“Uniek is dat een heel dorp tot het landgoed hoort. Het dorp Vilsteren met de omliggende buurtschappen is een katholieke encla- ve met 680 inwoners en hoort tot de gemeente Ommen. De dorps- bewoners hebben een streepje voor. De eigenaren van het landgoed willen dat de jeugd in Vilsteren kan blijven wonen. De bewoners krijgen een lagere erfpachtcanon dan marktconform. Dit dorp is er niet voor rijke, westerse vutters”, zegt Hugo Vernhout, directeur en rentmeester van landgoed Vilsteren, met een knipoog. “In onze ogen is het bijna vol. We bouwen nog een huis. Daarna kunnen we nog wel een vrijkomende boerderij ombouwen tot drie of vier apparte- menten.”
“De familie heeft samen met de gemeenschap diverse voorzie- ningen aangelegd, zoals de basisschool, de kerk en de molen. Zelfs de voetbalvereniging speelt in de kleuren van Vilsteren.”
De komende jaren ziet Vernhout de inkomsten verschuiven van landbouw naar rood, dus van pacht naar erfpacht. “Als een boer stopt, kan een andere boer meer grond krijgen en kan de boerderij omgebouwd worden tot wooneenheden. En het erf onder de wonin- gen kan veel meer opleveren via erfpacht.” Op Vilsteren zit ook nog ruimte in de canons zelf. “We hebben laatst een canon met 18.000 procent verhoogd en zitten daarmee nog onder de Vilsteren-norm. Dat gezin betaalde nog steeds op basis van tien gulden per jaar voor duizend vierkante meter.”
125
Landgoed Kreil zou boerderijen zoals deze in erfpacht willen verkopen. Vilsteren geeft de dorpsbewoners een voorkeursbehandeling.
VERDIENMODELLEN
Onderstaande verdienmodellen zijn gerangschikt van rijp tot groen, van bestaande inkomstenbron tot inspirerende gedachte. Of een nieuwe inkomstenbron een succes wordt, hangt in belangrijke mate af van degene die er aan trekt.1
Diverse landgoederen zijn bezig met de bouw van woningen als extra inkom- stenbron, zoals De Groote Scheere in Hardenberg, De Utrecht bij Hilvarenbeek, Welna en Tongeren bij Epe, Frederiksoord, Efteling, Den Treek, Anderstein, Appel, Kreil, Twickel, Vilsteren en Scherpen- zeel. Soms gaat het om extra woningen, soms wordt een boerderij verbouwd of worden eerst stallen afgebroken om een bouwvergunning te krijgen. Over huur of erfpacht zijn de meningen verdeeld. Als een landgoed onroerend goed verkoopt met erfpacht blijft de grond in eigen bezit, dus zijn er geen kosten voor onderhoud en WOZ-belasting. Verhuur krijgt de voorkeur als het onderhoud van gebouwen belangrijk is voor de overige inkomsten uit natuur en land- goed. Zo kunnen erfpachters met achterstallig onderhoud een negatieve indruk maken op bezoekers.
2
Spa’s, sauna’s en andere vormen van welness blijken zeer winstgevende onder- nemingen. Met zorgvuldig inpassen kunnen dergelijke voorzieningen heel geschikt zijn voor bos en natuur, en de biodiversiteit zelfs vergroten. Dat kan wellicht ook met hotels, zoals Groot Warns- born bij Arnhem (een idee van Probos in opdracht van InnovatieNetwerk in De Land- eigenaar, 3 juni 2011).
3
Inkomsten zijn te halen uit de exploitatie van een zorgboerde- rij, een zorglandgoed of het in erfpacht geven van een gebouw aan een zorginstelling. Volgens de Verenigde Zorgboerderijen is het aantal zorgboerderijen in tien jaar vervijfvoudigd tot 1.088 in 2009.
Op zorglandgoederen maken investeerders zoals woningcor- poraties, zorginstellingen, terreinbeheerders en private par- tijen gezamenlijk afspraken over het eigendom en de functie van het landgoed. Het groen staat ten dienste van de zorg, bijvoorbeeld in de vorm van opvang met therapie of dagbeste- ding bij zorgboeren op het landgoed.
Landgoed Rijckholt is sinds de watersnoodramp van 1953 van de familie Bakker. De voormalige fruitboerderij bestaat nu uit een natuurgebied van 6,7 hectare tussen het Veerse Meer en de Oosterschelde, midden op Noord-Beveland. Landgoed Rijckholt telt diverse inkomstenbronnen waaronder een woon- zorggemeenschap voor 27 ouderen, zelfstandige appartemen- ten waar zorg zo nodig beschikbaar is en een Bed & Breakfast met 21 kamers voor toeristen en voor familie van bewoners. De omzet bedroeg in 2010 € 2,5 miljoen, met een lichte winst. Rijckholt bouwde in 2011 tien appartementen van elk 17 vierkante meter voor minder draagkrachtigen. Rijckholt heeft zestig deeltijders in dienst voor 30 fte’s.
Zorgboerderij ’t Paradijs in Barneveld van eigenaar IJsbrand Snoeij telt bijna tien hectare natuurlijk grasland waar brand- rode runderen zomer en winter grazen. De Boerderijwinkel verkoopt het vlees van deze runderen.
Andere voorbeelden zijn Landgoed Scherpenzeel waar Abrona een zorgboerderij bouwde, Welna met nieuwbouw van zes huisjes en een retraitehuis voor burn-outs, Landgoed De Groote Scheere in Hardenberg en het nieuwe Landgoed Rood- selaar in Gelderland. Dit idee valt uit te breiden met grotere instellingen als zieken- en verpleeghuizen die groen inzetten voor verkorten van de opnameduur. Zie: Handboek ‘Boerderij- zorg in de zorgketen’ via www.multifunctionelelandbouw.net en www.landbouwzorg.nl, www.zorgboeren.nl, www.rijckholt. info.
4
Groengarantie of uitzicht- garantie is een instrument om via schriftelijke overeen- komsten bindende afspraken te maken tussen de eigenaar van grond en degene die daar zicht op heeft. Een grondeige- naar kan op die manier geld krijgen van een koper van een uitzichtgarantie, bijvoorbeeld voor het open houden, of het niet bebouwen van grond gedurende een af te spreken tijd. Wat beide partijen met elkaar afspreken kan per situatie verschillen: betalen voor toegankelijkheid, niet bebouwen met huizen of stal- len, koeien in de wei of lage gewassen telen.
Het idee is mede door In- novatieNetwerk bedacht. Voor een grondeigenaar met bouwplannen biedt dit instrument een mogelijkheid om de waarde te bepalen van het afzien van de bouw. Een groengarantie kan ook de vorm krijgen van een garantie van een terreinbeherende or- ganisatie of particuliere eige- naar dat de grond onbebouwd blijft en hij niet zal proberen de bestemming te wijzigen. Omwonenden van natuur- gebieden betalen dan voor de garantie dat hun uitzicht groen blijft en de natuurkwa- liteit zo hoog mogelijk. Zie www.groengarantie.nl.
127
VERDIENMODELLEN
5
Provincies hebben een rood voor groen-beleid. Dat betekent dat zij het in sommige gevallen toestaan om in het buitengebied of in een natuurgebied te bouwen (‘rood’) als de grondeige- naar daarvoor in de plaats een kwaliteitsimpuls geeft aan natuur en landschap (‘groen’). De grondeigenaar kan door deze ruil zijn vermogen niet laten groeien, maar zijn inkomsten kun- nen stijgen via erfpacht of huur van de nieuwbouw. Zie onder meer projecten op de landgoede- ren Den Alerdinck II, Welna, De Utrecht, Frederiksoord, Maarsbergen, Appel, Twickel, Vilsteren, Scherpenzeel, Veluwe en Welna.
Een provincie staat het in sommige gevallen toe om niet alleen nieuw groen mee te rekenen maar ook het beheer van bestaand groen. Dat kan voor grondeigenaren interessant zijn: achterstallig onderhoud of extra onderhoud aan een landgoed kan zo voor een aantal jaar verzekerd worden.
Het principe van rood voor groen wordt op veel meer manieren toegepast, bijvoorbeeld bij aanleg van natuur als compensatie voor aantasting elders, zoals aanleg van infrastructuur, bedrijven- en woningbouw, maar ook voor CO2-productie, vervuiling en afval.
Een bijzondere vorm van rood voor groen produceerde de gemeente Amersfoort. Willem de Beaufort, aandeelhouder van Landgoed Den Treek-Henschoten: “Amersfoort wil een Vinex- locatie bouwen zonder een snipper groen in te plannen, ‘want we hebben Den Treek’, zo redeneert de gemeente. Dat is voor ons een bedreiging en een kans tegelijk.” Mogelijk biedt de nieuwbouw nabij Den Treek een inkomstenbron voor het onderhoud van een landgoed dat meer bezoekers krijgt uit de nieuwe wijk.
6
Soortgelijk beleid heet rood-voor-rood. Een van de drijvende trends daarbij is de gestage daling van het aantal agrarische bedrijven, van ruim 97.000 in 2000 naar 72.000 in 2010, een afname van ruim 25%. Dit betekent dat veel erven vrijkomen, wat kansen biedt voor functieverandering. Gemeenten belonen de sloop van ongebruikte stallen soms met een woonver- gunning, mits per saldo de hoeveelheid kubieke meters aan gebouwen afneemt. Dat blijkt uit de cijfers, want het aantal aanvragen voor de bouw van wooneenheden via functiever- andering is tussen 2005 en 2010 meer dan verdubbeld ten opzichte van de jaren daarvoor.
129