3. Project, en toekomstige situatie
3.7 Herontwikkeling Pionier-Bolsterrein
In de toekomst is de gemeente Haarlemmermeer voornemens om het bedrijventerrein De Pionier en het Bolsterrein te transformeren naar een gemengd gebied voor woningen en bedrijven. Het onderhavige project ‘Westerdreefkwartier’ loopt voor op de herontwikkeling van het ‘Pionier-Bolsterrein’. Het project Westerdreefkwartier is te beschouwen als een onderdeel en het eerste initiatief van de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein.
Voor de milieueffectenbeoordeling van het onderhavige project Westerdreefkwartier in samenhang met de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein wordt verwezen naar de “Aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling woningbouwproject Westerdreefkwartier Nieuw-Vennep – in de context van de ‘Herontwikkeling Pionier-Bolsterrein’” (d.d. 3 april 2020), die is opgenomen als bijlage 1 van deze ruimtelijke onderbouwing.
Het herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein ligt enigszins centraal in Nieuw-Vennep, ten oosten van de kruising Venneperweg-Operaweg, en spreidt zich uit tot aan de rand van het dorp. De begrenzing en omgeving van het herontwikkelingsgebied zijn weergegeven op de afbeeldingen 2.1C en 2.1D. Het herontwikkelingsgebied ligt tussen de Venneperweg, de Westerdreef, de Athenelaan, de Helsinkilaan en (het water langs) de Operaweg.
Het herontwikkelingsgebied bestaat uit twee grote delen, namelijk bedrijventerrein De Pionier en het Bolsterrein. Het gebied is als bedrijventerrein opgezet met als grote speler de voormalige Bolsfabriek. De Pionier kent meerdere bedrijven, maar betreft een voornamelijk verouderd bedrijventerrein. Het Bolsterrein heeft een andere functie gekregen, en is ook verouderd. Oorspronkelijk is het gebied van De Pionier en het Bolsterrein aan de rand van het dorp gebouwd, maar na de ontwikkelingen Getsewoud en Noordpark ligt het gebied/terrein nu echt in het dorp zelf.
Bij De Pionier is sprake van een (voormalig) gemengd bedrijventerrein, zonder een specifieke typologie of architectuur. De huidige bebouwing is divers van karakter. Naast bedrijfsgebouwen zijn er ook een aantal individuele woningen in het gebied.
Artikel 49 wro-zone ‘wijzigingsgebied 4’ Bestemmingsplan Nieuw-Vennep
Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 4’ de bestemming geheel of gedeeltelijk wijzigen in de bestemmingen Wonen, Wonen – Gestapeld, Tuin, Groen, Dienstverlening, Maatschappelijk en Verkeer met inachtneming van de volgende regels:
a. langs de Venneperweg nabij de hoek met de Westerdreef mogen uitsluitend eengezinswoningen worden geprojecteerd, waarvan de maximale goot- en bouwhoogte 6 respectievelijk 11 meter is, met dien verstande dat langs de Venneperweg nabij de hoek met de Staringstraat gestapelde woningen met een maximale goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 13 meter mogen worden geprojecteerd;
b. de maximale goot- en bouwhoogte van de overige woningen bedraagt respectievelijk 11 en 18 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte in een zone van 30 meter langs de Westerdreef ten hoogste 14 meter mag zijn;
c. in totaal mogen op de gronden tussen de Westerdreef en Staringstraat ten hoogste 158 woningen worden geprojecteerd, waarvan 8 eengezinswoningen;
d. het woningbouwplan omvat minimaal 40 % goedkope woningen;
e. langs de Westerdreef, Venneperweg en Staringstraat wordt de heersende rooilijn aangehouden;
f. er dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid.
Afbeelding 2.1C Begrenzing herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein, Nieuw-Vennep
Algemeen
Het bedrijvengebied, De Pionier en het Bolsterrein, kan transformeren naar een gemengd gebied, waar ruimte is voor functies die aanvullend zijn voor geheel Nieuw-Vennep, met een substantieel aantal woningen. Gelet op de huidige situatie heeft de gemeente dan ook gekozen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken op het Pionier-Bolsterrein.
Om het bedrijventerrein De Pionier en het Bolsterrein nieuw leven in te blazen, en om ongewenste ontwikkelingen daarbij te voorkomen, heeft de gemeenteraad op 20 juni 2019 opnieuw een
voorbereidingsbesluit vastgesteld. Het betreft het ‘Voorbereidingsbesluit Nieuw-Vennep De Pionier en Bolsterrein’1. Het bedrijventerrein is sterk verouderd. De wens van de gemeente is om het gehele terrein te herstructureren en woningbouw mogelijk te maken. Er is echter nog geen Masterplan of
stedenbouwkundig plan voor het gebied ter visie gelegd of vastgesteld.
Kenmerken
Als belangrijkste probleemstelling voor herontwikkeling van dit gebied is geformuleerd dat ten gevolge van de groei van Nieuw-Vennep de positie van de industrie-/bedrijventerreinen De Pionier en het Bolsterrein aan de periferie, buiten het dorp is gekanteld naar een gebied centraal in het dorp. Deze transformatie is niet alleen noodzaak vanwege de aanwezige milieueffecten op het omringende woongebied, maar wordt ook gezien als kans om het gebied zelf duurzaam en klimaatadaptief te ontwikkelen naar een gebied waar ruimte geboden wordt aan woonvormen en functies die wezenlijk aanvullend zijn voor het dorp, met een grotere mate aan verblijfskwaliteit en meer groen en/of minder verharding.
1 Dit voorbereidingsbesluit vervangt het voorbereidingsbesluit van 19 juli 2018, en is op 11 juli 2019 in werking getreden en is één jaar van kracht.
Visie
Pionier-Bols wordt gezien als een toekomstige centrale dorpswijk met een eigen mate van verstedelijking.
Een structurele diversiteit van gebouwen en functies en van bewoners en gebruikers is belangrijk voor het functioneren van de wijk op korte en op langere termijn.
Hier staat sociale huur naast zelfbouw en koopappartementen, wonen naast werken, jong naast oud, water naast land, hoog naast laag, stedelijk naast dorps, stadsstraten naast intieme hofjes, woonhuis naast loods. Deze diversiteit nodigt uit tot meer initiatief, betrokkenheid en samenwerking. Gezamenlijke verantwoordelijkheid en initiatieven voor groen, hoven en pleinen, energiebeheer, parkeren en andere zaken in de wijk.
De mix van functies is een wezenlijk onderdeel van deze nieuwe wijk. Er is ruimte voor werkgebouwen, een urban activator, horeca en collectieve ontmoetingsplekken. Een urban activator is een cluster met betaalbare bedrijfsruimten die gezamenlijk een actieve bijdrage leveren aan het publieke domein. De identiteit van het gebied zal dan ook bewoners aantrekken die er zelf gaan werken of deze stedelijke mix inspirerend vinden. Zelfbouwers en bouwgroepen worden verplicht om een deel van hun gebouwen voor werken te bestemmen. Een deel van de aanwezige werkfuncties heeft aangegeven te willen blijven en zal zoveel mogelijk worden ingepast in de ontwikkeling.
Het stedenbouwkundig concept wordt gekenmerkt als een eigen vorm van dorpse stedelijkheid.
Als speerpunten worden geformuleerd:
Bols en Pionier zijn 2 gebieden maar met 1 visie.
Openbare ruimte als verbinder, met een centrale dorpsstraat als ruggengraat.
Gebied dat goed is aangehecht aan het omringende dorp en optimaal toegankelijk is.
Gradatie aan bouwhoogten.
Het gebied heeft een industrieel verleden en is ook in de nieuwe opzet niet aangeharkt of gepolijst maar heeft een stoer karakter. Waar mogelijk worden werken en wonen vermengd.
Het is circulerend op verschillende manieren: loskoppelen gebruik van fossiele bronnen, flexibele en aanpasbare infrastructuur, gebruikersparticipatie, innovatie van ondernemerschap, duurzame mobiliteit, milieubescherming, levenskwaliteit.
De ontwikkelingen in dit gebied zijn adaptief van karakter om in te kunnen spelen op ontwikkelingen en veranderingen in de toekomst. Gebouwen kunnen transformeren en zijn waar mogelijk flexibel in indeling van oppervlakte en functie.
Het gebied wordt in principe niet in één keer volgebouwd, maar bestaat uit ontwikkelingen van verschillende schaal en houdt ruimte voor toekomstige functies.
Stedenbouwkundig Masterplan
Voor dit gebied wordt geen klassiek stedenbouwkundig plan gemaakt met een vast eindbeeld. De hoofdstructuur schept condities, noodzakelijk randvoorwaarden en geeft daarmee een
ontwikkelingsrichting aan. Het ontwerp is een spelregelkaart voor de uitvoering die de
stedenbouwkundige randvoorwaarden en condities biedt waarbinnen de bouwontwikkeling kan plaatsvinden. In de spelregelkaart wordt een maximum volume van het bouwprogramma vastgesteld.
Het plangebied kan op basis van de bestaande infrastructuur opgedeeld worden in zogenaamde ontwikkelplots. Deze ontwikkelplots worden gezien als een vorm van een gesloten bouwblok met
herkenbare buitenzijden aan de straat en een eigen informele semi-openbare sfeer in de binnengebieden.
Elk plot biedt een eigen diversiteit aan functies, typologieën, hoogten en gebruikers. De sfeer in de blokken wordt bepaald door kleinschalig wonen, collectieve groene ruimtes en buitenruimtes.
De bestaande infrastructuur blijft gebruikt als interne ontsluiting. Het parkeren voor bewoners wordt zoveel mogelijk geconcentreerd opgelost per ontwikkelplot van circa 140 bij 140 meter. Dit kan in de vorm van parkeren op maaiveld, maar later ook in gebouwde voorzieningen.
Het autogebruik wordt langzamerhand zoveel mogelijk uit het gebied gehouden.
Het gebied wordt momenteel ontsloten via de centrale Staringstraat en de Lucas Bolsstraat.
Laatstgenoemde straat heeft tezamen met de omringende Westerdreef en Noorderdreef een
doorstroomfunctie. De visie voorziet in een functiewijziging van de Staringstraat en Lucas Bolsstraat als onderdeel van het gemengde woongebied met een grotere verblijfskwaliteit. Kerngedachte is dat het autoverkeer meer verspreid wordt ontsloten richting de omringende wegen met een doorstroomfunctie.
Daarnaast richt de ruimtelijke opzet zich op optimale verbindingen met de bestaande HOV-haltes aan de
Bestaande bebouwing en materialen worden mogelijk geïntegreerd en verwerkt in het nieuwe gebied.
Uitgangspunt is dat het Bols-gebouw aan de Lucas Bolsstraat ingepast wordt met een nieuwe functie. Dit gebouw zal als blikvanger het hoogste gebouw in het gebied blijven. De specifieke vorm van dorpse stedelijkheid is verbonden aan een algemene maximale bouwhoogte van 6 bouwlagen.
Afbeelding 2.3 Impressie mogelijke nieuwe inrichting herontwikkelingsgebied Pionier-Bolsterrein
Afbeelding uit Stedenbouwkundig Masterplan Realisatieproces
Voor het Bolsterrein en De Pionier wordt een stapsgewijze verandering voorgesteld, in twee verschillende snelheden, waardoor een onderscheidend gemengd woon- en werkmilieu ontstaat dat aanvullend is op het aanbod in Nieuw-Vennep. Het stedenbouwkundige raamwerk laat veranderingen in de loop van de tijd ontstaan en legt geen eindbeeld vast. De openbare ruimten bieden daarvoor al tijdens het veranderproces het sterke kader.
Het Bolsterrein en De Pionier worden samen een uniek gebied met een sterke relatie, maar ook kenmerkende onderlinge verschillen. Het Bolsterrein kan als geheel ontworpen worden en van een nieuwe structuur voorzien worden. Het proces voor De Pionier wordt geleidelijk: het zal deels, deel voor deel, transformeren naar andere eigenaren, functies en gebouwen.
Bestemmingsplan
Binnen het vigerende bestemmingsplan is op het Bolsterrein woningbouw onder voorwaarden middels wijzigingsbevoegdheden wel mogelijk, maar niet in de vorm en hoeveelheden die aansluiten bij de stedenbouwkundige visie. Het industrieterrein De Pionier kent die mogelijkheid niet.
De planning is dat voor de afloop (in juli 2020) van het voorbereidingsbesluit, van de gemeenteraad, een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Dit bestemmingsplan regelt de de-zonering van het industrieterrein De Pionier.
De transformatie van De Pionier en het Bolsterrein naar gemengd woonwerkgebied komt door middel van uitnodigingsplanologie tot stand. Verzoeken om omgevingsvergunningen worden aan het nog vast te stellen Masterplan getoetst.
Programma
Voor de te ontwikkelen functies bij de herontwikkeling Pionier-Bolsterrein wordt het volgende programma als uitgangspunt aangehouden:
Woningbouwprogramma in aantal woningen:
o Pionier: 1.451.
1.378 appartementen.
73 grondgebonden woningen.
o Bols: 850.
808 appartementen.
42 grondgebonden woningen.
o Westerdreefkwartier: 136.
130 appartementen.
6 grondgebonden woningen.
o Totaal: 2.437.
2.316 appartementen.
121 grondgebonden woningen.
Voorzieningen/werken/bedrijven:
o Pionier: 33.000 m2 bvo.
o Bols: 15.000 m2 bvo.
o Westerdreefkwartier: 0 m2 bvo.
o Totaal: 48.000 m2 bvo.
Binnen dit aantal bvo zitten ook de huidige bedrijven die blijven bestaan.
Dit betreft het maximale ontwikkelprogramma.