Gesprek met Patricia van Barneveld, manager bijzonder beheer bij Quion, Capelle aan de IJssel, 01-06-

Quion is een specialist in het beheren van hypotheekportefeuilles voor geldverstrekkers. De bijzonder beheertaken vallen hierbij onder de verantwoordelijkheid van Patricia. Quion is daardoor enigszins vergelijkbaar met Stater, maar de taken van Quion zijn breder omdat zij ook bij de acceptatie van hypotheken betrokken is. Quion zelf verstrekt geen hypotheken. Volgens Patricia wordt het net als in het buitenland steeds gebruikelijker om portefeuillebeheer en daarmee ook bijzonder beheer uit te besteden aan parijen als Quion. De

manier waarop het outsourcing van deze bijzonder beheer taken wordt beloond is vaak per portefeuille en hypotheekverstrekker verschillend. Zo wordt Quion op basis van een performance fee beloond. De wijze waarop partijen beloond worden lijkt ook invloed te hebben op de manier waarop partijen te werk gaan.

Volgens Patrica heeft de bijzonder beheer sector zeker te maken gehad met een toename van de achterstanden. Vooral het aantal automatische incasso’s dat mislukt, lijkt sinds de crisis te zijn toegenomen. Een andere ontwikkeling is dat het moeilijker wordt (door een toenemende restschuld) om de hypotheken uit te winnen. De gemiddelde restschuld ligt volgens Patricia meestal tussen de € 50.000,- en € 55.000,-. Toch zijn de problemen niet te vergelijken met het buitenland (bv. V.S). Volgens Patricia is er bij vrijwel alle gedwongen woningverkopen tegenwoordig een restschuld. De betalingsproblemen zullen ook nog gaan toenemen als gevolg van de payment schock waarmee veel woningbezitters geconfronteerd zullen worden. Dit is zeker een probleem als men liever wil overstappen naar een andere hypotheekverstrekker maar dat niet mogelijk blijkt vanwege de waardedaling van het onderpand. Woningbezitters voelen zich daardoor genoodzaakt te verlengen of andere oplossingen te zoeken die de problemen alleen maar uitstellen (bv. een variabele rente of een zeer korte looptijd).

Volgens Patricia is er sinds de crisis door oplopende verliezen zeker meer aandacht voor bijzonder beheer taken. Er wordt meer aandacht besteed om de verliezen te beperken, zeker ook omdat het moeilijker is geworden om geld te verdienen bij het sluiten van hypotheken. Patricia stelt dat het voor de hypotheekverstrekker en de woningbezitter zeer belangrijk is dat een woningbezitter zo snel mogelijk op de hoogte wordt gebracht van een eventuele betalingsachterstand. Woningbezitters mogen absoluut niet het gevoel krijgen dat het niet erg is als er te laat of niet betaald wordt. Anders is er een kans dat woningbezitters betalingen zoveel mogelijk uitstellen, waardoor het alleen maar moeilijker wordt om een oplopende achterstand in te lopen. De eerste maand bij een achterstand is dan ook cruciaal. Quion probeert woningbezitters zo snel mogelijk via een herinneringsbrief attent te maken op de achterstand en waar nodig telefonisch aan te sporen om te betalen. Volgens Patrica wachten nog veel partijen te lang met het benaderen van woningbezitters met een achterstand. Zo gaat men soms pas na zes weken bellen. Of wordt er vanuit gemakzucht soms standaard een loonbeslag gelegd. Bij Quion wil men binnen drie maanden weten wat de kans is dat de achterstand wordt ingelopen. Vanaf dit punt kan dan besloten worden om een woning te verkopen.

Bij Quion wordt ongeveer vijf keer zoveel onderhands verkocht dan executoriaal. Hierdoor worden de restschulden zoveel mogelijk beperkt. Bij de onderhandse verkoop wordt in de meeste gevallen de volmacht gebruikt. Patricia vertelt dat ze volgens het hypotheekrecht alleen mag veilen en dat ze via de volmacht een veel beter middel heeft om de restschuld te beperken. Een volledig onderhandse verkoop is volgens haar meestal niet mogelijk. Zo zou de bank onvoldoende op de hoogte gehouden worden hoe de verkoop verloopt en kan onvoldoende gegarandeerd worden dat een woning optimaal in de markt wordt gezet. Ook kan het zijn dat de woningbezitter onvoldoende meewerkt aan de verkoop, door bv. geen bezichtigingen mogelijk te maken. Verder kunnen er op deze wijze geen afspraken gemaakt worden over een maximale verkooptermijn en een redelijke verkoopprijs.

Patricia vertelt dat ze samen met notaris Helmig er voor gezorgd heeft dat er een standaard volmacht is ontwikkeld voor leden van Netwerknotaris. Deze bevat een minimale verkoopprijs en wordt bij Quion altijd gelegaliseerd door een notaris. De kosten voor het legaliseren van een volmacht liggen bij Quion meestal tussen de € 500,- en € 1000,-. In de volmacht wordt er meestal geen maximale verkoopperiode afgesproken. Bij Quion worden de meeste woningen binnen een periode van een half tot anderhalf jaar verkocht. Volgens Patricia zijn er nog zeker andere hypotheekverstrekkers die geen minimumprijs afspreken bij een volmachtverkoop en een volmacht niet laten legaliseren. En dat er bij sommige hypotheekverstrekkers alleen gestuurd werd op volmachtverkopen.

Volgens Patricia zijn de verliezen bij een volmachtverkoop bij Quion gemiddeld minder dan de helft dan bij een executieverkoop. En het is daardoor een betere oplossing voor de

woningbezitter en de hypotheekverstrekker. Door via een volmacht te verkopen kan de hypotheekverstrekker grip houden op de makelaar om er voor te zorgen dat hij optimaal presteert. Er wordt dus ook geen gebruik gemaakt van een makelaarsnetwerk, waarbij makelaars een gegarandeerd inkomen lijken te hebben.

Volgens Patricia is de verkoop via volmacht absoluut geen belemmering voor schuldhulpverlening. Maar hierover moet ik haar wegens tijdgebrek nog bellen. De woningbezitter heeft ook een plicht om zijn schulden zo goed mogelijk te voldoen, als dit niet gebeurt komt men niet in aanmerking voor schuldhulpverlening. De hypotheekverstrekker kan hiervoor dan zorgen. Volgens haar is de SNS een van de grotere partijen die niet adequaat genoeg met de volmacht omgaat. Verder is het bij Stater gebruikelijk om ook de makelaar de volmacht te laten tekenen. Nadeel hiervan lijkt dat hierbij de inkomsten weer gegarandeerd worden.

Patricia heeft zelf ook een onderzoek gedaan naar het aandeel woningen dat voor een executieveiling verkocht werd. Hierover zal zij mij nog stukken toesturen. Op de eerste plaats werden er volgens Patrica ongeveer 4 à 5 duizend advertenties op sites gezet met de aankondiging van de executieverkoop (het aantal gestarte executietrajecten ligt dus waarschijnlijk nog een aantal duizend hoger). Van de 4 à 5 duizend geplaatste advertenties zijn maar ongeveer 2100 woningen op de veiling verkocht. De andere 2000 zijn op een andere wijze verkocht. Want het komt volgens Patricia maar zeer zelden voor dat de achterstand in deze fase nog wordt ingelost. Het gaat hierbij dus voornamelijk om onderhandse executies maar ook onderhandse verkopen via een volmacht. Patricia denkt overigens wel dat bij onderhandse executies over het algemeen een betere opbrengst wordt gehaald dan bij een executieveiling. Dit omdat onacceptabele biedingen bij voorbaat worden geweigerd. Volgens Patricia wordt er relatief veel via de onderhandse executie verkocht. Bij Quion was de verhouding tussen onderhandse executie en de executieveiling ongeveer (65%/100%). Dit is misschien niet representatief voor de markt, maar een derde van alle executieverkopen in Nederland zou zeker onderhands kunnen zijn.

De kosten van executieveiling liggen voor Quion meestal tussen de € 5000,- en € 7500,-. Daarentegen kost het maken van een volmacht veel minder. Ondanks alle inspanningen om de opbrengsten bij executieveilingen te vergroten lijken de prijzen niet te stijgen. De belangrijkste oorzaak is dat particulieren hiervoor geen hypotheek krijgen.

Verder vindt Patricia dat de NHG haar verliesdeclaraties op een onjuiste manier presenteert. Volgens haar zijn dit niet allemaal gedwongen woningverkopen. Volgens haar zitten hierbij ook declaraties die niet het gevolg zijn van een betalingsachterstand maar alleen betrekking hebben op een restschuld die niet mede veroorzaakt is door achterstanden.

Telefoongesprek met collega van Patricia van Barneveld bij Quion 07-06-2011 Naar aanleiding van het gesprek heb ik nog telefonisch gesproken met een collega van Patricia over belemmeringen voor schuldhulp.

Een getekende volmacht blijkt voor schuldsanering in ieder geval geen belemmering. Alle volmachten en beslagen vervallen, dit blijkt wettelijk geregeld. Bij een uitgesproken schuldsanering kan een hypotheekverstrekker vaak alleen overgaan tot executie. De bewindvoerder bepaalt vaak in overleg met hypotheekverstrekker of er verkocht moet worden, en of dit alsnog onderhands verkocht kan. De totale schuldpositie hoeft in het wettelijke traject dus niet volledig inzichtelijk te zijn. Bij het minnelijke traject is hulp afhankelijk van de schuldhulpverlenende organisatie. Het gaat erom of zij vinden dat de totale schuldpositie inzichtelijk moet zijn. Maar volgens Quion hoeft een woning die nog niet verkocht is geen belemmering te vormen om de minnelijke schuldhulp te starten.

Het is overigens twijfelachtig of een woningbezitter die een onderhandse verkoop weigert (via volmacht) maar wel wil executeren in aanmerking komt voor schuldsanering. Er is namelijk niet volledig meegewerkt om de schulden te beperken.

De hypotheekverstrekker zou kunnen aantonen dat de woningbezitter niet volledig heeft meegewerkt om de schulden te beperken.

Verder stelt Quion dat ondanks de getekende volmacht een woningbezitter zijn woning ook nog altijd zelf kan verkopen. Toestemming wordt alleen niet door de hypotheekverstrekker gegeven als de prijs niet reëel is. Dat een woningbezitter zal toetreden tot schuldhulp is geen reden om een verkoop te weigeren.

19. Gesprek met Trudie Roskamp, deeltijd student notarieel recht en werkzaam als