1.1 Aanleiding en achtergrond
Op de locatie Westerdreef 9 te Nieuw-Vennep, gelegen in de gemeente Haarlemmermeer, staat momenteel een grotendeels leegstaand bedrijfspand, waar voorheen de drukkerij Argo gevestigd was. De locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep bevindt zich op het bedrijventerrein ‘De Pionier’. Van Wijnen
Projectontwikkeling Midden B.V. beoogt de bedrijfslocatie Westerdreef 9, ook wel het Argo-terrein genoemd, te herontwikkelen tot een woonlocatie. Voor de beoogde woningbouw is het onderhavige project ‘Westerdreefkwartier’ ontwikkeld. Het project omvat 136 woningen.
In de toekomst is de gemeente Haarlemmermeer voornemens om het bedrijventerrein De Pionier en het Bolsterrein te transformeren naar een gemengd gebied voor woningen en bedrijven. Het onderhavige project ‘Westerdreefkwartier’ loopt voor op de herontwikkeling van het ‘Pionier-Bolsterrein’. Het project is te beschouwen als een onderdeel en het eerste initiatief van de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein.
De ligging van het onderhavige project(gebied) Westerdreefkwartier in Nieuw-Vennep is weergegeven op de afbeelding 1.1A en 1.1B. De ligging en begrenzing van het herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein in Nieuw-Vennep is weergegeven op afbeelding 1.2B.
Het onderhavige project Westerdreefkwartier, oftewel de voorgenomen woningbouw op de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Daarom is een aanpassing van het planologische kader benodigd, in dit geval met een omgevingsvergunning. De onderhavige aanvraag omgevingsvergunning heeft betrekking op het afwijken van het bestemmingsplan en het bouwen van bouwwerken.
Ten behoeve van het project Westerdreefkwartier voor de herontwikkeling en woningbouw op de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, en in het kader van de (aanvraag) omgevingsvergunning, is de onderhavige Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld. Het onderhavige projectgebied is weergegeven op de afbeeldingen 1.2A, 1.2B en 1.2C. Een impressie van de voorgenomen bebouwing en gebiedsinrichting met het project Westerdreefkwartier is weergegeven op afbeelding 1.2C.
De begrenzing van het gebied van de afwijkingsprocedure, ofwel van het onderhavige projectgebied, met betrekking tot de woningbouw Westerdreefkwartier is weergegeven en beschreven in paragraaf 1.2.
De herontwikkeling Pionier-Bolsterrein staat beschreven in de “Aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling woningbouwproject Westerdreefkwartier Nieuw-Vennep – in de context van de ‘Herontwikkeling Pionier-Bolsterrein’”. Voor de milieueffectenbeoordeling van het onderhavige project Westerdreefkwartier in samenhang met de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein wordt verwezen naar de voorgenoemde notitie.
Afbeelding 1.1A Ligging projectlocatie Westerdreefkwartier (Westerdreef 9) in Nieuw-Vennep
Afbeelding 1.1B Ligging projectlocatie Westerdreefkwartier (Westerdreef 9), en herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein, in Nieuw-Vennep
1.2 Projectgebied
Het projectgebied van het Westerdreefkwartier bevindt zich centraal in Nieuw-Vennep, op de rand van een bedrijventerrein in de omgeving van woonwijken, op de hoek van de Venneperweg en Westerdreef.
Op de afbeeldingen 1.2A, 1.2B en 1.2C is het onderhavige projectgebied ‘Westerdreefkwartier’
(herontwikkeling en woningbouw Westerdreef 9 Nieuw-Vennep) weergegeven.
Tegenover het projectgebied staan aan de zuidoostelijke en zuidwestelijke zijde grondgebonden
woningen. Aan de noordkant grenst het projectgebied aan andere bedrijfspercelen op het bedrijventerrein De Pionier.
Met betrekking tot het onderhavige projectgebied en de woongebouwen is een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan (en het bouwen) aangevraagd. Deze ruimtelijke
onderbouwing dient als toelichting bij die (aanvraag) omgevingsvergunning. Het besluitgebied bij de omgevingsvergunning is weergegeven op afbeelding 1.2A. Het besluitgebied is gelijk aan het projectgebied dat in deze ruimtelijke onderbouwing is opgenomen.
Het projectgebied ofwel besluitgebied heeft betrekking op het gebied waar de herontwikkeling van de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep plaatsvindt ofwel waar het onderhavige project
Westerdreefkwartier plaatsvindt.
Afbeelding 1.2A Projectgebied/besluitgebied Westerdreefkwartier, Westerdreef 9 Nieuw-Vennep
Afbeelding 1.2B Projectgebied Westerdreef 9 op luchtfoto
Afbeelding 1.2C Projectgebied Westerdreefkwartier, met het plan en de woongebouwen weergegeven
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Het onderhavige projectgebied ‘Westerdreefkwartier’, van de herontwikkeling Westerdreef 9, is
gesitueerd in het gebied van het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”, dat op 11 juni 2014 onherroepelijk is geworden. Ter plaatse van de locatie Westerdreef 9 geldt de bestemming ‘Gemengd – 1’ en aangrenzend de bestemming ‘Groen’. De onderhavige locatie valt ook binnen ‘wijzigingsgebied 4’ van het vigerende bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”.
Ter plaatse van het onderhavige project(gebied) geldt eveneens het bestemmingsplan “Parapluplan parkeerregels”, dat op 4 oktober 2018 is vastgesteld en onherroepelijk is.
Het onderhavige project Westerdreefkwartier, met de woningen/woonfunctie en nieuwe weg, is in strijd met de bestemmingen ‘Gemengd – 1’ en ‘Groen’ van het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”.
In hoofdstuk 3 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt voor het onderhavige project
‘Westerdreefkwartier’ de toetsing aan het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep” beschreven. In hetzelfde hoofdstuk staat tevens de inhoud van de bestemming ‘Gemengd – 1’ aangegeven.
Afbeelding 1.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”, met daarop het onderhavige projectgebied Westerdreefkwartier weergegeven
1.4 Voorbereidingsbesluit
Ter plaatse van het onderhavige projectgebied geldt een voorbereidingsbesluit, dat op 20 juni 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit voorbereidingsbesluit vervangt het voorbereidingsbesluit van 19 juli 2018. Het betreft het ‘Voorbereidingsbesluit Nieuw-Vennep De Pionier en Bolsterrein’. Dit
voorbereidingsbesluit is op 11 juli 2019 in werking getreden en is één jaar van kracht. Het
voorbereidingsbesluit is genomen in het kader van een bestemmingsplan dat wordt voorbereid voor de locatie bedrijventerrein De Pionier en Bolsterrein in het kader van het voornemen om woningbouw mogelijk te maken. Met het voorbereidingsbesluit wordt (gedurende een jaar) voorkomen dat er ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden.
Het onderhavige woningproject Westerdreefkwartier is in lijn met de ontwikkeling waarvoor het betreffende voorbereidingsbesluit is genomen.
1.5 Juridische procedures
1.5.1 Algemeen
Vanwege het feit dat het onderhavige woningproject ‘Westerdreefkwartier’, voor herontwikkeling van de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, niet past binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3 en paragraaf 3.6), is er een juridisch planologische procedure noodzakelijk om het project te kunnen realiseren en om de benodigde omgevingsvergunning te kunnen verlenen. De juridisch
planologische procedure, een afwijkingsprocedure op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), is gekoppeld aan de juridische procedure(s) voor de andere activiteiten waarvoor een omgevingsvergunning benodigd is, in dit geval de activiteit bouwen.
Er wordt dus een omgevingsvergunningsprocedure gevoerd, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De omgevingsvergunningsprocedure voor het onderhavige project
Westerdreefkwartier (herontwikkeling en woningbouw Westerdreef 9) wordt beschreven in paragraaf 1.5.2. De diverse strijdigheden ten aanzien van het bestemmingsplan bij het onderhavige project worden omschreven in paragraaf 3.6.
Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan
Het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep” kent ter plaatse van de voorgenomen woningbouw een
wijzigingsgebied en geen (directe) bestemmingen ten behoeve van de bestemming/functie wonen. Het onderhavige project zal niet worden gerealiseerd met het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid, omdat er wordt afgeweken van de wijzigingsregels van het bestemmingsplan. Derhalve is het onderhavige project en de voorgenomen woningbouw, met en zonder toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, juridisch planologisch niet mogelijk.
1.5.2 Omgevingsvergunningsprocedure voor project Westerdreefkwartier (herontwikkeling en woningbouw locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep) Voor de gebieden waar de herontwikkeling van de locatie Westerdreef 9 zal plaatsvinden is een
bestemmingsplan van kracht dat voor het onderhavige woningproject niet de geschikte bestemming heeft.
Het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep” kent ter plaatse van de locatie Westerdreef 9 de bestemming
‘Gemengd – 1’. De voorgenomen woonfunctie en woongebouwen van het project Westerdreefkwartier, passen niet binnen deze bestemming. Derhalve is de bouw van de woongebouwen planologisch juridisch, zonder een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, niet mogelijk. Om het bouwplan voor de woongebouwen toch mogelijk te (kunnen) maken is een planologische
afwijkingsprocedure noodzakelijk.
Daartoe dient een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), juncto artikel 3.10 Wabo, de zogenoemde
uitgebreide Wabo procedure, te worden gevoerd ten behoeve van de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Deze procedure betreft de uitgebreide afwijkingsprocedure, en wordt ook wel “Wabo projectbesluitprocedure” genoemd. Daartoe is de onderhavige Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld. De ontwerp-omgevingsvergunningbeschikking dient tezamen met de ruimtelijke
onderbouwing, overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), zes weken ter inzage te worden gelegd ten behoeve van de zienswijzenprocedure.
1.5.3 Hogere (grens)waarde procedure op grond van de Wet geluidhinder
Het onderhavige woningproject Westerdreefkwartier kent geluidsgevoelige functies. Indien bij een project of plan met geluidsgevoelige functies sprake is van een geluidsbelasting op de gevel boven de initiële toegestane geluidsbelasting of de voorkeursgrenswaarde, dan zijn (indien mogelijk) hogere (grens)waarden benodigd. Deze hogere (grens)waarden ten aanzien van de toegestane geluidsbelasting zijn ontheffingen die op grond van de Wet geluidhinder kunnen worden verleend door het bevoegd gezag, in dit geval door de burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer. Zie voor meer informatie paragraaf 6.2 van deze ruimtelijke onderbouwing. De hogere (grens)waarde procedure is geregeld in hoofdstuk VIIIa ‘Hogere waarde en onderzoeksbepalingen’ van de Wet geluidhinder.
De hogere (grens)waarden zijn nodig ten behoeve van de verlening van de omgevingsvergunning. Op grond van artikel 110c van de Wet geluidhinder is bij een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan, zoals bij de onderhavige omgevingsvergunning, de zienswijzenprocedure (afdeling 3.4. van de Awb) van
toepassing. Daarmee kan de hogere (grens)waarde procedure worden gekoppeld aan de
omgevingsvergunningsprocedure met de uitgebreide voorbereidingsprocedure, waardoor het hogere (grens)waarden besluit en het omgevingsvergunningsbesluit tegelijk ter inzage worden gelegd. Beide besluiten worden eerst als ontwerpbesluit ter inzage gelegd, ten behoeve van de mogelijkheid tot zienswijzen. Na de vaststelling van de hogere (grens)waarden, na de zienswijzentermijn, worden beide besluiten ter inzage gelegd voor de mogelijkheid tot beroep.
1.6 Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)
De onderhavige aanvraag omgevingsvergunning valt onder de definitie van een ‘bestemmingsplan’ in de Provinciale Ruimtelijke Verordening van de provincie Noord-Holland. Voor het onderhavige project geeft de PRV, gezien het type project en de locatie, geen belemmeringen. In paragraaf 4.2.2 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt nader toegelicht waarom de PRV geen belemmering is.