Universitair Hoofddocent aan de RSM Erasmus Universiteit in Rotterdam. Brounen maakt deel uit van het Woningmarkt Expertise Centrum (WEC), www.rsm.nl/wec.
Dit artikel bestudeert de positie van starters op de Nederlandse koop-woningmarkt op basis van feiten. Allereerst zal de betaalbaarheid van een starterwoning kort worden bestudeerd. Vervolgens wordt het heden vergeleken met het verleden, opdat een beter beeld ontstaat van de houd-baarheid van de huidige situatie. Daartoe wordt de ontwikkeling van het besteedbare inkomen, de prijzen van starterwoningen, het fiscale stelsel en uiteraard de stand van de hypotheekrente integraal overwogen. Ver-volgens wordt er een korte blik geworpen over de grenzen. Hoe verhoudt de Nederlandse situatie zich tot de positie van starters in de landen om ons heen?
De betaalbaarheid onder de loep
Een belangrijke graadmeter voor de spanning op de koopwoningmarkt is ‘de betaalbaarheid’. Verschillende instanties hanteren uiteenlopende defi-nities van deze maatstaf, maar de grote overeenkomst is dat ze allemaal de nominale prijsfluctuaties corrigeren voor veranderingen in inkomens en hypotheekrente.1 Op deze wijze ontstaat een beeld van de verhouding tus-sen de woonlasten, een functie van de rente en de koopprijs enerzijds en de inkomens van huiseigenaren anderzijds. Indien deze verhouding ver boven het langetermijngemiddelde uitstijgt, kan dit worden geïnterpre-teerd als signaal dat huizenprijzen onbetaalbaar raken en dat maatschap-pelijke en economische gevolgen niet langer uitblijven. De betaalbaar-heidmaatstaf die in deze studie wordt gebruikt, is de zogenoemde woon-quote. Deze quote deelt de kosten van een koopwoning op het gemiddelde inkomen van de bewoner en verschaft op deze wijze een helder inzicht
figuur 1 Koopprijs van de modale Nederlandse woning sinds 1970
¤ 0 ¤ 5 0 ,0 0 0 ¤ 1 0 0 ,0 0 0 ¤ 1 5 0 ,0 0 0 ¤ 2 0 0 ,0 0 0 ¤ 2 5 0 ,0 0 0 J a n- 7 0 J a n- 7 4 J a n- 7 8 J a n- 8 2 J a n- 8 6 J a n- 9 0 J a n- 9 4 J a n- 9 8 J a n- 0 2 J a n- 0 6
in de relatieve kosten van wonen, zonder dat er gebruik wordt gemaakt van een moeilijk te interpreteren index. Verder kan een dergelijke quote worden opgesteld voor verschillende segmenten van de markt, door bij-voorbeeld de appartementenprijzen te koppelen aan de ontwikkeling van de modale inkomens. Daarbij wordt rekening gehouden met de marginale belastingtarieven per inkomensgroep, opdat een zo scherp mogelijk beeld ontstaat van de effectieve financiële druk per segment.
Allereerst zal de woonquote kort worden ontleed. Deze quote berekent de netto effectieve maandlasten op basis van de mediane huizenprijzen van de NVM en de gemiddelde hypotheekrente van de Nederlandsche Bank (DNB). Deze berekeningen zijn gebaseerd op de gangbaarste hypotheek-structuur (spaar plus aflossingsvrij) en neemt de renteaftrek expliciet op in de berekening van de netto maandlast. Tevens worden de overwaarden op voorgaande woningen meegewogen in deze geaggregeerde eerste ver-kenning. Deze berekeningen leiden tot een ontwikkeling van de gemid-delde woonquote, zoals deze in Figuur 2 staat weergegeven.
Figuur 2 laat zien hoe de woonlasten als fractie van het beschikbare inkomen van een huishouden hebben geschommeld. Eind jaren zeventig steeg de woonquote als gevolg van een stijging van zowel de huizenprijzen als de rente, terwijl de stijging van de quote eind jaren negentig uitslui-tend een resultaat is van koopprijsstijgingen (afgevlakt door een dalende rente en stijgende inkomens in die periode). Deze quote is een directe indicatie van de financiële druk op het huishoudboekje van de gemiddelde Nederlandse woningbezitter.
figuur 2 Gemiddelde woonquote sinds 1970 0% 5% 1 0% 1 5% 20% 25% 30% 35%
Starters en betaalbaarheid
Het gemiddelde verloop uit Figuur 2 doet uiteraard geen recht aan de nu-ances die op de woningmarkt aanwezig zijn. Zo bestaan er grote verschil-len in prijsniveau tussen diverse types woningen en lopen de inkomens sterk uiteen tussen de verschillende huishoudens. Om te voorzien in een indicatie van deze nuances is de analyse van Figuur 2 ook uitgevoerd voor zes deelmarkten. Zo is de prijsontwikkeling van appartementen, het goed-koopste type woning, gekoppeld aan het modale inkomen. Daarnaast is de prijsontwikkeling van tussenwoningen gekoppeld aan anderhalf keer het modale inkomen, aangezien deze duurdere woningen worden be-woond door huishoudens met een bovenmodaal inkomen. In deze lijn is de prijsontwikkeling van de duurste categorie woningen, de vrijstaande woningen, gekoppeld aan de ontwikkeling van tweeënhalf keer het mo-dale inkomen. Naast deze opsplitsing naar prijspeil is ook speciale aan-dacht voor twee doelgroepen; de starters en de 60+’ers. Starters worden in deze analyse gekenschetst door een hoge loan-to-value ratio van 120% (de tophypotheek), verdienen een startsalaris van 75% van het modale
Ne-derlandse inkomen en bewonen de prijscategorie van appartementen. De 60+’ers worden in deze studie geprofileerd als huishoudens met een betrekkelijk lage loan-to-value ratio van 50% (in verband met de op-gebouwde overwaarden), verdienen anderhalf keer modaal en bewonen de tussenwoningen. Hypotheekrentes zijn uniform voor alle deelanalyses en de fiscale behandeling is uiteraard inkomensafhankelijk en zal per deelmarkt worden uitgewerkt conform de geldende regels. Figuur 3 toont het resultaat van deze verfijnde kijk op de betaalbaarheid.
De dynamiek in Figuur 3 laat zien dat vooral de starters op de woning-markt de meeste financiële druk ervaren. Over de afgelopen twintig jaren hebben zij maandelijks een derde deel van hun besteedbare inkomen ‘verwoond’. De laatste jaren ligt dit percentage zelfs in de buurt van 40%. De meer seniore huiseigenaren, de 60+’ers in deze analyse, kunnen dank-zij een relatief lage hypotheek en een ruimer inkomen na aftrek van hun woonlasten nog beschikken over 90% van hun besteedbare inkomen. Onze analyse wijst uit dat bewoners in de verschillende deelmarkten in 2005 werden geconfronteerd met een netto hypothecaire maandlast van ¤ 480 (appartementen), ¤ 570 (tussenwoningen), ¤ 970 (vrijstaande woningen), ¤ 495 (starters) en ¤ 280 (60+’ers).