningen. Nederland scoort bijvoorbeeld slecht bij de ei-gendomsrechten, waar we zelfs flink lager zitten dan de mediaan voor de ontwikkelingslanden. Dat hangt natuurlijk vooral samen met de ei-gendomsrechten van verhuurders, want die zijn door het huurbeleid in Nederland zeer zwak. Doordat de betaalde huur voor grote delen van de woningmarkt structureel achterblijft bij de markthuur, is er structureel overdracht van economisch eigendom van verhuurder naar huurder. Hoe langer de huurder in zijn woning blijft wonen en hoe aantrekkelijker de lokale woningmarkt is, hoe groter die overdracht is. Dit leidt tot de per-verse situatie dat het voor een woningverhuurder economisch goed is als
Het wordt tijd dat we
een huurder vertrekt en de woning leegkomt, want pas dan kan de huur weer naar het marktniveau en komt het economisch eigendom weer he-lemaal terug bij de juridische eigenaar. Het ligt voor de hand dat dit leidt tot structurele onderinvesteringen in woningen en dus tot een structurele rem op het aanbod van huurwoningen. Een ander onderdeel van de ena-bling index waar Nederland zeer matig presteert is het onderdeel woning-subsidies, aangezien ons subsidiesysteem last heeft van grote interne inconsistenties en vooral leidt tot marktverstoringen. Aan de andere kant doen we het goed op het gebied van infrastructuur.
Het voert te ver om in deze bijdrage, die vooral agendabepalend wil zijn, heel diep in te gaan op de aanknopingspunten die deze aanpak biedt voor het woningmarktbeleid. Concluderend kunnen we echter stellen dat het woningmarktbeleid in Nederland wezenlijk moet veranderen. Het is nu dirigistisch en beschouwt de woningmarkt als geïsoleerd van de eco-nomie. Het beleid moet zich meer gaan richten op het scheppen van de mogelijkheden die burgers in staat stellen zichzelf te helpen en het moet marktpartijen de ruimte geven om in te spelen op de wensen van die bur-gers. Het wordt tijd dat we afscheid nemen van de uitzonderingspositie die de woningmarkt in ons sociaal-economisch beleid inneemt. Daarnaast kunnen grootschalige verkoopprogramma’s vanuit de huurmarkt de spanning en de schaarste aan de onderkant van de markt aanmerkelijk verlichten.
Literatuur
Aarts, J.W. en L. Wolters, Kwartaalbericht
Woningmarkt, Rabobank, juli 2005.
Angel, S., Housing Policy Matters, Oxford University Press, 2000.
Brounen, D. en P. Eichholtz, ‘Vastgoed-markt kraakt onder demografische druk’, with D. Brounen, Economisch
Statistische Berichten, april 2004.
Capital Markets Board of Turkey, Housing
Finance in Turkey, november 2005.
Centraal Bureau voor de Statistiek,
His-torisch lage bevolkingsgroei, februari
2006.
CHF International, Practical Guide for
Housing Finance in Morocco, juli 2005.
Huizinga, F. en B. Smid, Vier vergezichten op Nederland, Centraal Planbureau,
november 2004.
Noten
1 De bevolking is gedaald in Limburg, Groningen, Friesland en Zuid Holland. Zie CBS (2006).
2 Cijfers gelden voor 2002 (VROM, 2004) 3 Voor Turkije geldt dit cijfer voor 2005;
voor Marokko gaat het om 2001. In beide landen is het eigenwoningbezit groeiende. Zie Capital Markets Board of Turkey (2005), CHF International (2005).
Vandaag de dag is de woningmarkt een zeer populair gesprekson-derwerp. Huiseigenaren pronken graag met hun papieren winsten die zij de afgelopen jaren moeiteloos hebben opgebouwd. De prijsontwikkeling van de modale woning, zoals weergegeven in figuur 1, is tijdens het voor-gaande decennium steeds meer gaan lijken op een sneltrein die op drift is geraakt. Hoewel deze sneltrein vaart minderde gedurende de recessie-jaren, lijkt sinds verleden jaar weer een nieuwe tempoversnelling ingezet. Recente NVM-cijfers laten zien dat over het afgelopen jaar de Nederlandse koopprijzen met 5,4% zijn gestegen, in een periode waarin het algehele prijspeil met 1,7% steeg.
Maar terwijl eigenaren genieten van deze moeiteloze welvaartsaanwas, klagen starters steeds vaker over het gebrek aan betaalbare woningen en de lange wachtlijsten voor het alternatief, de goedkope huurwoning. De instroom van starters is van vitaal belang voor de gezondheid van de al-gehele woningmarkt. Starters stimuleren immers de doorstroming op de markt door de onderkant van de woningmarkt te voorzien van de benodig-de liquiditeit. Uit cijfers van het Ministerie van VROM blijkt dat in het jaar 2002 starters bij maar liefst vier van de tien transacties betrokken waren. Wanneer de vraag vanuit deze doelgroep weg zou vallen, heeft dat grote gevolgen voor alle segmenten van de woningmarkt.
Starters in het nauw
De toegang van starters op de woningmarkt wordt in
toenemende mate onmogelijk Zij moeten momenteel bijna
40 procent van hun inkomen reserveren voor woonlasten
indien zij de koopmarkt willen betreden. Dit percentage
is de afgelopen jaren sterk gestegen, ondanks een daling
van de rentestand tot het huidige, historisch lage niveau.
Ondersteunende maatregen zijn nodig.
door Dirk Brounen
Dit artikel bestudeert de positie van starters op de Nederlandse koop-woningmarkt op basis van feiten. Allereerst zal de betaalbaarheid van een starterwoning kort worden bestudeerd. Vervolgens wordt het heden vergeleken met het verleden, opdat een beter beeld ontstaat van de houd-baarheid van de huidige situatie. Daartoe wordt de ontwikkeling van het besteedbare inkomen, de prijzen van starterwoningen, het fiscale stelsel en uiteraard de stand van de hypotheekrente integraal overwogen. Ver-volgens wordt er een korte blik geworpen over de grenzen. Hoe verhoudt de Nederlandse situatie zich tot de positie van starters in de landen om ons heen?
De betaalbaarheid onder de loep
Een belangrijke graadmeter voor de spanning op de koopwoningmarkt is ‘de betaalbaarheid’. Verschillende instanties hanteren uiteenlopende defi-nities van deze maatstaf, maar de grote overeenkomst is dat ze allemaal de nominale prijsfluctuaties corrigeren voor veranderingen in inkomens en hypotheekrente.1 Op deze wijze ontstaat een beeld van de verhouding tus-sen de woonlasten, een functie van de rente en de koopprijs enerzijds en de inkomens van huiseigenaren anderzijds. Indien deze verhouding ver boven het langetermijngemiddelde uitstijgt, kan dit worden geïnterpre-teerd als signaal dat huizenprijzen onbetaalbaar raken en dat maatschap-pelijke en economische gevolgen niet langer uitblijven. De betaalbaar-heidmaatstaf die in deze studie wordt gebruikt, is de zogenoemde woon-quote. Deze quote deelt de kosten van een koopwoning op het gemiddelde inkomen van de bewoner en verschaft op deze wijze een helder inzicht
figuur 1 Koopprijs van de modale Nederlandse woning sinds 1970
in de relatieve kosten van wonen, zonder dat er gebruik wordt gemaakt van een moeilijk te interpreteren index. Verder kan een dergelijke quote worden opgesteld voor verschillende segmenten van de markt, door bij-voorbeeld de appartementenprijzen te koppelen aan de ontwikkeling van de modale inkomens. Daarbij wordt rekening gehouden met de marginale belastingtarieven per inkomensgroep, opdat een zo scherp mogelijk beeld ontstaat van de effectieve financiële druk per segment.
Allereerst zal de woonquote kort worden ontleed. Deze quote berekent de netto effectieve maandlasten op basis van de mediane huizenprijzen van de NVM en de gemiddelde hypotheekrente van de Nederlandsche Bank (DNB). Deze berekeningen zijn gebaseerd op de gangbaarste hypotheek-structuur (spaar plus aflossingsvrij) en neemt de renteaftrek expliciet op in de berekening van de netto maandlast. Tevens worden de overwaarden op voorgaande woningen meegewogen in deze geaggregeerde eerste ver-kenning. Deze berekeningen leiden tot een ontwikkeling van de gemid-delde woonquote, zoals deze in Figuur 2 staat weergegeven.
Figuur 2 laat zien hoe de woonlasten als fractie van het beschikbare inkomen van een huishouden hebben geschommeld. Eind jaren zeventig steeg de woonquote als gevolg van een stijging van zowel de huizenprijzen als de rente, terwijl de stijging van de quote eind jaren negentig uitslui-tend een resultaat is van koopprijsstijgingen (afgevlakt door een dalende rente en stijgende inkomens in die periode). Deze quote is een directe indicatie van de financiële druk op het huishoudboekje van de gemiddelde Nederlandse woningbezitter.
figuur 2 Gemiddelde woonquote sinds 1970 0% 5% 1 0% 1 5% 20% 25% 30% 35%
Starters en betaalbaarheid
Het gemiddelde verloop uit Figuur 2 doet uiteraard geen recht aan de nu-ances die op de woningmarkt aanwezig zijn. Zo bestaan er grote verschil-len in prijsniveau tussen diverse types woningen en lopen de inkomens sterk uiteen tussen de verschillende huishoudens. Om te voorzien in een indicatie van deze nuances is de analyse van Figuur 2 ook uitgevoerd voor zes deelmarkten. Zo is de prijsontwikkeling van appartementen, het goed-koopste type woning, gekoppeld aan het modale inkomen. Daarnaast is de prijsontwikkeling van tussenwoningen gekoppeld aan anderhalf keer het modale inkomen, aangezien deze duurdere woningen worden be-woond door huishoudens met een bovenmodaal inkomen. In deze lijn is de prijsontwikkeling van de duurste categorie woningen, de vrijstaande woningen, gekoppeld aan de ontwikkeling van tweeënhalf keer het mo-dale inkomen. Naast deze opsplitsing naar prijspeil is ook speciale aan-dacht voor twee doelgroepen; de starters en de 60+’ers. Starters worden in deze analyse gekenschetst door een hoge loan-to-value ratio van 120% (de tophypotheek), verdienen een startsalaris van 75% van het modale
Ne-derlandse inkomen en bewonen de prijscategorie van appartementen. De 60+’ers worden in deze studie geprofileerd als huishoudens met een betrekkelijk lage loan-to-value ratio van 50% (in verband met de op-gebouwde overwaarden), verdienen anderhalf keer modaal en bewonen de tussenwoningen. Hypotheekrentes zijn uniform voor alle deelanalyses en de fiscale behandeling is uiteraard inkomensafhankelijk en zal per deelmarkt worden uitgewerkt conform de geldende regels. Figuur 3 toont het resultaat van deze verfijnde kijk op de betaalbaarheid.
De dynamiek in Figuur 3 laat zien dat vooral de starters op de woning-markt de meeste financiële druk ervaren. Over de afgelopen twintig jaren hebben zij maandelijks een derde deel van hun besteedbare inkomen ‘verwoond’. De laatste jaren ligt dit percentage zelfs in de buurt van 40%. De meer seniore huiseigenaren, de 60+’ers in deze analyse, kunnen dank-zij een relatief lage hypotheek en een ruimer inkomen na aftrek van hun woonlasten nog beschikken over 90% van hun besteedbare inkomen. Onze analyse wijst uit dat bewoners in de verschillende deelmarkten in 2005 werden geconfronteerd met een netto hypothecaire maandlast van ¤ 480 (appartementen), ¤ 570 (tussenwoningen), ¤ 970 (vrijstaande woningen), ¤ 495 (starters) en ¤ 280 (60+’ers).
Uit figuur 3 kunnen veel zaken worden herleid. Zo blijkt het eigenwo-ningbezit het grootste en het meest grillige beslag te leggen op het inko-men van starters. De ontwikkeling van deze druk is de afgelopen twintig jaren sterk toegenomen. Terwijl de gemiddelde starter in 1985 met onge-veer 25% van zijn maandelijks besteedbare inkomen de woningmarkt nog kon betreden, moet tegenwoordig ruim 40% van de inkomsten worden gereserveerd, ongeacht de lage rentestand van vandaag de dag. Uiteraard is deze 40% een gemiddelde voor deze deelmarkt, maar het betekent dat waar een jonge politieagent in 1985 nog een kleine woning kon kopen met zijn aanvangssalaris, tegenwoordig zijn zoon met hetzelfde beroep niet meer terecht kan op de koopwoningmarkt. De stijging in inkomen en de val in rente hebben de enorme prijsstijgingen aan de onderkant van de koopmarkt niet kunnen bijhouden, waardoor de toegang tot de koop-markt voor steeds meer beroepsgroepen elk jaar weer onmogelijker wordt.
Een blik over de grenzen
Uiteraard zijn koopprijsstijgingen geen puur Nederlands fenomeen. Ook in de landen om ons heen zijn de huizenprijzen de laatste decennia sterk gestegen. Wel zijn er enorme verschillen waar te nemen in zowel het gemid-delde prijspeil als in de schommelingen uit het verleden. Figuur 4 toont deze verschillen en laat zien dat de gemiddelde koopwoning in Nederland en Groot-Brittannië in absolute termen de grootste investering vergt.
Uiteraard is hierbij nog geen rekening gehouden met verschillen in besteedbare inkomens in deze vijf landen. Indien de
inkomensontwik-figuur 3 Woonquotes per deelmarkt sinds 1985 0% 1 0% 20% 30% 40% 50% 1 985 1 987 1 989 1 991 1 993 1 995 1 997 1 999 2001 2003 2005
APP TUS VRIJ START 60+
APP TUS
VRIJ START
keling, de nationale hypotheekstructuren, de rentetarieven en het fiscale stelsel worden meegewogen, kan de betaalbaarheid voor starters in elk land globaal worden geschetst. Zo kan worden beoordeeld in hoeverre de gespannen situatie voor Nederlandse starters een algemeen fenomeen van deze tijd is, of dat er in Nederland toch echt een specifiek probleem aan het ontstaan is.
Door voor elk land de woonquote met terugwerkende kracht te bere-kenen, ontstaat een tweede en eerlijker vergelijk tussen de verschillende landen.2 Figuur 5 toont een samenvatting van een dergelijk vergelijk. Duidelijk is te zien dat hoewel ook wat betreft de woonquote Nederland en Groot-Brittannië momenteel de boventoon voeren, de verschillen tussen de vijf landen op basis van de woonquote nog maar minimaal zijn. Ook blijkt dat de dynamiek zoals deze in Figuur 2 voor Nederland staat weerge-geven, internationaal zeer bescheiden mag worden genoemd. In de landen om ons heen is de financiële woonlast aanzienlijk minder stabiel geweest in het verleden. Dit is onder meer een resultaat van het verschil in hypo-theekstructuur en rentevastperioden.
Dit internationale vergelijk impliceert dat de Nederlandse situatie mo-menteel niet noemenswaardig afwijkt van de landen om ons heen. Wel is het zo dat de nominale koopprijzen in Nederland momenteel beduidend hoger liggen dan in de ons omringende landen. Maar wanneer bijvoor-beeld het fiscale stelsel in ogenschouw wordt genomen, vallen veel van de internationale prijsverschillen weg. Ook in landen als Groot-Brittannië en Frankrijk moeten potentiële starters bereid zijn een aanzienlijk deel van hun maandinkomen op te offeren om de koopwoningmarkt te kunnen betreden.
figuur 4 Gemiddelde koopprijzen internationaal sinds 1970
¤ 0 ¤ 5 0 ,0 0 0 ¤ 1 0 0 ,0 0 0 ¤ 1 5 0 ,0 0 0 ¤ 2 0 0 ,0 0 0 ¤ 2 5 0 ,0 0 0 7 0 7 4 7 8 8 2 8 6 9 0 9 4 9 8 0 2
België Frankrijk Duitsland Nederland Groot-Brittannië
Groot-Brittannië Nederland
Duitsland
Samenvatting en conclusie
De aankoop van de gemiddelde koopwoning in Nederland vergt momen-teel ¤ 230.000, ofwel een netto maandlast van ruim ¤ 510 per maand, ofwel ruim 20% van het besteedbare maandelijkse inkomen.3 Met deze ratio, de
woonquote, loopt Nederland momenteel niet uit de pas vergeleken met de landen om ons heen.
Uit bovenstaande analyse blijkt echter dat de betaalbaarheid van koop-woningen sterk verschilt tussen de verschillende deelmarkten. Zo is de financiële druk die uitgaat van het woningbezit voor 60+’ers momenteel minder dan de helft van het nationale gemiddelde. Zij kunnen momenteel na aftrek van hun woonlasten nog beschikken over 90% van hun inkomen, wat een resultaat is van betrekkelijk kleine hypotheken door historische overwaarden. Aan het andere einde van dit spectrum bevinden zich de starters. Zij moeten momenteel bijna 40% van hun inkomen reserveren voor woonlasten indien zij de koopmarkt willen betreden. Dit percentage is de afgelopen jaren sterk gestegen, ondanks een daling van de rente-stand tot het huidige, historisch lage, niveau. Dit betekent dat waar een jonge politieagent in 1985 nog een kleine woning kon kopen met zijn aan-vangssalaris, tegenwoordig zijn zoon met hetzelfde beroep niet meer te-recht kan op de koopwoningmarkt; starterssalarissen zijn vaak niet meer toereikend.
De hoge woonquote voor starters is zorgelijk, de rek is er als het ware uit. Zeker aangezien de lage rentestand voor de toekomst weinig soelaas biedt. Verder lijken de overheid en de grootbanken de financieringsmoge-lijkheden door betrekkelijk riskante tophypotheken aan banden te willen
figuur 5 Gemiddelde woonquotes internationaal sinds 1970 0% 1 0% 20% 30% 40% 50% 60% 70 74 78 82 86 90 94 98 02
België Frankrijk Duitsland Nederland Groot-Brittannië
Duitsland
Groot-Brittannië
België
Frankrijk
leggen. Twee van de vijf ingrediënten van de woonquote, de rentestand en de loan-to-value ratio, staan dus momenteel onder druk. Daarnaast lijken de inkomens niet al te veel te stijgen op korte termijn, waardoor ook daar weinig ruimte ontstaat voor een verlaging van de woonquote. Daarnaast zijn de huizenprijzen weer begonnen aan een indrukwekkende stijging, dus blijft over: de fiscus.
De positie van starters zou kunnen worden verbeterd door herverdeling van de rentevoordelen binnen het huidige fiscale stelsel. De bovenkant van de Nederlandse woningmarkt bestaat immers al voor het grootste deel uit koopwoningen. Eigenwoningbezit binnen dit topsegment behoeft vanuit het oogpunt van bevordering van eigenwoningbezit weinig stimulans langs fiscale wegen. De onderkant van de woningmarkt ligt echter nog steeds grotendeels in de huursector besloten. Herverdelende maatregelen zouden de maandlasten voor starters kunnen verlagen, opdat ook de on-derkant van de koopwoningmarkt kan worden voorzien van een noodzake-lijke doorbloeding. Een startertoelage, gefinancierd vanuit een aftopping van de aftrekbaarheid, zou deze situatie kunnen verlichten. Daarnaast kunnen grootschalige verkoopprogramma’s vanuit de huurmarkt de spanningen en de schaarste aan de onderkant van de markt aanmerkelijk verlichten.
Noten
1 Zo publiceert de NVM een betaalbaar-heidmaatstaf in zijn kwartaalverslagen en brengt Rabobank Nederland sinds het najaar van 2004 op reguliere basis verslag uit van de stand van de wo-ningmarkt aan de hand van een eigen betaalbaarheidindex.
2 Voor een meer volledige bespreking van internationale verschillen in be-taalbaarheid is te vinden in: Brounen, Neuteboom en Van Dijkhuizen, 2006,
Affordability of House Prices; a Second Look Across Countries, DNB working paper.
De ontwikkeling van de vier grote steden baart zorgen. Verpaupe-ring, onveiligheid en ontbrekende sociale cohesie worden sterk geassoci-eerd met stedelijke gebieden en hun selectieve bevolkingssamenstelling. De bevolkingssamenstelling van de steden is niet doorsnee te noemen. Het aandeel personen met lage inkomens of met een allochtone achtergrond is in de grote steden aanzienlijk. Bovendien vallen deze kenmerken nogal eens samen. Selectiviteit in verhuisstromen kan dergelijke concentraties in stand houden of versterken.
• • •
De totale bevolkingsomvang van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht is afgelopen jaren maar zeer beperkt gegroeid. De bevolking ver-andert desondanks ingrijpend qua samenstelling. Dat heeft onder andere te maken met de immigratie vanuit het buitenland, die zich vooral richt op de grote steden. Anderzijds is er sprake van een binnenlandse trek uit de stad naar randgemeenten. Naast de aantallen die verhuizen, zijn ook de demografische en sociaal-economische achtergrondkenmerken van de verhuizenden van belang. De vraag is bijvoorbeeld in hoeverre de leeftijden, etnische achtergronden, arbeidsparticipatie en inkomens van mensen die naar de stad toekomen, verschillen met die van mensen die vertrekken?
