DERDE OPGAVE: TRANSFORMATIE
Kader 23. Kantorenloods in Amsterdam
6.3 Maatschappelijke initiatieven op het gebied van transformatie Maatschappelijke initiatieven die de stad veranderen zijn van alle tijden. Burgers,
140
6.3 Maatschappelijke initiatieven op het gebied van transformatie
Maatschappelijke initiatieven die de stad veranderen zijn van alle tijden. Burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties (zoals woningbouwcorporaties, zorginstellingen of scholen) ontplooien, vaak in samenwerking, tal van activiteiten waarmee de stedelijke omgeving transformeert. In dit hoofdstuk kan onmogelijk een compleet overzicht worden gegeven van maatschappelijke initiatieven die bijdragen aan de transformatie van de stedelijke omgeving. Toch wordt gepoogd een kleine tour d’horizon te geven van initiatieven met een indeling in vier thema’s: wonen, werken, erfgoed en tijdelijk gebruik.6.3.1 Maatschappelijke initiatieven rondom wonen
Om diverse redenen is de productie van de nieuwbouwwoningen sterk terug-gelopen. Er wordt steeds minder gesloopt en steeds vaker wordt gekozen voor renovatie. Overheden en corporaties zijn minder goed in staat om tegemoet te komen aan de vraag van burgers naar betaalbare woningruimte. Mede hierdoor nemen particulieren tal van initiatieven ter aanvulling op de activiteiten die overheden en corporaties al ontwikkelen. Hieronder worden een paar belangrijke thema’s beschreven: de vernieuwingen waar de woningcorporatie-sector mee experimenteert en het voorbeeld van de klushuizen.
Initiatieven vanuit corporaties: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, samenwerking met andere partijen
De woningcorporatiesector is sterk in beweging en bezig met een heroriëntatie op haar kerntaken. De waarde van het eigen vastgoed komt weer centraal te staan, en er is minder ruimte voor de aanpak van maatschappelijke (wijk)opgaven. Er zijn zo’n vierhonderd corporaties in Nederland en op tal van plaatsen wordt geëxperimenteerd, vaak vanuit kostenoverwegingen, met de transformatie van de eigen voorraad woningen. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV, nu opgegaan in Platform 31) heeft veel van dergelijke initiatieven gestimuleerd.48
Woningcorporaties zien zich genoodzaakt om in het licht van een terugtredende overheid en afnemende fi nancieringsmogelijkheden te experimenteren met samenwerking met andere partijen. Corporaties zoeken daarbij nieuwe partners. Een voorbeeld hiervan is de samenwerking met de zorgsector. Door de vergrijzing en de-institutionalisering (ouderen wonen langer thuis) is er behoefte aan nieuwe vormen van samenwerking waardoor ouderen langer in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen en gebruik kunnen maken van zorgarrangementen op maat. Woningcorporaties nemen soms ook een rol bij Collectief Particulier Opdracht-geverschap (CPO). Bij CPO treedt een groep particulieren collectief op als opdrachtgever voor het bouwen van eigen woningen. Meestal doen ze dit
48 Een voorbeeld hiervan is het Skaeve Huse-concept. Een Deense aanpak voor huisvesting van marginalen in de samenleving. De SEV heeft dit concept in Nederland geïntroduceerd.
in de vorm van een vereniging. De vereniging voert overleg met banken, gemeente, architect, aannemer en dergelijke en doet de bouw begeleiding. Woningcorporaties fungeren bij dergelijke initiatieven nogal eens als achtervang (fi nanciële borgstelling)49 en geven advies. Corporaties die grondposities hebben, stellen soms grond beschikbaar aan CPO’s. Ook zijn er voorbeelden van gemeen-schappelijke koop-huur-projecten waarbij de CPO-kopersgroep opdrachtgever is voor de koopwoningen en de woningcorporatie voor de huurwoningen binnen een complex. Dergelijke constructies worden ook gebruikt bij grotere klushuis-projecten (zie hierna).
Klushuizen
Klushuizen is een concept dat in 2005 is ontwikkeld door de gemeente Rotterdam, adviesbureau Urbannerdam en architectenbureau Hulshof Architecten.
Een klushuis is een woning die voor een relatief lage prijs wordt aangeboden (http://nl.wikipedia.org/wiki/Klushuizen). De koper van dit pand gaat een verplichting aan om deze binnen een bepaalde tijd op te knappen. De koper moet er bovendien vaak een minimaal aantal jaren blijven wonen nadat de woning is opgeknapt. Verhuren of doorverkopen is in die periode uitgesloten. De woningen bevinden zich vaak in achterstandswijken en de verkoop van deze woningen wordt door de gemeente en/of woningbouwvereniging geregeld. Het idee achter klushuizen is dat de koper investeert in zijn/haar huis en zo ook investeert in de buurt. De woningen worden individueel of in collectief verband aangeboden. Bij collectieve klushuizen wordt een kopersvereniging opgericht die gezamenlijk voor de cascoverbouwing zorgt. De afbouw van het binnenwerk gebeurt door de individuele kopers. Op deze wijze probeert de woningbouw-vereniging en/of gemeente de wijk een nieuwe impuls te geven. Klushuizen zijn te vinden in verschillende steden zoals Rotterdam, Arnhem en Den Haag. In de wijk Spangen van de gemeente Rotterdam was het Wallisblok een project waarbij huizen ‘gratis’ werden weggegeven. Dit project won in 2006 de Job Dura Prijs. Individuele en collectieve klushuiskopers roepen vaak de hulp in van een proces-begeleider om een weg te vinden door bureaucratie en regelgeving. Met name bij een collectieve aanpak is de rol van de procesbegeleider belangrijk gezien de complexe materie van projectontwikkeling.
Refl ectie
Zoals in paragraaf 6.2 al is beschreven, komt er in Nederland veel vastgoed leeg te staan: bedrijfspanden, kantoorpanden, kerken, scholen, ziekenhuizen en ook verouderde woningen. Waar in het verleden werd gekozen voor sloop en nieuw-bouw, wordt nu vaker gezocht naar mogelijkheden voor herbestemming en trans-formatie. Daarbij ligt vanuit fi nanciële overwegingen vaak een woonfunctie
49 Veel banken zijn terughoudend bij de fi nanciering van collectieve zelfbouwprojecten, met name als deelnemers voor elkaar garant staan. Volgens Het Parool is in Amsterdam alleen de Triodosbank bereid zelfbouwprojecten te fi nancieren (Het Parool, 2013).
DE TOEKOMST VAN DE STAD |
142
voor de hand. Voor andere functies (winkels, horeca, bedrijven) is de vraag naar vastgoed in de afgelopen jaren fl ink afgenomen of is het lastig geworden om de fi nanciering voor nieuwe initiatieven rond te krijgen.
Er zijn uiteraard de nodige belemmeringen waar maatschappelijke initiatieven tegen aan kunnen lopen. In de eerste plaats is dat de regelgeving vanuit de overheid. Vaak is een tijdrovende bestemmingsplanwijziging nodig. Los van de kosten en de vaak als ingewikkeld ervaren procedures spelen er voor de initiatiefnemers lastige zaken als weerstanden vanuit de omgeving, of
‘specialistische’ zaken als te realiseren parkeeroplossingen, verkeersontsluiting en dergelijke. De praktijk laat zien dat initiatiefnemers hier regelmatig deskundigen voor inhuren. Zeker als er sprake is van collectief opdrachtgeverschap. Overheden en corporaties helpen steeds vaker met ‘procesversnellers’: de instelling van speciale loketten en gebundelde informatie. Op internet zijn voorbeeldprojecten te vinden, sites die helpen bij het vinden van subsidie en van medestanders (zoals crowdbuilding.nl50 en herbestemming.nu) en ervaringsdeskundigen die geraadpleegd kunnen worden. Mede door de crisis is er bij architecten ook een omslag te bespeuren: werken aan herbestemming wint geleidelijk aan belang ten opzichte van nieuwbouwarchitectuur.
Regelgeving blijkt regelmatig onterecht een belemmering genoemd te worden. Het is vaak de (ambtelijke) toepassing van regelgeving die belemmerend werkt of die als belemmerend wordt ervaren. Toch zijn er wel degelijk regels die de transformatie naar een woonfunctie beperken. Woningbouw in leegstaande bedrijfspanden (zie de volgende paragraaf) kan bijvoorbeeld bedrijfsactiviteiten in de nabije omgeving beperken. Vanuit milieuoverwegingen kunnen er dus goede redenen zijn om een woonbestemming te weigeren.
Het is lastig om de sleutels tot succes te benoemen voor de transformatie van allerlei vastgoed naar woningen. Vaak zijn het individuen die gepassioneerd raken door een plek of gebouw en die met tomeloze inzet en veel tijd hun project blijven najagen. Een welwillende houding van de lokale politiek helpt daarbij. Een belangrijke belemmering voor herbestemming is vaak de terughoudendheid van de eigenaar. Het afwaarderen van een (kantoor)pand is voor veel eigenaren en beleggers een lastige keuze. Platform 31 heeft een aantal casestudies uitgevoerd van kantoren die werden getransformeerd tot studentenwoningen (Van Giezen, 2013). Hier worden het afboeken van panden en de opstelling van de gemeente als belangrijke succesfactoren genoemd. Ook blijkt uit de voorbeelden dat er veel programma (veel vierkante meter) nodig is om de businesscases sluitend te krijgen.
50 Onder het motto ‘Leegstand is nog nooit zo leuk geweest!’ hebben Blauwhoed en Space&Matter de handen ineengeslagen voor de ontwikkeling van Crowdbuilding.nl. Ze zien de kantorenleegstand als kans voor cocreatie. Met Crowdbuilding.nl brengen ze gebouweigenaren, architecten en mensen met een woonwens samen, zodat kansrijke ideeën voor wonen in getransformeerde kantoorpanden ook echt gerealiseerd kunnen worden (Blauwhoed, 2013).
6.3.2 Maatschappelijke initiatieven rondom werken
Transformatie van kantoorgebouwen naar wonen
Zoals eerder in dit hoofdstuk vermeld, staan veel bedrijfsgebouwen en kantoren langdurig leeg. Een groot deel daarvan zal nooit meer een kantoorfunctie krijgen, doordat de locatie of de kwaliteit niet meer aansluit op de vraag. Zodra een eigenaar bereid is zijn vastgoed af te waarderen, ontstaan er mogelijkheden voor hergebruik met commercieel minder rendabele functies. Kantoren die goed gesitueerd zijn in het stedelijk weefsel (dus niet op een geïsoleerde snelweg-locatie) worden dan aantrekkelijk voor transformatie naar een woonfunctie. Op dit moment zijn er nogal wat initiatieven waarbij kantoren worden
omgebouwd naar studentenhuisvesting, maar ook naar algemene huisvesting komt voor (zie kader 24) of naar huisvesting voor andere doelgroepen zoals kunstenaars en starters. Diverse partijen kunnen initiatiefnemer zijn. In de eerste plaats uiteraard de eigenaar van het kantoor zelf, maar ook woningcorporaties, marktpartijen of een stichting voor studentenhuisvesting kunnen de eerste stap zetten tot transformatie.
Kader 24. Voorbeelden van transformatie van kantoren naar (studenten)