(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
§1. Bestemmingsvoorschriften
Deze zone is in het algemeen bestemd voor allerlei bestemmingen, in hoofdzaak wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. De mogelijke bestemmingen verschillen naargelang de aanwezigheid van erfgoed of naargelang de ligging in het stratenpatroon van het plangebied: onderstaande tabellen geven deze twee criteria weer, met de mogelijke bestemmingen.
In gebouwen of gebouwencomplexen die beschermd zijn als monument of die aangeduid zijn als beeldbepalend, waardevol gebouw op het grafisch plan, zijn binnen alle bestaande volumes en op alle vloerniveaus de onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone beschreven in artikels 3.12 of 3.13. Dit is enkel mogelijk op voorwaarde dat de nieuwe bestemming(en) de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het erfgoed verzekert.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Tweede voorwaarde: de ligging aan een Centrumstraat of niet:
Er wordt een grote vrijheid gegeven voor de mogelijke bestemmingen op de gelijkvloerse verdieping, maar met een onderscheid naargelang de ligging van de bestemmingszone, na afbakening van centrumstraten en woonstraten:
• Mogelijke bestemmingen in centrumstraten: wonen, handel, diensten, horeca, kleinambacht, vrije beroepen, persoonsgebonden diensten.
• Mogelijke bestemmingen in woonstraten: wonen, persoonsgebonden diensten, vrije beroepen.
Er zijn geen nevenbestemmingen omschreven: dit centrum is in de eerste plaats een plek voor meerdere “hoofdbestemmingen” of gelijkberechtigde bestemmingen (naast wonen) zoals hoger opgesomd.
Ook in deze bestemmingszone, aan de rand van de eigenlijke historische kern, wordt dit principe aangehouden.
Persoonsgebonden diensten Ja Ja
Kleinambacht Ja Neen onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone beschreven in artikels 3.12 of 3.13.
Persoonsgebonden diensten Ja Ja – enkel glvl
Kleinambacht Ja – enkel glvl Neen
Vrije beroepen Ja – enkel glvl Ja – enkel glvl
Horeca Ja – enkel glvl Neen
Verblijfsaccommodatie Ja Ja
Gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
Ja Neen
Een laatste beperking inzake bestemmingen geldt voor de percelen en gebouwen, waarvan de voorgevel/rooilijn georiënteerd is naar of
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Het toegelaten bouwgabariet is omschreven in de voorschriften. De dakvorm is altijd verplicht hellend, waarbij soms een meerdiepte achteraan kan ontstaan. Deze kan op twee manieren worden afgedeklt:
• Met een plat dak;
• Met een helllend dak, met de nok loodrecht op de straat gericht en met de nodige beperkingen qua nokhoogte en dakhelling.
Aan de hand van onderstaande schetsen wordt toegelicht hoe de meerdiepte kan afgedekt worden ingeval van een hellend dak. Dit moet een functionele invulling toelaten van de bestaande percelen. Deze zone bevindt zich meer aan de randen van het historische centrum, waar meer groene tuinen gewenst zijn. Daarom is het niet toegelaten om het ganse gelijkvloers dicht te bouwen, maar moet strikt binnen de onderstaande enveloppe gebleven worden.
Max. gabariet dakhelling 50°
Strikte voorschriften voor vrijblijvende kopgevels
Bouwoppervlakte beperkt tot op grafisch plan aangegeven gebied, om tuinvorming te ondersteunen
aanliggend is aan de straat genoemd “Graaf”: daar zijn als bestemming
“wonen” enkel perceelsgebonden ééngezinswoningen toegelaten, met inbegrip van zorgwoningen.
De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor private tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de diverse bestemmingen.
§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften
Typologie, inplanting
Binnen deze zone zijn enkel gesloten of halfopen bebouwingen vergunbaar. Het begin en einde van de gebouwenrijen worden afgewerkt met een kopgevel. De zone tussen de kopgevel en de laterale perceelsgrens moet beschouwd worden als een zone non-aedificandi.
Er zijn hier twee mogelijkheden:
De vermelde kopgevel wordt op de perceelsgrens ingeplant, omdat de perceelsgrens ook rooilijn is: dan is de zone non-aedificandi niet van toepassing.
De vermelde kopgevel wordt niet op de perceelsgrens ingeplant: in dat geval zal de zone non-aedificandi minimaal 3,00m bedragen.
Bij herverkaveling heeft elk perceel een minimale breedte van 5,00m bij gesloten bebouwing en 9,00m bij halfopen bebouwing.
Volumes, afmetingen
Het hoofdgebouw moet opgericht worden binnen de verder in dit artikel beschreven enveloppe, te starten vanaf de voorgevelbouwlijn of rooilijn.
De voorgevel van het hoofdgebouw moet vast ingeplant worden op de voorgevelbouwlijn voor tenminste 50% van de totale breedte van de voorgevel.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Max. gabariet dakhelling 35°
Het spreekt vanzelf dat de nabijheid van een beeldbepalend pand of monument deze gabarieten beperkend zal beïnvloeden. Zo worden in dat geval kroonlijst- en nokhoogte beperkt tot die van het waardevol gebouw of monument. Zo blijven deze “bakens” hun rol van structurerend element in de bebouwde omgeving spelen, en komen ze niet in de verdrukking, ook niet in de randzone van het historische centrum.
Maximale bouwdiepte bepaald in functie van hedendaagse woonnormen voor woningen;
appartementen moeten zich schikken naar beperkte bouwmogelijkheden
Hellende daken vormen de hoofddakvorm
Bouwvolume wordt begrensd door
Vanaf de eerste verdieping (tweede bouwlaag) is de maximale bouwdiepte gemeten vanaf de voorgevel vastgelegd op 12,00m of op de maximale bouwdiepte op het gelijkvloers, de kleinste maat van beide wordt gehanteerd.
Het bouwvolume heeft verplicht een hellend zadeldak van minimaal 35°
en maximaal 50° helling, waarbij de nok van het hoofddak evenwijdig loopt met de voorgevel. Afwijkende dakvormen, dakkapellen, vensters, dakterrassen zijn in functie van de architecturale accenten of harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot een maximum van 30% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw.
Afhankelijk van de gekozen dakhelling en de bouwdiepte kan het voorkomen dat delen achteraan van de hoofdbouw niet met het hoofddak (zadeldak) afgedekt kunnen worden. Hier zijn twee mogelijkheden:
• De resterende delen van de hoofdbouw worden met een al dan niet toegankelijk plat dak afgewerkt;
• De resterende delen worden afgewerkt met een hellend zadeldak, met een secundaire nok, die loodrecht op de nok van het hoofddak geplaatst wordt. Deze nok kan maximaal even hoog liggen dan de hoofdnok. De helling van dit zadeldak is vrij te kiezen in functie van de breedte van het gebouw en de hoogte van de secundaire nok, maar mag nooit minder zijn dan 35°. De kopgevel van dit zadeldak wordt gevormd door het verlengde van de achtergevel of door een teruggeplaatste gevelwand.
Lichtkoepels en/of lichtstraten zijn toegelaten mits ze minder dan 1,20m boven de dakoppervlakte uitsteken en minder dan 25% van de dakoppervlakte van het platte dak innemen.
Maximale kroonlijst- en nokhoogtes
Bestaande panden die verbouwd of gerenoveerd worden, mogen hun
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Er wordt gestreefd naar de aanleg van ondergrondse, gegroepeerde garages, om het straatbeeld zo veel mogelijk vrij van wagens te maken.
Dit is eveneens een bijdrage tot het wooncomfort: bij realisatie van woonprojecten worden zo wooneenheden aangeboden die een private
de hoogtes strikt te bepalen, dit om gradatie in het centrum te krijgen
De relatie met de beeldbepalende gebouwen wordt vastgelegd: er wordt nooit hoger gebouwd dan deze panden
Ondergrondse garages worden aangemoedigd – ruime opties
oorspronkelijke, vergunde of vergund geachte volume, kroonlijsthoogte en nokhoogte behouden. Dit wil zeggen dat een verbouwing of renovatie het ganse bestaande volume mag omvatten, en dat deze panden niet moeten teruggebracht worden naar de vastgelegde maximale kroonlijst- en nokhoogtes.
Bij uitbreidingswerken, nieuwbouw of vernieuwbouw gelden twee regels om de uiteindelijke limieten van kroonlijst- en nokhoogte te bepalen voor het volume:
De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6,50m, en de maximale nokhoogte bedraagt 12,00m, beide gemeten vanaf de as van de voorliggende straat;
Indien de rooilijn van het bouwperceel of van één van de bouwpercelen waarvoor de stedenbouwkundige aanvraag ingediend wordt, ofwel grenst aan de voorgevel van een beschermd monument of een beeldbepalend, waardevol gebouw, ofwel grenst aan de rooilijn van een perceel dat aan een voorgevel van de vernoemde panden grenst, wordt de maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte beperkt tot de werkelijke kroonlijst- en nokhoogte van het beschermd monument of het beeldbepalend, waardevol gebouw. De in punt 1 aangegeven kroonlijst- en nokhoogten mogen echter nooit overschreden worden. Op dit voorschrift zijn geen afwijkingen mogelijk. Bij de samenvoeging van percelen wordt uitgegaan van de oorspronkelijke toestand.
Diversen
Ondergrondse, gegroepeerde garages bij een aantal wooneenheden of bij een aantal woningen, zijn overal binnen deze zone toegelaten. De toegang moet minimaal 3,00m breed zijn over de totale lengte, en de helling mag slechts 4% bedragen voor de eerste 5,00m gerekend vanaf de rooilijn.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
autostaanplaats bieden, hetgeen verkiesbaar is boven een staanplaats op het openbaar domein.
In het centrum en de randzones komen nog enkele bomen voor op private percelen. Om deze beeldbepalende bomen zoveel mogelijk te behouden, is gekozen voor een streng beheer en behoud van deze bomen, met kapping die enkel mogelijk is in zeer omschreven gevallen.
Niet alleen gebouwen vormen bakens in Borgloon, ook sommige hoogstammige bomen. Bescherming van het natuurlijk patrimonium is zinvol in een sterk bebouwd en versteend centrum, ook aan de randen.
Borgloon-centrum heeft een uitgesproken reliëf, waardoor deze bomen van buiten de stad nog meer het stadszicht gaan bepalen. Het brengt een aantal accenten in de stadszichten, die behouden moeten blijven.
Kwaliteitsbewaking voorgevels – geen garages of carports in bepaalde straten, in andere beperkende voorwaarden opgelegd
Behoud van hoogstammige bomen in het centrum – bewaren is de regel, kappen de uitzondering
Individuele garages en carports zijn niet toegelaten in voorgevels georiënteerd of aanliggend aan de zone beschreven in artikel 3.12 – Zone voor openbaar domein – Centrumstraten; in andere voorgevels zijn ze wel toegelaten, op voorwaarde dat:
De maximale bruto-breedte van de garagepoortopening in principe beperkt blijft tot 2,50m;
Deze garagepoorten enkel worden voorzien in voorgevels van minimaal 7,00m breed.
De niet bebouwde delen van deze zone, gelegen achter de voorgevel, worden ingericht volgens de voorschriften van artikel 3.5, als private tuin ter ondersteuning van de woonbestemming of als buitenruimte bij de andere toegelaten bestemmingen van het gelijkvloers.
§3. Voorschriften inzake beheer
De aanwezige streekeigen hoogstambomen op de percelen binnen deze zone moeten behouden blijven.
Op alle stedenbouwkundige aanvragen moeten de hoogstambomen op het betrokken perceel of de betrokken percelen worden aangeduid, met hun stamdiameter, hoogte en de grootte van de kruinprojectie.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
De toegelaten bestemming kan hier zowel wonen als andere bestemmingen zijn. Wonen in het historische centrum wordt als een belangrijke bestemming beschouwd, en krijgt veel ruimte op niveau van de voorschriften (zie verder). Deze randzones hebben nog altijd betrekking op de historische kern van de oude Gravenstad, en krijgen daarom brede bestemmingsmogelijkheden.
Het gehanteerde principe van evenwaardige bestemmingen leidt tot het werken met een aantal gelijkwaardige bestemmingen, zonder onderscheid tussen hoofd- of nevenbestemming, die onder bepaalde voorwaarden kunnen toegepast en ingericht worden. Deze voorwaarden hebben te maken met het aanwezige erfgoed en met de ligging ten opzichte van het stratennet in het plangebied.
Eerste voorwaarde: aanwezigheid van waardevol erfgoed of beschermd monument:
Monumenten en beeldbepalende gebouwen krijgen een grote vrijheid van bestemming, op voorwaarde dat de nieuwe of gemengde bestemming de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het monument verzekert.
Wonen wordt aangeduid als voornaamste bestemming
Een aantal evenwaardige bestemmingen zijn ruim toegelaten
Eerste onderscheid:
Ruime bestemmingen toegelaten in waardevolle gebouwen, om behoud van de gebouwen te verzekeren