Oostelijk deel project(gebied) – Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015

In deze paragraaf wordt beschreven hoe de onderdelen van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid zich verhouden tot de van toepassing zijnde regels van het Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015. Op afbeelding 3.8B zijn de bestemmingen ter plaatse van het oostelijke deel van het projectgebied (de CDZ-uitbreiding locatie), het gebied met de gebouwen van de CDZ-uitbreiding van de Campus Diemen Zuid, weergegeven.

Afbeelding 3.8B Bestemmingen ter plaatse van het oostelijk deel van het onderhavige projectgebied

Bestemming “Gemengd – 4”

Gronden met de bestemming “Gemengd – 4” zijn volgens artikel 7, lid 7.1, onder a en b van de

bestemmingsplanregels bestemd voor studentenwoningen en voorzieningen. Verder kunnen onder meer de daarbij behorende ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, wateren en waterhuishoudkundige voorzieningen binnen deze bestemming worden aangelegd/gebouwd.

Er geldt binnen de bestemming “Gemengd – 4” een bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 25 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 50%.

Het zuidwestelijke woongebouw van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid wordt voor een deel gebouwd binnen de gronden met de bestemming “Gemengd – 4” (zie afbeelding 3.8B). Dit is voor zover het studentenwoningen betreft niet in strijd met de bestemming “Gemengd – 4”. Het zuidwestelijke gebouw zal enkel studentenwoningen bevatten. Er is ter plaatse van een deel van het voorgenomen gebouw een bouwvlak in de bestemming “Gemengd – 4”. Het gebouw voldoet aan de maximale bouwhoogte van 25 meter. Het is niet uitgesloten dat met de toevoeging van het gebouw het maximaal bebouwingspercentage van 50% wordt overschreden. Buiten het bouwvlak is het voorgenomen gebouw in strijd met de bestemming “Gemengd – 4”.

Tevens zijn de (aanvullende) voorzieningen, voor zover het voorzieningen betreft boven op de toegestane types en omvang van de voorzieningen, in strijd met de bestemming “Gemengd – 4”. Ook is het realiseren van een zelfstandig (of bij de woongebouwen behorend) transformatorhuisje, nabij

de bestaande Campus en de ingang van parkeergarage, in strijd met de bestemming “Gemengd – 4”, temeer indien het een gebouw is het bouwwerk buiten het bouwvlak komt te liggen en indien het een bouwwerk geen gebouw zijnde is het gebouw hoger wordt dan 1 meter terwijl het voor de

voorgevelrooilijn van de bestaande Campus komt te staan. Verder is het realiseren van een grote uitgestrekte trap, als zijnde een bouwwerk geen gebouw zijnde, met een hoogte van meer dan 1 meter liggende voor de voorgevelrooilijn van de bestaande Campus, in strijd met de bestemming “Gemengd – 4”.

Aangezien er binnen de (studenten)woningen geen functies voor langdurig verblijf van groepen beperkt zelfredzame personen worden gerealiseerd, is het voornemen niet in strijd met de specifieke

gebruiksregel ‘externe veiligheid’ van de bestemming “Gemengd – 4”.

Artikel 7 “Gemengd – 4” regels Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015 7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Gemengd – 4’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. studentenwoningen;

b. voorzieningen tot een gezamenlijk maximum van 4.644 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.), bestaande uit:

1. detailhandel tot een gezamenlijk maximum van 715 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.), waaronder maximaal 1 supermarkt met een maximum van 520 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.);

2. bedrijven tot en met milieucategorie 2 van de Bedrijvenlijst Gemengd 4 (bijlage 3), met een maximum van 300 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.) per vestiging;

3. horeca tot en met horecacategorie 2, met uitzondering van hotels, alsmede cafés uit categorie 3 volgens de Staat van Horeca-activiteiten van de gemeente Diemen (bijlage 1) tot een gezamenlijk maximum van 1.270 m2

brutovloeroppervlak (b.v.o.), en met een maximum van 600 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.) per vestiging;

4. cultuur en ontspanning tot een gezamenlijk maximum van 645 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.), waaronder maximaal één dansschool met een maximum van 645 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.);

5. dienstverlenende bedrijven, met een maximum van 300 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.) per vestiging;

6. kantoren, met een maximum van 300 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.) per vestiging;

7. maatschappelijke voorzieningen, met een maximum van 300 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.) per vestiging;

8. sportvoorzieningen, met een maximum van 1.250 m2 brutovloeroppervlak (b.v.o.) per vestiging.

met daarbij behorende:

c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - fietsenstalling': een fietsenstalling;

d. fiets- en voetpaden;

e. ontsluitingswegen;

f. parkeervoorzieningen;

g. nutsvoorzieningen;

h. pv-panelen (zonnepanelen);

i. voorzieningen ten behoeve van warmte-/koudeopslag;

j. groenvoorzieningen;

k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

7.2 Bouwregels 7.2.1 Gebouwen

Voor gebouwen gelden de volgende regels:

a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;

b. het bebouwingspercentage mag binnen de bestemming maximaal bedragen wat ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' op de verbeelding is aangegeven;

c. de bouwhoogte van gebouwen mag maximaal bedragen wat ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' op de verbeelding is aangegeven;

d. de afstand van gebouwen tot de perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 2 meter;

e. in afwijking van het bepaalde bij lid 7.2.1, letter a mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - fietsenstalling' een fietsenstalling worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 7 meter.

7.2.2 Hogere grenswaarden, geluidwerende maatregelen en dove gevels ten behoeve van gebouwen (…)

7.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

a. voor de voorgevelrooilijn zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan tot een bouwhoogte van maximaal 1 meter;

b. achter de voorgevelrooilijn zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan tot een bouwhoogte van:

1. maximaal 7 meter voor terreinafscheidingen ten behoeve van sportvoorzieningen;

2. maximaal 2 meter voor erf- en terreinafscheidingen;

3. maximaal 3 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

7.2.4 Kleinschalige windturbines (…)

7.3 Afwijken van de bouwregels 7.3.1 Bouwen buiten het bouwvlak

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1, letter a. teneinde het bouwen buiten het bouwvlak toe te staan van:

a. aan- en uitbouwen en overkappingen ten behoeve van ingangsportalen met een bouwhoogte van ten hoogste de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw waaraan wordt gebouwd;

b. fietsenstallingen met een bouwhoogte van maximaal 3 meter;

c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van sportvoorzieningen met een maximale bouwhoogte van 9 meter.

7.3.2 Overige afwijkingen

a. het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1, letter c. ten behoeve van lift- en hydrofoorinstallaties, schoorstenen, antenne-installaties, zonnepanelen en technische installaties tot een hoogte van 2,5 meter boven de op de verbeelding aangegeven maximum bouwhoogte.

b. het bepaalde in lid 7.2.1, letter d, teneinde het bouwen toe te staan op een afstand van minder dan 2 meter van de perceelsgrens, mits daarmee de stedenbouwkundige kwaliteit wordt gehandhaafd, of versterkt.

7.4 Specifieke gebruiksregels 7.4.1 Externe veiligheid

Ter plaatse van de aanduiding ‘veiligheidszone – externe veiligheid’ mogen geen functies voor langdurig verblijf van groepen beperkt zelfredzame personen, zoals kinderdagverblijven, verpleegfuncties, e.d., worden gesitueerd, tenzij uit een nadere motivering, waarvan het advies van de Brandweer Amsterdam – Amstelland deel moet uitmaken, blijkt dat dit verantwoord is.

7.4.2 Geluidsbelasting wegverkeer Gooiseweg

Voor het gebruik van de studentenwoningen, en andere geluidgevoelige gebouwen, geldt in elk geval dat de gebouwde geluidwerende maatregelen en dove gevels als bedoeld in lid 7.2.2 in stand gehouden moeten worden.

7.4.3 Parkeervoorzieningen

Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' geldt dat het dak van de parkeergarage niet voor parkeervoorzieningen mag worden gebruikt.

7.4.4 Parkeernormen

De parkeernormen voor deze bestemming zijn geregeld in artikel 23, lid 23.2.

Bestemming “Groen”

De woongebouwen van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid worden deels gerealiseerd binnen de gronden met de bestemming “Groen” (zie afbeelding 3.8B). Dit is in strijd met de bestemming “Groen”.

De kelder en parkeergarage onder de woongebouwen, behorende bij de woongebouwen, wordt deels gerealiseerd binnen de gronden met de bestemming “Groen”. Dit is in strijd met de bestemming “Groen”.

De functies van de voorgenomen gebouwen en (zelfstandige of bij de woongebouwen en kelder behorende) bouwwerken zijn in strijd met de bestemming “Groen”.

Tevens worden er zelfstandige (of bij de woongebouwen behorende) toegangswegen en verhardingen aangelegd binnen de gronden met de bestemming “Groen” (zie afbeelding 3.8B). Ook dit is in strijd met de bestemming “Groen”. Ook is het realiseren van een zelfstandig (of bij de woongebouwen behorend) transformatorhuisje, nabij de bestaande Campus en de ingang van parkeergarage, in strijd met de bestemming “Groen”.

Artikel 9 “Groen” regels Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015 9.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. groenvoorzieningen;

b. park;

c. voet- en fietspaden.

met daarbij behorende:

d. voorzieningen ter bevordering van de milieukwaliteit zoals geluid- en luchtkwaliteitschermen;

e. parkeervoorzieningen;

f. straatmeubilair;

g. speelvoorzieningen;

h. nutsvoorzieningen;

i. kademuren, bruggen en duikers;

j. steigers;

k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

9.2 Bouwregels

9.2.1 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot een bouwhoogte van:

1. maximaal 8 meter voor palen, masten, geluid- en luchtkwaliteitschermen;

2. maximaal 3 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bestemming “Verkeer”

De woongebouwen van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid worden grotendeels gerealiseerd binnen de gronden met de bestemming “Verkeer” (zie afbeelding 3.8B). Dit is in strijd met de bestemming

“Verkeer”.

De kelder en parkeergarage onder de woongebouwen, behorende bij de woongebouwen, wordt grotendeels gerealiseerd buiten het bouwvlak van de bestemming “Verkeer”. Dit is in strijd met de bestemming “Verkeer”.

Door de bouw van een nieuwe parkeergarage blijven de parkeervoorzieningen ten behoeve van de bestemming “Gemengd – 4” gegarandeerd. In die zin is het onderhavige project niet in strijd met (lid 12.4.1 van) de bestemming “Verkeer”.

Artikel 12 “Verkeer” regels Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015 12.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wegen (tot in totaal maximaal 3 rijstroken);

b. voet- en fietspaden;

c. verblijfsgebieden;

d. ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’ tevens voor een parkeergarage;

e. ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’ tevens voor parkeervoorzieningen;

met daarbij behorende:

f. voorzieningen ter bevordering van de milieukwaliteit zoals: geluid- en luchtkwaliteitschermen;

g. groenvoorzieningen;

h. speelvoorzieningen;

i. parkeervoorzieningen;

j. kademuren, bruggen en viaducten;

k. straatmeubilair;

l. nutsvoorzieningen;

m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

12.2 Bouwregels 12.2.1 Gebouwen

Voor gebouwen gelden de volgende regels:

a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;

b. het bebouwingspercentage mag binnen de bestemming maximaal bedragen wat ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' op de verbeelding is aangegeven;

c. de bouwhoogte van gebouwen, waaronder een parkeergarage, mag maximaal bedragen wat ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ op de verbeelding is aangegeven.

12.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot een bouwhoogte van:

1. maximaal 5 meter voor reclameborden;

2. maximaal 8 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

b. in afwijking van het bepaalde in lid 12.2.2, letter a. mag de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’ maximaal 3 meter bedragen;

c. in afwijking van het bepaalde in lid 12.2.2, letter a. mag ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’ alleen straatmeubilair gebouwd worden.

12.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van:

a. het bepaalde in lid 12.2.1, letter c. ten behoeve van het bouwen van gebouwen met een bouwhoogte tot 14 meter.

12.4 Specifieke gebruiksregels 12.4.1 Parkeervoorzieningen

De parkeerplaatsen ten behoeve van de bestemming ‘Gemengd – 4’ dienen te zijn gerealiseerd in de parkeergarage, die

overeenkomstig lid 12.1, letter d. is gebouwd in het gebied met de onderhavige bestemming ‘Verkeer’. Indien deze parkeergarage wordt veranderd of indien de bestemming van deze parkeergarage wordt gewijzigd met een wijzigingsplan volgens artikel 20, lid 20.2, dienen de parkeervoorzieningen ten behoeve van de genoemde bestemming ‘Gemengd – 4’ te zijn gegarandeerd.

De conclusie luidt dat het project voor de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid in strijd is met de bestemmingen “Gemengd – 4”, “Groen” en “Verkeer” van het “Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015” . Om die reden dient er een uitgebreide afwijkingsprocedure te worden gevoerd om het onderhavige project te kunnen realiseren. Daartoe is de onderhavige Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld.

Toetsing aan de wijzigingsregels van het “Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015”

In het “Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015” zijn wijzigingsgebieden opgenomen. Het onderhavige projectgebied ligt hoofdzakelijk in wijzigingsgebieden 8 en 9, en ligt voor een zeer klein deel in

wijzigingsgebied 6. Het projectgebied beslaat geheel wijzigingsgebied 8. De woningen in de drie woongebouwen van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid liggen in wijzigingsgebieden 8 en 9, en mogelijk liggen enkele woningen voor een deel in wijzigingsgebied 6. De (aanvullende) voorzieningen in de woongebouwen van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid liggen in wijzigingsgebied 8.

Ten behoeve van de infrastructuur en openbare ruimte van een groot deel van Bergwijkpark is een wijzigingsplan in voorbereiding. Bij dit wijzigingsplan is ook wijzigingsgebied 9 betrokken. Aangezien de bestemming in het deel van het wijzigingsplan waar ook het onderhavige projectgebied ligt hetzelfde blijft, is er in feite geen verandering van het planologische kader ter plaatse van het projectgebied.

Toetsing aan de wijzigingsregels volgens artikel 20, lid 2 van de regels van het bestemmingsplan

“Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015”

Het zuidoostelijke woongebouw, Blok B, van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid ligt voor een klein deel buiten wijzigingsgebied 8 en in wijzigingsgebied 9. Het westelijke deel van het zuidwestelijke woongebouw, Blok C, ligt buiten wijzigingsgebied 8. Voor die delen zou een wijzigingsplan in elk geval niet mogelijk zijn ofwel zijn de wijzigingsregels niet toereikend.

Voor de wijzigingsregels en de overige regels van het vigerende bestemmingsplan “Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015” wordt verwezen de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Bouwhoogte

Artikel 20, lid 2.2, letter o van de wijzigingsregels geeft maximale bouwhoogtes voor toekomstige

bestemmingen (van toepassing bij uitvoering van de wijzigingsbevoegdheden) voor de wijzigingsgebieden 1 t/m 8. Zoals hiervoor is aangegeven bevinden de woongebouwen van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid zich in wijzigingsgebieden 8 en 9. Voor wijzigingsgebied 8 geldt een algemene maximale bouwhoogte van 47 meter. Voor wijzigingsgebied 9 is geen maximale bouwhoogte voor gebouwen van toepassing omdat gebouwen niet zijn toegestaan in dat wijzigingsgebied. Voor wijzigingsgebied 6 geldt een algemene maximale bouwhoogte van 25 meter. Twee van de woongebouwen blijven ruim onder de 47 meter bouwhoogte. Het zuidwestelijke woongebouw, Blok C, blijft ruim onder de 25 meter bouwhoogte.

Het noordelijke woongebouw, Blok A, wordt maximaal 51,7 meter hoog. Daarmee voldoet de bouwhoogte van dat woongebouw, als de algemene afwijkingsregel ten aanzien van de bouwhoogte in het

bestemmingsplan buiten beschouwing wordt gelaten, niet aan de maximale algemene bouwhoogte die is opgenomen in de wijzigingsregels voor wijzigingsgebied 8.

Het bestemmingsplan kent ook nog algemene afwijkingsregels, waarbij met de regel dat met ten hoogste 10% de bouwhoogte van een bestemming kan worden overschreden (betreffende artikel 21, lid c van de regels) van de maximale bouwhoogte kan worden afgeweken. Daarmee zou de maximale toegestane bouwhoogte uitkomen op 51,7 meter. In die zin past de voorgenomen maximale bouwhoogte bij Blok A binnen de kaders van de gemeente Diemen.

Het onderhavige bouwplan voldoet ten aanzien van de bouwhoogte niet aan de wijzigingsregels volgens artikel 20, lid 2 van de regels van het “Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015”. Als met betrekking tot wijzigingsgebied 8 wordt gekeken naar de algemene afwijkingsregel ten aanzien van de bouwhoogte, dan past de voorgenomen maximale bouwhoogte van 51,7 meter binnen de kaders van de gemeente Diemen om op een aanvraag van een omgevingsvergunning voor afwijking van de bouwhoogte de

omgevingsvergunning te verstrekken.

Woningen

Bij de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid worden maximaal 800 woningen gerealiseerd. De wijzigingsregels maken 300 woningen, of een afwijkend woonprogramma (waaronder bijvoorbeeld een studentenhotel) met een vergelijkbare impact op verkeer- en milieuaspecten, in wijzigingsgebied 8 mogelijk. Met 500 woningen meer, dan de 300, bij de CDZ-uitbreiding is er geen sprake van een vergelijkbare impact. De uitbreiding van de Campus Diemen Zuid past wat betreft de woningen niet binnen de wijzigingsregels.

Voorzieningen (naast de woonfunctie)

Er worden naast de woonfuncties ook andere functies/voorzieningen gesitueerd in de woongebouwen van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid.

In de (woon)gebouwen Blok A, Blok B en Blok C zullen op de begane grond maatschappelijke

voorzieningen, kantoren, dienstverlening, bedrijven t/m milieucategorie 2, horeca, detailhandel en/of sportvoorzieningen (kunnen) worden gerealiseerd. De totale bruto vloeroppervlakte van de

voorzieningen betreft, in de gebouwen gezamenlijk, maximaal 3.000 m². Daarmee past de totale ruimte voor de voorzieningen in de gebouwen van de uitbreiding van de Campus Diemen Zuid binnen het maximum voor de totale bruto vloeroppervlakte voorzieningen van de wijzigingsregels (voor

wijzigingsgebied 8) van het “Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015”. De type voorzieningen sluiten ook aan op de wijzigingsregels. In tabel 3.8 zijn de maximale oppervlaktes per type voorziening zoals opgenomen in de wijzigingsregels voor wijzigingsgebied 8 van het “Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015” weergegeven.

Tabel 3.8 Maximale oppervlaktes voorzieningen in wijzigingsregels “Chw bestemmingsplan Bergwijkpark 2015”

Voorzieningen/

Functies Wijzigingsregels Bestemmingsplan:

Maximale oppervlakte in m² b.v.o. per functie in wijzigingsgebied 8

Wijzigingsregels Bestemmingsplan:

Maximale oppervlakte in m² b.v.o. per unit

detailhandel *) 150 m² b.v.o. 150 m² b.v.o.

horeca **) 200 m² b.v.o. 200 m² b.v.o.

dienstverlening 500 m² b.v.o. 250 m² b.v.o.

kantoren

(kleinschalig) 500 m² b.v.o. 250 m² b.v.o.

bedrijven t/m

milieucategorie 2 500 m² b.v.o. 250 m² b.v.o.

sportvoorzieningen 300 m² b.v.o. 300 m² b.v.o.

maatschappelijke

voorzieningen 750 m² b.v.o. 750 m² b.v.o.

Totaal 3.000 m² b.v.o. n.v.t.

*) In de units waar detailhandel wordt gerealiseerd is geen supermarkt toegestaan.

**) Er is horeca toegestaan tot en met horecacategorie 2, alsmede cafés uit categorie 3 volgens de Staat van Horeca-activiteiten.

In document Ruimtelijke Onderbouwing (pagina 32-38)