Gesprek met Hans Erkamp, Notaris bij Erkamp Boot Willemsen, Alkmaar, 09-03-2011 Ik heb Hans Erkamp benaderd omdat hij zich in 2008 kritisch uitgelaten had over de

onherroepelijke volmacht waarbij hypotheekverstrekkers de mogelijkheid wordt gegeven om de woningen van hypotheekgevers zelf onderhands te verkopen. De volmacht zou door hypotheekverstrekkers gebruikt worden als pressiemiddel om de hypotheekgever mee te laten werken aan een betalingsregeling. De volmacht kende te weinig waarborgen voor de hypotheekgevers. Ook kan op deze manier het executierecht door banken worden vermeden. In de volmacht werd ook onvoldoende duidelijk gemaakt onder welke voorwaarden de hypotheekverstrekker mocht verkopen. En dat het belang van de hypotheekverstrekker in beginsel niet hoger is dan de hypotheekschuld. Hierbij loopt de hypotheekgever dus het risico dat de hypotheekverstrekker de woning verkoopt onder de marktwaarde, zolang de prijs de hypotheekschuld dekt. Ook was er onvoldoende duidelijkheid over de termijn van de volmacht, die was in sommige gevallen eeuwig durend.

In het gesprek met de heer Erkamp vertelde hij dat er in de tussentijd veel is veranderd. Erkamp is positiever over de volmacht geworden. En hij ziet in de volmacht in veel gevallen een betere optie dan in een executieverkoop. Hij denkt dat hypotheekverstrekkers zich de kritiek op de volmacht voldoende hebben aangetrokken. Hij vindt dat hypotheekverstrekkers nu ook voldoende de belangen van de hypotheekgever in de volmacht vastleggen. Ook is de voorlichting aan hypotheekgevers is verbeterd. De volmacht is nu niet zozeer een pressiemiddel meer, maar een alternatief voor een executieverkoop. De volmacht blijft echter wel maatwerk en met een executieverkoop kunnen de zaken sneller worden geregeld. Ook bij de keuze voor een bepaald verkooptraject lijken kosten een rol te spelen. De verkoop via een volmacht lijkt goedkoper dan de verkoop via een veiling of een onderhandse executie.

Een reden voor het feit dat een hypotheekgever zijn woning niet zelf verkoopt maar een volmacht ondertekend zou volgens Erkamp een financiële achtergrond kunnen hebben. Wellicht is er geen geld voor het inschakelen van een makelaar.

Er is overigens geen databank onder het notariaat waarin het aantal volmachten worden geregistreerd. Ook is volgens Erkamp niet de volmacht het probleem voor de schuldhulpverlening maar het feit dat de hypotheekgever zijn woning nog bezit.

Verder blijkt het voor hypotheekverstrekkers lastig om bij scheiding iemand uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan. Ten eerste moet de bank akkoord gaan dat de partner die in de woning blijft voldoende inkomen heeft om de hypotheek te kunnen blijven betalen. Zo niet dan zal de hypotheekverstrekker in veel gevallen niet meewerken. Ook moeten beide partners het eens zijn met het ontslag uit de aansprakelijkheid, maar in de praktijk is dat niet altijd het geval.

Verder heb ik het met de heer Erkamp ook gehad over de executieveilingen. Hij is betrokken bij de regionale executieveilingen in Noord-Holland. Hij vindt dat de executieverkopen steeds beter verlopen, vooral door de regionale organisatie. Wel vindt hij dat hypotheekverstrekkers meer zouden kunnen doen om de opbrengst te verhogen. Dit zou kunnen door de woning voor de verkoop in opdracht van de hypotheekverstrekker te laten ontruimen. Dit is alleen mogelijk

als de executieprocedure is gestart. Ook kunnen derden niet zomaar worden ontruimd, tenzij er sprake is van een huurbeding. De ontruiming zorgt echter wel voor extra kosten voor de hypotheekverstrekker.

4. Gesprek met Arris Schaap, notarisklerk / teamleider veilingpraktijk bij Buren van Velzen Guelen, advocaten, belastingadviseurs, notarissen, Den Haag, 17-03-2011

Ik ben in contact gekomen met het kantoor van Arris Schaap door Jaap Dekker. Hij noemde het kantoor als een partij die veel te maken heeft met executieveilingen en de problematiek daaraan voorafgaand. Arris is werkzaam als teamleider van de veilingpraktijk. Op zijn kantoor zijn er ongeveer 19 mensen die zich bezighouden met executieverkopen. Zijn kantoor richt zich dan ook niet alleen op de regio Den Haag maar organiseert woningverkopen door het hele land. Iedere maand verzorgen zij ongeveer vijftig executieverkopen. Het kantoor heeft verschillende grote opdrachtgevers (veelal banken). Zo wordt bijvoorbeeld een kwart van de executies van ING door dit kantoor gedaan.

Arris kan een goed beeld schetsen van het traject vanaf het moment dat een notaris benaderd wordt door een hypotheekverstrekker of een beslaglegger tot een mogelijke executiekoop. In de eerste plaats moet er een duidelijk onderscheid gemaakt worden in het aantal opdrachten dat een notaris krijgt voor een executieverkoop en het daadwerkelijke aantal executieverkopen.

Als er een verzoek van verkoop komt begint het traject van de notaris door te kijken of er een geldige titel aanwezig is om te mogen executeren. Daarna probeert de notaris altijd contact te krijgen met de debiteur. Dit betekent dat de betreffende woning bezocht wordt. Vaak blijkt de eigenaar niet (meer) zelf in de woning te wonen en is deze verhuurd. Soms is het daardoor moeilijk om een debiteur te benaderen. Als een debiteur niet benaderd kan worden kunnen er vrijwel geen afspraken worden gemaakt. Dit leidt dus vaak tot een executie. De betrokken woningeigenaren blijken vaak geen overzicht meer te hebben op hun persoonlijke financiële situatie. De hypotheekschulden vormen dus vaak maar een onderdeel van de totale schuldenlast. Vaak zijn deze mensen in wanhoop en/of paniek hun huis uitgevlucht. Vaak verhuren ze de woning om een deel van de schulden te kunnen inlossen. Het zijn dus mensen die de problemen wel willen oplossen maar niet weten hoe en bij wie ze terecht kunnen. Ook is er in de grotere steden een groep mensen die misbruik heeft gemaakt van de hypotheek. Dit kan zijn door het hebben van een wietplantage of illegale verhuur. Deze mensen zijn dan ook vaak niet bereid of te benaderen om mee te werken aan het proces om de woning op een zo gunstig mogelijke wijze te verkopen.

Om een zo hoog mogelijke opbrengst te verkrijgen is het van belang dat een debiteur medewerking verleent aan de verkoop. Arris vertelt dat de plicht van de notaris is om te zorgen voor een zo hoog mogelijke opbrengst. In de praktijk betekend dat meestal dat geprobeerd wordt om een executieverkoop te voorkomen. Volgens Arris proberen de banken de handel uit te sluiten door een woning onderhands te verkopen. Op deze manier proberen ze een hogere opbrengst te realiseren.

Het kantoor van Arris is onderdeel van Netwerk Notarissen. Netwerk Notarissen zorgt ervoor dat alle notarissen die aangesloten zijn voor allerlei diverse diensten een zelfde procedure volgen, bijvoorbeeld een executietraject. Dit betekent bijvoorbeeld een zo concreet mogelijk kostenoverzicht bij executieverkopen.

Momenteel kopen er nog steeds geen particulieren op de veiling. De risico’s zijn nog te groot. De internetverkoop zal dit niet veranderen. De nieuwe wetgeving kan wel een bijdrage leveren om de risico’s te beperken. Kosten worden beter verdeeld tussen koper en verkoper en de risico’s worden niet alleen afgewenteld op de koper.

Banken zijn bij een executietraject soms terughoudend om het beheersbeding in te roepen omdat het enige risico’s met zich meebrengt. Zo is de bank verantwoordelijk voor de woning in de periode voor de veiling als ware de eigenaar zijnde. Daarom proberen banken de woning te verkopen zonder dat het nodig is om te beheren. Bij executieveilingen is er nu minder aanbod, maar er gaan relatief meer verkopen door. Vroeger was dat andersom. Banken wachten niet met executie door de crisis maar door de nieuwe wetgeving die er aankomt. Bij

een onderhandse executie leidt een bod vaak niet meteen tot een zitting. Een zitting volgt vaak alleen als er getwijfeld wordt over een bod

Er worden volgens Arris vaak volmachten voor onderhandse verkoop getekend, maar ze leiden niet altijd tot een verkoop. De volmacht wordt ingezet om een executie te voorkomen maar is vaak onvoldoende effectief. Dit leidt er meestal toe dat er alsnog tot executie over wordt gegaan. Arris vindt de onherroepelijke volmacht geen goed instrument. Ten eerste vindt hij het instrument dubbelop ten opzichte van het hypotheekrecht. Ook heeft het diverse nadelen ten opzichte van het executierecht. Zo wordt er vaak een periode afgesproken waarin onderhands verkocht kan worden (meestal 6 maanden) maar ondertussen lopen de schulden op. Door de volmacht gaan ook andere partijen beslagen leggen. Verder vindt er geen zuivering plaats. Dit zorgt ervoor dat als de woning via een volmacht verkocht wordt de bank verantwoordelijk is voor de betaling van deze beslagleggingen. Ook de notaris krijgt te maken met veel extra werk en verantwoordelijkheden. Onder bepaalde omstandigheden kan een volmacht werken als er geprobeerd wordt om een executieveiling te vermijden, maar niet als men weet of kan weten dat er uiteindelijk toch geëxecuteerd gaat worden. De debiteur moet ook altijd eerst bij de notaris komen om te kijken of de debiteur volledig instemt met de volmacht en niet onder druk is gezet door de hypotheekverstrekker.

Volgens Arris zijn er drie oorzaken van de betalingsproblematiek; 1. Te hoge hypotheken (banken willen omzet maken)

2. Roze bril consument ( luxe leven, individualisme, alles willen, niets zelf oplossen) 3. Conjuncturele ontwikkeling.

Verder is hij het met mijn NHG visie eens, dat het risicobesef bij de woningbezitter en de hypotheekverstrekker wordt weggenomen. De hypotheekmarkt is zich sinds 2008 wel aan het verbeteren, maar niet iedereen krijgt zomaar een hypotheek.

5. Gesprek met Irene Visser, Promovenda Rijksuniversiteit Groningen, en ondersteunend