(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
§1. Bestemmingsvoorschriften Bestemmingen per deelzone Deelzone 1: rusthuis – serviceflats:
Alle bestemmingen en voorzieningen die te maken hebben met de verzorging, de opvang en het permanent verblijven van oudere personen, zijn toegelaten. Dit kan in de vorm van rusthuis, RVT-tehuis, serviceflats, of alle andere collectieve of individuele woonvormen voor oudere personen.
Een beperkt aantal wooneenheden voor gezinnen is toegelaten, als deze deel uitmaken van een gemengd huisvestingproject waarvan het grootste aantal wooneenheden speciaal voor ouderen bestemd is, en op voorwaarde dat het absoluut aantal van deze wooneenheden nooit groter is dan 8 stuks.
De bestaande kapellen (Gasthuiskapel en grote kapel van het rusthuis) mogen ingericht worden voor een socio-culturele bestemming: alle bestemmingen en voorzieningen die moeten toelaten om beide kapellen te gebruiken voor sociale of culturele doeleinden (vergaderingen, presentaties, culturele voorstellingen, tentoonstellingen, …).
Deelzone 2: Begijnhof:
Alle bestemmingen en voorzieningen die te maken hebben met het wonen van gezinnen, maar enkel onder de vorm van aanleunwoningen zoals de bestaande woningen. Het huidig aantal wooneenheden op het
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Ook hier wordt voor twee deelzones, deelzone 1 en 3, het principe van de “inrichtingsstudie” gehanteerd:
• Een voorafgaandelijk onderzoek naar de bestaande kwaliteiten en mogelijkheden, gevolgd in een tweede deel door een stedenbouwkundig ontwerp voor de ganse zone;
• Deze studie wordt samen met een eventuele bouwaanvraag ingediend;
• De bij dit RUP ingestelde Bouwcommissie moet een voorafgaandelijk advies uitbrengen over het project en de inrichtingsstudie.
Een uitbreiding van de zorgcampus onder de vorm van speciale woontypologieën wordt voorzien
De niet bebouwde delen van de zone moeten als publieke ruimte ingericht worden
Uitvoerige inrichtingsstudie wordt gevraagd, om beoordeling op vaste items mogelijk te maken van elk
tijdstip van goedkeuring van dit RUP moet behouden blijven.
Deelzone 3: uitbreiding zorgcampus:
Alle bestemmingen en voorzieningen die te maken hebben met het wonen van oudere personen, en dit onder de vorm van aanleunwoningen en/of serviceflats. Een beperkt aantal zelfstandige wooneenheden voor gezinnen is toegelaten, als deze deel uitmaken van een gemengd huisvestingproject waarvan het grootste aantal wooneenheden speciaal voor ouderen bestemd is, en op voorwaarde dat het absoluut aantal van deze wooneenheden nooit groter is dan 4 stuks. Er mogen maximaal 10 wooneenheden gerealiseerd worden in deze zone.
De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor openbaar domein in de vorm van straten en pleinen, toegangsverlening en kwaliteitsvolle gemeenschappelijke publieke ruimte ter ondersteuning van de gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Deze worden ingericht volgens de voorschriften van artikel 3.13 – woonstraten.
§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften
Specifieke voorschriften voor deelzones 1 en 3
Het voldoen aan de ondervermeldde randvoorwaarden dient bij aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning informatief aangetoond te worden door middel van een inrichtingsstudie. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor de zone.
Concreet moet de inrichtingsstudie, in aanvulling op de beschrijvende nota en informatie voor het bekomen van een stedenbouwkundig attest en/of vergunning klaarheid geven in:
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Deelzone 1: rusthuis en serviceflats
Zo wordt voor deelzone 1 de vestiging van een rusthuis met alle noodzakelijke voorzieningen en bijhorende bestemmingen en functies toegelaten, tot een woning voor conciërge toe. Verder wordt hier rekening gehouden met de huidige multifunctionele bestemming van beide historische kapellen binnen de zone. Eén kapel doet momenteel dienst als gebouw voor erediensten, en wordt zo bestendigd; de andere kapel heeft en behoudt zijn culturele bestemming.
De bebouwingsmogelijkheden worden vastgelegd onder de titel
“Algemene voorschriften”, en omvatten een maximale B/T-index, maximale hoogtes en de verplichting om op een bepaalde manier een half-ondergrondse parking aan te leggen. In deze parking zal maximaal gestreefd worden naar de realisatie van staanplaatsen “in overtal”, die ter beschikking gesteld worden van de bezoekers van het historische centrum zogenaamde “randparkings” die momenteel al enkele jaren ingericht en bewegwijzerd zijn.
project
Projectcommissie wordt in ontwerp- en inrichtingsproces betrokken
De opmeting van de bestaande toestand (terrein en gebouwen), waarbij bouwvolumes, hoogten, bouwdiepten, materiaalgebruik, omgevende open ruimten en relaties weergegeven worden, en een analyse van de aanwezige bestemmingen en activiteiten.
Het geplande project, met een duidelijke voorstelling van de verschijningsvorm en een omschrijving en kwantificering van de bestemmingen.
Een onderzoek betreffende het behoud van de cultuurhistorische waardevolle elementen en betreffende de noodzakelijke ingrepen voor de draagkracht, stabiliteit, brandveiligheid en beveiliging van de gebouwen; een onderzoek naar het effect van dergelijke ingrepen op de directe omgeving van de gebouwen en een toelichting bij de mate van reversibiliteit van dergelijke ingrepen.
Het beantwoorden van het project aan de harde eisen, meerbepaald inzake bestemmingen, afmetingen, volumes, enz., uit de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP.
De mate waarin de eenheid van het complex en zijn omgeving bewaard blijft.
De harmonie met de omgeving, meerbepaald wat betreft volume, gevelcompositie en materiaalgebruik.
De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag voor het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig overgemaakt aan de Bouwcommissie, die hieromtrent een gemotiveerd advies geeft aan het College van Burgemeester en Schepenen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of een nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
Algemene voorschriften
Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig zijn of nuttig zijn voor de realisatie, het instandhouden en het beheer van de bestemming zijn
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Deelzone 2: Begijnhof
In deelzone 2 wordt dan weer uitgegaan van het strikte behoud van de bestaande woningen en B/T index, omwille van de bestaande hoge dichtheid (25 wo/Ha). Aanpassingen aan de bestaande woningen moeten wel mogelijk blijven.
Hier ligt de nadruk op het behoud van het woonconcept en de absolute bescherming van de huidige dichtheid van 25 wo/Ha. Een hogere
Alle zichtbare gevels van alle bouwvolumes zijn evenwaardig en dit zowel naar materiaalgebruik als in functie van representatie.
De B/T van alle bouwvolumes in hun totaliteit bedraagt maximaal:
0,90 voor deelzone 1;
0,25 voor deelzone 2;
0,40 voor deelzone 3.
In zone 1 wordt alle nieuwe bebouwing geschikt rond enkele binnenkoeren, al dan niet volledig omsloten. De hoofdvolumes van de eventuele nieuwe gebouwen worden langs de Kogelstraat ingeplant. De hoofdingang van het totale complex in zone 1 moet via de Graethemstraat genomen worden. De bestaande bouwvolumes van beide kapellen en het oude rusthuis moeten op volwaardige wijze geïntegreerd worden in het totaalcomplex.
Het aantal bouwlagen bedraagt in zone 1 maximaal 3 bouwlagen, te weten een gelijkvloers plus twee volle verdiepingen daarboven.
Technische volumes voor daktoegang, liften, luchtbehandeling of watervoorziening mogen bovenop de derde bouwlaag ingericht worden, op voorwaarde dat de totale oppervlakte van deze volumes op de derde bouwlaag nooit groter is dan 20% van het totale bouwkader op maaiveldniveau, en deze volumes steeds ingeplant worden op een afstand van de dakranden gelijk aan de totale hoogte van de technische volumes.
Het aantal bouwlagen bedraagt in deelzone 2 maximaal 1 en in deelzone 3 maximaal 2 bouwlagen, te weten een gelijkvloers (deelzone 1) of een gelijkvloers en een volle verdieping daarboven (deelzone 2).
De dakvorm is vrij te kiezen, in het geval van hellende daken is de dakhelling gelegen tussen 35° en 50°.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Deelzone 3: uitbreiding zorgcampus
In deelzone 3 is een gemengd project toegelaten, maar ook een eenvoudige uitbreiding van het woonconcept van Begijnhof, namelijk aanleunwoningen voor ouderen en voor alleenstaanden. Er wordt rekening gehouden met de ligging tegen een reeks achtertuinen aan de Nieuwe Steenweg: de dichtheid is hier 20 wo/Ha, wat een absoluut aantal van 10 wooneenheden oplevert.
De bouw van een semi-ondergrondse parking wordt verplicht, gebruik moet semi-publiek zijn
De kroonlijsthoogte zal, gerekend van op het maaiveld ter hoogte van de gevelopstand, nooit hoger zijn dan
- 10,00m in deelzone 1;
- 3,50m in deelzone 2;
- 6,00m in deelzone 3.
In zone 1 is de bouw van een semi-ondergrondse parking verplicht, samen met de uitbreiding van het bestaande rusthuis. . De in artikel 1.7.2. opgelegde maximale aantallen parkeerplaatsen bij serviceflats zijn niet van toepassing.
De minimale capaciteit van deze semi-ondergrondse parkeergarage is te beschouwen als de som van volgende elementen:
Het vereiste aantal staanplaatsen voor het personeel van het rusthuis en de bijhorende administratie;
Een aantal staanplaatsen voor bezoekers van het rusthuis, à rato van 1 staanplaats per 3 verblijfseenheden voor oudere personen;
Een aantal parkeerplaatsen voor vaste bewoners van de seviceflats, à rato van 1 staanplaats per 3 serviceflats;
Minimaal 25 staanplaatsen in overtal, toegankelijk voor iedereen;
De toegang naar de nieuwe semi-ondergrondse parking is voorzien vanuit de Kogelstraat. Deze parking moet semi-ondergronds opgevat worden, dat wil zeggen met minimaal één open of halfopen zijde, en ingebouwd worden in de helling op de zuidzijde van de zone.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Verder wordt ook hier opgelegd dat hoogstambomen op deze zone maximaal behouden moeten worden, met dien verstande dat dit geldt na de realisatie van de uitbreiding en vernieuwing van het rusthuis. Indien het nodig is om voor deze werken bepaalde aanwezige hoogstambomen te kappen, moet dit mogelijk blijven. Vanaf de ingebruikname van het vernieuwde rusthuis geldt dat alle hoogstambomen een zekere bescherming krijgen.
Behoud van hoogstammige bomen in het centrum – bewaren is de regel, kappen de uitzondering
§3. Voorschriften inzake beheer
De aanwezige streekeigen hoogstambomen op de percelen binnen deze zone moeten behouden blijven.
Op alle stedenbouwkundige aanvragen moeten de hoogstambomen op het betrokken perceel of de betrokken percelen worden aangeduid, met hun stamdiameter, hoogte en de grootte van de kruinprojectie.
De aanwezige streekeigen hoogstambomen mogen slechts verwijderd worden van het betrokken perceel indien de boom of de bomen een gevaar betekenen voor de directe omgeving, of indien de boom ziek is en er geen kans meer op herstel bestaat. Beide motivaties moeten door een rapport van een deskundig tuin- of landschapsarchitect, bioloog of boomspecialist gestaafd worden.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Het betreft hier zeer specifiek de zone die de huidige begraafplaats dekt.
De huidige begraafplaats zal nog een aantal jaar gebruikt worden, totdat de nieuwe begraafplaats in de deelgemeente Hendrieken klaar is.
Na stopzetting van de begravingen kan een groenplan opgesteld worden, en een beheersplan voor de graven, vooral dan de monumentale grafstenen uit het oudste gedeelte. Er is vrij veel funerair erfgoed aanwezig op deze begraafplaats, dat in de toekomst gecatalogeerd kan worden en als uitgangspunt voor inrichting en gebruik kan dienen.
Het openbaar nut blijft bestendigd, bv. als parkfunctie. Bebouwing is beperkt toegelaten, de bestaande gebouwen mogen onderhouden en gerenoveerd worden, zelfs van bestemming veranderd, zolang het in functie is van de hoofdbestemming van de zone.
Huidige begraafplaats wordt beeldentuin
Natuur en archeologie kunnen als nevenbestemming gehanteerd worden
Limitatieve opsomming van toegelaten werken: alles in functie van bestemming als beeldentuin en bezinningsruimte