De Waardedalingsregeling is voorbereid door de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG) en zal straks door het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) worden uitgevoerd. Er zijn door verschillende deskundigen verschillende rekenmodellen ontwikkeld om de waardedaling van woningen in het aardbevingsgebied te berekenen.
NAM hanteert sinds april 2014 een waarderegeling voor huizen die verkocht worden in de (voormalige) gemeenten Appingedam, Bedum, Delfzijl, De Marne, Eemsmond, Hoogezand-Sappemeer, Loppersum, Menterwolde, Slochteren, Ten Boer en Winsum. De cijfers in februari 2020: 6.446 binnengekomen ontvankelijke aanvragen, 6.067 taxaties, 5.485 voorstellen NAM (91% met compensatie, 9% zonder). Aanvragers gingen in 96% van de gevallen akkoord.
Maar ook eigenaren die niet (willen) verkopen hebben de waarde van hun onroerend goed zien dalen als gevolg van de
aardbevingen. 4.751 van hen hebben zich verenigd in Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (Stichting WAG). De stichting stelde NAM aansprakelijk voor de waardevermindering. Deze zaak tegen NAM werd bij de rechtbank op 2 september 2015 en in hoger beroep op 23 januari 2018 definitief gewonnen: NAM werd door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (opnieuw) aansprakelijk gehouden voor de waardevermindering van woningen in het bevingsgebied en is verplicht tot het vergoeden van de schade. Niet pas bij verkoop van de woning, maar al op voorhand en onafhankelijk van het feit of de woning of het pand fysieke schade heeft ondervonden. Dit is volgens het Hof mogelijk omdat de schade een voldoende structureel karakter heeft. Begroting van de schade is mogelijk en stuit niet op onoverkomelijke bezwaren vanuit het oogpunt van doelmatigheid. Bovendien hebben gedupeerden belang bij een abstracte schadebegroting. Wanneer aan deze voorwaarden is voldaan, is in dit geval abstracte schadebegroting redelijk en doelmatig, stelt het Gerechtshof. Met ingang van 1 mei 2018 is de inschrijving bij Stichting WAG definitief gesloten. Voor de deelnemers aan Stichting WAG is de laatste fase van de schadeafwikkeling nu bereikt: de uitvoering van de compensatie van de waardevermindering. Sinds de oprichting treedt De Haan Advocaten & Notarissen op als advocaat van Stichting WAG.
Het gevecht tussen eigenaren en NAM en de wens van de Tweede Kamer was voor de minister van EZK in september 2018 aanleiding een onafhankelijke commissie (commissie Hammerstein) te vragen voor 1 januari 2019 aan te geven hoe ook deze vorm van schade het beste publiek kan worden afgehandeld. De officiële tekst van het advies van commissie Hammerstein is te vinden op zoek. officielebekendmakingen.nl onder nummer BLG-880911. In hoofdlijnen komt het erop neer dat de compensatie voor eigenaren kan worden bepaald aan de hand van de WOZ-waarde op 1 januari 2019 (gemeente stuurt beschikking in 2020). De postcode bepaalt dan welk percentage van de WOZ wordt gecompenseerd (meer schade in de buurt betekent een hogere vergoeding). In een beperkt aantal sterk afwijkende gevallen is er dan mogelijkheid voor maatwerk. Het is echter aan het IMG om te besluiten hoe dit precies te doen.
In de zaak van de Stichting WAG tegen NAM loopt nog de schadestaatprocedure, de wijze waarop de schade vergoed moet worden. NAM stelt dat de door hen gehanteerde methode van Atlas voor Gemeente volstaat. Stichting WAG heeft zich op het standpunt gesteld dat daarvoor de methode Invisor moet worden gehanteerd. Deze rekenmethode geeft op veel plaatsen aanleiding tot een significant hogere uitkering.
Eind mei 2020 werd op de site van de TCMG het bericht geplaatst dat 120.000 Groningers in aanmerking komen voor de Waardedalingsregeling. Deze regeling wordt vanaf 1 september stapsgewijs ingevoerd. Het IMG volgt bij het opstellen van deze regeling volledig het advies van de Commissie Hammerstein. De methode Atlas voor gemeenten is daarin als meest geschikte
rekenmethode beoordeeld. Het IMG leunt zwaar op het advies van de commissie Hammerstein vanwege de grote complexiteit van de methodes. Een eerste analyse geeft aan dat ruim 90.000 woningen (en daarmee 120.000 inwoners) in Groningen te kampen hebben gehad met verminderde waardeontwikkeling.
In juni 2020 deed de TCMG op haar website de toezegging dat het IMG zelf en uit zichzelf tot correctie zal overgaan en de berekening van Invisor zal toepassen, als de bestuursrechter in hoogste instantie oordeelt dat de methode van Invisor de meest adequate methode is voor het vaststellen van de waardevermindering .
Als deze situatie zich voordoet, zal het IMG zelf alle schadevergoedingen herzien. Het is voor een individuele woningeigenaar dan ook niet nodig om in bezwaar of beroep te gaan als hij vindt dat de methode van Invisor toegepast had moeten worden.
Waardering
Er is veel te doen over het gebruik van de WOZ-waarde 2019 als grondslag voor de berekening van waardedaling. Sommige gemeenten in het gaswinningsgebied gebruiken een relevante verlaging van de WOZ-waarde als instrument om recht te doen aan de gevolgen van de aardbevingen. Dat kan nadelig werken in de waarde compensatieregeling. De regeling is bekend geworden nadat de WOZ-beschikkingen uit zijn gegaan en de bezwaartermijn was verlopen. Anticiperend hebben sommige eigenaren, al dan niet met hulp van adviesbureaus, bezwaar aangetekend maar het is zeer de vraag waar het ‘omslagpunt’ ligt. Een hogere WOZ- waarde betekent een hogere compensatie, maar tegelijk ook een lastenverzwaring (hogere ozb), waardoor de woningeigenaren in de komende jaren zelf een flink deel van de compensatie terugbetalen.
De publicatie - eind mei - van de ontwerpregeling waardevermindering heeft ons overvallen.
We kregen nog wel de gelegenheid over de uitvoering ervan te adviseren. Ons advies om iedereen een vooringevuld formulier te sturen (analoog aan de Belastingaangifte) is helaas niet overgenomen. Nu is het wéér de bewoner die het initiatief moet nemen, en daarmee opnieuw administratief belast wordt. Daarmee bestaat de kans dat een deel van de bewoners ten onrechte niet gecompenseerd wordt.
Bij het opstellen van de regeling is het advies van de commissie Hammerstein geheel overgenomen. Wij hadden gehoopt en verwacht dat de TCMG elementen uit de methode van professor De Kam/Invisor zou meenemen. Zoals de keuze voor een andere aardbevingsindicator. De kern van het probleem zit in de manier waarop rekening wordt gehouden met de invloed van schade. Kopers zien dat als een belangrijke maat voor het aardbevingsrisico. Daarom is in de huidige, in onze ogen voor velen ongunstige, regeling opgenomen dat in iedere buurt waar meer dan 20% van de huizen schade heeft, aan iedereen een basisbedrag aan compensatie (gelabeld als ‘imagoschade’) wordt uitgekeerd. Maar daarna heeft de intensiteit van de schade geen enkele invloed meer op de vraag wie méér krijgt dan het basisbedrag. Want dat meerdere wordt uitsluitend berekend op basis van berekende grondbewegingen. En daarvoor wordt een hele hoge drempelwaarde aangehouden die in een groot deel van het gebied niet gehaald wordt. Als het IMG vasthoudt aan deze, mogelijk aanvechtbare, grondslag voor beschikkingen, pakt dat misschien nadelig uit voor eigenaren buiten het zwaarst getroffen gebied. Een indicator die ook rekening houdt met het effect van lichtere bevingen geeft een ‘eerlijkere’ verdeling. Dat levert kleinere verschillen op tussen de verschillende postcodegebieden binnen en nét buiten de grens van 20% schade. Maar juist omdat het ook deze gebieden zijn (de randen van het gaswinningsgebied) waar in het verleden niet of nauwelijks schade werd toegekend door NAM, was het voorstelbaar geweest daar een genuanceerdere indicator voor te gebruiken. In de percentages tot en met 2019 erkende schades per postcode, hebben zij al een onterechte achterstand.