Executieveiling Procedure

Met een “executie” wordt in dit onderzoek bedoeld dat een bepaald vonnis of recht (een executoriale titel) uitgevoerd kan worden. Een dergelijk recht of vonnis kan betrekking hebben op een executieverkoop, gevolgd door een verhaal uit de verkoopopbrengst. Op de woningmarkt wordt gebruik gemaakt van een bijzondere vorm van executie, ook wel de parate executie. Bij deze vorm van executie is het mogelijk om te executeren zonder uitspraak van de rechter. Daardoor kan ook de hypotheekakte gebruikt worden als executoriale titel.

Een hypotheekverstrekker heeft op basis van de verleende hypotheek het recht om een woning in het openbaar te verkopen als de woningbezitter zijn hypotheekverplichtingen niet nakomt (art. 3;268 lid 1 BW). In het burgerlijk wetboek is ook aangegeven dat de hypotheekverstrekker geen recht heeft om op een andere wijze zijn vordering op de waarborg (de woning) te verhalen dan via het executierecht (art 3;268 lid 5 BW). Als een hypotheekverstrekker een woning kan en mag executeren moet dit door hem worden ingeleid door een exploot van de deurwaarder. Hierin staat (art. 544 RV):

Een veilingprocedure gaat van start als een hypotheekverstrekker een notaris heeft aangesteld om een woning te laten verkopen. Hierna worden belanghebbenden, waaronder de woningbezitter en eventuele andere gerechtigden op de hoogte gebracht door de notaris. Vervolgens wordt de veiling door de notaris (minimaal) bekendgemaakt via een plaatselijk verspreid dagbad (art. 516 RV). Hierin staat bijvoorbeeld wanneer en waar een woning geveild wordt. Tussen de aankondiging van de veiling en de veiling zelf zitten minimaal 30 dagen. Ook moeten de veilingvoorwaarden minimaal 8 dagen voor de veiling beschikbaar zijn. De veilingvoorwaarden bestaan meestal voor een groot deel uit algemene voorwaarden.

De algemene veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2006 (AVVE 2006) (www.veilingbiljet.nl) blijken het meest te worden gebruikt. De notaris heeft daarnaast de mogelijkheid om bijzondere veilingvoorwaarden vast te stellen. Meestal hebben deze voorwaarden betrekking op de te veilen woning of een afwijking van de algemene veilingvoorwaarden. Deze voorwaarden dienen als doel te hebben om de veilingopbrengst te maximaliseren. Van de notaris mag verwacht worden dat hij zich volledig inspant om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te realiseren.

Tot 14 dagen voor de veiling kan een onderhands bod bij de notaris worden gedaan. Op die manier kan een onderhandse executie, zoals in de vorige paragraaf besproken bewerkstelligd worden. De wijze waarop een executieveiling uitgevoerd dient te worden is geregeld in het Wetboek van Rechtsvordering (art. 514 t/m 549 RV). De executieveiling vindt plaats tegenover de betrokken notaris. De notaris is ook het belangrijkste aanspreekpunt voor alle betrokkenen gedurende het executieproces. Doorgaans geschiedt een veiling, eerst bij opbod en daarna bij afslag op dezelfde zitting (Art. 519 RV). Bij het opbod wordt de prijs opgedreven totdat er niemand meer biedt. Daarna wordt afgemijnd vanaf een hoger bedrag tot aan het hoogste bedrag dat is opgeboden. Degene die het eerst ‘mijn’ roept (en dus het hoogste bod doet) is de koper van de woning. Om een hoge veilingopbrengst te stimuleren krijgt de bieder met het hoogste “opbod”, vaak een inzetpremie als beloning (1% van de veilingopbrengst is gebruikelijk). Het aantal executieveilingen wordt in Nederland geregistreerd door het Kadaster.

Hypotheekbedingen

Een hypotheekverstrekker heeft een aantal rechten waarop hij middels de hypotheekakte een beroep kan doen. Deze rechten worden ook wel hypotheekbedingen genoemd. Hypotheekverstrekkers hebben de mogelijkheid om in bepaalde gevallen deze specifieke hypotheekvoorwaarden te gebruiken. Dit kan o.a. als een woning executoriaal wordt verkocht (dus ook bij onderhandse executie). Het inroepen van deze hypotheekbedingen kan van invloed zijn op de rechten van de woningkoper bij een executieverkoop.

In vergelijking met een normale woningverkoop heeft een koper op een executieveiling minder rechten. Zo heeft de koper geen recht op bedenktijd (art. 7:2 lid 5 BW). Ook is er geen financieringsvoorbehoud en moet de koopprijs sneller worden betaald dan bij een gewone onderhandse verkoop. Als een koper een woning wil bezichtigen (en eventueel bouwtechnisch wil laten keuren) is er doorgaans medewerking van de woningbezitter. Bij een executieverkoop is dit minder vanzelfsprekend. De hypotheekverstrekker kan in dat geval het beheersbeding en/of het ontruimingsbeding inroepen (art. 3:267 BW).

Het beheersbeding geeft de hypotheekverstrekker de mogelijkheid om een pand voor de verkoop op te knappen als er sprake is van nalatigheid. Het ontruimingsbeding is vooral bedoeld om een woning leeg te kunnen opleveren (zonder bewoners). Als een bewoner niet wil meewerken aan de executieverkoop lijkt het verstandig om als hypotheekverstrekker tijdig een beding in te roepen voor de daadwerkelijke executie. Op deze manier kan de woning zo optimaal mogelijk gepresenteerd worden. Dit komt de verkoopopbrengst meestal ten goede.

Ook kan het zijn dat een woning die geëxecuteerd gaat worden verhuurd is zonder toestemming van de hypotheekverstrekker. In dat geval kan een hypotheekverstrekker het huurbeding inroepen, en daarmee de verhuur als het ware ongeldig maken. Ook dit beding komt de opbrengst vaak ten goede als er sprake is van verhuur. Het is voor een

koper moeilijker en kostbaarder om huurders of oude woningeigenaren na aankoop alsnog uit de woning te krijgen.

Het inroepen van de genoemde bedingen is niet verplicht. Of de bedingen ingeroepen worden kan afhankelijk zijn van de verwachte kosten en hogere opbrengsten. Maar ook het te lopen risico kan een rol spelen. Als de hypotheekverstrekker de woning bijvoorbeeld in beheer neemt gaat ook de volledige aansprakelijkheid van de woning over op de hypotheekverstrekker.\

Nieuwe wetgeving

In de afgelopen jaren is er nogal wat ophef ontstaan over de opbrengsten van executieveilingen. Deze opbrengsten zouden te laag zijn in verhouding tot de marktwaarde. Brounen becijferde in 2008 dat een executieverkoop gemiddeld 37% minder opbracht. Mede daarom moesten er maatregelen genomen worden om de opbrengsten te verhogen. Inmiddels is de organisatie van de veilingen verbeterd omdat er nu zestien grotere, regionale veilingen georganiseerd worden in plaats van de vele lokaal georganiseerde veilingen. De veilingen worden uit de sfeer van cafés en achterkamertjes gehaald. Ook worden er nu overal dezelfde veilingvoorwaarden gebruikt (www.tobiasreijngoud.nl /index.php?217). Om executieveilingen aantrekkelijker te maken voor particuliere huizenkopers, hebben enkele partijen zoals de NHG en de KNB het initiatief genomen om de gang van zaken rond executieveilingen te vereenvoudigen (www.tobiasreijngoud.nl /index.php?217). Dit heeft er mede toe geleid dat er wetswijziging in de maak is die executieveilingen beter moet laten functioneren. Op die manier moeten veilingen transparanter worden en moet het voor particulieren aantrekkelijker worden om aan veilingen deel te nemen. De belangrijkste wijzigingen worden hieronder toegelicht.

In de eerste plaats wordt het mogelijk om de executoriale verkoop van onroerende zaken ook via internet te laten plaatsvinden. Ten tweede zal de aankondiging van een executoriale veiling voortaan op (minimaal een) website kenbaar worden gemaakt (www.veilingnotaris.nl of www.veilingbiljet.nl ) in plaats van door een advertentie in een lokaal/regionaal dagblad (www.internetconsultatie.nl/executieveiling/document /109). Verder is voorgesteld om de minimale termijn tussen het moment van aankondiging en het moment waarop de veiling plaatsvindt, te verlengen van 30 naar 60 dagen. Waardoor potentiële kopers eerder te weten kunnen komen welke woningen verkocht gaan worden. Ook is voorgesteld om het risico van beschadiging of tenietgaan van de woning pas over te laten gaan op de koper op het moment van inschrijving van de overdrachtsakte in de openbare registers. In het wetsvoorstel staat ook dat de veilingkosten die nu alleen door de koper worden betaald gedeeltelijk door de verkoper (hypotheekverstrekker) betaald moeten worden. Ook kunnen woningbezitters verplicht worden om mee te werken aan een bezichtiging door het zogenaamde bezichtigingbeding. Wanneer deze nieuwe wetgeving ingaat, is nog niet duidelijk, verwacht wordt in de loop van dit jaar.

3.6 Conclusies over de verwachte institutionele factoren die van invloed zijn.