Gesprek met Irene Visser, Promovenda Rijksuniversiteit Groningen, en ondersteunend jurist bij Netwerk Notarissen, Zwolle, 21-03

Irene is als promovenda aan de universiteit bezig met een onderzoek naar de procedure van een executieverkoop bij registergoederen. Hierbij wordt vooral gekeken hoe de opbrengst van een dergelijke verkoop gemaximaliseerd kan worden. Op de eerste plaats wordt gekeken hoe de opbrengst verhoogd kan worden binnen de huidige (wettelijke) regelgeving. Ten tweede wordt er gekeken of (en welke) wetswijzigingen kunnen leiden tot hogere opbrengsten. Irene verwacht rond september van dit jaar haar onderzoek afgerond te hebben. Ik heb Irene benaderd omdat ze diverse artikelen heeft geschreven over executieverkopen en omdat ze contact met VEH heeft gehad over executieverkopen.

Hoewel Irene zich vooral heeft gericht op executieverkopen is zij ook goed bekend met de verkoop via een volmacht. Door het gesprek is duidelijk geworden dat een volmacht kan bestaan uit een Notariële akte en onderhandse akte. En dat hypotheekverstrekkers hierin dus een keuze kunnen maken. Ik heb het vermoeden dat een onderhandse volmachtakte over het algemeen minder waarborgen voor de woningbezitter kent. Irene heeft ook verteld dat er een volmacht door Netwerk Notarissen is ontwikkeld waarmee het belang van de woningbezitter beter gewaarborgd is. Dat een hypotheekverstrekker probeert om een woning te verkopen door middel van een volmacht lijkt te begrijpen. Het meestal duurdere executietraject wordt vermeden en er wordt een hogere verkoopopbrengst verwacht. Duidelijk is dat de voorwaarden waaronder verkocht wordt veel anders zijn dan bij een executieverkoop. Irene ziet net als ik weinig reden waarom woningbezitters wel instemmen met een volmacht maar niet zelf hun woning verkopen.

Ook hebben we het gehad over de onderhandse executie. Volgens Irene zou het traject van de onderhandse executie veel beter benut kunnen worden. De betrokken partijen gebruiken vaak niet alle mogelijkheden om de opbrengst bij deze vorm van verkoop te maximaliseren. Tot slot is er gesproken over de executieveilingen. Zo heeft Irene maatregelen genoemd die het executietraject zouden kunnen verbeteren.

Volgens de huidige wetgeving blijken hypotheekverstrekkers als snel verhaal te mogen halen op woningbezitters als er sprake is van verzuim. Toch draagt volgens Irene bijvoorbeeld de

gedragscode hypothecaire financieringen (GHF) er toe bij dat hypotheekverstrekkers niet klakkeloos overgaan tot executie. De “normale” onderhandse verkoop kan overigens volgens Irene vanuit een juridisch perspectief zeker niet gezien worden als gedwongen woningverkoop.

Irene heeft enkele artikelen geschreven die ik mogelijk kan gebruiken in mijn onderzoek. Verder is afgesproken dat we de onderzoeksresultaten uiteindelijk via de mail zullen uitwisselen.

Ook heeft Irene mij in contact gebracht met een lid van Netwerk Notarissen. Ook zou ik volgens haar eens kunnen informeren bij de NVM en KNB. Wellicht dat zij meer informatie kunnen verstrekken over (het aantal) volmachten en andere vormen van gedwongen woningverkoop. Naar aanleiding van de verzonden samenvatting heeft Irene deze aangevuld met de onderstaande alinea’s.

Het gesprek heb ik gevoerd vanuit mijn functie als promovenda aan de Rijksuniversiteit Groningen en mijn onderzoek naar de executoriale verkoop van registergoederen. Het vermelden van mijn andere functie zou verwarring kunnen wekken, ik heb niet namens Netwerk Notarissen gesproken. Wel heb ik de heer Kuhlmann, voorzitter van de werkgroep Veilingen van Netwerk Notarissen, benaderd voor jouw onderzoek. Wellicht dat hij een Netwerk-standpunt wil innemen, maar dat zal je met hem moeten overleggen. In de tweede alinea staat dat de volmacht kan bestaan uit een notariële akte en een onderhandse akte. Dat is volgens mij niet helemaal juist geformuleerd. De hypotheekhouder (en hypothecaire schuldenaar) kunnen ervoor kiezen de onherroepelijke volmacht in een notariële vorm of onderhandse vorm vast te leggen.

Ik stel niet dat de volmacht van Netwerk Notarissen een betere positie voor de eigenaar inhoudt. Ik ken de inhoud van de andere onherroepelijke volmachten niet en kan dus ook niet beweren dat de Netwerk-volmacht beter is. Wel is het zo dat de volmacht die Netwerk Notarissen ontwikkeld heeft een aantal waarborgen bevat, zoals een minimumverkoopprijs. Dat biedt in ieder geval zekerheid dat de woning niet voor een prijs onder deze minimumverkoopprijs verkocht mag worden. Dat geeft de schuldenaar zekerheid over de minimumverkoopprijs van zijn woning.

De reden dat woningbezitters instemmen met de verkoop door middel van onherroepelijke volmacht is denk ik gelegen in het gegeven dat zij anders waarschijnlijk hun woning verkocht zien worden op een executieveiling. In het gesprek heb ik ook aangegeven dat een hogere opbrengst bij onderhandse verkoop een reden kan zijn voor de eigenaar om de volmacht te tekenen. Dat is ook in zijn belang, nu hij ofwel met minder restschuld geconfronteerd wordt, ofwel een hogere restantopbrengst tegemoet kan zien.

Over het traject van onderhandse executoriale verkoop. Zoals ik heb uitgelegd is de onderhandse executoriale verkoopprocedure een procedure die als een soort voorfase van de openbare veiling gezien kan worden. Dat komt in de vierde alinea niet helemaal naar voren. Wat ik bedoelde is dat de wetgever in de wet een aantal mogelijkheden geeft die de opbrengst bij executoriale verkoop (onderhands of openbaar) kunnen verhogen. Een voorbeeld is het beheersbeding, dat de hypotheekhouder (onder bepaalde voorwaarden) kan gebruiken om een pand voor de verkoop op te knappen. Van die wettelijke mogelijkheden wordt steeds vaker gebruik gemaakt. Ik zal je mijn artikel hierover (dat nog moet uitkomen) toesturen. Het is echter een afweging van de hypotheekhouder of hij hiervan gebruik maakt. De kosten om die wettelijke mogelijkheden te benutten zullen in die afweging meespelen. Om te stellen dat het traject van onderhandse verkoop "veel beter benut kan worden" gaat mij nogal ver. Daarbij passen denk ik de nodige nuanceringen, die ik in mijn proefschrift maak.

Over de gedwongen woningverkoop heb ik aangegeven dat dit er maar aan ligt hoe je het begrip gedwongen verkoop definieert. Afhankelijk van de definitie valt de onderhandse verkoop er dan wel of niet onder. Ik heb vooral duidelijk willen maken dat hoe breder je de definitie van gedwongen verkoop maakt, hoe moeilijker het waarschijnlijk wordt in je onderzoek. Probeer een sluitende definitie te maken, die zoveel mogelijk oplevert voor je onderzoek. Daarmee bedoel ik, wat is de toegevoegde waarde voor jouw onderzoek om bijna alle onderhandse verkopen onder het begrip te laten vallen?

Overigens: met behulp van de wet kan de hypotheekhouder in bepaalde omstandigheden ook worden teruggefloten. De wet bevat bijvoorbeeld een bepaling over misbruik van recht. Dat betekent dat de hypotheekhouder misschien wel het recht (de bevoegdheid) toekomt tot executoriale verkoop vanwege verzuim, maar dat hij daar in bepaalde omstandigheden geen gebruik van mag maken (de rechter bepaalt dat dan).

6. Gesprek met Jeroen Kuhlmann, Notaris bij Kuhlmann Hulshof & de Kok notarissen te