3.14.1.1. Waardevol beeldbepalend gebouw
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
De gebouwen aangeduid met dit symbool bezitten, omwille van hun cultuurhistorische of architecturale waarde, een beeldbepalende kwaliteit in het plangebied.
Omwille van deze beeldbepalende waarde van dit gebouw, is de afbraak van dit pand, zelfs gedeeltelijk, verboden. Elke verbouwing of renovatie gebeurt met respect voor en rekening houdend met de bestaande typologie, de oorspronkelijke structuur, de verhoudingen en de uitwendige verschijningsvorm van het betrokken gebouw.
Het departement RWO – Onroerend Erfgoed brengt een advies uit over de stedenbouwkundige aanvraag.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Deze nabestemming geldt enkel voor het gebouw gelegen op Speelhof, vlak naast het huidige Administratief Centrum.
Alhoewel de huidige bestemming wonen is, en dit een gepaste bestemming is en blijft, moet met eventuele uitbreidingsmogelijkheden van het Administratief Centrum rekening gehouden worden. Uitbreiden naar de bestaande tuin toe bij het Administratief Centrum is onmogelijk, aangezien de bouwdichtheid dan te hoog wordt voor deze plek.
Uitbreiden in een naastliggend bestaand volume is de enige mogelijkheid.
Er wordt verwezen naar de voorschriften in artikel 3.7. voor details indien de nabestemming geactiveerd wordt. En deze nabestemming is pas mogelijk indien de stad Borgloon eigenaar wordt van het betrokken pand.
De nabestemming kan dus enkel als een initiatief van de gemeentelijke overheid plaatsvinden.
Uitbreidingsmogelijkheid voor stedelijke administratie verzekeren
Nabestemming verbonden aan eigendomsverwerving door stadsbestuur
3.14.1.2. Nabestemming openbaar nut
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
Het gebouw aangeduid met dit symbool kan, naast de aangegeven bestemmingen van de zone waarin het gelegen is, ook volledig bestemd worden als een gebouw voor openbaar nut, maar dan enkel aansluitend op het gebouw gelegen in de aangrenzende zone 3.7. – zone voor openbaar nut.
In dat geval gelden de stedenbouwkundige voorschriften van de zone 3.7. als kader voor stedenbouwkundige aanvragen.
Deze nabestemming kan pas gerealiseerd worden als het gebouw eigendom geworden is van de stad Borgloon.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Bij realisatie van ondergrondse parking is het soms aangewezen om de plek voor de hoofdtoegang voor voertuigen naar deze (ondergrondse-) parking meteen vast te leggen op het grafisch plan. Dit is ondermeer van toepassing bij:
• Projectzone P1b: hier moet de toegang genomen worden van op de Nieuwe Steenweg en de kleine doodlopende zijstraat van de Nieuwe Steenweg. Alleen zo kan op een verantwoorde wijze deze parking verkeerskundig en ruimtelijk ontsloten worden.
• Projectzone P2. hier is de plaats van de toegang van belang voor de verkeersveiligheid, aangezien de toegang vlak na een bocht ligt en aan de binnenzijde van deze bocht. Door de toegang zo ver mogelijk van de bocht weg te leggen, wordt de verkeersveiligheid van de straat gegarandeerd.
Doorheen het centrum ontbreken nog enkele voetgangersschakels om een aangenaam en ten dele verkeersarm circuit te bekomen.
Deze ontbrekende schakels zijn als indicatieve trajecten aangeduid op het grafisch plan. De aanleg moet eveneens gebeuren volgens bepaalde principes van verharding en beplanting.
Toegang ondergrondse parkings vast aangeven op grafisch plan
Technische randvoorwaarden voor parkingtoegang opleggen
Voetgangersdoorgangen creëren voor verhoogde doorloopbaarheid van centrum
Lijnvormige aanduidingen
3.14.2.1. Toegang parking
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
Bij de realisatie van een ondergrondse parking moet de in- en uitrit hiervan aangelegd worden binnen een afstand van 7,50m links of rechts van de plaats waar deze aanduiding op plan weergegeven is.
De opening van deze in-/uitrit zal minstens 4,00m en maximaal 6,00m breed zijn, en de laatste 6,00m lengte van de verharding op die plaats, gerekend vanaf de rooilijn, mag een maximale helling van 10% hebben.
3.14.2.2. Doorgang voetgangers
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
De aanduiding op het grafisch plan geeft de gewenste plaats van een voetgangersdoorgang of voetgangerscircuit aan. Deze doorgang of circuit zal ingeplant worden op maximaal 10,00m links of rechts van de grafische aanduiding op het grafisch plan.
De voetwegen worden zodanig aangelegd dat normaal voertuigenverkeer geen toegang kan nemen tot deze zones. De verhardingen moeten bestaan uit kleinschalige verhardingsmaterialen, klinkers of kasseien. Bij de aanleg kunnen beplantingen voorzien worden. De heesters, struiken en boomsoorten moeten inheems en streekgebonden zijn. De aanplantingen mogen uitdrukkelijk niet bestaan
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
In de voorschriften van diverse zones wordt verwezen naar de relatie met waardevolle, beeldbepalende panden en/of monumenten.
Ten behoeve van een goed begrip van de voorschriften werden de overdrukken van beschermd monument en beschermd stads- of dorpsgezicht overgenomen .
Dit moet toelaten elke stedenbouwkundige aanvraag juist te kunnen interpreteren naar de ligging vlakbij of verderaf van een monument.
Overname beschermde stads- en dorpsgezichten als kader bij vergunningverlening
Overname beschermde gebouwen als kader bij vergunningverlening
uit coniferen. Bomenrijen, hagen, struikmassieven en bomengroepen zijn de elementen die bij voorkeur hiertoe gebruikt worden.
Vlakvormige aanduidingen
3.14.3.1. Beschermde stads- en dorpsgezichten (symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
De aanduiding op het grafisch plan geeft de bij Koninklijk of Ministerieel Besluit beschermde stads- en dorpsgezichten binnen de perimeter van het RUP aan.
Deze overdruk houdt een aantal beperkingen in, die geformuleerd zijn in de respectievelijke voorschriften van de zones waarin de betrokken stads- en dorpsgezichten gelegen zijn.
3.14.3.2. Beschermde monumenten
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
De aanduiding op het grafisch plan geeft de bij Koninklijk of Ministerieel Besluit beschermde monumenten binnen de perimeter van het RUP aan.
Deze overdruk houdt een aantal beperkingen in, die geformuleerd zijn in de respectievelijke voorschriften van de zones waarin de betrokken stads- en dorpsgezichten gelegen zijn.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Een bepaalde zone aan de zuidkant van het centrum is momenteel ingericht als hoogstamboomgaard. Deze inrichting wordt bestendigd, en er worden beperkingen opgelegd voor wat betreft afsluitingen en eventuele paden.
Het grote belang van deze hoogstamboomgaard is dat ze betrekkelijk groot is in oppervlakte, en gelegen op de zuidkant in het “stadszicht”.
Landschappelijk heeft ze dus een grote waarde voor de beeldvorming van het stadszicht van Borgloon.
Bij de inrichting zijn verhardingen mogelijk (educatieve of zacht-recreatieve nevenbestemming). Deze paden moeten discreet blijven en mogen het algemeen beeld van de boomgaard niet beïnvloeden.
Strenge beperkingen voor inrichting beeldbepalende boomgaard – vrijwaring van stadszicht
3.14.3.3. Hoogstamboomgaard
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
Deze overdruk houdt de volgende beperkingen in:
Alle bebouwing en constructies van welke aard dan ook zijn verboden. Alle reclame of opslag in deze zone is verboden.
De inrichting van de zone sluit ruimtelijk zoveel mogelijk aan bij de andere elementen vanuit de groenstructuur in de omgeving.
De zone wordt ingericht als een hoogstamboomgaard en wordt opgebouwd met gevarieerde streekeigen beplanting. De zone krijgt een sobere landschappelijke aanleg.
Verhardingen zijn enkel mogelijk in de vorm van paden voor voetgangers in grind of dolomiet, met een breedte van maximum 1,50 m.
Alle erfscheidingen moeten uitgevoerd worden met een levende, inheemse en streekeigen haag, ingeplant op de erfscheiding of op 0,50m van deze scheiding verwijderd, en met een maximum hoogte van 2,00m. Deze zone moet naadloos en zonder scheidingen aansluiten op de andere zones van het openbaar domein waar zij aan grenst.
De beplanting dient zodanig onderhouden te worden dat de functies van de zone permanent gerealiseerd worden. Er moet gestreefd worden naar een zo natuurlijk mogelijk uitzicht van de zone. Er mogen geen chemische bestrijdingsmiddelen worden gebruikt.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Een zone aan de noordkant van het centrum is momenteel al jaren gekend als hoogstamboomgaard. Aan de zuidrand van deze boomgaard ligt de infrastructuur voor een jeugdvereniging. De boomgaard, die mooi is uitgegroeid, wordt bestendigd, en er worden beperkingen opgelegd voor wat betreft afsluitingen en eventuele paden.
Omwille van de jeugdvoorzieningen worden bouwmogelijkheden binnen een bepaald kader toegelaten (zie artikel 3.14.3.4.). Dit moet toelaten de functie jeugdvoorzienig, eventueel gekoppeld aan kamphuis, te blijven uitbaten.
Het grote belang van deze hoogstamboomgaard is dat ze een dubbele functie heeft:
• Ecologische stapsteen aan de rand van de stad;
• Speelomgeving voor de jeugdactiviteiten.
Er is dus niet alleen een grote landschappelijke waarde (hoogstam in volwassen staat), maar ook een hoge recreatieve waarde.
Bij de inrichting zijn verhardingen mogelijk (educatieve of zacht-recreatieve nevenbestemming). Deze paden moeten discreet blijven en mogen het algemeen beeld van de boomgaard niet beïnvloeden. Inzake veiligheid voor de aanwezige jeugdinfrastructuur worden alle noodzakelijke verhardingen en toegangen toegelaten.
Strenge beperkingen voor inrichting beeldbepalende boomgaard – vrijwaring van stadszicht en recreatieplek voor jeugdvereniging
3.14.3.4. Hoogstamboomgaard - recreatie
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
Deze overdruk houdt de volgende beperkingen in:
De bestaande boomgaard wordt maximaal behouden.
Kapping van bestaande bomen kan enkel bij ziekte, afsterven of gevaar voor de omgeving, en moet gepaard gaan met vervangende aanplant van gelijkaardige soorten.
De voor de veiligheid en toegang noodzakelijke opritten en paden mogen aangelegd worden naar het bouwvlak omschreven in artikel 3.14.3.4. – Bouwkader, en de daar gelegen gebouwen. De verharding hiervoor is verplichtend uit klinkers, dolomiet of steenslag. Bitumen of betonverhardingen zijn hier niet toegelaten. zones van het openbaar domein waar zij aan grenst.
De beplanting dient zodanig onderhouden te worden dat de functies van de zone permanent gerealiseerd worden. Er moet gestreefd worden naar een zo natuurlijk mogelijk uitzicht van
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
De hier beschreven voorschriften laten toe om de bestaande bouwvolumes te onderhouden en eventueel te renoveren of nog uit te breiden. Alles dient echter binnen het hoger vermelde bouwkader te gebeuren.
Een deel van de vroegere tuin bij het Brigittijnenklooster is momenteel in gebruik als speelplaats bij de daar gevestigde school. Om de bestemming onderwijs te bestendigen, is buitenruimte nodig die voldoet aan de sectoriële voorwaarden voor onderwijsinstellingen (minimale oppervlakte per leerling, verhardingen, veiligheid, …)
Aangezien de huidige inrichting een combinatie is van verharding met groen, en de groenvolumes die aanwezig zijn, bijdragen tot de kwaliteit van de aanwezige buitenruimtes, wordt verplicht dat de verhardingen slechts een bepaald aandeel van de oppervlakte van de zone mogen omvatten. Tocht wordt mogelijk gemaakt dat deze zone bij bepaalde evenementen in het centrum als extra parking kan dienst doen, omdat ze vlakbij de toekomstige ondergrondse parking van Nieuwland gelegen is.
Toegang voor de veligheidsdiensten moet, omwille van de aanwezigheid van een school en van een internaat, altijd mogelijk blijven. Hier bepalen
Bouwvoorschriften passen in bouwkader en omgeving – uitbreidingsmogelijkheden bestaand volume mogelijk maken binnen bepaalde grenzen
Speelveld is essentieel bij de naastliggende school
Dubbel gebruik van oppervlakte mogelijk laten - evenementenparking
Veiligheid van nabije gebouwen verzekeren
minimale hoogte van de kroonlijst is 3,00m. De totale bouwhoogte is maximum 6,00m.
De dakvorm is verplicht plat.
Het oprichten van losstaande bijgebouwen buiten het aangeduide bouwvlak is verboden.
3.14.3.5. Speelveld
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
Deze overdruk geeft de bijkomende toegelaten hoofdbestemming aan binnen de zone.
Het speelveld wordt aangelegd en gebruikt in functie van de onderwijsinstelling uit artikel 3.10. De inrichting moet voldoen aan de basisvoorwaarden en richtlijnen voor een functioneel en veilig speelterrein bij een onderwijsinstelling.
Maximaal 75% van deze zone met overdruk mag verhard worden, maar alleen met kleinschalige materialen, waarvan de helft van de gerealiseerde verharde oppervlakte waterdoorlatend is.
Bij de inrichting moet een gebruik als tijdelijke parking bij evenementen in het centrum van Borgloon mogelijk blijven. De eventuele verharding en de groenaanleg moeten voor de delen die overrijdbaar zijn, voldoende draagkrachtig zijn.
Omwille van de veiligheid van de vlakbij gelegen onderwijsinstelling is de aanleg van een doorgang voor hulpvoertuigen van brandweer en ziekenwagens eveneens toegelaten.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
de verantwoordelijke brandweerdiensten en de wetgeving ter zake de juiste richtlijnen.
Dit bouwkader wordt in twee zones gehanteerd:
• De projectzone P4 (artikel 3.4.4.)
• De zone met de overdruk uit artikel 3.14.3.2. – Hoogstamboomgaard – recreatie;
Het gebruik van een bouwkader is bedoeld om bebouwing te sturen naar een vooraf onderzochte en ruimtelijk verantwoorde plaats.
Er mag onder geen enkele voorwaarde buiten de aangegeven bouwkaders gebouwd worden.
De percelen die opgenomen zijn in deze overdruk, grenzen in min of meerdere mate aan Graaf, en voor deze percelen, maar ook voor het openbaar domein van Graaf, gelden specifieke voorschriften gericht op de beeldkwaliteit van het geheel.
De visie komt voort uit het onderzoek naar de beeldkwaliteit van Graaf en Burcht, dat in bijlage bij de toelichtingsnota van dit RUP gevoegd is.
Het gaat over enkele details die extra opgelegd worden aan de private percelen grenzend aan Graaf, en aan het openbaar domein zelf, om een uniform beeld te verkrijgen van Graaf als stadsruimte.
Maximale spreiding van bebouwing aangeven binnen bepaalde zones
3.14.3.6. Bouwkader
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
De aanduiding op het grafisch plan geeft hat maximale bouwkader aan voor de bestaande en/of nieuwe bebouwing. Alle nieuwe bouwvolumes moeten binnen het aangegeven bouwkader worden opgetrokken.
De bouwvoorschriften binnen deze bouwkaders worden telkens in de respectievelijke artikelen omschreven. Deze grafische aanduiding van het bouwkader geeft enkel de verplichte zone aan waarbinnen het betrokken bouwvolume moet worden opgetrokken.
3.14.3.7. Beeldkwaliteit Graaf
(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
De volgende voorschriften zijn extra van toepassing, bovenop deze opgenomen in de resp. artikels van de resp. zones van het grafisch plan:
Afsluitingen:
Afsluitingen tussen private percelen en het openbaar domein mogen binnen deze zone enkel in de volgende materialen opgetrokken worden:
• Baksteen van rode, roodbruine of donkerbruine tinten;
• Houten schuttingen met verticale structuur (palissades);
• Haagaanplantingen in inheemse soort.
De hoogte van deze afsluitingen is steeds beperkt tot 1,80m, gemeten van op het maaiveldniveau in Graaf.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Rooilijn:
Indien de onderliggende bestemmingzone het oprichten van gebouwen of constructie toelaat, moeten deze steeds op de rooilijn tussen het private perceel en het openbaar domein van Graaf worden opgetrokken.
Voortuinen, terugligstroken, allerlei verhardingen op privaat domein tussen voorgevel en rooilijn, parkeerstroken, enz. zijn verboden. Indien een garage opgericht wordt binnen deze overdruk en uitgeeft op Graaf, mag het inrijden in deze garage enkel vergemakkelijkt worden door een bredere poort, en niet door een terugliggende garagepoort.
Bijgebouwen:
Indien bijgebouwen worden opgericht binnen deze overdrukzone, vanwege de mogelijkheid in de onderliggende bestemmingszone, mag de kroonlijsthoogte aan Graaf maximaal 3,50m bedragen.
Autostalplaatsen:
Indien op de private percelen opgenomen in de overdruk een publieke of semi-publieke parking wordt ingericht, moet er een afsluiting op de rooilijn worden opgericht, zoals beschreven onder de titel “Afsluitingen”.
Een inrit van maximaal 4,00m breedte mag vrijgehouden worden voor toegang tot de parking.
Aanwezig hoogstammig groen
Het binnen de overdruk gelegen hoogstammig groen (bomen) moet maximaal behouden blijven. Bij het kappen van bomen zullen gelijkaardige bomen van streekeigen soort worden heraangeplant.
Inrichting Graaf
Graaf moet het voorwerp uitmaken van een voorafgaandelijke inrichtingsstudie voor het totale traject van Graaf.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Concreet moet deze inrichtingsstudie, in aanvulling op de beschrijvende nota en informatie voor het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning klaarheid geven in:
De opmeting van de bestaande toestand, waarbij bouwvolumes, hoogten, bouwdiepten, materiaalgebruik, omgevende open ruimten en relaties weergegeven worden, en een analyse van de aanwezige bestemmingen en activiteiten.
Het geplande project, met een duidelijke voorstelling van de verschijningsvorm en een omschrijving van materialen en straatmeubilair.
Een onderzoek betreffende het behoud van de cultuurhistorische waardevolle elementen en betreffende de noodzakelijke ingrepen voor de draagkracht, stabiliteit en beveiliging van het traject en een onderzoek naar het effect van dergelijke ingrepen op de directe omgeving van de gebouwen.
Het beantwoorden van het project aan de harde eisen, meerbepaald inzake bestemmingen, afmetingen, volumes, enz., uit de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP.
De mate waarin de eenheid van het traject en zijn omgeving bewaard blijft.
De harmonie met de omgeving, meerbepaald wat betreft kleinschaligheid en materiaalgebruik.
De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag voor het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig overgemaakt aan de Bouwcommissie, die hieromtrent een gemotiveerd advies geeft aan het College van Burgemeester en Schepenen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of een nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
De herinrichting van Graaf kan in verschillende fasen uitgevoerd worden.
Deze inrichtingsstudie legt de krijtlijnen van het ontwerp en de inrichting
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Deze randvoorwaarden hebben tot doel de waarde van Graaf als grens – overgang – specifieke plek te benadrukken.
De hier geciteerde randvoorwaarden proberen een aanzet te zijn om Graaf bij herinrichting een meer in het oog springend uitzicht en een duidelijker rol in het stadsweefsel te geven.
vast vanaf de eerste stedenbouwkundige aanvraag tot en met de uitvoering van de laatste fase der werken.
Bij de herinrichting van het openbaar domein van Graaf worden de volgende extra randvoorwaarden opgelegd:
• Het openbaar domein wordt in de eerste plaats aangelegd voor de voetgangers, als een zeer autoluwe rondweg rondom het historisch centrum. Kleinschalige materialen zijn verplicht.
• Ter hoogte van de vier historische stadspoorten wordt de belangrijkheid van deze plek benadrukt in de inrichting, door andere materialen, vormentaal of door de introductie van bepaalde volumes of straatmeubilair, of een combinatie ervan.
• Groenaanleg binnen het openbaar domein van Graaf zal tot een uiterst minimum beperkt worden. Hagen als afbakening, of keermuren/borstweringen/scheidingsmuren met klimplanten zijn wel toegelaten.
• Graaf tussen Tongersestraat en Padonck moet heringericht worden als een smal en onverhard pad, bovenop de helling van de Motvallei; hiertoe zijn beperkte verstevigingswerken in de vorm van steunwanden in beton of hout toegelaten, om het wandelpad veilig en functioneel te maken.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
De plaats waar Graaf en Centrumstraten elkaar kruisen, is zeer belangrijk in het ruimtelijk weefsel van de kern. Een eerste en zeer eenvoudige maar doeltreffende aanzet tot duiding van deze plekken is reeds gegeven: de plaatsing van acht lichtbakens, twee per kruising, op de plaats van de vroegere stadspoorten. Dit wordt in de voorschriften ook opgevolgd door op die kruisingen meer bouwmogelijkheden te geven, maar dan wel binnen een duidelijk afgebakend deelgebied.
De afbakening van deze deelgebieden is gediversifieerd naargelang het huidige uitzicht van de plek:
• Graethempoort – Graethemstraat: momenteel het meest onduidelijke punt – ruime mogelijkheden ingetekend aan beide zijden van de kruising.
• Wellenpoort – Wellenstraat: deze plek is al sterk bepaald door de waardevolle panden daar aanwezig aan de westzijde van de plek. Een bijkomend deelgebied is ingetekend ten oosten van de kruising.
• Tongersepoort – Tongersestraat: deze plek is al sterk bepaald door de waardevolle panden daar aanwezig (o.a. pand op hoek Tongersestraat – Tongersesteenweg met grote voortuin) – geen bijkomende mogelijkheden ingetekend.
• Luikerpoort – Kortestraat/Burchtheuvel: deze plek is ruimtelijk en historisch gesproken de belangrijkste van allemaal, als poort die uitgaf op het zuiden en op de stad Luik. De configuratie van de plek, met de imposante Burchtheuvel, is voldoende gestructureerd. Er is geen nood aan extra duiding binnen de bouwvolumes. Eventuele bijkomende duiding zal komen als de Burchtheuvel volledig is ingericht volgens de visie in dit RUP.
3.14.3.8. Beeldkwaliteit Graaf - poorten
Het aangeven van de kruispunten van Graaf met Centrumstraten dmv vormentaal of bepaalde volumes kan op privaat domein enkel gebeuren binnen de op het grafisch plan afgebakende deelgebieden van artikel 3.14.3.7. Bij een stedenbouwkundige aanvraag voor nieuwbouw, vernieuwbouw, verbouwings- en/of renovatiewerken binnen dit deelgebied moet dit op één of meer van de volgende wijzen gebeuren:
• Volume: op de hoek van Graaf en kruisende straat of straten
• Volume: op de hoek van Graaf en kruisende straat of straten