gemeente Haarlemmermeer
Onderwerp
Portefeuillehouder Steller Collegevergadering Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer
raadsvoorstel
Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor het bouwen van 136 woningen op het perceel Westerdreef 9 te Nieuw-Vennep
mr. Mariëtte Sedee-Schuitemaker H. Grootveld - Teune
9 juni 2020 2020.0001363
I. Voorstel Collegebesluit(en)
Het college besluit de raad voor te stellen om:
1. een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor het bouwen van 136 woningen op het perceel Westerdreef 9 te Nieuw-Vennep.
2. Samenvatting
Wij willen een omgevingsvergunning verlenen voor het bouwen van 136 woningen op het perceel Westerdreef 9 te Nieuw-Vennep. Wij kunnen deze omgevingsvergunning slechts verlenen nadat de raad heeft verklaard daartegen geen bedenkingen te hebben. De aanvraag valt niet onder een van de categorieën waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen (vvgb) nodig is volgens het raadsbesluit van 3 oktober 2019 (2019.0040560).
3. Uitwerking
3.1 Wat willen we bereiken?
Wij willen een omgevingsvergunning verlenen voor het bouwen van 136 woningen op het perceel Westerdreef 9 te Nieuw-Vennep. Wij kunnen deze omgevingsvergunning slechts verlenen nadat de raad heeft verklaard daartegen geen bedenkingen te hebben. Geen van de categorieën van het raadsbesluit 'Aanwijzen categorieën van gevallen waarin geen verklaring van geen bedenkingen vereist is (artikel 6.5 lid 3 Besluit omgevingsrecht)', raadsbesluit van 3 oktober 2019 (2019.0040560), is van toepassing.
3.2 Wat gaan we daarvoor doen?
Aanvraag en beoordeling
Voor de gronden van de aanvraag gelden de bestemmingsplannen 'Nieuw-Vennep' en
'Parapluplan Parkeerregels'. Volgens het bestemmingsplan Nieuw-Vennep hebben de gronden de bestemmingen 'Gemengd -1', waar de functies dienstverlening en kantoren zijn toegestaan, en 'Groen'. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de bouw van woningen van toepassing (wijzigingsgebied 4). Eerst is bezien of die laatste kan worden gebruikt, maar dat is niet het geval, want de bebouwing van met name het parkeerdek past niet binnen de
Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor het bouwen van 136 woningen op het perceel Westerdreef 9te Nieuw-Vennep
pagina 2
bouwgrens. De bebouwing is hoger dan het maximum dat in de wijzigingsregels is toegelaten en is ook buiten het wijzigingsgebied geprojecteerd. Buiten het wijzigingsgebied geldt de
bestemming 'Groen', waarmee de woningbouw qua functie in strijd is.
Er wordt voldaan aan de geldende parkeernormen.
Impressie bouwplan 136 woningen:
Goede ruimtelijke ordening
Bij de aanvraag omgevingsvergunning heeft de aanvrager ons voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. Daarin is ingegaan op het relevante rijks- en provinciaal beleid en aan milieu- en omgevingsaspecten. De ruimtelijke onderbouwing van de aanvrager en ons standpunt
(ruimtelijk advies) zijn bijgevoegd.
Ontwerpverklaringvan geen bedenkingen voor het bouwen van 136 woningen op het perceel Westerdreef 9te Nieuw-Vennep
pagina 3
M.e.r.-beoordelingsnotitie
De milieueffectrapportage-beoordelingsnotitie is opgesteld en door ons beoordeeld. Blijkens de conclusie zijn er geen significante nadelige milieugevolgen vanwege dit woningbouwplan en de toekomstige woningbouwplannen op de bedrijventerreinen De Pionier en Bols, die een M.e.r.- procedure noodzakelijk maken. Wij hebben op 21 april 2020 op basis hiervan besloten dat geen milieueffectrapport (MER) opgesteld hoeft te worden.
Hogere waarde geluid
Blijkens het onderdeel 'geluid(hinder)' uit de ruimteljke onderbouwing is een aantal hogere waarden geluid benodigd. Hiervoor zal een separate procedure worden gevolgd parallel aan die voor de aanvraag omgevingsvergunning.
Nu aangetoond is dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, stellen wij de raad voor te besluiten tot afgifte van de ontwerp-vvgb.
3.3 Wat mag het kosten?
Aan de uitvoering van het voorgestelde besluit zijn, naast de beschikbare ambtelijke capaciteit, geen kosten verbonden.
3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk?
Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is de raad bevoegd te besluiten omtrent een vvgb. De bevoegdheid te besluiten omtrent een aanvraag
omgevingsvergunning ligt bij ons college. Binnen het college is de portefeuillehouder ruimtelijke ordening het eerste aanspreekpunt.
3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar?
Wettelijk kader
Wij willen met toepassing van artikel 2.12 eerste lid onder a onder 3 van de Wabo een omgevingsvergunning verlenen. Dit is mogelijk indien het gevraagde niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke
onderbouwing bevat. Bovendien is in artikel 2.27, lid 1 van de Wabo geregeld dat de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend nadat de gemeenteraad heeft verklaard geen bedenkingen tegen het project te hebben. Op grond van artikel 6.5 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht heeft de raad categorieën gevallen aangewezen waarvoor geen verklaring nodig is. Geen van de categorieën is op dit geval van toepassing. Daarom is een verklaring van de raad nodig. De raad heeft eerder de aanvraag met bijbehorende stukken ontvangen. De raad wordt nu gevraagd een besluit te nemen tot afgifte van de ontwerp-vvgb.
3.6 Wanneer en hoe zal de raad/het college over de voortgang worden geïnformeerd?
De ontwerp-vvgb wordt samen met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning en bijbehorende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Zowel tegen de ontwerp-vvgb als tegen het ontwerpvergunning kunnen zienswijzen worden ingediend. De raad ontvangt de eventuele tegen het raadsbesluit ingediende zienswijzen en besluit vervolgens over afgifte van de vvgb onder afweging van de ingediende zienswijzen. Dat raadsbesluit zal onderdeel uitmaken van de omgevingsvergunning.
Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor het bouwen van 136 woningen op het perceel Westerdreef 9 te Nieuw-Vennep
pagina 4
3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)? Het woningbouwplan past in regionaal beleid en is als zodanig positief beoordeeld vanuit de ladder voor duurzame verstedelijking.
In 2019 heeft de Metropoolregio Amsterdam (MRA) de 'Woondeal' met het Rijk ondertekend.
Hierin is afgesproken dat de regio de opgave heeft om voor het jaar 2040 230.000 nieuwe woningen in alle prijssegmenten bij te bouwen. Op basis van onze plancapaciteit kunnen we in Haarlemmermeer tot 2040 ruim 20.000 woningen toevoegen aan de voorraad. Dit project levert hieraan een bijdrage.
4. Ondertekening
Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer,
Bijlage(n):
• ruimtelijke onderbouwing
• ruimtelijk advies
Ruimtelijke Onderbouwing
bij het verzoek om
Omgevingsvergunning
ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° Wabo
Project
Westerdreefkwartier
herontwikkeling en woningbouw Westerdreef 9
Nieuw-Vennep
23 april 2020 versie 1.3
projectnummer 10520
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.
Bolderweg 2 1332 AT Almere T 036-5300211 www.metafoorro.nl
Ruimtelijke Onderbouwing Westerdreefkwartier
herontwikkeling en woningbouw Westerdreef 9, Nieuw-Vennep 23 april 2020
versie 1.3
projectnummer 10520
Auteur:
N.J. (Nutte) Cuperus MSc
Opdrachtgever:
Van Wijnen Projectontwikkeling Midden B.V.
Inhoudsopgave
1. Inleiding ... 6
1.1 Aanleiding en achtergrond ... 6
1.2 Projectgebied ... 7
1.3 Vigerend bestemmingsplan ... 9
1.4 Voorbereidingsbesluit ... 10
1.5 Juridische procedures... 10
1.5.1 Algemeen ... 10
1.5.2 Omgevingsvergunningsprocedure voor project Westerdreefkwartier (herontwikkeling en woningbouw locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep) ... 11
1.5.3 Hogere (grens)waarde procedure op grond van de Wet geluidhinder ... 11
1.6 Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) ... 12
2. Huidige situatie, en omgeving ... 13
2.1 Algemeen ... 13
2.2 Ruimtelijke- en stedenbouwkundige structuur ... 13
2.3 Bedrijventerreinfunctie ... 14
2.4 Verkeer ... 14
2.5 Groen, Water en Natuur (Ecologie) ... 15
3. Project, en toekomstige situatie ... 16
3.1 Algemeen ... 16
3.2 Ruimtelijke- en stedenbouwkundige structuur, en openbare ruimte ... 17
3.3 Wonen... 18
3.4 Parkeren ... 19
3.5 Kenmerken en aanzichten gebouwen ... 21
3.6 Toetsing aan regels van bestemmingsplan, en afwijkingen van bestemmingsplan ... 24
3.7 Herontwikkeling Pionier-Bolsterrein ... 26
4. Beleidskader ... 31
4.1 Rijksbeleid ... 31
4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ... 31
4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ... 32
4.1.3 Ladder voor Duurzame Verstedelijking... 32
4.2 Provinciaal beleid en regionaal beleid ... 33
4.2.1 Omgevingsvisie NH2050 ... 33
4.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening ... 34
4.3 Gemeentelijk beleid ... 35
4.3.1 Algemeen ... 35
4.3.2 Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 ... 35
4.3.3 Deltaplan Bereikbaarheid + Uitvoeringsprogramma ... 35
4.3.4 Handboek parkeernormen gemeente Haarlemmermeer 2018 ... 36
4.3.5 Woonvisie 2012-2015, Woonagenda 2015, en Uitgangspunten nieuwbouw sociale huurwoningen (2017) ... 36
4.3.6 Schaalsprong Wonen (2018)... 37
4.3.7 Welstandsnota 2013 ... 37
4.3.8 GPR duurzaam bouwen (2018) ... 38
4.3.9 Leidraad DIOR 2015 ... 38
5. Nut en noodzaak van het Project (onderbouwing behoefte woningen) ... 39
5.1 Algemeen ... 39
5.2 Ladder voor Duurzame Verstedelijking ... 39
5.3 Woningbehoefte (ladder-toets woningen) ... 39
5.3.1 Algemeen ... 39
5.3.2 Regio ... 40
5.3.3 Kwantitatieve woningbehoefte ... 40
5.3.4 Kwalitatieve woningbehoefte ... 41
5.4 Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied ... 41
5.5 Conclusie ... 42
6. Omgevingsaspecten en Effecten ... 43
6.1 Verkeer en Parkeren ... 43
6.1.1 Algemeen ... 43
6.1.2 Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling ... 44
6.1.3 Parkeren ... 45
6.2 Geluid(hinder) ... 46
6.2.1 Algemeen ... 46
6.2.2 Wet- en regelgeving ... 46
6.2.3 Geluidsbelastingen / Resultaten akoestisch onderzoek ... 47
6.2.3.1 Uitgangspunten ... 47
6.2.3.2 Wegverkeer... 48
6.2.3.3 Cumulatieve geluidsbelasting ... 48
6.2.3.4 Geluidsbelastingen vanwege activiteiten Autobedrijf Marcel van Dijk... 48
6.2.4 Maatregelen (overweging), en hogere waarden, wegverkeerslawaai ... 48
6.2.4.1 Algemeen ... 48
6.2.4.2 Bron- en afschermende maatregelen ... 49
6.2.4.3 Hogere (grens)waarden geluidsbelasting ... 49
6.2.5 Conclusie ... 50
6.3 Luchtkwaliteit ... 51
6.3.1 Wet- en regelgeving, en beleid ... 51
6.3.2 Luchtkwaliteitssituatie ... 52
6.3.3 Conclusie ... 52
6.4 Bodemkwaliteit ... 52
6.4.1 Algemeen, en wet- en regelgeving ... 52
6.4.2 Verricht verkennend bodemonderzoek 2016 ... 53
6.4.3 Verricht verkennend bodemonderzoek asbest 2018 ... 54
6.4.4 Verricht nader bodemonderzoek 2018/2019 ... 54
6.4.5 Saneringsplan ... 55
6.4.6 Verricht PFAS-bodemonderzoek... 56
6.4.7 Conclusie ... 56
6.5 Water(paragraaf)... 57
6.5.1 Wet- en regelgeving, en beleid ... 57
6.5.2 Watertoets ... 59
6.5.2.1 Algemeen ... 59
6.5.2.2 Verhard oppervlak en waterberging ... 59
6.5.2.3 Waterafvoer en riolering ... 60
6.5.2.4 Grondwater ... 60
6.5.2.5 Waterkwaliteit ... 60
6.5.2.6 Watervergunningen en meldingen activiteiten ... 61
6.5.3 Conclusie ... 61
6.6 Ecologie (Natuur / Flora & Fauna) ... 61
6.6.1 Wet- en regelgeving, en beleid ... 61
6.6.2 Ecologie en het Projectgebied ... 62
6.6.2.1 Gebiedsbescherming ... 62
6.6.2.2 Soortenbescherming ... 63
6.6.2.3 Zorgplicht en maatregelen ... 63
6.6.3 Conclusie ... 64
6.7 Externe Veiligheid ... 64
6.7.1 Wet- en regelgeving, en beleid ... 64
6.7.2 Risicobronnen ... 65
6.7.3 Conclusie ... 66
6.9 Cultuurhistorie en Archeologie ... 67
6.9.1 Wet- en regelgeving, en beleid ... 67
6.9.2 Situatie project(gebied) ... 68
6.9.3 Conclusie ... 68
6.10 Bezonning / Schaduw ... 69
7. Milieueffectrapportage (m.e.r.) / m.e.r.-beoordeling ... 70
7.1 Wet- en regelgeving ... 70
7.2 M.e.r.-beoordeling ... 70
7.3 Conclusie ... 70
8. Uitvoerbaarheid... 71
8.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ... 71
8.2 Economische uitvoerbaarheid ... 71
8.3 Grondexploitatie ... 71
8.4 Crisis- en herstelwet (Chw) ... 71
Bijlagen ... 72
1. Inleiding
1.1 Aanleiding en achtergrond
Op de locatie Westerdreef 9 te Nieuw-Vennep, gelegen in de gemeente Haarlemmermeer, staat momenteel een grotendeels leegstaand bedrijfspand, waar voorheen de drukkerij Argo gevestigd was. De locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep bevindt zich op het bedrijventerrein ‘De Pionier’. Van Wijnen
Projectontwikkeling Midden B.V. beoogt de bedrijfslocatie Westerdreef 9, ook wel het Argo-terrein genoemd, te herontwikkelen tot een woonlocatie. Voor de beoogde woningbouw is het onderhavige project ‘Westerdreefkwartier’ ontwikkeld. Het project omvat 136 woningen.
In de toekomst is de gemeente Haarlemmermeer voornemens om het bedrijventerrein De Pionier en het Bolsterrein te transformeren naar een gemengd gebied voor woningen en bedrijven. Het onderhavige project ‘Westerdreefkwartier’ loopt voor op de herontwikkeling van het ‘Pionier-Bolsterrein’. Het project is te beschouwen als een onderdeel en het eerste initiatief van de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein.
De ligging van het onderhavige project(gebied) Westerdreefkwartier in Nieuw-Vennep is weergegeven op de afbeelding 1.1A en 1.1B. De ligging en begrenzing van het herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein in Nieuw-Vennep is weergegeven op afbeelding 1.2B.
Het onderhavige project Westerdreefkwartier, oftewel de voorgenomen woningbouw op de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Daarom is een aanpassing van het planologische kader benodigd, in dit geval met een omgevingsvergunning. De onderhavige aanvraag omgevingsvergunning heeft betrekking op het afwijken van het bestemmingsplan en het bouwen van bouwwerken.
Ten behoeve van het project Westerdreefkwartier voor de herontwikkeling en woningbouw op de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, en in het kader van de (aanvraag) omgevingsvergunning, is de onderhavige Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld. Het onderhavige projectgebied is weergegeven op de afbeeldingen 1.2A, 1.2B en 1.2C. Een impressie van de voorgenomen bebouwing en gebiedsinrichting met het project Westerdreefkwartier is weergegeven op afbeelding 1.2C.
De begrenzing van het gebied van de afwijkingsprocedure, ofwel van het onderhavige projectgebied, met betrekking tot de woningbouw Westerdreefkwartier is weergegeven en beschreven in paragraaf 1.2.
De herontwikkeling Pionier-Bolsterrein staat beschreven in de “Aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling woningbouwproject Westerdreefkwartier Nieuw-Vennep – in de context van de ‘Herontwikkeling Pionier- Bolsterrein’”. Voor de milieueffectenbeoordeling van het onderhavige project Westerdreefkwartier in samenhang met de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein wordt verwezen naar de voorgenoemde notitie.
Afbeelding 1.1A Ligging projectlocatie Westerdreefkwartier (Westerdreef 9) in Nieuw-Vennep
Afbeelding 1.1B Ligging projectlocatie Westerdreefkwartier (Westerdreef 9), en herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein, in Nieuw-Vennep
1.2 Projectgebied
Het projectgebied van het Westerdreefkwartier bevindt zich centraal in Nieuw-Vennep, op de rand van een bedrijventerrein in de omgeving van woonwijken, op de hoek van de Venneperweg en Westerdreef.
Op de afbeeldingen 1.2A, 1.2B en 1.2C is het onderhavige projectgebied ‘Westerdreefkwartier’
(herontwikkeling en woningbouw Westerdreef 9 Nieuw-Vennep) weergegeven.
Tegenover het projectgebied staan aan de zuidoostelijke en zuidwestelijke zijde grondgebonden
woningen. Aan de noordkant grenst het projectgebied aan andere bedrijfspercelen op het bedrijventerrein De Pionier.
Met betrekking tot het onderhavige projectgebied en de woongebouwen is een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan (en het bouwen) aangevraagd. Deze ruimtelijke
onderbouwing dient als toelichting bij die (aanvraag) omgevingsvergunning. Het besluitgebied bij de omgevingsvergunning is weergegeven op afbeelding 1.2A. Het besluitgebied is gelijk aan het projectgebied dat in deze ruimtelijke onderbouwing is opgenomen.
Het projectgebied ofwel besluitgebied heeft betrekking op het gebied waar de herontwikkeling van de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep plaatsvindt ofwel waar het onderhavige project
Westerdreefkwartier plaatsvindt.
Afbeelding 1.2A Projectgebied/besluitgebied Westerdreefkwartier, Westerdreef 9 Nieuw-Vennep
Afbeelding 1.2B Projectgebied Westerdreef 9 op luchtfoto
Afbeelding 1.2C Projectgebied Westerdreefkwartier, met het plan en de woongebouwen weergegeven
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Het onderhavige projectgebied ‘Westerdreefkwartier’, van de herontwikkeling Westerdreef 9, is
gesitueerd in het gebied van het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”, dat op 11 juni 2014 onherroepelijk is geworden. Ter plaatse van de locatie Westerdreef 9 geldt de bestemming ‘Gemengd – 1’ en aangrenzend de bestemming ‘Groen’. De onderhavige locatie valt ook binnen ‘wijzigingsgebied 4’ van het vigerende bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”.
Ter plaatse van het onderhavige project(gebied) geldt eveneens het bestemmingsplan “Parapluplan parkeerregels”, dat op 4 oktober 2018 is vastgesteld en onherroepelijk is.
Het onderhavige project Westerdreefkwartier, met de woningen/woonfunctie en nieuwe weg, is in strijd met de bestemmingen ‘Gemengd – 1’ en ‘Groen’ van het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”.
In hoofdstuk 3 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt voor het onderhavige project
‘Westerdreefkwartier’ de toetsing aan het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep” beschreven. In hetzelfde hoofdstuk staat tevens de inhoud van de bestemming ‘Gemengd – 1’ aangegeven.
Afbeelding 1.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”, met daarop het onderhavige projectgebied Westerdreefkwartier weergegeven
1.4 Voorbereidingsbesluit
Ter plaatse van het onderhavige projectgebied geldt een voorbereidingsbesluit, dat op 20 juni 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit voorbereidingsbesluit vervangt het voorbereidingsbesluit van 19 juli 2018. Het betreft het ‘Voorbereidingsbesluit Nieuw-Vennep De Pionier en Bolsterrein’. Dit
voorbereidingsbesluit is op 11 juli 2019 in werking getreden en is één jaar van kracht. Het
voorbereidingsbesluit is genomen in het kader van een bestemmingsplan dat wordt voorbereid voor de locatie bedrijventerrein De Pionier en Bolsterrein in het kader van het voornemen om woningbouw mogelijk te maken. Met het voorbereidingsbesluit wordt (gedurende een jaar) voorkomen dat er ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden.
Het onderhavige woningproject Westerdreefkwartier is in lijn met de ontwikkeling waarvoor het betreffende voorbereidingsbesluit is genomen.
1.5 Juridische procedures
1.5.1 Algemeen
Vanwege het feit dat het onderhavige woningproject ‘Westerdreefkwartier’, voor herontwikkeling van de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, niet past binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3 en paragraaf 3.6), is er een juridisch planologische procedure noodzakelijk om het project te kunnen realiseren en om de benodigde omgevingsvergunning te kunnen verlenen. De juridisch
planologische procedure, een afwijkingsprocedure op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), is gekoppeld aan de juridische procedure(s) voor de andere activiteiten waarvoor een omgevingsvergunning benodigd is, in dit geval de activiteit bouwen.
Er wordt dus een omgevingsvergunningsprocedure gevoerd, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De omgevingsvergunningsprocedure voor het onderhavige project
Westerdreefkwartier (herontwikkeling en woningbouw Westerdreef 9) wordt beschreven in paragraaf 1.5.2. De diverse strijdigheden ten aanzien van het bestemmingsplan bij het onderhavige project worden omschreven in paragraaf 3.6.
Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan
Het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep” kent ter plaatse van de voorgenomen woningbouw een
wijzigingsgebied en geen (directe) bestemmingen ten behoeve van de bestemming/functie wonen. Het onderhavige project zal niet worden gerealiseerd met het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid, omdat er wordt afgeweken van de wijzigingsregels van het bestemmingsplan. Derhalve is het onderhavige project en de voorgenomen woningbouw, met en zonder toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, juridisch planologisch niet mogelijk.
1.5.2 Omgevingsvergunningsprocedure voor project Westerdreefkwartier (herontwikkeling en woningbouw locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep) Voor de gebieden waar de herontwikkeling van de locatie Westerdreef 9 zal plaatsvinden is een
bestemmingsplan van kracht dat voor het onderhavige woningproject niet de geschikte bestemming heeft.
Het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep” kent ter plaatse van de locatie Westerdreef 9 de bestemming
‘Gemengd – 1’. De voorgenomen woonfunctie en woongebouwen van het project Westerdreefkwartier, passen niet binnen deze bestemming. Derhalve is de bouw van de woongebouwen planologisch juridisch, zonder een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, niet mogelijk. Om het bouwplan voor de woongebouwen toch mogelijk te (kunnen) maken is een planologische
afwijkingsprocedure noodzakelijk.
Daartoe dient een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), juncto artikel 3.10 Wabo, de zogenoemde
uitgebreide Wabo procedure, te worden gevoerd ten behoeve van de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Deze procedure betreft de uitgebreide afwijkingsprocedure, en wordt ook wel “Wabo projectbesluitprocedure” genoemd. Daartoe is de onderhavige Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld. De ontwerp-omgevingsvergunningbeschikking dient tezamen met de ruimtelijke
onderbouwing, overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), zes weken ter inzage te worden gelegd ten behoeve van de zienswijzenprocedure.
1.5.3 Hogere (grens)waarde procedure op grond van de Wet geluidhinder
Het onderhavige woningproject Westerdreefkwartier kent geluidsgevoelige functies. Indien bij een project of plan met geluidsgevoelige functies sprake is van een geluidsbelasting op de gevel boven de initiële toegestane geluidsbelasting of de voorkeursgrenswaarde, dan zijn (indien mogelijk) hogere (grens)waarden benodigd. Deze hogere (grens)waarden ten aanzien van de toegestane geluidsbelasting zijn ontheffingen die op grond van de Wet geluidhinder kunnen worden verleend door het bevoegd gezag, in dit geval door de burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer. Zie voor meer informatie paragraaf 6.2 van deze ruimtelijke onderbouwing. De hogere (grens)waarde procedure is geregeld in hoofdstuk VIIIa ‘Hogere waarde en onderzoeksbepalingen’ van de Wet geluidhinder.
De hogere (grens)waarden zijn nodig ten behoeve van de verlening van de omgevingsvergunning. Op grond van artikel 110c van de Wet geluidhinder is bij een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan, zoals bij de onderhavige omgevingsvergunning, de zienswijzenprocedure (afdeling 3.4. van de Awb) van
toepassing. Daarmee kan de hogere (grens)waarde procedure worden gekoppeld aan de
omgevingsvergunningsprocedure met de uitgebreide voorbereidingsprocedure, waardoor het hogere (grens)waarden besluit en het omgevingsvergunningsbesluit tegelijk ter inzage worden gelegd. Beide besluiten worden eerst als ontwerpbesluit ter inzage gelegd, ten behoeve van de mogelijkheid tot zienswijzen. Na de vaststelling van de hogere (grens)waarden, na de zienswijzentermijn, worden beide besluiten ter inzage gelegd voor de mogelijkheid tot beroep.
1.6 Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)
De onderhavige aanvraag omgevingsvergunning valt onder de definitie van een ‘bestemmingsplan’ in de Provinciale Ruimtelijke Verordening van de provincie Noord-Holland. Voor het onderhavige project geeft de PRV, gezien het type project en de locatie, geen belemmeringen. In paragraaf 4.2.2 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt nader toegelicht waarom de PRV geen belemmering is.
2. Huidige situatie, en omgeving
2.1 Algemeen
In dit hoofdstuk wordt de huidige ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur van het projectgebied Westerdreefkwartier, ofwel de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, omschreven. Verder komen de bestaande functies binnen het onderhavige projectgebied aan de orde. De verschillende elementen van de fysieke leefomgeving worden beschreven. Tevens wordt de omgeving van het projectgebied aangehaald.
Op de onderhavige locatie Westerdreef 9 was de drukkerij Argo gevestigd, en er wordt daarom ook wel gesproken van het Argo-terrein. Op deze locatie staat nu een groot bedrijfspand met een kantoorgebouw.
Het onderhavige projectgebied ligt op de hoek van de Venneperweg en de Westerdreef. Langs beide wegen, tegenover de onderhavige locatie, bevinden zich woonwijken met grondgebonden woningen. De locatie Westerdreef 9 grenst direct aan het bedrijf Jacot Audiovisueel, het Autobedrijf Marcel van Dijk en de (bedrijf)kavel Staringstraat 48. De omgeving van het onderhavige project(gebied) is te zien op afbeelding 2.1.
Afbeelding 2.1 Luchtfoto omgeving Westerdreef 9 Nieuw-Vennep
2.2 Ruimtelijke- en stedenbouwkundige structuur
Het onderhavige projectgebied maakt deel uit van het bedrijventerrein De Pionier. Het betreft een voornamelijk verouderd bedrijventerrein of in elk geval het onderhavige projectgebied is een verouderd terrein. Oorspronkelijk is het terrein aan de rand van het dorp gebouwd, maar na de ontwikkelingen Getsewoud en Noordpark ligt het terrein nu echt in het dorp zelf. Het onderhavige projectgebied ligt in de meest zuidelijke hoek van het bedrijventerrein. Ten zuiden, westen en oosten van deze hoek bevinden zich woonwijken. De zuidelijke hoek van De Pionier wordt gescheiden van de woonwijken door de wegen Westerdreef en Venneperweg. De afstand tussen de woningen en het bedrijventerrein is beperkt. Direct langs het projectgebied ligt een fietspad, langs de Westerdreef. Bijna het gehele onderhavige projectgebied bestaat uit verhard oppervlak, en dit geldt ook voor het bedrijventerrein. Aan de randen van het
bedrijventerrein bevinden zich groenstructuren. Ten oosten van het projectgebied en de Westerdreef is sprake van een open groene ruimte.
Op de onderhavige locatie Westerdreef 9 staat momenteel een verouderd leegstaand bedrijfspand. Het betreft een gebouw met een grote oppervlakte en een bouwhoogte van veelal circa 8 meter, en voor een klein deel met een bouwhoogte van circa 15 meter. Het pand neemt circa 60% van het perceel in beslag.
Het parkeren bevindt zich aan de voor-/oostkant en zij-/zuidkant van het pand, en ontsluit op de Westerdreef. De achterkant van het pand staat dichtbij de perceelgrens.
Afbeelding 2.2 Informatie- en topografische kaart omgeving Westerdreef 9 Nieuw-Vennep
2.3 Bedrijventerreinfunctie
De onderhavige locatie Westerdreef 9 en het aangrenzende terrein fungeert als bedrijventerrein. Een van de meer prominente bedrijven op het bedrijventerrein De Pionier is ‘Van Groningen Nieuw-Vennep BV’, wiens perceel momenteel de status van industrieterrein met geluidszone heeft. De gemeente wil dit perceel opkopen om er woningbouw mogelijk te maken. De geluidszone ligt niet over het onderhavige projectgebied. Verder is er een verscheidenheid aan bedrijven op het bedrijventerrein aanwezig.
In het onderhavige projectgebied staat een groot bedrijfspand, waarin de drukkerij Argo was gevestigd.
Momenteel wordt het pand kortstondig verhuurd aan enkele kleinere bedrijven en houdt Argo nog kantoor in het pand, maar staat het grotendeels leeg. De bedrijventerreinfunctie/bedrijfsfunctie van het onderhavige projectgebied is momenteel beperkt. Direct naast het projectgebied bevinden zich de bedrijven Jacot Audiovisueel en Autobedrijf Marcel van Dijk.
2.4 Verkeer
Het onderhavige projectgebied wordt ontsloten door de Westerdreef. Via de Westerdreef wordt het gebied verder ontsloten door de met de Westerdreef kruisende Venneperweg en Hugo de Vriesstraat.
Buiten Nieuw-Vennep wordt het verkeer ontsloten via de N207 op de A4, of via de N520 (Hoofdweg) richting Hoofddorp of de A44. De onderhavige locatie heeft twee rechtstreekse aansluitingen op de Westerdreef. In het projectgebied zijn een ruim aantal parkeerplaatsen aanwezig. Het projectgebied sluit direct aan op een fietspad en voetpad. De verkeersstructuur vlakbij het onderhavige projectgebied sluit
De gescheiden verkeersstromen in de omgeving van het onderhavige projectgebied zijn gunstig voor de verkeersveiligheid voor fietsers en voetgangers.
Ook middels het openbaar vervoer is het projectgebied goed bereikbaar. Op circa een minuut loopafstand van het onderhavige projectgebied bevinden zich de bushaltes ‘Raiffeisenstraat’ (langs de Westerdreef) en
‘Staringstraat’ (langs de Venneperweg). Via deze bushaltes is bijvoorbeeld het NS-station van Nieuw- Vennep te bereiken. De busbaan/-verbinding Zuidtangent, en bijbehorende bushalte ‘Getsewoud Centrum’
bevindt zich op circa 300 meter van het projectgebied. Deze buslijn, naar onder andere Schiphol, rijdt overdag en ’s avonds zeer frequent. Het treinstation Nieuw Vennep bevindt zich op circa 1,6 kilometer van het projectgebied.
2.5 Groen, Water en Natuur (Ecologie)
In het onderhavige projectgebied is weinig groen aanwezig. Aan de zuidoost- en zuidwestrand van het projectgebied is (in de omgeving) wel sprake van een groene uitstraling. Het overgrote deel van het projectgebied is bebouwd of verhard. De beperkte begroeiing die aanwezig is, bestaat uit lage
plantsoenen, enkele struiken en enkele bomen aan de westrand van het perceel. Aan de achterzijde van het gebouw bevond zich tot begin 2019 een strook met coniferen. Om het projectgebied heen, in en rond de woonwijken, is sprake van aanzienlijk meer groen/begroeiing.
Er is geen oppervlaktewater aanwezig in en nabij het onderhavige projectgebied, op een gestileerd waterelement bij de gebouwentree na. De dichtstbijzijnde watergangen bevinden zich op 175 en 250 meter van het projectgebied.
De natuurwaarde en ecologische functie van het onderhavige projectgebied is beperkt.
De aanwezigheid van (beschermde) planten en dieren in het projectgebied wordt beschreven in paragraaf 6.6 van deze ruimtelijke onderbouwing.
3. Project, en toekomstige situatie
3.1 Algemeen
In deze paragraaf wordt eerst het projectgebied van de onderhavige afwijkingsprocedure en
omgevingsvergunning voor het woningproject Westerdreefkwartier, zijnde de herontwikkeling van de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, weergegeven. Het onderhavige project Westerdreefkwartier omvat de bouw van 136 woningen (6 grondgebonden woningen en 130 appartementen). De aanvraag voor de omgevingsvergunning (voor het afwijken van het bestemmingsplan) heeft naast de woongebouwen ook betrekking op de bijbehorende parkeerkelder (inclusief bergingencluster), binnenplaats, tuinen en direct naastgelegen wegen, paden en parkeerplaatsen. In het vervolg van dit hoofdstuk worden de verschillende elementen van en bij het onderhavige project beschreven. Op afbeelding 3.1A is het onderhavige
projectgebied van de herontwikkeling en woningbouw op de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, ofwel het project Westerdreefkwartier, weergegeven. Op afbeelding 3.1B is een 3D-impressie van de bebouwing van het onderhavige woningproject ‘Westerdreefkwartier’ weergegeven.
Het onderhavige project Westerdreefkwartier loopt voor op de herontwikkeling van het ‘Pionier- Bolsterrein’. Het project is te beschouwen als een onderdeel en het eerste initiatief van de
herontwikkeling Pionier-Bolsterrein. In paragraaf 3.7 wordt ingegaan op de herontwikkeling Pionier- Bolsterrein. Het project Westerdreefkwartier kan op zich zelf worden ontwikkeld, en is dus niet afhankelijk van de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein.
Afbeelding 3.1A Projectgebied van de herontwikkeling en woningbouw locatie Westerdreef 9 (het Westerdreefkwartier) Nieuw-Vennep, met het plan en de woongebouwen weergegeven
Afbeelding 3.1B 3D-impressie bebouwing onderhavig woningproject Westerdreefkwartier
Het onderhavige project Westerdreefkwartier heeft betrekking op de herontwikkeling van de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep, met woningbouw. De projectlocatie bevindt zich op de zuidelijke hoek van het bedrijventerrein De Pionier (hoek Westerdreef en Venneperweg). Op deze locatie bevindt zich momenteel een groot bedrijfspand. De bebouwing werd voorheen gebruikt door drukkerij Argo.
Momenteel wordt het pand voor een klein deel kortstondig verhuurd en nog gebruikt als kantoor door Argo. Voor het onderhavige project wordt de huidige bedrijfsbebouwing gesloopt.
Om het bedrijventerrein De Pionier nieuw leven in te blazen, en om ongewenste ontwikkelingen daarbij te voorkomen, heeft de gemeenteraad op 20 juni 2019 een voorbereidingsbesluit vastgesteld. Tevens wordt er gewerkt aan een Masterplan. Het bedrijventerrein is sterk verouderd. De wens van de gemeente is om De Pionier te herstructureren en woningbouw mogelijk te maken.
3.2 Ruimtelijke- en stedenbouwkundige structuur, en openbare ruimte
Het onderhavige project omvat meerdere gebouwen en gebouwdelen, met diverse vormgeving en kenmerken. Het project bestaat voornamelijk uit gestapelde bouw, en kent zes grondgebonden woningen langs de Venneperweg. De ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur van het onderhavige project is dusdanig ontworpen dat het goed aansluit op de bestaande omgeving en kan aansluiten op de toekomstige herontwikkeling van De Pionier. Tot dat moment is het Westerdreefkwartier een zelfstandige
woonomgeving op de hoek van het huidige bedrijventerrein.
Ten behoeve van de woonfunctie wordt de openbare ruimte (her)ingericht en/of wordt er openbare ruimte gecreëerd. De (semi-)openbare ruimte van het onderhavige project(gebied) zal voornamelijk bestaan uit een binnentuin, parkeerplaatsen en de nieuwe toegangsweg. Er wordt aan de noordoost- en noordwestzijde van het project(gebied), aan twee randen van het perceel, een nieuwe straat (openbare weg) gecreëerd. Aan deze straat komen parkeerplaatsen te liggen. De straat sluit op de oosthoek van het projectgebied aan op de Westerdreef. Op de westhoek van het projectgebied wordt ook een toegangsweg gecreëerd. De nieuwe parkeerplaatsen zijn bedoeld voor de bewoners en bezoekers van de woningen van het onderhavige project. Het aantal parkeerplaatsen staat beschreven in paragraaf 3.4. Een gedeelte van de nieuwe parkeerplaatsen zijn niet openbaar, en zullen toegankelijk zijn via een slagboom.
Onder een gedeelte van de bebouwing wordt een half-verdiepte parkeergarage gerealiseerd. Daarmee is er ook sprake van een plateau. De entrees aan de zuidoostzijde liggen iets verhoogd en zijn bereikbaar via trappen (naar het plateau) aan de Westerdreef. De voorgenomen (stedenbouwkundige) inrichting en openbare ruimte van het projectgebied is weergegeven op afbeelding 3.2.
Het onderhavige projectgebied is in de toekomstige situatie middels twee in/-uitritten ontsloten, namelijk op de Westerdreef en de Venneperweg. De verkeerssituatie in de directe omgeving verandert met de stedenbouwkundige inrichting van het project(gebied) enigszins.
Afbeelding 3.2 Stedenbouwkundige structuur en inrichting projectgebied Westerdreefkwartier (herontwikkeling en woningbouw Westerdreef 9 Nieuw-Vennep)
3.3 Wonen
De gemeente Haarlemmermeer kent een vrij homogeen woningaanbod dat bestaat uit circa 70%
traditionele eengezinswoningen. Dit is ook in zeer grote mate het geval voor het woongebied rondom De Pionier. Er is behoefte aan een meer divers woningaanbod. Verder stelt de gemeente dat bij
nieuwbouwprojecten extra aandacht gegeven moet worden aan enkele doelgroepen, namelijk starters, ouderen en mensen met een zorgvraag.
Om het woningaanbod in Nieuw-Vennep meer divers te maken zijn de woningen in het onderhavige project voornamelijk appartementen ofwel gestapelde woningen. In totaal omvat het project
Westerdreefkwartier 136 woningen, waarvan 130 gestapelde woningen. De 6 grondgebonden woningen worden in twee rijtjes van 3 woningen gerealiseerd.
Van de 136 woningen zijn:
40 appartementen sociale huurwoningen.
40 appartementen middeldure koopwoningen.
50 appartementen dure koopwoningen.
6 grondgebonden woningen dure koopwoningen.
De voorgenomen woningbouw in het onderhavige project herontwikkeling Westerdreef 9 Nieuw-Vennep is onder te verdelen in drie clusters. In feite komen er acht bouwblokken. Twee bouwblokken betreffen twee kleinere gebouwen met elk drie grondgebonden woningen. De zes bouwblokken met appartementen (blokken A t/m F) worden afzonderlijk c.q. als losse blokken gebouwd, maar vormen later een geheel.
Bouwblok F is het blok met 40 sociale huurappartementen, en blijft een zelfstandig blok. De bouwblokken zijn weergegeven op afbeelding 3.3.
Grondgebonden woningen aan de Venneperweg:
6 woningen (dure koop), onderverdeeld in twee bouwblokken van 3 woningen.
3 bouwlagen (2 etages), met op de bovenste laag een schuine kap.
Woningen van circa 140 m² GO (totaal woonoppervlak per woning).
Bebouwing/appartementen aan de Westerdreef (Gebouwen A, B en C):
50 woningen van circa 105 m² GO (dure koopappartementen), in 3 visueel losse bouwblokken.
De 3 bouwblokken staan op een half-verdiepte parkeergarage.
Het (losstaande) bouwblok A van 22 appartementen heeft de entree aan de Venneperweg.
De twee andere blokken, B (16 appartementen) en C (12 appartementen), zijn georiënteerd op de Westerdreef.
Bebouwing/appartementen midden en achter op het perceel, rond de binnentuin (Gebouwen D, E en F):
80 woningen (40 sociale huur en 40 middelduur).
40 woningen van circa 55 m² GO (sociale huur), in bouwblok F.
40 woningen van circa 70 m² GO (koop) in de blokken D en E.
Het bouwblok van 40 huurappartementen (F) is een bouwkundig zelfstandig bouwblok dat tegen de twee bouwblokken met middeldure koopappartementen (D en E) wordt gebouwd.
De toegang van de 40 koopappartementen (D en E) wordt gecombineerd met de entrees van de twee bouwblokken van 16 (B) en 12 (C) appartementen aan de Westerdreef.
Afbeelding 3.3 Bouwblokken/gebouwen project Westerdreefkwartier
3.4 Parkeren
Het aantal parkeerplaatsen in het project Westerdreefkwartier is gebaseerd op de parkeernormen van de gemeente Haarlemmermeer (zie paragraaf 6.1.3). Op basis van de parkeernormen dienen voor het onderhavige woningproject 151 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Met het onderhavige project worden 151 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 70 in een parkeergarage/-kelder en 81 op maaiveld.
De parkeerkelder betreft een half-verdiepte parkeergarage.
De 70 inpandige parkeerplaatsen zijn voor de bewoners van de dure koopappartementen en een deel van de middeldure koopappartementen. Van de 81 niet-inpandige parkeerplaatsen zullen 32 op eigen terrein liggen ten behoeve van privégebruik. Het afgesloten parkeerterrein is toegankelijk via een slagboom, en te bereiken vanaf de Venneperweg via een nieuwe toegangsweg. De 32 parkeerplaatsen kunnen bij
toestemming ook worden gebruikt door bezoekers. De 49 andere parkeerplaatsen op maaiveld zijn bedoeld voor bewoners van de sociale huurwoningen en voor bezoekers, en zullen in de openbare ruimte zijn gelegen.
Van de 81/49 parkeerplaatsen zullen er 10 door de gemeente worden gerealiseerd, in de nabije omgeving, buiten het projectgebied Westerdreefkwartier. De 39 openbare parkeerplaatsen op maaiveld op eigen terrein worden ontsloten via een nieuwe weg in het projectgebied, en hebben een afmeting conform de gemeentelijke DIOR. De ingang van de half-verdiepte parkeerkelder, met de 70 parkeerplaatsen, ontsluit op de kop van de parkeergarage op de nieuwe weg, dichtbij de Westerdreef.
De parkeerkelder dan wel half-verdiepte parkeergarage van het project Westerdreefkwartier is weergegeven op de afbeeldingen 3.4A en 3.4B. De parkeerplaatsen op maaiveld van het project Westerdreefkwartier zijn weergegeven op de afbeeldingen 3.1A, 3.2 en 3.4C.
Afbeelding 3.4A Plattegrond parkeerkelder / half-verdiepte parkeergarage
Afbeelding 3.4B Doorsnede parkeerkelder / half-verdiepte parkeergarage
Afbeelding 3.4C Parkeerplaatsen op maaiveld in projectgebied Westerdreefkwartier
3.5 Kenmerken en aanzichten gebouwen
De voorgenomen woningbouw in het onderhavige project is onder te verdelen in drie clusters bebouwing.
In feite komen er acht bouwblokken (zie afbeelding 3.3). Twee bouwblokken betreffen twee kleinere gebouwen met elk drie grondgebonden woningen. De zes andere bouwblokken betreffen
appartementengebouwen. De zes bouwblokken met appartementen (blokken A t/m F) worden
afzonderlijk c.q. als losse blokken gebouwd, maar vormen later een geheel. De blokken B en D, en C en E, worden aan elkaar gekoppeld. Bouwblok F is het blok met 40 sociale huurappartementen, en blijft een zelfstandig blok. Het blok A is via de kelder en het plateau verbonden met de blokken B t/m E. Bouwblok A wordt gedeeltelijk een bouwlaag hoger. De bouwblokken zijn weergegeven op afbeelding 3.3.
Grondgebonden woningen aan de Venneperweg:
6 woningen (dure koop), onderverdeeld in twee bouwblokken van 3 woningen.
3 bouwlagen (2 etages), met op de bovenste laag een schuine kap.
De gebouwen/woningen kennen een maximale bouwhoogte van 10 meter.
Geprojecteerd in de lijn van lintbebouwing, maar geen eigen in-/uitrit op de Venneperweg.
Parkeerplaatsen liggen aan de achterzijde van de woningen in de met een slagboom afgesloten parkeerkoffer, te bereiken via nieuwe toegangsweg die aansluit op de Venneperweg.
Bebouwing/appartementen aan de Westerdreef (Gebouwen A, B en C):
50 woningen (dure koopappartementen).
De bebouwing is verdeeld in 3 visueel losse bouwblokken.
Onder de bebouwing bevindt zich een half-verdiepte parkeergarage/-kelder.
Het (losstaande) bouwblok A van 22 appartementen heeft de entree aan de Venneperweg. De twee andere blokken (B en C) zijn georiënteerd op de Westerdreef.
De bouwblokken B en C maken onderdeel uit van het grote appartementencomplex rond de binnentuin.
De bouwblokken/woongebouwen kennen de volgende aantallen bouwlagen en maximale bouwhoogtes (waarbij de hoogtes zijn afgerond naar boven):
o Bouwblok A:
5 bouw-/woonlagen (begane grond + 4 etages), op de parkeerkelder.
Maximale bouwhoogte: 21 meter, vanaf maaiveld.
o Bouwblok B en Bouwblok C:
4 bouw-/woonlagen (begane grond + 3 etages), op de parkeerkelder.
Maximale bouwhoogte: 18 meter, vanaf maaiveld.
Bebouwing/appartementen midden en achter op het perceel, rond de binnentuin (Gebouwen D, E en F):
80 woningen (40 sociale huur, blok F, en 40 middelduur koop, blokken D en E).
De bebouwing is onderdeel van het grote appartementencomplex, en ligt achter de bebouwingslijn (van het complex) die langs de Westerdreef ligt, en sluit daar op aan.
De bebouwing heeft een vlak dak.
De bouwblokken/woongebouwen kennen de volgende aantallen bouwlagen en maximale bouwhoogtes (waarbij de hoogtes zijn afgerond naar boven):
o Bouwblok D en Bouwblok E:
4 bouw-/woonlagen (begane grond + 3 etages).
Maximale bouwhoogte: 16 meter, vanaf maaiveld.
Het vloerpeil ligt in verband met de gezamenlijke ontsluiting/entree gelijk met de blokken B en C, en daarmee is de bouwhoogte ook gelijk aan die blokken.
o Bouwblok F:
4 bouw-/woonlagen (3 etages).
Maximale bouwhoogte: 14 meter, vanaf maaiveld.
Gezien de sprong in het vloerpeil is blok F circa 1,70 meter lager dan de blokken D en E.
Langs de bebouwing van blokken E en F komt een nieuwe weg/straat (erftoegangsweg) te liggen, en langs de bebouwing van blok D komt ook een nieuwe toegangsweg te liggen.
Parkeerplaatsen liggen langs/rond de bebouwing aan de nieuwe straten, en in de half-verdiepte parkeerkelder onder de aangrenzende bebouwing langs de Westerdreef.
De bebouwing varieert uiteraard in omvang en architectuur. Op de afbeeldingen 3.5A t/m 3.5H zijn de gevelaanzichten van de te bouwen woongebouwen weergegeven. De gevels zijn het ontwerp van Mulleners + Mulleners architecten van 26 juni 2019 (presentatie behandeling Welstand op 26 juni).
De hierna weergegeven geveltekeningen zijn in deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen om aan te geven hoe de woongebouwen er qua massa, bouwlagen en bouwhoogte uit zullen zien en hoe de gevels er bij benadering uit zullen zien.
Welstand
De (voorlopige) ontwerp-/bouwtekeningen zijn op 26 juni 2019 voorgelegd aan de gemeentelijke welstandscommissie. De commissie heeft het onderhavige bouwplan getoetst aan de gemeentelijke welstandsnota. Vanaf de eerste ontwerpschetsen is er regelmatig overleg geweest met de
stedenbouwkundige van de gemeente, de heer T. Weterings en de polderarchitect, de heer J. Slangen. Het voorliggende ontwerp heeft de instemming van de gemeente Haarlemmermeer en Welstand. Hierdoor is reeds voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning gegarandeerd dat het welstandsniveau van het onderhavige project van een hoog kwaliteitsniveau is. Bij de behandeling van de aanvraag
omgevingsvergunning worden de ontwerp-/bouwtekeningen nogmaals beoordeeld in het kader van de welstand.
Afbeelding 3.5A: Zuidoostgevel aan Westerdreef
Afbeelding 3.5B: Zuidwestgevel aan Venneperweg, en Noordoostgevel aan nieuwe straat
Afbeelding 3.5C: Noordwestgevel aan nieuwe straat
Afbeelding 3.5D: Zuidwestgevel buitenzijde hof, aan parkeerterrein
Afbeelding 3.5E: Noordwestgevel hof en hoekblok (A)
Afbeelding 3.5F: Zuidoostgevel hof
Afbeelding 3.5G: Noordoostgevel hof, en Zuidwestgevel hof
Afbeelding 3.5H: Zuidwestgevel grondgebonden woningen
3.6 Toetsing aan regels van bestemmingsplan, en afwijkingen van bestemmingsplan In deze paragraaf is de toetsing van het onderhavige project Westerdreefkwartier ten aanzien van de relevante artikelen van het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep” omschreven. Op afbeelding 3.6 zijn de bestemmingen ter plaatse van het onderhavige project(gebied) weergegeven. Over nagenoeg het gehele projectgebied ligt een wijzigingsgebied.
Afbeelding 3.6 Bestemmingen ter plaatse van het onderhavige projectgebied
In het onderhavige projectgebied liggen de bestemmingen ‘Gemengd – 1’ (artikel 13 van de regels) en
‘Groen’ (artikel 18 van de regels) van het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”. Het onderhavige project is in strijd met het bestemmingsplan. Aangezien het voorgenomen gebruik in strijd is met de bestemmingen, is het onderhavige project ook automatisch in strijd met de bouwregels van die bestemmingen. Hierna wordt beschreven hoe de onderdelen van de herontwikkeling van de locatie Westerdreef 9 Nieuw-Vennep zich verhouden tot de van toepassing zijnde regels van het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”.
Toetsing aan de relevante regels van het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”
Gronden met de bestemming ‘Gemengd – 1’ zijn volgens artikel 13, lid 13.1, onder a, b, c, d en e van de bestemmingsplanregels bestemd voor dienstverlening & kantoren, bedrijven tot en met categorie 3.2, bedrijfswoningen, gezondheidzorg en sport. Verder kunnen onder meer de daarbij behorende verhardingen, parkeerplaatsen, groen, water & waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen binnen deze bestemming worden aangelegd/gebouwd.
Er geldt binnen de bestemming ‘Gemengd – 1’ een bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 12 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 90%.
Het onderhavige project Westerdreefkwartier wordt hoofdzakelijk gerealiseerd op gronden met de bestemming ‘Gemengd – 1’ (zie afbeelding 3.6). De woningen van het project zijn enkel gesitueerd op gronden met de bestemming ‘Gemengd – 1’. Het realiseren van woningen binnen de bestemming
‘Gemengd – 1’ is in strijd met de bestemming ‘Gemengd – 1’. Er is ter plaatse van een deel van de voorgenomen woongebouwen een bouwvlak binnen de bestemming ‘Gemengd – 1’. De parkeerkelder onder een deel van de woongebouwen, behorende bij de woongebouwen, wordt gerealiseerd binnen de gronden met de bestemming ‘Gemengd – 1’. Dit is in strijd met de bestemming ‘Gemengd – 1’. De
voorgenomen woongebouwen/appartementengebouwen overschrijden de maximale bouwhoogte van 12 meter.
Met het onderhavige project wordt een nieuwe straat (openbare weg) gerealiseerd. Deze nieuwe weg is in strijd met de bestemmingen ‘Gemengd – 1’ en ‘Groen’.
Artikel 13 ‘Gemengd –1’ Bestemmingsplan Nieuw-Vennep 13.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Gemengd - 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. dienstverlening en kantoren;
b. bedrijf tot en met categorie 3.2 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2';
c. bedrijfswoningen ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’;
d. gezondheidszorg ter plaatse van de aanduiding 'gezondheidszorg';
e. sport ter plaatse van de aanduiding ‘sport’;
met daarbij behorend(e):
f. verhardingen;
g. parkeren;
h. groen;
i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
j. nutsvoorzieningen.
13.2. Bouwregels
13.2.1. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. gebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd;
b. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte en maximum bebouwingspercentage' is ten hoogste de aangegeven maximale goot- en bouwhoogte en bebouwingspercentage toegestaan;
13.2.2. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:
a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer zijn dan 2 meter;
b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer zijn dan 6 meter.
13.3. Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 13.2.1., sub a. voor het bouwen van gebouwen buiten het bouwvlak, met dien verstande dat:
a. de omvang van de gebouwen per bouwperceel niet meer dan 40 m² mag zijn;
b. de goot- en bouwhoogte van gebouwen mag niet meer zijn dan 3 meter respectievelijk 5 meter;
13.4. Specifieke gebruiksregels
Het gebruik van gebouwen voor activiteiten, zoals horeca en detailhandel, dienende ter functionele ondersteuning van de hoofdactiviteit is toegestaan. Daarbij geldt dat :
a. de ondersteunende activiteit ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit en niet meer mag omvatten dan 10% van de brutovloeroppervlakte van die hoofdactiviteit met een maximum van 150 m² in geval van horeca en een maximum van 100 m² in geval van detailhandel;
b. de openingstijden van de ondersteunende activiteit vallen binnen de openingstijden van de hoofdactiviteit;
c. toegang tot de ondersteunende activiteit uitsluitend mogelijk is via het erf of de toegang van de hoofdactiviteit.
Wijzigingsgebied-/bevoegdheid bestemmingsplan “Nieuw-Vennep”, ter plaatse van het onderhavige projectgebied Westerdreefkwartier
In het bestemmingsplan “Nieuw-Vennep” zijn wijzigingsgebieden opgenomen. Het onderhavige projectgebied ligt in wijzigingsgebied 4. Er is geen wijzigingsplan in voorbereiding.
Langs de Venneperweg worden in het onderhavige project 6 eengezinswoningen gerealiseerd, dit is in lijn met de wijzigingsregels voor wijzigingsgebied 4. Echter op de hoek met de Westerdreef worden in het project meergezinswoningen gerealiseerd, en dit is niet in lijn met de wijzigingsregels. De andere woongebouwen van het onderhavige project zijn, gezien de bouwhoogten, de rooilijn en een deel van het woonsegment, niet in lijn met de wijzigingsregels. Ten behoeve van het onderhavige project kan dus geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. Er dient, om het project te kunnen realiseren, te worden afgeweken van het vigerende bestemmingsplan middels een omgevingsvergunning.
3.7 Herontwikkeling Pionier-Bolsterrein
In de toekomst is de gemeente Haarlemmermeer voornemens om het bedrijventerrein De Pionier en het Bolsterrein te transformeren naar een gemengd gebied voor woningen en bedrijven. Het onderhavige project ‘Westerdreefkwartier’ loopt voor op de herontwikkeling van het ‘Pionier-Bolsterrein’. Het project Westerdreefkwartier is te beschouwen als een onderdeel en het eerste initiatief van de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein.
Voor de milieueffectenbeoordeling van het onderhavige project Westerdreefkwartier in samenhang met de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein wordt verwezen naar de “Aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling woningbouwproject Westerdreefkwartier Nieuw-Vennep – in de context van de ‘Herontwikkeling Pionier- Bolsterrein’” (d.d. 3 april 2020), die is opgenomen als bijlage 1 van deze ruimtelijke onderbouwing.
Het herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein ligt enigszins centraal in Nieuw-Vennep, ten oosten van de kruising Venneperweg-Operaweg, en spreidt zich uit tot aan de rand van het dorp. De begrenzing en omgeving van het herontwikkelingsgebied zijn weergegeven op de afbeeldingen 2.1C en 2.1D. Het herontwikkelingsgebied ligt tussen de Venneperweg, de Westerdreef, de Athenelaan, de Helsinkilaan en (het water langs) de Operaweg.
Het herontwikkelingsgebied bestaat uit twee grote delen, namelijk bedrijventerrein De Pionier en het Bolsterrein. Het gebied is als bedrijventerrein opgezet met als grote speler de voormalige Bolsfabriek. De Pionier kent meerdere bedrijven, maar betreft een voornamelijk verouderd bedrijventerrein. Het Bolsterrein heeft een andere functie gekregen, en is ook verouderd. Oorspronkelijk is het gebied van De Pionier en het Bolsterrein aan de rand van het dorp gebouwd, maar na de ontwikkelingen Getsewoud en Noordpark ligt het gebied/terrein nu echt in het dorp zelf.
Bij De Pionier is sprake van een (voormalig) gemengd bedrijventerrein, zonder een specifieke typologie of architectuur. De huidige bebouwing is divers van karakter. Naast bedrijfsgebouwen zijn er ook een aantal individuele woningen in het gebied.
Artikel 49 wro-zone ‘wijzigingsgebied 4’ Bestemmingsplan Nieuw-Vennep
Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 4’ de bestemming geheel of gedeeltelijk wijzigen in de bestemmingen Wonen, Wonen – Gestapeld, Tuin, Groen, Dienstverlening, Maatschappelijk en Verkeer met inachtneming van de volgende regels:
a. langs de Venneperweg nabij de hoek met de Westerdreef mogen uitsluitend eengezinswoningen worden geprojecteerd, waarvan de maximale goot- en bouwhoogte 6 respectievelijk 11 meter is, met dien verstande dat langs de Venneperweg nabij de hoek met de Staringstraat gestapelde woningen met een maximale goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 13 meter mogen worden geprojecteerd;
b. de maximale goot- en bouwhoogte van de overige woningen bedraagt respectievelijk 11 en 18 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte in een zone van 30 meter langs de Westerdreef ten hoogste 14 meter mag zijn;
c. in totaal mogen op de gronden tussen de Westerdreef en Staringstraat ten hoogste 158 woningen worden geprojecteerd, waarvan 8 eengezinswoningen;
d. het woningbouwplan omvat minimaal 40 % goedkope woningen;
e. langs de Westerdreef, Venneperweg en Staringstraat wordt de heersende rooilijn aangehouden;
f. er dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid.
Afbeelding 2.1C Begrenzing herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein, Nieuw-Vennep
Algemeen
Het bedrijvengebied, De Pionier en het Bolsterrein, kan transformeren naar een gemengd gebied, waar ruimte is voor functies die aanvullend zijn voor geheel Nieuw-Vennep, met een substantieel aantal woningen. Gelet op de huidige situatie heeft de gemeente dan ook gekozen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken op het Pionier-Bolsterrein.
Om het bedrijventerrein De Pionier en het Bolsterrein nieuw leven in te blazen, en om ongewenste ontwikkelingen daarbij te voorkomen, heeft de gemeenteraad op 20 juni 2019 opnieuw een
voorbereidingsbesluit vastgesteld. Het betreft het ‘Voorbereidingsbesluit Nieuw-Vennep De Pionier en Bolsterrein’1. Het bedrijventerrein is sterk verouderd. De wens van de gemeente is om het gehele terrein te herstructureren en woningbouw mogelijk te maken. Er is echter nog geen Masterplan of
stedenbouwkundig plan voor het gebied ter visie gelegd of vastgesteld.
Kenmerken
Als belangrijkste probleemstelling voor herontwikkeling van dit gebied is geformuleerd dat ten gevolge van de groei van Nieuw-Vennep de positie van de industrie-/bedrijventerreinen De Pionier en het Bolsterrein aan de periferie, buiten het dorp is gekanteld naar een gebied centraal in het dorp. Deze transformatie is niet alleen noodzaak vanwege de aanwezige milieueffecten op het omringende woongebied, maar wordt ook gezien als kans om het gebied zelf duurzaam en klimaatadaptief te ontwikkelen naar een gebied waar ruimte geboden wordt aan woonvormen en functies die wezenlijk aanvullend zijn voor het dorp, met een grotere mate aan verblijfskwaliteit en meer groen en/of minder verharding.
1 Dit voorbereidingsbesluit vervangt het voorbereidingsbesluit van 19 juli 2018, en is op 11 juli 2019 in werking getreden en is één jaar van kracht.
Visie
Pionier-Bols wordt gezien als een toekomstige centrale dorpswijk met een eigen mate van verstedelijking.
Een structurele diversiteit van gebouwen en functies en van bewoners en gebruikers is belangrijk voor het functioneren van de wijk op korte en op langere termijn.
Hier staat sociale huur naast zelfbouw en koopappartementen, wonen naast werken, jong naast oud, water naast land, hoog naast laag, stedelijk naast dorps, stadsstraten naast intieme hofjes, woonhuis naast loods. Deze diversiteit nodigt uit tot meer initiatief, betrokkenheid en samenwerking. Gezamenlijke verantwoordelijkheid en initiatieven voor groen, hoven en pleinen, energiebeheer, parkeren en andere zaken in de wijk.
De mix van functies is een wezenlijk onderdeel van deze nieuwe wijk. Er is ruimte voor werkgebouwen, een urban activator, horeca en collectieve ontmoetingsplekken. Een urban activator is een cluster met betaalbare bedrijfsruimten die gezamenlijk een actieve bijdrage leveren aan het publieke domein. De identiteit van het gebied zal dan ook bewoners aantrekken die er zelf gaan werken of deze stedelijke mix inspirerend vinden. Zelfbouwers en bouwgroepen worden verplicht om een deel van hun gebouwen voor werken te bestemmen. Een deel van de aanwezige werkfuncties heeft aangegeven te willen blijven en zal zoveel mogelijk worden ingepast in de ontwikkeling.
Het stedenbouwkundig concept wordt gekenmerkt als een eigen vorm van dorpse stedelijkheid.
Als speerpunten worden geformuleerd:
Bols en Pionier zijn 2 gebieden maar met 1 visie.
Openbare ruimte als verbinder, met een centrale dorpsstraat als ruggengraat.
Gebied dat goed is aangehecht aan het omringende dorp en optimaal toegankelijk is.
Gradatie aan bouwhoogten.
Het gebied heeft een industrieel verleden en is ook in de nieuwe opzet niet aangeharkt of gepolijst maar heeft een stoer karakter. Waar mogelijk worden werken en wonen vermengd.
Het is circulerend op verschillende manieren: loskoppelen gebruik van fossiele bronnen, flexibele en aanpasbare infrastructuur, gebruikersparticipatie, innovatie van ondernemerschap, duurzame mobiliteit, milieubescherming, levenskwaliteit.
De ontwikkelingen in dit gebied zijn adaptief van karakter om in te kunnen spelen op ontwikkelingen en veranderingen in de toekomst. Gebouwen kunnen transformeren en zijn waar mogelijk flexibel in indeling van oppervlakte en functie.
Het gebied wordt in principe niet in één keer volgebouwd, maar bestaat uit ontwikkelingen van verschillende schaal en houdt ruimte voor toekomstige functies.
Stedenbouwkundig Masterplan
Voor dit gebied wordt geen klassiek stedenbouwkundig plan gemaakt met een vast eindbeeld. De hoofdstructuur schept condities, noodzakelijk randvoorwaarden en geeft daarmee een
ontwikkelingsrichting aan. Het ontwerp is een spelregelkaart voor de uitvoering die de
stedenbouwkundige randvoorwaarden en condities biedt waarbinnen de bouwontwikkeling kan plaatsvinden. In de spelregelkaart wordt een maximum volume van het bouwprogramma vastgesteld.
Het plangebied kan op basis van de bestaande infrastructuur opgedeeld worden in zogenaamde ontwikkelplots. Deze ontwikkelplots worden gezien als een vorm van een gesloten bouwblok met
herkenbare buitenzijden aan de straat en een eigen informele semi-openbare sfeer in de binnengebieden.
Elk plot biedt een eigen diversiteit aan functies, typologieën, hoogten en gebruikers. De sfeer in de blokken wordt bepaald door kleinschalig wonen, collectieve groene ruimtes en buitenruimtes.
De bestaande infrastructuur blijft gebruikt als interne ontsluiting. Het parkeren voor bewoners wordt zoveel mogelijk geconcentreerd opgelost per ontwikkelplot van circa 140 bij 140 meter. Dit kan in de vorm van parkeren op maaiveld, maar later ook in gebouwde voorzieningen.
Het autogebruik wordt langzamerhand zoveel mogelijk uit het gebied gehouden.
Het gebied wordt momenteel ontsloten via de centrale Staringstraat en de Lucas Bolsstraat.
Laatstgenoemde straat heeft tezamen met de omringende Westerdreef en Noorderdreef een
doorstroomfunctie. De visie voorziet in een functiewijziging van de Staringstraat en Lucas Bolsstraat als onderdeel van het gemengde woongebied met een grotere verblijfskwaliteit. Kerngedachte is dat het autoverkeer meer verspreid wordt ontsloten richting de omringende wegen met een doorstroomfunctie.
Daarnaast richt de ruimtelijke opzet zich op optimale verbindingen met de bestaande HOV-haltes aan de
Bestaande bebouwing en materialen worden mogelijk geïntegreerd en verwerkt in het nieuwe gebied.
Uitgangspunt is dat het Bols-gebouw aan de Lucas Bolsstraat ingepast wordt met een nieuwe functie. Dit gebouw zal als blikvanger het hoogste gebouw in het gebied blijven. De specifieke vorm van dorpse stedelijkheid is verbonden aan een algemene maximale bouwhoogte van 6 bouwlagen.
Afbeelding 2.3 Impressie mogelijke nieuwe inrichting herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein
Afbeelding uit Stedenbouwkundig Masterplan Realisatieproces
Voor het Bolsterrein en De Pionier wordt een stapsgewijze verandering voorgesteld, in twee verschillende snelheden, waardoor een onderscheidend gemengd woon- en werkmilieu ontstaat dat aanvullend is op het aanbod in Nieuw-Vennep. Het stedenbouwkundige raamwerk laat veranderingen in de loop van de tijd ontstaan en legt geen eindbeeld vast. De openbare ruimten bieden daarvoor al tijdens het veranderproces het sterke kader.
Het Bolsterrein en De Pionier worden samen een uniek gebied met een sterke relatie, maar ook kenmerkende onderlinge verschillen. Het Bolsterrein kan als geheel ontworpen worden en van een nieuwe structuur voorzien worden. Het proces voor De Pionier wordt geleidelijk: het zal deels, deel voor deel, transformeren naar andere eigenaren, functies en gebouwen.
Bestemmingsplan
Binnen het vigerende bestemmingsplan is op het Bolsterrein woningbouw onder voorwaarden middels wijzigingsbevoegdheden wel mogelijk, maar niet in de vorm en hoeveelheden die aansluiten bij de stedenbouwkundige visie. Het industrieterrein De Pionier kent die mogelijkheid niet.
De planning is dat voor de afloop (in juli 2020) van het voorbereidingsbesluit, van de gemeenteraad, een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Dit bestemmingsplan regelt de de-zonering van het industrieterrein De Pionier.
De transformatie van De Pionier en het Bolsterrein naar gemengd woonwerkgebied komt door middel van uitnodigingsplanologie tot stand. Verzoeken om omgevingsvergunningen worden aan het nog vast te stellen Masterplan getoetst.
Programma
Voor de te ontwikkelen functies bij de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein wordt het volgende programma als uitgangspunt aangehouden:
Woningbouwprogramma in aantal woningen:
o Pionier: 1.451.
1.378 appartementen.
73 grondgebonden woningen.
o Bols: 850.
808 appartementen.
42 grondgebonden woningen.
o Westerdreefkwartier: 136.
130 appartementen.
6 grondgebonden woningen.
o Totaal: 2.437.
2.316 appartementen.
121 grondgebonden woningen.
Voorzieningen/werken/bedrijven:
o Pionier: 33.000 m2 bvo.
o Bols: 15.000 m2 bvo.
o Westerdreefkwartier: 0 m2 bvo.
o Totaal: 48.000 m2 bvo.
Binnen dit aantal bvo zitten ook de huidige bedrijven die blijven bestaan.
Dit betreft het maximale ontwikkelprogramma.
