uitgangspunten woningbouwprogramma

Het vastgestelde woningbouwprogramma is de basis voor de uitwerking van de financiële positie van het Grondbedrijf.

4.3 parameters

Alle grondexploitatieberekeningen zijn vervaardigd op basis van de dynamische eindwaardemethodiek. Op basis van de vastgestelde woningbouwprogrammering wordt er per grondexploitatie rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentelasten. Alle financiële gegevens zijn ingebracht, dan wel geïndexeerd naar prijspeildatum 1-1-2015. De grondexploitatieberekeningen leiden uiteindelijk tot een resultaat op het einde van de gehele planperiode (op eindwaarde, dus inclusief kosten- en opbrengstenstijgingen en rentelasten). Dit resultaat is vervolgens uitgedrukt in een netto contante waarde per 1-1-2015.

Voor de bepaling van de kosten- en opbrengstenstijgingen is uitgegaan van gestaffelde

rekenparameters, welke op de lange(re) termijn de inflatieverwachting volgen. Voor bepaling van de rentelasten is uitgegaan van gemiddeld 3,5% rentewinst en/-of verlies gedurende de gehele looptijd van de plannen. Dit percentage is overeenkomstig de gehanteerde interne rekenrente. Deze interne rekenrente ligt iets lager dan het ‘landelijk gemiddelde’ van 3,85%. Echter gelet op de thans geldende lage rentestanden, waarvan verwacht wordt dat deze niet op korte termijn zullen gaan stijgen, is een percentage van 3,5% goed te verantwoorden.

4.3.1 verwervingskosten

Voor de (lopende) grondexploitaties zijn inmiddels nagenoeg (99%) alle gronden verworven. De totale boekwaarde is lager dan vorig jaar. Dit heeft onder meer te maken met een afboeking van € 3,4 miljoen op de inbrengwaarde van de locatie Hutgraaf.

4.3.2 Kosten inrichting openbaar gebied

 Uitgangspunt kosten

Alle civieltechnische kosten (bouw- en woonrijpmaken c.q. inrichting openbaar gebied) zijn normatief bepaald uitgaande van een gemiddeld (tot beter) kwaliteitsniveau op basis van het prijs-kwaliteitshandboek van Metrum (2014). De hierin genoemde kostenniveaus zijn op basis van de BDB/GWW-index (jaarmutaties 2014, -0,17%) bijgesteld naar 1-1-2015. Ter dekking van bovenwijkse kosten is rekening gehouden met verplichte stortingen in het Fonds Bovenwijks.

De plankosten bestaan voor een gemeente uit kosten voor producten en personele inzet. Deze kunnen zowel intern (binnen ambtelijke apparaat) als extern (adviesbureaus) worden georganiseerd. De plankosten worden doorgaans normatief bepaald. Bij de reguliere grondexploitaties (o.a. uitbreiding Ewijk) wordt hierbij gebruik gemaakt van de plankostenscan (ontwerp ex. art. 6.2.4 Bro). Doorgaans liggen de plankosten (POK en VTU5) tussen 30 en 35%. Dit percentage wordt berekend over de kosten voor bouw- en woonrijpmaken.

 Ontwikkeling kosten (indices)

De ontwikkeling van (civieltechnische) kosten in grond-, weg-, en waterbouw (GWW) wordt bijgehouden middels diverse indices. Deze indices volgen de prijsontwikkeling van

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 133

GWW-kosten 2015 2016-2018 >2019

uitgangspunten GREX 1,00% 2,00% 2,00%

voornamelijk loon en materiaalkosten. Net als bij de bouwsector wordt voor de GWW-sector zowel een kosten- als aanbestedingsindex bijgehouden, waarbij in de

aanbestedingsindex markteffecten tot uitdrukking worden gebracht.

Sinds 2009 ligt de prijsontwikkeling in de GWW-sector onder inflatie. In 2012 en 2013 zijn de GWW-kosten slechts 0,65% resp. 0,62% gestegen en in 2014 zelfs met 0,17% gedaald. De reële prijsontwikkeling is dus negatief. Ondanks een aantrekkende economie schrijven marktpartijen op dit moment nog regelmatig scherp in op werken. Er worden nog steeds aanbestedingsvoordelen behaald. Hierin is echter wel een kentering zichtbaar.

Ook in 2015 wordt verwacht dat GWW-kosten zich beneden het algemene inflatieniveau ontwikkelen. Indien civieltechnische werken op de korte termijn worden aanbesteed kunnen nog forse aanbestedingsvoordelen gerealiseerd worden. Na 2015 zullen grote(re) aanbestedingsvoordelen niet meer vanzelfsprekend zijn en zal de prijsontwikkeling weer aansluiten op het gemiddelde inflatieniveau of iets daarboven bij een aantrekkende inframarkt.

Deze geschetste ontwikkeling vertaald zich naar de volgende parameterwaarden (kostenstijging):

Afgelopen jaren heeft de gemeente Beuningen de externe inzet afgebouwd. Bij (tijdelijke) capaciteitsproblemen wordt eerst gebruik gemaakt van de <regionale pool>.

4.3.3 (grond)opbrengsten verkoop bouwgrond

 Uitgangspunten (grond)opbrengsten

De actieve (BIE) en op (middel)lange termijn verwachte (NIEGG) gebiedsontwikkelingen betreffen enkel woningbouwlocaties. Beuningen heeft geen werklocaties in ontwikkeling. Derhalve is enkel de potentiele grondopbrengst door verkoop van woningbouwkavels bepaald. Deze grondprijs is residueel bepaald. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen goedkope (huur)woningen (< 710,68/mnd (liberalisatiegrens) c.q. < 170.000 VON) en (middel)dure woningen.

Een residuele grondprijs wordt verondersteld marktconform te zijn. Volgens de residuele grondwaardemethodiek vertegenwoordigt de grond in de nieuwe situatie een economische waarde als resultante van de te verwachten verkoopopbrengsten en de bouw- en

ontwikkelkosten.

Ter bepaling van de te verwachten verkoopopbrengsten is een globale woningmarktanalyse (prijsstelling) uitgevoerd. Al sinds 2007 wordt het woningaanbod in Beuningen (en haar kernen) geregistreerd. Op basis van dit aanbod, wordt na enkele correcties, de te

verwachten verkoopprijs bepaald. De ontwikkeling van de (vraag)prijzen wordt gespiegeld aan de marktindicatoren van de NVM. Ook in Beuningen is de afgelopen jaren een sterke neerwaartse prijsbijstelling zichtbaar geweest. Op dit moment wordt de verkoopprijs tussen € 1.750 en € 2.300/m² gbo voor grondgebonden woningen respectievelijk € 2.000/m² gbo voor een appartement. De verkoopprijzen zijn afgelopen jaar met 5% tot 10% gedaald.

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 134 De bouw- en ontwikkelkosten zijn normatief bepaald op basis van de kengetallen van bouwkostenkompas.nl. Hierbij wordt uitgegaan van een gemiddeld kwaliteitsniveau. De ontwikkelkosten zijn vastgesteld op ca. 18,5%. Het gehanteerde winst- en risicopercentage bedraagt 5%. De per 1-1-2015 gangbare bouw- en ontwikkelkosten zijn in vergelijk met 2014 licht gestegen.

Op basis van de residuele grondwaardeberekening gelden de volgende grondprijzen per 1-1-2015:

 € 210 per m² excl. BTW voor goedkope woningen

 € 240 per m² excl. BTW voor (middel)dure woningen. Deze grondprijs neemt

gestaffeld af naarmate het kaveloppervlak toeneemt. Tot 500 m² geldt een grondprijs van € 240 per m² excl. BTW. Voor het metrage tussen 500 en 1.000 m² geldt een grondprijs van € 168 per m² excl. BTW (70% van € 240 per m²). Voor het metrage tussen 1.000 en 1.500 m² geldt een grondprijs van € 120 per m² excl. BTW (50% van €240 per m²). Voor het metrage boven 1.500 m² wordt een grondprijs van € 60 per m² excl. BTW gerekend.

De grondprijzen liggen hiermee op hetzelfde niveau als vorig jaar. De neerwaartse

ontwikkeling van de grondprijzen (van € 300 per m² in 2008 tot € 240 per m² anno 2015) lijkt gestabiliseerd.

 Ontwikkeling (grond)opbrengsten (indices)

Afgelopen jaar heeft de woningmarkt zich hersteld en is er een kentering gekomen in de prijsdaling van afgelopen jaren. Er is zelfs weer sprake van enig prijsherstel en er worden weer meer woningen verkocht. Toch staat dit herstel nog steeds onder druk, onder meer door aangescherpte financieringsvoorwaarden en Nibud-eisen. Hierdoor zal het herstel van de woningmarkt ingetogen zijn. Voor 2015 en 2016 worden prijsstijgingen van gemiddeld 2,5% per jaar verwacht. Deze prijsontwikkeling zal wel sterk per regio

uiteenlopen en is afhankelijk van de sterkte van de lokale woningmarkt. Nijmegen kent in deze een gemiddeld woningmarkt. Beuningen profiteert echter niet optimaal van de nabijheid van deze stad en kent hierdoor een iets zwakkere woningmarkt. Hierdoor zal de prijsontwikkeling iets lager liggen.

Sinds medio 2012 vertonen de bouw- en ontwikkelkosten een redelijk stabiel beeld. De bouwkostenontwikkeling wijkt echter nog steeds af van de inflatieontwikkeling. Dit is te verklaren door de ‘vechtmarkt’ in de bouw. Aannemende partijen schrijven nog steeds scherp in om te kunnen overleven. De marges zijn minimaal, het gaat op dit moment vooral op het behouden van werk. Toch zullende bouwkosten per 1-1-2015 stijgen. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door de aangescherpte duurzaamheidseisen vanuit het nieuwe Bouwbesluit dat per 1-1-2015 van kracht is. De gemiddelde kostenstijging als gevolg van het nieuwe Bouwbesluit is berekend op 5%.

Voor komend jaar wordt een prijsstijging van 1,0 % verwacht. Op (middel)lange termijn (2016 ev) zullen de bouwkosten iets boven inflatie stijgen. Dit wordt vooral veroorzaakt door de verwachte inhaalvraag, een groeiende verbouw- en renovatiemarkt en een krapper wordende arbeidsmarkt (vergrijzing).

Uitgaande van een beperkte opbrengstenstijging (1,0% tot 1,5%) en beperkte

kostenstijging (1,0%) zullen de grondopbrengsten in 2015 naar verwachting stabiel blijven of slechts zeer gering stijgen. In tegenstelling tot voorgaande jaren staan de grondprijzen echter minder onder druk. Vanaf 2016 wordt verwacht dat de grondprijzen zich weer naar het inflatieniveau toe zullen ontwikkelen.

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 135

uitgangspunten GREX 0,05% 1,50% 2,00%

Grondopbrengsten 2015 2016-2018 >2019