Persoonlijke factoren

In deze paragraaf wordt er ingegaan op het aantal scheidingen (waaronder gestrande relaties) en dubbele woonlasten. Dit zijn de belangrijke persoonlijke indicatoren die behulpzaan kunnen zijn bij het vaststellen bij de omvang van de problematiek. Dat deze indicatoren in dit hoofdstuk worden besproken lijkt enigszins “noodgedwongen”, ze behoren niet zozeer bij de woning en hypotheekmarkt maar vormen wel net als de rest van dit hoofdstuk een mogelijke indicator voor de problematiek.

Gestrande relaties

Om het aantal gedwongen woningverkopen in kaart te brengen kan zou er gekeken kunnen worden naar de verschillende persoonlijke oorzaken van gedwongen woningverkopen. Persoonlijke situaties; en in het bijzonder echtscheidingen, vormen een belangrijke reden voor gedwongen woningverkopen. Bij de NHG is zelfs 43% van de verliesdeclaraties het gevolg van een (echt-) scheiding (www.nhg.nl/Jaarverslag2010).

Per jaar gaan in Nederland ongeveer 100.000 paren die gehuwd of niet-gehuwd samenwonen uit elkaar. In Nederland zijn er jaarlijks ruim 36.000 echtscheidingen en ongeveer 60.000 decohabitaties (officieuze scheidingen, uit elkaar gaan van ongehuwde samenwoners) (CBS, 2006a). In de afgelopen jaren lijkt het aantal scheidingen ten opzichte van 2006 zeker niet te zijn verminderd.

Nederland kent een bepaalde verhouding tussen koop- en huurwoningen. In paragraaf 2.2 werd duidelijk dat 60% van de totale Nederlandse woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Men zou daarom kunnen veronderstellen dat ook ongeveer 60% van het aantal mensen dat gaat scheiden in een koopwoning woont. Maar dat zou te kort door de bocht zijn. Uit eerder onderzoek (de Graaf, 2005) bleek namelijk dat 44% van de mensen die gingen scheiden in een koopwoning woonde.

Figuur 17; Uit huis gaan van gescheidenen naar woningbezit (respondent; man + vrouw), Bron; de Graaf, 2005

Uit bovenstaande tabel kan ook opgemaakt worden dat er zeker niet altijd sprake is van een gezamenlijk eigendom van de koopwoning. Uit het onderzoek uit 2005 bleek dat er bij de koopwoningen in 63% sprake was van een gezamenlijk eigendom. In dit onderzoek wordt er alleen gekeken naar het gezamenlijke eigendom. Men kan er vanuit gegaan dat een scheiding waarbij één van de partners eigenaar is van de woning, niet zal leiden tot een gedwongen woningverkoop. Voor het percentage van mensen dat gaat scheiden en ook samen een koopwoning bezit gaan we daarom uit van 28% (509/1817). Hierbij wordt de opmerking gemaakt dat het werkelijke percentage in de huidige marktsituatie hoger zal liggen.

Als we dit percentage toepassen op het aantal paren dat per jaar uit elkaar gaat, komt er een voorzichtige schatting van 28.000 paren per jaar die uit elkaar zijn gegaan en gezamenlijk een woning hadden. In de gevallen waar een van de partners niet in staat (of bereidwillig) is om de woonlasten alleen te dragen zal de woning verkocht moeten worden.

Er zijn verschillende redenen te bedenken waarom een partner niet alleen de woning kan blijven financieren. In de eerste plaats is de financiering van de woning vaak gebaseerd op beide inkomens van de partners. Als dit het geval is, lijkt de kans klein dat een van beide partners op dat moment voldoende verdient (of vermogen heeft) om de woning te kunnen financieren. In de tweede plaats is het in de afgelopen jaren minder gebruikelijk dat er overwaarde wordt gecreëerd bij een verkoop. Er zijn dan ook minder mogelijkheden om de andere partner uit te kopen op basis van het eigen vermogen in de woning. Deze twee redenen hebben tot gevolg dat een toenemend aandeel van het aantal gestrande relaties per jaar zal leiden tot een gedwongen woningverkoop. Dit is ook terug te zien in de cijfers die betrekking hebben op de verliesdeclaraties van de NHG, waarbij echtscheidingen een steeds grotere rol spelen (www.volkskrant.nl/vk/nl/NHG-moet-steeds-vaker-uitkeren, 2010). Dubbele woonlasten

In het verleden kwam het vaak voor dat mensen een volgend huis kochten voordat ze hun oude woning hadden verkocht. Dit brengt het risico van dubbele woonlasten met zich mee. Door een betere voorlichting en een groter bewustzijn onder consumenten van de risico’s, is dit in huidige tijd anders. Het is nu minder gebruikelijk om een woning te kopen voordat de huidige woning is verkocht. De crisis heeft op dit punt de opvattingen en gevoelens nog verder versterkt (Eigen Huis Magazine, oktober 2008). Toch is er een groep mensen die geconfronteerd wordt met dubbele woonlasten. Het gaat daarbij vaak om mensen die hun nieuwe woning in de periode voor de crisis al hadden gekocht met de verwachting dat de verkoop van de oude woning niet veel problemen zou opleveren. De dubbele woonlasten zijn vooral vervelend als de nieuwe woning nog gekocht is op het oude, hogere prijsniveau, en de oude woning als gevolg van stagnatie op de woningmarkt verkocht moet worden bij een nieuw, lager prijsniveau.

Naast het probleem van de dubbele woonlasten en het mislopen van een prijsverlaging op de nieuwe woning, is er dus ook een tegenvallende verkoopopbrengst van de oude woning waardoor ook de financiering van de nieuwe duurder uitpakt.

De dubbele woonlasten hebben vooral invloed op het betalingsrisico en de gedaalde woningwaarde heeft vooral gevolg voor het restschuldrisico. Wel zijn er maatregelen om de risico’s te beperken. De overheid heeft mede op aandringen van Vereniging Eigen Huis enkele maatregelen genomen om de woningbezitters met dubbele woonlasten te helpen. Woningbezitters kunnen nu bijvoorbeeld gemakkelijker een woning tijdelijk verhuren. Dit op basis van de Leegstandwet, waardoor een beperkte huurbescherming geldt. Ook is de periode van (dubbele) hypotheekrenteaftrek voor beide woningen met een jaar verlengd (www.eigenhuis.nl).

Ondanks deze maatregelen is er een aanzienlijke kans dat een woningbezitter met dubbele woonlasten in de problemen komt en daardoor zijn woning(en) gedwongen moet verkopen. Gesteld kan worden dat tegenwoordig minder mensen het risico op dubbele woonlasten nemen, doordat ze eerst hun oude woning willen verkopen. Hierdoor wordt de invloed van de dubbele woonlasten op het betalingsrisico beperkt. Daar staat tegenover dat de mensen die nu wel dubbele woonlasten hebben, een veel groter restschuldrisico hebben dan in het verleden.