Volledige onderhandse verkoop

In dit onderzoek wordt gesteld dat een “gewone” onderhandse woningverkoop ook bestempeld kan worden als gedwongen woningverkoop. Een gewone onderhandse woningverkoop is in dit onderzoek gedwongen als het initiatief van de verkoop gedeeltelijk of geheel bij de hypotheekverstrekker ligt. Een hypotheekverstrekker kan bij de woningbezitter er op aandringen of eisen dat de woningbezitter zijn woning verkoopt. Maar wettelijk heeft een hypotheekverstrekker geen recht om een onderhandse woningverkoop te eisen. Toch lijkt er vaak geëist te kunnen worden omdat er gedreigd kan worden met een onaantrekkelijke executieverkoop. Wettelijk mag een hypotheekverstrekker namelijk wel tot executieverkoop overgaan.

In vergelijking met andere vormen van gedwongen woningverkoop lijkt een volledig onderhandse verkoop het meest geschikt (Brounen, 2008) om een optimale woningprijs te realiseren. Door middel van een onderhandse verkoop kan een verkoopopbrengst gerealiseerd worden die de marktwaarde zou moeten benaderen. De woningverkoop geschiedt doorgaans met behulp van een makelaar. De woning wordt via internet meestal op de meest uitgebreide wijze aangeboden aan een zo breed mogelijke doelgroep. Ook krijgen geïnteresseerden uitgebreid de mogelijkheid om de woning te bezichtigen. Het verkooptraject is daardoor erg transparant. Verder geldt er bij de verkoop een financieringsvoorbehoud en drie dagen bedenktijd na het tekenen van het koopcontract. Ook krijgen de kopers in tegenstelling tot een executieverkoop ruim de tijd om hun financiering en een bouwtechnische keuring te regelen (www.eigenhuis.nl). Een gewone onderhandse woningverkoop duurt gemiddeld wel langer dan bijvoorbeeld een executieverkoop. Volgens de NVM is de gemiddelde verkooptijd 9 maanden (www.nvm.nl).

Het is daarom zeker gezien de huidige marktomstandigheden maar de vraag of de hypotheekverstrekker bij een gedwongen woningverkoop mee wil werken aan deze vorm van verkoop. Ook kan het zo zijn dat de belangen van de woningbezitter en de hypotheekverstrekker enigszins uit elkaar liggen. Zo zal de woningbezitter te allen tijde een zo hoog mogelijke opbrengst willen, terwijl de hypotheekverstrekker meer gebaat is bij een snelle woningverkoop waarbij de achterstanden niet verder oplopen. Ook zullen zij een verkoopprijs sneller accepteren als daarmee de hypotheek betaald kan worden. Hierdoor kan er gemakkelijk discussie ontstaan over de verkoopstrategie en de prijs waarvoor uiteindelijk verkocht moet worden.

Er lijken weinig regels gesteld te zijn over de wijze waarop onderhands verkocht mag worden. Er hoeft geen minimale verkoopprijs vastgelegd te worden. Wel moet een woningbezitter toestemming bij de hypotheekverstrekker vragen als er bij verkoop een restschuld verwacht wordt (www.eigenhuis.nl/hypotheken- financien/hypotheken/nhg/NHG-restschuld). Alle woningverkopen dienen overigens geregistreerd te worden bij het kadaster. Ook moet er in principe altijd overdrachtsbelasting betaald worden. De “normale” onderhandse verkoop kan overigens vanuit een zuiver juridisch perspectief zeker niet gezien worden als gedwongen woningverkoop.

3.5.3Volmachtverkoop

Een mogelijkheid waarmee hypotheekverstrekkers het executierecht kunnen omzeilen is door de verkrijging van een onherroepelijke volmacht tot verkoop (Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 3). Een woningeigenaar met een hypotheekachterstand geeft daarbij een volmacht aan de hypotheekverstrekker om de woning te verkopen. Het gaat hierbij om een onderhandse woningverkoop en dus niet om een executieverkoop. Een onherroepelijke volmacht eindigt in principe niet bij een bepaalde tijd, ook niet bij overlijden.

Deze machtiging geeft de hypotheekverstrekker het recht tot verkoop voor zover dat niet in strijd zijn met de wet (www.wetenschap.infonu.nl/de-onherroepelijke- volmacht). Het initiatief van een volmachtverkoop blijkt altijd bij de hypotheekverstrekker te liggen. Daarom kunnen alle volmachtverkopen beschouwd worden als gedwongen woningverkopen.

In een bepaalde periode voor de verkoop wordt er een volmachtakte getekend waarin de woningbezitter aan de hypotheekverstrekker toestemming geeft om zijn woning te verkopen. De volmachten kunnen onderscheiden worden in een volmacht via een onderhandse akte of een volmacht via een notariële akte. (Verstappen, & Bartels, 2011). Het voordeel van een notariële akte kan de belehrungsplicht van de notaris zijn. Dit betekent dat hij bij de betrokken partijen checkt of er sprake is van volledige wilsovereenstemming tussen partijen en dat daarbij uitgelegd wordt wat er ondertekend wordt en wat daarvan de mogelijke consequenties zijn. Ook geeft een notariële volmacht meer rechtszekerheid. In bijlage 2 is als voorbeeld een notariële volmachtakte opgenomen. Het gaat om een conceptakte die gebruikt wordt door notarissen die aangesloten zijn bij Netwerk Notarissen. In de volmachtaktes kunnen afspraken gemaakt worden over de prijs waarvoor verkocht mag worden en de duur van de periode waarbinnen verkocht mag worden. Maar er kunnen ook voorwaarden in staan waaraan de woningbezitter moet voldoen, bijvoorbeeld het toestaan van woningbezichtigingen. Na het tekenen mag in principe ook de woningbezitter zelf zijn woning nog verkopen.

Als de volmacht getekend is kan de hypotheekverstrekker overgaan tot verkoop. Hierbij dienen de belangen van de woningbezitter zo goed mogelijk behartigd te worden (Verstappen, & Bartels, 2011). Of dit altijd het geval is kan men zich afvragen. Het belang van de hypotheekvordering is immers niet hoger dan de hoogte van de hypotheekschuld. Bij een volmachtverkoop vervallen er enkele waarborgen voor de woningbezitter ten opzichte van andere verkoopvormen (www.notaris.nl/ omzeilen executie door onderhandse verkoop).

Zo kan een hypotheekverstrekker de verkoopprijs bepalen zonder enig overleg met de woningbezitter. Deze prijs kan in theorie dus ook onder de getaxeerde executiewaarde liggen. Of een geaccepteerd bod redelijk is, lijkt in de praktijk vaak niet relevant voor de rechtsgeldigheid. Ook verliest de woningbezitter de zeggenschap over de verkoop van de woning, waardoor na het tekenen van de volmacht hij een verkoop van de hypotheekverstrekker vaak niet meer kan tegenhouden (www.depers.nl/economie/Banken-gebruiken-volmacht-truc.html). In principe moeten de belangen zo goed mogelijk behartigd worden, en moet er dus een bod geaccepteerd worden dat gunstig is voor de woningbezitter. Als de belangen onvoldoende behartigd lijken kan de woningbezitter naar de rechter stappen.

Een nadeel van de volmachtverkoop ten opzichte van een executieverkoop is dat er geen zuivering van de hypotheek plaatsvindt(www.notaris.nl/ omzeilen executie door onderhandse verkoop). Zuivering betekent het vervallen van hypotheken,

beperkte rechten en beslagen die op een woning kunnen rusten. Deze rechten en beslagen komen te vervallen door levering en betaling van de koopsom. Bij een executieverkoop gebeurt dit van rechtswege. Doordat dit bij een onderhandse (volmacht-)verkoop niet gebeurd, wordt de verkoper (in dit geval de hypotheekverstrekker) verantwoordelijk voor het afhandelen en betalen van eventuele beslagen aan schuldeisers (www.notariskantoormoonen.nl/nieuwsbief-mei-2011). Hierbij kan het overleg met schuldeisers vaak moeizaam verlopen.

Volgens sommige zou een ander nadeel zijn dat woningbezitters in bepaalde gevallen niet meer in aanmerking komen voor een schuld- hulpverleningstraject (www.hypotheken.blog.nl/volmacht-bank-oppassen). In paragraaf 6.9 zal gekeken worden in hoeverre de volmacht een belemmering vormt voor schuldhulp.