Gesprek met Bert Beentjes, Adviseur bij het Kadaster, Apeldoorn, 05-04-

Het kadaster is kortweg opgesplitst in de domeinen Rechtszekerheid en Geo. Bert is werkzaam bij het domein rechtszekerheid. Daarin houdt hij zich als adviseur bezig met materiebeleid en informatievoorziening. Bert behandelt verzoeken om kadastrale gegevens te gebruiken voor nieuwe doeleinden of verzoeken.

Ik heb met Bert vier indicatoren besproken die bruikbaar kunnen zijn voor mijn onderzoek. Bert ging uitzoeken en navragen welke indicatoren te identificeren zijn uit de openbare registers. Of de indicatoren te identificeren zijn hangt af van de wijze waarop gegevens nu geregistreerd zijn en de hoeveelheid werk die het met zich meebrengt om gegevens te verzamelen.

1. Het aantal gestarte executieprocedures. Zeker niet alle executieprocedures leiden tot een executieverkoop. Achterhaald zou kunnen worden welk aandeel van de woningen uiteindelijk niet geëxecuteerd wordt. Het is nog onzeker of het kadaster een indicatie krijgt van een gestart executieproces.

2. Het aantal onderhandse executies. Een deel van de gestarte executieprocedures leidt tot een onderhandse executie. Deze vorm van executie wordt waarschijnlijk nog niet geregistreerd bij het kadaster terwijl er wel sprake is van een executieverkoop. Waarom dit niet gebeurd is onduidelijk. Dit zorgt voor verkeerde veronderstellingen over het aantal executieverkopen.

Bij de onderhandse executie wordt een onderhands bod uitgebracht, de voorzieningsrechter bepaald of het bod geaccepteerd kan worden. Wellicht krijgt het kadaster daarom ook een registratie van een gerechtelijk vonnis binnen. En wellicht is dat een indicatie voor deze vorm van verkoop.

3. Onderhandse verkopen waarbij een hypotheekverstrekker gevolmachtigd is tot verkoop. Uitgezocht dient te worden hoe deze leveringsakten onderscheiden kunnen worden met andere leveringsakten. Dit ga ik navragen bij het Notariaat. Waarschijnlijk staat de hypotheekverstrekker op de leveringsakte geregistreerd als verkoper.

4. Aantal woningen dat verkocht wordt waarbij de verkoopprijs lager is dan de prijs waarvoor het eerder gekocht is. Aangenomen mag worden dat door de kredietcrisis dit steeds vaker het geval is. Het is niet meer vanzelfsprekend dat een woning in waarde blijft stijgen. De ontwikkeling van het aantal verkopen met verlies kan wellicht iets zeggen over de reden waarom een woning verkocht wordt.

Het hypotheekbedrag blijkt onvoldoende te kunnen functioneren als indicator. Dit komt omdat er vaak een hogere hypotheek bij het Kadaster ingeschreven wordt dan de daadwerkelijke hypotheek. Op deze manier kunnen mensen hun hypotheekbedrag verhogen zonder dat zij daarvoor naar de notaris moeten om een tweede hypotheek te laten inschrijven. 2e Gesprek met Bert Beentjes, 29-04-2011

Bert heeft tussentijds intern gekeken welke indicatoren te achterhalen zijn. Hieruit is tot nu toe gebleken dat alleen indicator 4, redelijk gemakkelijk te achterhalen is. Hierin heeft Bert zich dan ook verdiept. Hij heeft gekeken naar alle transacties die sinds 2004 twee keer zijn verkocht binnen 4 jaar. Het gaat hierbij om alle vastgoedtransacties, dus niet alleen woningen. Ook gaat het alleen om transacties waarvan de prijs bekend was, dat was ongeveer 60% van alle transacties. Uit de cijfers bleek dat er sinds de crisis steeds minder 2e transacties plaatsvonden, maar dat het aandeel dat wordt verkocht met verlies steeds groter wordt. Gemiddeld genomen was er nog wel winst op de verkoop, maar deze werd steeds kleiner. Als de gemiddelde kosten koper meegeteld zouden worden, is er in meeste gevallen al geen winst meer.

Over de andere indicatoren kon Bert weinig informatie geven. Over het aantal executieprocedures kwam geen informatie binnen. Wel over het aantal en soort beslagen. Maar het is lastig om dit te koppelen aan gedwongen woningverkoop. Over het aantal onderhandse executies kwam geen informatie binnen. De executieveilingen verwezen naar artikel 1223 van het BW.

De laatste indicator was de volmacht. Hiervan blijken er te veel te zijn om als Kadaster zelf te achterhalen welke woningen door banken zijn verkocht. Dit komt omdat er ontzettend veel volmachten worden gegeven op de ruim een miljoen transacties die het kadaster per jaar registreert. Ook is het vaak niet de hypotheekverstrekker zelf die gevolmachtigd is, maar gaat het om een tussenpersoon. Ook is de gevolmachtigde vaak een natuurlijk persoon die gekoppeld is aan een rechtspersoon. Als ik concrete aanwijzingen heb die wijzen op een volmachtverkoop van een bank dan zou Bert dit nog eens kunnen uitzoeken. Ook gaat Bert verder met het concretiseren van het aantal verkopen met verlies.

3e gesprek met Bert Beentjes, 27-05-2011

We hebben het vandaag vooral gehad over het aantal verkopen met verlies. Dit was mogelijk omdat Bert tabellen heeft gemaakt met woningen die twee keer zijn verkocht binnen een bepaalde termijn (van 0 tot 4 jaar). Bij deze transacties is gekeken hoe vaak de verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs. Duidelijk is dat dit steeds vaker voorkomt. Vooral in het duurdere prijssegmenten is de kans op verlies bij een verkoop sinds 2008 aanzienlijk gestegen.

Verder blijkt dat het aantal transacties sinds de crisis met 40% is afgenomen en momenteel constant blijft. Ook werd duidelijk dat er sinds de crisis steeds minder woningen binnen drie jaar tweemaal verkocht werden (bijna een daling van 60%). Dit kan verklaard worden door een daling van de prijzen. Opvallend is het daarom ook dat er geen sterke afname was van het aantal duurdere woningen dat binnen drie jaar tweemaal is verkocht (een daling van ongeveer 20%). Terwijl juist de prijzen in deze categorie het meest zijn gedaald. Dit duidt er op dat vooral in de duurdere categorie opvallend vaak een groot verlies wordt genomen en er dus een grote noodzaak tot verkoop lijkt.

Zo waren er voor de crisis (2005) 7.781 woningen die binnen twee jaar weer werden verkocht en waren er dit na de crisis (2008) nog maar 1.918. Als men dezelfde vergelijking maakte voor alleen duurdere woningen (duurder dan € 350.000,-) was er maar een beperkte afname. Hierbij ging het aantal transacties van 353 naar 258.

De cijfers die het kadaster heeft, kunnen helaas niet direct aan mij verstrekt worden omdat dit vooral politiek gevoelig zou zijn. Het kadaster trekt zelf nooit conclusies over het geregistreerde cijfermateriaal. En ook ik mag niet stellen dat het Kadaster bepaalde zaken concludeert. Ik mag alleen concluderen over openbare cijfers van het Kadaster. Wel zullen er nog wat concrete vragen over verkopen met verlies per mail beantwoordt worden. Ook voor het Kadaster waren de gesprekken nuttig. Zo zal de door mij voorgestelde indicator ‘verkopen met verlies’ mogelijk in de toekomst vaker gebruikt worden bij het Kadaster.

8. Gesprek met de heer van Offenbeek, Medewerker bijzonder beheer bij Sparck