werkvoorraad van de versterking (totaal 26.000) zitten bijna 8.000 corporatiewoningen, verdeeld over acht
verschillende woningbouwcorporaties.
Context en voorgeschiedenis
De corporaties waren de eersten die te maken kregen met de versterking (zie pilot H3V, hoofdstuk Batches). Daarin speelde mee dat minister Kamp de Kamer had toegezegd vanaf 2016 3.000 woningen per jaar te versterken en corporaties gezien werden als een partij die dat relatief eenvoudig en snel kon regelen. Immers, één eigenaar. Het pakte anders uit. De soms kleinere corporaties kregen te maken met grote, complexe processen waarbij ze niet alleen met NAM/CVW en hun eigen huurders te maken hadden, maar ook onderling tot een soort modus operandi moesten zien te komen. Het was zoeken naar de eigen rol. Waar pakken we zelf de regie? Waar ligt onze verantwoordelijkheid en waar die van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG)? Of van de gemeenten? Waar komt het Rijk om de hoek zetten? Hoe gaan we dit financieren? Wat betekent dit voor ons meerjarig onderhoudsplan? Wie communiceert eigenlijk met onze huurders? Sommige huurders kregen brieven over hetzelfde onderwerp, maar met een verschillende strekking. Van de gemeente, van de NCG én van de eigen corporatie. Veel corporaties moesten zichzelf eigenlijk opnieuw uitvinden.
Voor de huurders gold dit in zekere zin ook. Elke corporatie heeft zijn eigen (wettelijke verplichte) huurdersvereniging, maar ook voor deze verenigingen was de versterking nieuwe, taaie kost. Zij zagen al vrij snel dat het kon helpen om elkaar te helpen, van elkaars ervaring te leren, samen op te trekken. Zo ontstond het Huurdersplatform Aardbevingen Groningen (HPAG). Ook daar was het zoeken naar de juiste rol. Gaan we overleggen? Actievoeren? Strijden? Feit was dat er veel op hen, als vrijwilligers, afkwam.
Corporatiebesturen stonden aanvankelijk op het standpunt dat de door hun te versterken huurwoningen beschouwd konden worden als ‘normale’ renovatie of sloop/nieuwbouw projecten. En dat dus de daarvoor ontwikkelde procedures gevolgd konden worden, inclusief het bestaand sociaal plan. De praktijk bleek weerbarstiger. Huurders kregen te maken met zichtbare verschillen in de behandeling van henzelf en particuliere eigenaren, maar ook de verschillende benaderingen van de corporaties werd zichtbaar. Deze verschillen waren misschien niet nieuw, maar werden wel zichtbaarder en explicieter. Zo moesten sommige huurders in een wisselwoning ‘gewoon’ de nutsvoorzieningen (gas-water-licht) betalen en de particuliere eigenaar - in de wisselwoning naast hen - kreeg dat vergoed van de NCG. Ook het ‘like-for-like’ principe leidde tot scheve situaties. Wanneer de huurder ooit een fietsenschuurtje bij zijn woning plaatste, kreeg hij dat, in geval van sloop/nieuwbouw bij de ene corporatie ook terug. Bij de andere corporatie werd zo iemand de dagwaarde van dat schuurtje aangeboden, meestal volstrekt onvoldoende om een nieuw schuurtje voor neer te kunnen zetten. Dergelijke verschillen waren op zich niet ongebruikelijk in de corporatiewereld. De ene corporatie is de andere niet. Maar in de versterkingsoperatie voelden de verschillen ineens anders. Dat werd ervaren als één en hetzelfde probleem (het gaat allemaal om mensen die omwille van de gaswinning hun woning uit moeten) dat dus vroeg om een gelijke oplossing. Het wisselend beleid van de Rijksoverheid maakte het er niet makkelijker op. Planningen konden niet gemaakt worden. En als
Niet vreemd dus dat zij gezamenlijk (alle acht betrokken corporaties, en de betrokken huurdersverenigingen) de minister van BZK begin 2020 het volgende hebben gevraagd:
1. Draagvlak en vertrouwen leidt tot succes: laat bestaande afspraken ongemoeid
De afgelopen jaren is er weinig consistentie geweest in het beleid van de overheid waarmee wij de versterkingsaanpak constructief konden uitvoeren. Dit heeft doorlopend veel onrust veroorzaakt binnen en tussen de verschillende versterkingsprojecten en tussen bewoners. Veel van de opgedane ervaringen zijn verwerkt in de afspraken over de batch 1588. Hiermee zijn eigenaren, en dus ook de woningcorporaties, in staat gesteld zelf regie te voeren en maatwerk te bieden voor zichzelf of haar huurders.
2. Plan van aanpak P50 en P90 en batch 1581 conform batch 1588
Huurders die vanuit P50- en P90-beoordelingen nog te maken krijgen met versterkingsmaatregelen leven al jaren in onzekerheid. Door te blijven werken met het principe van de batch 1588 worden corporaties in staat gesteld samen met onze huurdersorganisaties een proces te doorlopen waarbij we vanuit een helder (financieel) kader kunnen komen tot maatwerkafspraken, een aanpak die dit specifieke gebied vraagt. Tevens kunnen we hiermee deze huurders een vergelijkbaar aanvullend pakket bieden, eventueel aangevuld met gebied-specifieke elementen.
De woningcorporaties hebben de minister nadrukkelijk gevraagd om een vergelijkbare aanpak als de aanpak van de batch 1588 voor de opvolgende batches, waarbij de woningcorporaties en de NCG en BZK samen tot (financiële) afspraken komen, gebaseerd op een transparante methode.
Daarbij staan de woningcorporaties open voor gezamenlijk overleg en afstemming tussen woningcorporaties en de
huurdersorganisaties over de huidige verschillen tussen woningcorporaties en tussen huurders en particulieren. De NCG is daarin een belangrijke gesprekspartner.
Stand van zaken
Met Binnenlandse zaken (BZK) is op basis van het voorgaande begin 2020 de afspraak gemaakt een Corporatietafel op te richten, waarbij de bestuurders van de Kr8-corporaties en vertegenwoordigers van de huurdersverenigingen structureel met BZK om tafel gaan zitten.
Op de agenda van de Corporatietafel staan de volgende punten: • Verkenning m.b.t. de overige regelingen van de sociale statuten
• Duidelijkheid op de beoordelingen en het vastklikken op de huidige inzichten • Energietransitie in gang zetten
• Experimenteerruimte
• Duidelijke aanpak, conform batch 1.588 en P90 en batch 1.581 en eventuele overige projecten
De verdere uitwerking van de Corporatietafel is intussen geland in een model waarbij er drie tafels worden ingericht. De Corporatietafel is bedoeld als klankbordoverleg waar ook de huurders bij betrokken worden. Doel van dat overleg is vooral om de problemen te signaleren. Op de Uitvoeringstafel komen de uitvoeringsvragen en dilemma’s aan bod. Tot slot is de Beleidstafel dan de tafel waar over de kaders, regels en het geld wordt besloten. Als escalatieniveau van de beleidstafel staat altijd een route open naar de lokale stuurgroepen enerzijds of bij majeure thema’s zo mogelijk een route naar het VOG/BOG anderzijds.
Eén van de onderwerpen die aan de orde komen bij de Corporatietafel is de vergoeding voor huurders. Deze vergoeding behelst de huur voor een wisselwoning, de kosten voor nutsvoorzieningen, de verhuiskosten en de zelf aangebrachte voorzieningen. Er liggen nu voorstellen waaruit blijkt op welke wijze dit gelijk kan worden getrokken met de vergoedingen die particuliere eigenaren krijgen. Gedurende de zomerperiode zullen de voorstellen in goed overleg met de partijen nader worden uitgewerkt en worden getoetst op haalbaarheid. De verwachting is dat er begin september een pakket ligt dat met alle partijen kan worden besproken.
Waardering
Het is volstrekt logisch dat er een structureel overleg wordt georganiseerd over de zaken die woningbouwcorporaties en huurders aangaan. Dat had misschien al veel eerder moeten gebeuren, maar kennelijk had het een lange aanlooptijd en betrokkenheid van BZK nodig. Toch is het ergens ook vreemd dat dit redelijk ‘stand alone’ lijkt te gaan opereren. BZK, de NCG en gemeenten zitten weliswaar ook aan tafel maar de duidelijke focus is hier toch de huursector. Wij begrijpen de wens van corporaties en huurders heel goed om de aanpak batch 1588 te verbreden naar overige projecten. Daar hebben ze groot gelijk in. Tegelijk denken we dat veel particuliere eigenaren ook graag met die aanpak verder zouden willen bij de versterking van hun woningen. Met andere woorden: hoe voorkomen we dat via deze, redelijk stevig opgetuigde structuur, voor een derde van de totale werkvoorraad kaders gaan vaststellen die (nieuwe) verschillen in het gebied teweeg zullen brengen? Of die - al dan niet stilzwijgend - doorgetrokken gaan worden naar de rest van de versterking?
Verschillen tussen huurders en particuliere eigenaren zijn er per definitie, maar mogen in de versterkingsoperatie niet het karakter krijgen van evidente rechtsongelijkheid. De rekening voor additionele kosten kan niet naar de corporaties. Een oplossing kan ook niet zijn om dan particuliere eigenaren in het vervolg maar te laten betalen voor zaken die nu vergoed worden. Belangen van zowel huurders, en misschien zelfs van particuliere eigenaren, moeten nadrukkelijk meewegen in de besluitvorming over dergelijke kaders. Daar is nu niet of slechts heel mager in voorzien.