niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)

In deze rubriek worden de plannen, voor zover financieel interessant, toegelicht die nog in de

onderzoeksfase zijn of nog niet met de uitvoering is gestart. De informatie over deze plannen is daarom veelal beperkt. Vooral van belang is het moment waarop de daadwerkelijke uitvoering gepland staat.

 Masterplan Ewijk

 7.3819 Hoge Woerd

 7.3820 Lage Woerd

 7.4390 (Structuurvisie) Centrum Ewijk

 7.4103 Winssen Kennedysingel

 7.5700 Structuurvisie kern Winssen

 7.4400 Nieuw Netwerk Landgoederen

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 151 9.1.1 Masterplan Ewijk

In de raadsvergadering van 13 februari 2007 is het masterplan Ewijk, de toolbox dorps bouwen Ewijk, en de economische uitvoerbaarheid vastgesteld. Al eerder is het deelplan Den Elt vastgesteld.

Het plangebied werd onderverdeeld in ruim 10 deelplannen. Bij de fasering wordt in principe

uitgegaan van een ontwikkeling van de deelplannen waar de gemeente de gronden in eigendom heeft. Uitzondering hierop zijn de ontwikkeling van Keizershoeve 1 en Keizershoeve 2.

Na vaststelling van het masterplan heeft de raad in de vergadering van 27 maart 2007 besloten om in het deelplan de Bosmantel het nieuwe complex van voetbalvereniging de Beuningse Boys te realiseren.

Op basis van het Masterplan en de Toolbox is in november 2007 de economische haalbaarheid van uitbreiding Ewijk vastgesteld. Het plan kende per 1-1-2007 een budgettair neutraal

exploitatieresultaat. Op basis van de verdere uitwerking van het Masterplan naar de deelgebieden zijn vervolgens nieuwe grondexploitatieberekeningen opgesteld welke op 23 september 2008 door de Raad zijn vastgesteld. De uitbreiding Ewijk kende per 1-1-2008 een positief exploitatieresultaat van € 1,0 miljoen.

Op basis van de (markt)inzichten in 2009 liet de uitbreiding Ewijk een sterk verslechterd

exploitatieresultaat zien van € 4,3 miljoen negatief per 1-1-2009. De verslechtering van het resultaat werd vooral veroorzaakt door een noodzakelijke bijstelling van de grondopbrengsten en door

vermindering (van 1.396 naar 1.083) en temporisering van het woningbouwprogramma. Alle oorzaken op een rij gezet:

 Bijstelling marktconform geachte grondopbrengsten in het midden-/dure segment van

€ 300,- per m2 excl. BTW naar € 285,- per m² excl. BTW

 Niet meer ontwikkelen van gebieden waar gemeente géén grondpositie heeft. Dit heeft

geresulteerd in het laten vervallen van de deelgebieden Toornsehof en Kruksewal-Noord en het ‘verkleinen’ van het deelgebied Koningsgaarde. Door deze planwijziging verminderde het woningbouwprogramma van 1.396 naar 1.083 woningen

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 152

 Bijstelling fondsbijdragen Bovenwijks. Verdiscontering contractafspraken KH1 en KH2 in

dekking vanuit fonds Bovenwijks (-/- € 2,2 miljoen)

 Doorvoeren temporisering woningbouwproductie aansluitend op de totale programmering van

de gemeente Beuningen.

Begin 2010 is de grondexploitatie wederom geactualiseerd. Omdat de grondexploitatie van uitbreiding Ewijk uiterst gevoelig is gebleken voor beperkte wijzigingen (bijvoorbeeld verhogen van

grondopbrengsten met € 5/m² betekent een resultaatsverbetering van € 1,6 tot € 1,8 miljoen) bewoog het exploitatieresultaat tussen de - € 4 en + € 2 miljoen. Daarom is de (strategische) keuze gemaakt uitbreiding Ewijk op basis van een minimaal budgettair neutraal exploitatieresultaat verder te ontwikkelen. Om dit te bereiken werden een aantal optimalisaties doorgevoerd, te weten:

 Verwerving (positief) bijgesteld naar aanleiding van nieuwe (deskundige) inzichten en

meevallende grondaankopen

 Het oorspronkelijke programma van deelgebied Koningsgaarde alsnog handhaven. Hiermee is

het totale woningaantal van uitbreiding Ewijk komen te liggen op 1.249 woningen

 Beperkte verdichting van Hoge en Lage Woerd; de gemiddelde woningdichtheid van deze

deelgebieden ligt na de bijstelling nog onder de 30 woningen per ha.

In de herziene berekening werden de resultaten van de diverse deelplannen verwerkt. Voor de deelplannen Keizershoeve 1 en 2 zijn contracten gesloten. Deze deelplannen worden bij de exploitatie genomen plannen nog specifiek toegelicht.

Maar inmiddels is een groot deel van de beoogde planvorming achterhaald. In de in februari 2011 vastgestelde woningbouwplanning zijn tot 2020 de deelplannen Hoge en Lage Woerd en de Koningsgaarde niet meer opgenomen.

Deelplan de Koningsgaarde wordt mogelijkerwijs helemaal niet meer ontwikkeld. Bij de waardering van de grondvoorraad wordt hiermee dan ook rekening gehouden. Uiteindelijk worden de effecten eerst goed zichtbaar bij de risicoanalyse.

Deze bijstellingen hebben forse invloed op de positie van het Grondbedrijf. Dekking gaat ontbreken voor enerzijds de gedane planontwikkelingskosten en anderzijds voor de afwaardering van de grondvoorraad. Ook de dekking van de investeringen Krukse Wal valt nagenoeg weg.

In 2011 is aangegeven het deelplan Koningsgaarde definitief te schrappen. Door deze ontwikkelingen is de vraag gerechtvaardigd of het Masterplan nog overeind moet blijven. In de jaarrekening 2011 zijn daarom extra voorzieningen getroffen voor een bedrag van afgerond € 3 miljoen.

9.1.2 Hoge Woerd en Lage Woerd

Van het Masterplan Ewijk wordt jaarlijks gekeken of de deelplannen Hoge en Lage Woerd beschikbaar moeten blijven voor bebouwing na 2020.

Voor beide deelplannen geldt dat ze nu nog tot de plancapaciteit gerekend worden. Ook is voor beide locaties een exploitatieberekening opgesteld.

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 153 Kostenstijging 2015 Opbrengstenstijging 2015 Oppervl. 107 st 0 st 107 st 175 m² 14 st 0 st 14 st 225 m² 27 st 0 st 27 st 325 m² 33 st 0 st 33 st 500 - 1500 m² 33 st 0 st 33 st 58 st 0 st 58 st 125 m² 58 st 0 st 58 st 0 st 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 0 0 0 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 21% 21% 21% 21% 15% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 21% 21% 21% 21% 15% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 21% 21% 21% 21% 15% 0 0 0 0 0

Contante waarde op 1-1-2015 € 502.000 Voorziening € - in resultaat verwerkt 632.000

€ Saldo renteïnvloed € 821.000-resterende rentekosten Eindwaarde op 31-12-2025

Exploitatiesaldo 1-1-2015 € 836.000 Saldo prijsstijging € 617.000 Totaal opbrengsten € 11.897.000 Stijging opbrengsten € 1.743.000 Totaal kosten € 11.061.000 Stijging kosten € 1.126.000

Resultaatprognose Resultaatprognose Faseringsinvloeden Verdiencapaciteit € 3.832.000 Geïnvesteerd per 1-1-2015 € 2.996.000 Totaal € 11.061.000 € 3.024.000 € 8.037.000 € 11.897.000 € 28.000 € 11.869.000 Algemene exploitatiekosten € 195.000 € 195.000 € - 0% Bovenwijks € 1.187.000 € - € 1.187.000 100% Planontwikkeling € 1.925.000 € 455.000 € 1.470.000 76% Kunstwerken € 275.000 € - € 275.000 100%

Groen/watervoorziening € 1.105.000 € - € 1.105.000 100%Subsidies en bijdragen € - € - € -Woonrijpmaken € 1.235.000 € - € 1.235.000 100%Overig € - € 28.000 €

28.000-100% Bouwrijpmaken € 2.792.000 € 27.000 € 2.765.000 99%Betaalbare koop € 2.111.000 € - € 2.111.000 100% Verwerving € 2.347.000 € 2.347.000 € - 0%Dure koop € 9.786.000 € - € 9.786.000

Begroting

Kosten Bedrag Boekwaarde Te realiseren uitvoeren %

Opbrengsten Bedrag Boekwaarde Te realiseren uitvoeren % bouwrijpmaken 1% woonrijpmaken 0% uitgifte 0% Planning Planning vanaf: omschrijving boekwaarde verwerving 100% Huur totaal rij betaalbaar 0% appartement tweekapper 0% vrije sector 0% 25.027 m² 2,00% Koop totaal tussenwoning 0% hoekwoning 0%

Aantal Klaar Bouwen % klaar

Woningbouwprogramma Niet woningbouw

0,50% Dichtheid per ha woningen

1,50% 2,00% 2016-2018 2019ev 8,95 159.251 m² Voorbereidingskrediet Uitvoeringskrediet Ruimtegebruik

Rente kosten 3,50% Woningbouw Bruto plangebied 184.278 m² m² 1,00% duur € 240,00 Openbaar gebied 123.615 m² 2016-2018

Parameters Uitgifteprijzen

Groen/water 2019ev

2,00% Verharding

Rente baten 3,50% betaalbaar € 210,00 Uitgeefbaar 54.300

VOORTGANGSRAPPORTAGE

Projectnaam Hoge Woerd Projectnummer DG Dialog Wbs nummer 7.3604 Looptijd plan: startdatum 1 januari 2010 einddatum 31 december 2030 Aanmaakdatum 1-1-2015 Laatste mutatie 18-3-2015 Auteur GBMIBO Projectverantwoordelijk GBPIVU

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 154 grafiek 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 Cashflow kosten opbrengsten rente saldo Kostenstijging 2015 Opbrengstenstijging 2015 Oppervl. 77 st 0 st 77 st 175 m² 10 st 0 st 10 st 225 m² 20 st 0 st 20 st 325 m² 23 st 0 st 23 st 500 - 1500 m² 24 st 0 st 24 st 42 st 0 st 42 st 125 m² 42 st 0 st 42 st 0 st 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8% 29% 29% 29% 3% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8% 29% 29% 29% 3% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8% 29% 29% 29% 3% 0

niet in resultaat verwerkt

startdatum 1 januari 2010

einddatum 31 december 2030 Aanmaakdatum 1 januari 2015

VOORTGANGSRAPPORTAGE

Projectnaam Lage Woerd Projectnummer DG Dialog Wbs nummer 7.3604 Looptijd plan: Voorbereidingskrediet Uitvoeringskrediet Laatste mutatie 18-3-2015 Auteur GBMIBO Projectverantwoordelijk GBPIVU

Rente kosten 3,50% Woningbouw Bruto plangebied 153.819 m²

Parameters Uitgifteprijzen Ruimtegebruik

m² 1,00% duur € 240,00 Openbaar gebied 107.760 m² Rente baten 3,50% betaalbaar € 210,00 Uitgeefbaar 39.375

Woningbouwprogramma Niet woningbouw

0,00% 1,50% 2,00% 2016-2018 2019ev Koop totaal tussenwoning 0% hoekwoning 0%

Aantal Klaar Bouwen % klaar

Huur totaal rij betaalbaar 0% appartement tweekapper 0% vrije sector 0% bouwrijpmaken 0% woonrijpmaken 0% uitgifte 0% Planning Planning vanaf: omschrijving boekwaarde verwerving 100% Begroting

Kosten Bedrag Boekwaarde Te realiseren uitvoeren %

Opbrengsten Bedrag Boekwaarde Te realiseren uitvoeren % 100% Bouwrijpmaken € 1.998.000 € 19.000 € 1.979.000 99%Betaalbare koop € 1.523.000 € - € 1.523.000 100% Verwerving € 1.960.000 € 1.960.000 € - 0%Dure koop € 7.086.000 € - € 7.086.000

Groen-/watervoorziening € 1.163.000 € - € 1.163.000 100%Subsidies en bijdragen € - € - € -Woonrijpmaken € 103.000 € - € 103.000 100%Overig € - € 19.000 € 19.000-Planontwikkeling € 1.506.000 € 320.000 € 1.186.000 79% Kunstwerken € 649.000 € - € 649.000 100% Algemene exploitatiekosten € 130.000 € 130.000 € - 0% Bovenwijks € 990.000 € - € 990.000 100% Totaal € 8.499.000 € 2.429.000 € 6.070.000 € 8.609.000 € 19.000 € 8.590.000 Verdiencapaciteit € 2.520.000 Geïnvesteerd per 1-1-2015 € 2.410.000

Totaal kosten € 8.499.000 Stijging kosten € 1.310.000

Resultaatprognose

Resultaatprognose Faseringsinvloeden

Exploitatiesaldo 1-1-2015 € 110.000 Saldo prijsstijging € 714.000 Totaal opbrengsten € 8.609.000 Stijging opbrengsten € 2.024.000

472.000-€ Saldo renteïnvloed € 1.296.000-resterende rentekosten Eindwaarde op 31-12-2029

Contante waarde op 1-1-2015 € 283.000- Voorziening € 283.000 2016-2018

2019ev

2,00% Verharding 12.179 m²

2,00% Groen/water 95.581 m²

Dichtheid per ha 7,74 woningen

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 155 9.1.3 Structuurvisie Centrum Ewijk

De voorzieningen en dan vooral de detailhandel staan onder druk. Uit het Distributie Planologisch Onderzoek blijkt dat men zich moet richten op een zo compact mogelijk centrumgebied rondom De Klef. Het accent dient vooral te liggen op uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande aanbieders.

 Winkelcentrum De Klef is toe aan een facelift. Daarnaast is onderzocht of het plein kan worden

versterkt door aan de ´lege´ zijden bebouwing toe te staan;

 Het inwoneraantal gaat de komende jaren toenemen als gevolg van de woninguitbreiding in

Ewijk (is inmiddels voor een aanmerkelijk deel achterhaald door de nieuwe woningbouwplanning);

 Er zijn drie locaties in het centrum vrijgekomen (De Duivendonck, De Kei en het buurtcentrum

Heumeshof) door de verplaatsing naar de Multifunctionele Accommodatie 't Hart. Heumeshof is gesloopt en de andere gebouwen staan leeg en het is nog niet bekend wat er op deze locaties gaat en kan komen.

Structuurvisie en ontwerpschetsen

Om de hierboven beschreven ontwikkelingen integraal aan te pakken, is voor het centrumgebied van Ewijk een structuurvisie opgesteld. In de structuurvisie worden de ontwikkelingen waar het centrum mee te maken krijgt, vertaald in een gebiedsgerichte, ruimtelijke uitwerking. Speerpunten in deze structuurvisie zijn de detailhandel, economie, zorg en wonen. Ook de openbare ruimte komt aan de orde.

Voor de drie locaties die vrij komen, zijn ontwerpschetsen opgesteld. In deze ontwerpen wordt een beeld geschetst van een mogelijke toekomstige situatie, rekening houdend met de mogelijkheden van de omgeving.

Op dit moment is de ontwikkeling/aanpak van de locatie Duivendonck nog aan de orde.

Diverse gesprekken met partijen om tot een ontwikkeling van de locatie Duivendonck te komen hebben nog geen resultaat opgeleverd. Nu wordt geprobeerd het pand te verkopen.

De overige ontwikkelingen komen voorlopig niet meer aan de orde. De getroffen voorziening wordt daardoor teruggebracht naar € 1,4 miljoen.

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 156 Kostenstijging 2014 Opbrengstenstijging 2014 Oppervl. 6 st 0 st 0 st 49 st 0 st 0 st 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 >2018 2,00% 0,00% 2015-2017 1,50% >2018 2,00% duivendonk Groen/water 17.855 m² Dichtheid per ha 18,93 woningen

Waalwijck De Kei Planning

Contante waarde op 1-1-2015 € 1.428.000- Voorziening € 1.428.000 niet in resultaat verwerkt Eindwaarde 31-12-2024 € 1.764.000- Saldo renteïnvloed €

31.000-Exploitatiesaldo 1-1-2014 € 1.551.000- Saldo prijsstijging € 182.000-Totaal opbrengsten € 997.000 Stijging opbrengsten -Totaal kosten € 2.548.000 Stijging kosten

-Resultaatprognose Resultaatprognose Faseringsinvloeden Verdiencapaciteit € 786.000-Geïnvesteerd per 1-1-2015 € 766.000 Totaal € 2.548.000 € 765.588 € 1.783.000 € 997.000 € - € 997.000 Algemene exploitatiekosten € - € - 0% Bovenwijks + kunstfonds € - € - 0% Planontwikkeling € 235.000 € 122.641- € 358.000 152% 0% Kunstwerken € - € - 0% 0% Groenvoorziening € - € - 0%Subsidies en bijdragen € - €

-100% Woonrijpmaken € 941.000 € 941.000 100%Overig € - €

-100% Bouwrijpmaken € 32.000 € 950 € 31.000 97%Betaalbare koop € 2.076.900 € - € 2.077.000

uitvoeren % Verwerving € 1.340.000 € 887.279 € 453.000 34%Dure koop € 1.079.900- € - €

1.080.000-Begroting

Kosten Bedrag Boekwaarde Te realiseren uitvoeren %

Opbrengsten Bedrag Boekwaarde Te realiseren bouwrijpmaken woonrijpmaken uitgifte Planning vanaf: omschrijving boekwaarde verwerving Huur totaal rij betaalbaar appartement tweekapper vrije sector Koop totaal tussenwoning hoekwoning

Aantal Klaar Bouwen % klaar

Woningbouwprogramma Niet woningbouw

1,50% Verharding 5.250 m²

2015-2017

m² -2,50% duur € 240,00 Openbaar gebied 23.105 m² Rente baten 3,50% betaalbaar € 210,00 Uitgeefbaar 10.675 Rente kosten 3,50% Woningbouw Bruto plangebied 28.776 m²

Parameters Uitgifteprijzen Ruimtegebruik

Voorbereidingskrediet Uitvoeringskrediet

Laatste mutatie 18 maart 2015

Auteur GBMIBO Projectverantwoordelijk GBJODI startdatum 1 januari 2010 einddatum 31 december 2030 Aanmaakdatum 1 januari 2013 VOORTGANGSRAPPORTAGE

Projectnaam structuurvisie Ewijk Projectnummer DG Dialog

Wbs nummer Looptijd plan:

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 157 9.1.4 Kennedysingel Winssen

Bij de jaarrekening 2011 besloten locatie Kennedysingel als bouwlocatie te schrappen. Wel wordt gekeken naar een zo optimaal mogelijke opbrengst bij de afstoting van de gronden en invulling met lintbebouwing langs de Kennedysingel.

De gedane investering wordt dan ook in beperkte mate terugverdiend. Om die reden is een voorziening getroffen van € 1,8 miljoen. Geïnvesteerd op 31 december 2014: € 2.247.000, -.

9.1.5 Nieuw Netwerk Landgoederen

Door de financiële positie van de gemeente en de crisis op de woningmarkt heeft het project geen prioriteit meer. Ook de provincie heeft aangegeven geen prioriteit te zien in het uitvoeringsplan. De gemeenteraad heeft in de raadsvergadering van 10 april 2012 besloten het uitvoeringsplan, met uitzondering van het landgoed Beuningen, stil te leggen.

Inmiddels is door de initiatiefnemers van het landgoed Beuningen de realisatie afgeblazen. De gronden zijn door de projectontwikkelaar verkocht.

De boekwaarde op 31 december 2014 is € 842.000, - en heeft betrekking op de locatie Distelakkerstraat 10. Op dit moment loopt de bestemmingsplanprocedure.

Programmarekening 2014 Gemeente Beuningen (Overzicht van baten en lasten) Pagina 158

In document 2014 Programmarekening Gemeente Beuningen (pagina 151-159)