Onderhandse executies

• Een bod wordt doorgaans geaccepteerd en goedgekeurd door de rechter als het bod hoger is dan de getaxeerde executiewaarde (dus vaak hoger dan 70% van de marktwaarde). Rechters hebben een grote vrijheid om te bepalen of een woning verkocht mag worden. De getaxeerde executiewaarde blijkt hierbij dus een belangrijke rol te spelen. Er zijn signalen dat deze waarde soms bewust laag wordt gehouden om biedingen te kunnen accepteren. Hierdoor kunnen bepaalde kosten van de veiling achterwege blijven.

• Bij de onderhandse executies worden de meeste woningen aan handelaren verkocht. Ook hierbij worden er soms afspraken gemaakt om de prijs te beïnvloeden.

5. Executieveilingen

• Bij een executieveiling schatten de meeste partijen de opbrengsten tussen de 60% en 70% van de marktwaarde. Vooral de opbrengsten van woningen in de duurdere prijssegmenten staan onder druk.

• De kosten van een veiling lopen vaak sterk uiteen. In de meeste gevallen liggen de kosten (inclusief achterstallige lasten) tussen de € 7.000,-- en € 12.000,--.

• Woningen die geveild worden zijn niet centraal op een internetsite geregistreerd. Er zijn twee sites in concurrentie met elkaar, dit komt de overzichtelijkheid niet ten goede. Ook zijn de advertenties meestal zeer beknopt.

• De lage prijzen op de veiling kunnen op de eerste plaats verklaard worden door een ongunstige verkoopwijze. Men krijgt onvoldoende te weten wat men

precies koopt en met welke kosten men geconfronteerd wordt. Handelaren zijn bereid om dit risico te nemen, maar gaan er bij hun bieding vanuit dat de onvoorziene kosten hoog zijn. Op de tweede plaats is het voor woningbezitters moeilijk om een hypotheek te krijgen voor een woning die op de veiling wordt gekocht.

• Het hypotheekrecht geeft de hypotheekverstrekker het recht om bij executieverkoop, dus ook bij de onderhandse executie enkele hypotheekbedingen (beheersbeding, ontruimingsbeding en het huurbeding) te gebruiken die ten goede kunnen komen van de verkoopopbrengst. Om deze wetgeving te gebruiken moeten er soms aanzienlijke kosten worden gemaakt. Veel hypotheekverstrekkers zien daar liever van af.

• De meeste hypotheekverstrekkers (voornamelijk de grotere) lijken een eigen inkoopmaatschappij te hebben. Door mee te bieden op de veiling proberen zij de prijzen op te drijven tot een minimale executiewaarde.

• Verwacht wordt dat de nieuwe wetgeving niet veel zal bijdragen aan hogere prijzen. De invloed van de internetverkoop zal zeer beperkt zijn, terwijl het bezichtigingbeding in theorie zeker een bijdrage kan leveren.

6. Restschulden

• De kredietcrisis heeft grote negatieve gevolgen voor het restschuldrisico en dit risico is daarom niet alleen een probleem bij gedwongen woningverkoop. Door de daling van de woningprijzen zijn er veel huishoudens met een fictieve restschuld, dit betekend dat hun hypotheekschuld hoger is dan hun woningwaarde. Verwacht wordt dat zeker 25% maar misschien wel 33% van de woningbezitters hier mee te maken heeft. Het aantal woningbezitters dat geconfronteerd gaat worden met een restschuld zal in de komende jaren dan ook sterk stijgen.

• Nu is er bij een gedwongen woningverkoop vaak een restschuld tussen € 50.000,-- en € 75.000,--. In het verleden leidde een gedwongen woningverkoop veel minder snel tot grote restschulden omdat er door de stijgende woningprijzen voldoende overwaarde was om de hypotheekschuld in te lossen.

• Van deze restschulden kan door verschillende redenen vaak nog maar een deel verhaald worden bij de woningbezitter. De schattingen lopen uiteen van 7% tot 25%.

• Het “doorrollen” van de restschuld in een nieuwe hypotheek zal geen oplossing vormen bij de gedwongen woningverkopen. Verder geeft men aan dat het meestal zeer risicovol is en vaak niets anders is dan het uitstellen van verlies.

7. NHG

• De gemiddeld gehonoreerde verliesdeclaratie bij het NHG was in 2010

€ 33.000,-- (37 miljoen/1129). De gemiddeld ingediende verliesdeclaratie bedroeg € 38.000,-- (51 miljoen /1335). De verliesdeclaraties zijn dan ook zeker niet representatief voor de gemiddelde restschuld bij een gedwongen woningverkoop.

• Dat de gemiddelde restschulden hoger zijn dan de gemiddelde verliesdeclaraties komt doordat: A. De NHG uitgaat van een hypotheek met een annuitaire daling. B. NHG alleen garant staat voor hypotheken tot de

kostengrens (momenteel € 350.000,--). De restschulden boven de kostengrens zijn gemiddeld hoger.

• De redenen die bekend zijn over het niet melden van verliezen bij het NHG zijn; A. Een onvolledige dossiervorming; B. Overfinanciering en C. Onvoldoende kennis over de werking van NHG (volgens enkele notarissen). Het komt dan ook voor dat betalingsregelingen getroffen worden tussen de hypotheekverstrekker en de woningbezitter over een restschuld terwijl deze restschuld (gedeeltelijk) in aanmerking komt voor de verliesdeclaratie bij NHG.

• Of een woningbezitter en hypotheekverstrekker geld van het NHG krijgen staat los van elkaar, er zijn twee verschillende trajecten die vaak wel gelijktijdig lopen. De woningbezitter en hypotheekverstrekker worden afzonderlijk beoordeeld of zij in aanmerking komen voor een kwijtschelding van het NHG. Bij de borgtochtovereenkomsten wordt ongeveer 75% van de declaraties uitgekeerd aan de hypotheekverstrekker. Bij ongeveer 60% van de verliesdeclaraties van de hypotheekverstrekkers wordt ook het verlies van de woningbezitter kwijtgescholden.

• Alhoewel er twee gescheiden trajecten zijn is de woningbezitter toch afhankelijk van de hypotheekverstrekker. Er vindt namelijk alleen een kwijtschelding van de restschuld van de woningbezitter plaats als de hypotheekverstrekker zelf een verliesdeclaratie heeft ingediend Hierdoor worden sommige woningbezitters niet gecompenseerd terwijl zij daar wel recht op hebben.

• Als woningbezitters in de betalingsproblemen komen weten ze vaak niet (meer) of ze een NHG hebben afgesloten. Als men dat wel weet is vaak onvoldoende duidelijk of men voldoet aan de voorwaarden voor de verliesdeclaratie. De woningbezitter kan ook totaal niet overzien welk deel van zijn restschuld zal worden kwijtgescholden.

8. Schuldhulp

• Het is steeds gebruikelijker dat ook woningbezitters te maken hebben met schuldhulpverlening.

• Woningbezitters zoeken vaak pas contact met schuldhulp als er totaal geen zicht meer is op de eigen schuldpositie. Dit betekend dan ook dat de woning al vaak gedwongen is verkocht met een aanzienlijke restschuld.

• Schuldhulp in Nederland bestaat uit twee trajecten, het minnelijke en het wettelijke. De voorwaarden om hiervoor in aanmerking te komen kunnen per traject verschillen.

• Omdat de schuldsanering wettelijk is geregeld, is beter geregeld aan welke voorwaarden de woningbezitter moet voldoen. Het woningbezit op zichzelf vormt geen belemmering om in aanmerking te komen voor schuldsanering. • Duidelijk is dat een woning verkocht dient te worden als er een overwaarde

verwacht wordt. Bij een verwachte restschuld hoeft er onder bepaalde voorwaarden niet altijd verkocht te worden. Dit is soms ook afhankelijk van de wens van de hypotheekverstrekker en de hoogte van de restschuld die verwacht wordt.

• In het minnelijke traject hoeft het woningbezit ook geen belemmering te zijn om de hulp te starten, hiervoor zijn echter geen duidelijke rechtlijnen of wetten. Het komt daarom voor dat bij voorbaat door schuldhulpverleners

gesteld wordt dat een woning eerst verkocht moet zijn. Schuldhulpverlenende organisaties lijken verschillend met het eigen woningbezit om te gaan.

• Een probleem is dat als de restschuld niet wordt meegenomen door de schuldhulp, de woningbezitter een tweede keer geconfronteerd gaat worden met een aanzienlijke schuld.

Hoofdstuk 6 Conclusies en aanbevelingen