nauwelijks gestuurd door
bekommernissen om de
woningmarkt
landen. De diversiteit binnen Europa is relatief groot, zowel qua regeling als impact.2
Een aantal grote landen binnen Europa — Duitsland, Frankrijk en het Ver-enigd Koninkrijk — hebben de hypotheekrenteaftrekregeling afgeschaft; overigens om uiteenlopende redenen (zie de volgende paragraaf). In de Scandinavische landen en Zuid-Europese landen wordt een proportioneel tarief gehanteerd (tussen de 19 en 31%). Alleen in België en Nederland wordt nog gewerkt met marginale tarieven, waarbij in België sinds kort wordt ge-werkt met forfaitaire bedragen terwijl in Nederland de werkelijk betaalde hypotheekrente uitgangspunt is.
De kolom gemiddelde hypotheekrenteaftrek in tabel 1 geeft het gemid-delde belastingtarief weer over de totale looptijd van de hypotheek, waarte-gen recente kopers hun betaalde rente kunnen aftrekken van de (te betalen) inkomstenbelasting. De beperkingen die sommige systemen kennen — in duur of bedrag — zijn hierin verdisconteerd. Nederlandse eigenaar-be-woners komen in deze vergelijking relatief gunstig uit (37%); maar ook de Scandinavische landen en België komen gemiddeld boven de 30% uit. Wat Nederland en België in dit verband bijzonder maakt, is dat het marginale in-komstenbelastingstelsel wordt toegepast, waardoor het voordeel van de hy-potheekrenteaftrek hoger wordt naar mate het inkomen hoger is. Overigens bevinden België en Nederland zich in goed gezelschap, want een (nagenoeg) onbeperkte hypotheekrenteaftrek tegen marginale belastingtarieven be-staat ook in uiteenlopende landen als Griekenland, Spanje en de Verenigde Staten. Terwijl in een aantal Oost-Europese landen (onder andere Hongarije) introductie van zo’n systeem wordt overwogen.
Recente ontwikkelingen
In deze bundel artikelen staan de ontwikkelingen op de woningmarkt cen-traal. En hoewel allerhande (verkapte) subsidies, waaronder de hypotheek-renteaftrek, een belangrijke invloed hebben op het functioneren van de koopwoningmarkt en het handelen van de verschillende deelnemers, wor-den wijzigingen van de fiscale behandeling van het eigen huis niet of nau-welijks gestuurd door bekommernissen om die woningmarkt. Budgettaire overwegingen en/of inkomensverdelingaspecten spelen een hoofdrol. In het navolgende zullen enkele casestudies de revue passeren; een samenvatting van de systeemwijzigingen in de diverse landen is te vinden in tabel 2.
Beide Scandinavische landen hebben begin jaren negentig hun stelsel van hypotheekrenteaftrek ingrijpend gewijzigd. Over aanleiding en ge-volg van deze maatregelen doen veel indianenverhalen de ronde. Zo wordt herhaaldelijk de suggestie gewekt alsof de veranderingen de crisis op de
woningmarkt veroorzaakten en (mede) daardoor beide landen in de ergste economische crisis van de laatste 50 jaar stortte.
De realiteit is genuanceerder. Beide landen maakte eind jaren tachtig — zoals veel andere Europese landen — een ernstige economische crisis door met hoge werkloosheid en begrotingstekorten tot gevolg. Ter bestrijding van deze crisis hervormden overheden in beide landen het inkomensbe-lastingsysteem (doel arbeidskosten verlagen). In de kern kwam dat neer op grondslagverbreding en tariefsverlagingen. In dat kader werd ook de hypo-theekrente aangepast (naar een proportioneel tarief van 30 tot initieel 40%). Een additionele overweging hierbij was dat de hypotheekrente meer dan voorheen ten goede zou komen aan de lage en de middengroepen. Uiteraard stegen de woonkosten van de eigen woning als gevolg van deze verande-ringen; maar voor de gemiddelde eigenaar-bewoner werd deze meer dan gecompenseerd door een stijging van het inkomen.3 Wat niet kon worden vermeden was dat de economische crisis zijn weerslag had op de koopwo-ningmarkt: in eerste instantie stagneerde het aantal transacties, nadien daalden de prijzen snel. En het duurde grofweg een decennium voordat de koopwoningmarkt weer in evenwicht was.
In Duitsland en Frankrijk is de hypotheekrenteaftrek in de jaren negen-tig versoberd en uiteindelijk afgeschaft (in 2006, respectievelijk 1997/’98). In beide gevallen waren budgetoverwegingen de aanleiding voor deze aanpas-singen. Royale overgangsmaatregelen moesten voorkomen dat de gevolgen voor de woningmarkt uit de hand liepen. Vooral in Frankrijk werden addi-tionele subsidieprogramma’s in het leven geroepen of uitgebreid om speci-fieke groepen (bijvoorbeeld lage inkomensgroepen) toch een toegang op de woningmarkt te verzekeren. Het flankerende beleid in Duitsland moet nog worden vormgegeven. Gelet op de grote regionale verschillen op de koopwo-ningmarkt zal dit grotendeels aan de Länder worden overgelaten.
In het Verenigd Koninkrijk was de aanpassing en de uiteindelijke afschaf-fing van het stelsel van hypotheekrenteaftrek veel meer dan in andere lan-den ingegeven door specifieke woningmarktoverwegingen, hoewel ook hier budgetoverwegingen en verlaging van de arbeidskosten de directe aanlei-ding vormden. De eigen woning wordt gezien als superieur aan huren (zie bijvoorbeeld de Right-to-buy act). In het liberale Verenigd Koninkrijk is het geloof in de heilzame werking van de markt onverminderd hoog; (implicie-te) subsidiering wordt dan gezien als leidend tot een inefficiënte ordening van de woningmarkt.
De veranderingen in België (introductie van een forfaitaire aftrek) met ingang van 2005 betekent voor de meeste eigenaar-bewoners een duidelijke verbetering (en voor de overheid een belangrijke vereenvoudiging). De ver-andering impliceert ook dat de laagste inkomensgroepen meer profiteren
van de hypotheekrenteaftrek dan hogere inkomens (omdat het bedrag is gemaximeerd). De rijksoverheid verwacht dat de verandering budgetneu-traal kan worden doorgevoerd. De implicatie van het systeem is uiteindelijk zonder veel discussie doorgevoerd. Het belangrijkste punt was hoe te voor-komen dat bestaande eigenaar-bewoners, door het oversluiten van hun hy-potheek, konden profiteren van de nieuwe, gunstige regeling.
Twee zaken vallen op aan die systeemwijzigingen. Ten eerste pakken weinig landen de fiscale behandeling van het eigen huis geïsoleerd aan. De wijzigingen worden verpakt in grotere stelselwijzigingen, waarvan de verandering van de hypotheekrenteaftrek slechts deel uitmaakt. Tot grote discussies vooraf leidde dat meestal niet. Ten tweede blijken woningmarkt-overwegingen nauwelijks een rol te hebben gespeeld in de beleidsvoorberei-dende fase. Alleen achteraf, en dan nog vooral is de Scandinavische landen, is er aandacht geweest voor de mogelijke negatieve uitwerking van verande-ringen, dan wel afschaffing van het hypotheekaftrekstelsel voor de woning-markt. Overigens zijn woningmarkteffecten door de ‘pakketbenadering’, de langzame afbouw en overgangsregelingen in combinatie met de volatiliteit die veel koopwoningmarkten kenmerken, niet eenvoudig vast te stellen — en zeker niet vooraf.
Naar meer convergentie in Europa?
Hoe zal de situatie er in de toekomst uitzien? Zullen de fiscale behande-lingen van het eigen huis in Europa steeds meer op elkaar gaan lijken? Inkomstenbelasting en woonbeleid zijn voorbehouden aan de nationale overheden. Dat uitgangspunt lijkt helder, maar in de praktijk houdt Europa zich steeds meer bezig met het functioneren van de nationale
woningmark-ten. Zo staan — in de Nederlandse context — de Nationale Hypotheek Garantie (vorm van verkapte staats-steun), de omvang van de sociale huursector (belemmert de vrije markt) en ook de hypotheekrenteaf-trek (budgettaire overwegingen) ter discussie. Met de spectaculaire groei van de hypotheekmarkt neemt ook de ‘bezorgdheid’ bij de Europese Centrale Bank toe. Deze impliciete interven-ties zijn al eens als housing policy by stealth gekenschetst (Doling 2004).
Vorig jaar heeft de EU haar ambities geformuleerd voor de verdere inte-gratie van de financiële markten binnen Europa; een inteinte-gratie waarvan veel economische voordelen worden verwacht. Een belangrijke barrière voor consumenten en financiers om pan-europees hypotheken te kunnen kiezen