(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
§1. Bestemmingsvoorschriften
Deze zone is in het algemeen bestemd voor allerlei bestemmingen, in hoofdzaak wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. De mogelijke bestemmingen verschillen naargelang de aanwezigheid van erfgoed of naargelang de ligging in het stratenpatroon van het plangebied: onderstaande tabellen geven deze twee criteria weer, met de mogelijke bestemmingen.
In gebouwen of gebouwencomplexen die beschermd zijn als monument of die aangeduid zijn als beeldbepalend, waardevol gebouw op het grafisch plan, zijn binnen alle bestaande volumes en op alle vloerniveaus de onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Eerste voorwaarde: aanwezigheid van waardevol erfgoed of beschermd monument: bestendiging van het monument verzekert.
Tweede voorwaarde: de ligging aan een Centrumstraat of niet:
Er wordt een grote vrijheid gegeven voor de mogelijke bestemmingen op de gelijkvloerse verdieping, maar met een onderscheid naargelang de ligging van de bestemmingszone, na afbakening van centrumstraten en woonstraten:
• Mogelijke bestemmingen in centrumstraten: wonen, handel, diensten, horeca, kleinambacht, vrije beroepen, persoonsgebonden diensten.
• Mogelijke bestemmingen in woonstraten: wonen, persoonsgebonden diensten, vrije beroepen.
Er zijn geen nevenbestemmingen omschreven: dit centrum is in de eerste plaats een plek voor meerdere “hoofdbestemmingen” of gelijkberechtigde bestemmingen (naast wonen) zoals hoger opgesomd.
Eerste onderscheid:
Ruime bestemmingen toegelaten in waardevolle gebouwen, om behoud van de gebouwen te verzekeren
Tweede onderscheid: de ligging aan een Centrumstraat of andere straat
beschreven in artikels 3.12 of 3.13. Dit is enkel mogelijk op voorwaarde dat de nieuwe bestemming(en) de erfgoedwaarde behoudt en
Persoonsgebonden diensten Ja Ja
Kleinambacht Ja Neen onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone beschreven in artikels 3.12 of 3.13.
Persoonsgebonden diensten Ja Ja – enkel glvl
Kleinambacht Ja – enkel glvl Neen
Vrije beroepen Ja – enkel glvl Ja – enkel glvl
Horeca Ja – enkel glvl Neen
Verblijfsaccommodatie Ja Ja
Gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
Ja Neen
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
In de tuinstrook mogen enkel gebouwen opgetrokken worden op het gelijkvloers, verplicht met plat dak. Bestaande volumes mogen onderhouden, verbouwd, gerenoveerd en herbestemd worden volgens de zone waarin het perceel gelegen is. Het volledig volbouwen van de gemengde tuinstrook is toegelaten.
Indien er toch bijgebouwen op het perceel opgetrokken worden, zullen deze het gebruik van de tuin sterk bepalen. Vanwege de kleine perceelsoppervlakte in het centrum wordt opgelegd dat de bijgebouwen los van het hoofdgebouw in de tuin van het perceel worden ingeplant, Het streefdoel is eigenlijk dat er zo een opdeling groeit volgens het principe straat – gebouw/woning – tuin – bijgebouwen. De bijgebouwen zouden dan ahw achteraan in elke tuin de “rug” vormen, en de tuin komt zo dicht bij het woonvolume te liggen, wat bevorderlijk is voor het wooncomfort.
Strikte voorschriften voor vrijblijvende kopgevels
Bouwoppervlakte ruim toegelaten, zelfs volledig dichtbouwen van perceel, maar onder strikte voorwaarden
Een laatste beperking inzake bestemmingen geldt voor de percelen en gebouwen, waarvan de voorgevel/rooilijn georiënteerd is naar of aanliggend is aan de straat genoemd “Graaf”: daar zijn als bestemming
“wonen” enkel perceelsgebonden ééngezinswoningen toegelaten, met inbegrip van zorgwoningen.
De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor private tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de diverse bestemmingen.
§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften
Typologie, inplanting
Enkel gesloten bebouwing is vergunbaar. Het begin en einde van de gebouwenrijen worden afgewerkt met een kopgevel. De zone tussen de kopgevel en de laterale perceelsgrens moet beschouwd worden als een zone non-aedificandi. Er zijn hier twee mogelijkheden:
• De vermelde kopgevel wordt op de perceelsgrens ingeplant, omdat de perceelsgrens ook rooilijn is: dan is de zone non-aedificandi niet van toepassing.
• De vermelde kopgevel wordt niet op de perceelsgrens ingeplant: in dat geval zal de zone non-aedificandi minimaal 3,00m bedragen.
Bij herverkaveling heeft elk perceel (en dus mogelijk bouwvolume) een minimale breedte van 5,00m.
Volumes, afmetingen
De B/T van hoofd- en bijgebouwen samen bedraagt in hun totaliteit maximaal 1,0. Op het gelijkvloers is geen maximale bouwdiepte opgelegd, het perceel kan over de volledige oppervlakte bebouwd worden indien aan beide volgende voorwaarden voldaan is:
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Het toegelaten bouwgabariet is omschreven in de voorschriften. De dakvorm is altijd verplicht hellend, waarbij soms een meerdiepte achteraan kan ontstaan. Deze kan op twee manieren worden afgedeklt:
• Met een plat dak;
• Met een helllend dak, met de nok loodrecht op de straat gericht en met de nodige beperkingen qua nokhoogte en dakhelling.
Aan de hand van onderstaande schetsen wordt toegelicht hoe de meerdiepte kan afgedekt worden ingeval van een hellend dak, en dit achtereenvolgens voor 6,50 max. kroonlijsthoogte en 8,50 max.
kroonlijsthoogte. Hier zijn de maximale afmetingen af te lezen die toegelaten zijn volgens de voorschriften. Dit moet een ruime invulling toelaten van de bestaande percelen. De gemiddelde oppervlakte van veel percelen in het centrum is klein tot zeer klein.
Max. gabariet bij kroonlijst max. 6,50m en dakhelling 50°
Maximale bouwdiepte bepaald in functie van hedendaagse woonnormen voor woningen en appartementen
Hellende daken vormen de hoofddakvorm
• De bestemming op de gelijkvloerse verdieping is een andere bestemming dan wonen;
• De afwerking van het platte dak op de gelijkvloerse verdieping gebeurt verplicht als extensief groen dak, met uitzondering van de ingerichte terrassen.
Vanaf de tweede bouwlaag is de maximale bouwdiepte gemeten vanaf de voorgevel vastgelegd op 12,00m.
Het hoofdgebouw moet opgericht worden binnen de verder in dit artikel beschreven enveloppe, te starten vanaf de voorgevelbouwlijn of rooilijn.
De voorgevel van het hoofdgebouw moet vast ingeplant worden op de voorgevelbouwlijn voor tenminste 50% van de totale breedte van de voorgevel.
Het hoofdvolume heeft verplicht een hellend zadeldak van minimaal 35°
en maximaal 50° helling, waarbij de nok van het hoofddak evenwijdig loopt met de voorgevel. Afwijkende dakvormen, dakkapellen, vensters, dakterrassen zijn in functie van de architecturale accenten of harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot een maximum van 30% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw.
Afhankelijk van de gekozen dakhelling en de bouwdiepte kan het voorkomen dat delen achteraan van de hoofdbouw niet met het hoofddak (zadeldak) afgedekt kunnen worden. Hier zijn twee mogelijkheden:
• De resterende delen van de hoofdbouw worden met een al dan niet toegankelijk plat dak afgewerkt;
• De resterende delen worden afgewerkt met een hellend zadeldak, met een secundaire nok, die loodrecht op de nok van het hoofddak geplaatst wordt. Deze nok kan maximaal even hoog liggen dan de hoofdnok. De helling van dit zadeldak is vrij te kiezen in functie van de breedte van het gebouw en de hoogte van de secundaire nok,
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Max. gabariet bij kroonlijst max. 6,50m en dakhelling 35°
Max. gabariet bij kroonlijst max. 8,50m en dakhelling 50°
Verdichting in historische inpandige bouwvolumes is mogelijk, maar onder bepaalde voorwaarden
Bouwvolume wordt begrensd door de hoogtes strikt te bepalen
maar mag nooit minder zijn dan 35°. De kopgevel van dit zadeldak wordt gevormd door het verlengde van de achtergevel of door een teruggeplaatste gevelwand.
Lichtkoepels en/of lichtstraten zijn toegelaten mits ze minder dan 1,20m boven de dakoppervlakte uitsteken en minder dan 25% van de dakoppervlakte van het platte dak innemen.
Indien de perceelsoppervlakte op het gelijkvloers niet volledig dichtgebouwd wordt, zijn bijgebouwen toegelaten; deze staan altijd los van het hoofdgebouw, en bestaan uit één bouwlaag met een verplicht plat dak, waarbij de maximale bouwoppervlakte beperkt wordt tot 45,00m2 per perceel en de dakrandhoogte maximaal 3,50m bedraagt.
Inpandige volumes
Inpandige volumes, die op het moment van goedkeuring van dit RUP als behoorlijk vergund en niet verkrot kunnen beschouwd worden, en een onderdeel vormen van een gebouw of gebouwencomplex dat een beschermd monument is, of aangeduid is als waardevol, beeldbepalend gebouw, mogen een bestemming krijgen in het kader van wonen. Dit kan enkel onder de volgende voorwaarden:
• De wetgeving omtrent lichten en zichten van het Burgerlijk Wetboek zal strikt gerespecteerd worden;
• Eventuele buitengevels van de inpandige volumes, die op of tegen perceelsgrenzen met aangrenzende eigendommen liggen, moeten voldoen aan de voorschriften voor mandelige muren;
• Een toegang tot deze inpandige wooneenheden via een openbaar pad, een openbaar te maken pad of een erfdienstbaarheid van doorgang is verplicht.
Maximale kroonlijst- en nokhoogtes
Bestaande panden die verbouwd of gerenoveerd worden, mogen hun oorspronkelijke, vergunde of vergund geachte volume, kroonlijsthoogte
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Max. gabariet bij kroonlijst max. 8,50m en dakhelling 35°
Om vestiging van normale handelszaken toe te laten, die actuele minimale oppervlaktes kunnen hanteren (150-200 m2 voor een handelszaak), is het toegelaten om het gelijkvloers toe te bouwen van elk perceel binnen deze zone. Dit houdt wel in dat de bedaking best in
“groendak” uitgevoerd wordt, om de woonkwaliteit van de bewoners van de appartementen en woningen in de buurt te behouden. Het groendak zorgt er voor dat de “tuin” als het ware naar de eerste verdieping naargelang de ligging aan bepaalde straten
De relatie met de beeldbepalende gebouwen wordt vastgelegd: er wordt nooit hoger gebouwd dan deze panden
en nokhoogte behouden. Dit wil zeggen dat een verbouwing of renovatie het ganse bestaande volume mag omvatten, en dat deze panden niet moeten teruggebracht worden naar de vastgelegde maximale kroonlijst- en nokhoogtes.
Bij uitbreidingswerken, nieuwbouw of vernieuwbouw gelden twee regels om de uiteindelijke limieten van kroonlijst- en nokhoogte te bepalen voor het volume:
• De maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte gemeten vanaf de as van de voorliggende straat is afhankelijk van de ligging van het bouwvolume:
Volume 1: kroonlijsthoogte 8,50m en nokhoogte 13,00m, geldig voor de volumes waarvan de voorgevel georiënteerd en aanliggend is aan de zone beschreven in artikel 3.12 – Zone voor openbaar domein – Centrumstraten;
Volume 2: kroonlijsthoogte 6,50m en nokhoogte 12,00m, geldig voor de volumes waarvan de voorgevel georiënteerd en aanliggend is aan de zone beschreven in artikel 3.13. – Zone voor openbaar domein – Woonstraten.
• Indien de rooilijn van het bouwperceel of van één van de bouwpercelen waarvoor de stedenbouwkundige aanvraag ingediend wordt, ofwel grenst aan de voorgevel van een beschermd monument of een beeldbepalend, waardevol gebouw, ofwel grenst aan de rooilijn van een perceel dat aan een voorgevel van de vernoemde panden grenst, wordt de maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte beperkt tot de werkelijke kroonlijst- en nokhoogte van het beschermd monument of het beeldbepalend, waardevol pand. Op dit voorschrift zijn geen afwijkingen mogelijk. Bij de samenvoeging van percelen wordt uitgegaan van de oorspronkelijke toestand.
• Voor de delen van het bouwvolume op het gelijkvloers, die met een plat dak worden afgedekt, is de maximale kroonlijsthoogte
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Er wordt gestreefd naar de aanleg van ondergrondse, gegroepeerde garages, om het straatbeeld zo veel mogelijk vrij van wagens te maken.
Dit is eveneens een bijdrage tot het wooncomfort: bij realisatie van woonprojecten worden zo wooneenheden aangeboden die een private autostaanplaats bieden, hetgeen verkiesbaar is boven een staanplaats op het openbaar domein.
In het historische centrum komen nog enkele bomen voor op private percelen. Om deze beeldbepalende bomen zoveel mogelijk te behouden, is gekozen voor een streng beheer en behoud van deze bomen, met kapping die enkel mogelijk is in zeer omschreven gevallen.
Niet alleen gebouwen vormen bakens in Borgloon, ook sommige hoogstammige bomen. Bescherming van het natuurlijk patrimonium is zinvol in een sterk bebouwd en versteend centrum.
Ondergrondse garages worden aangemoedigd – ruime opties
Kwaliteitsbewaking voorgevels – geen garages of carports in bepaalde straten
Behoud van hoogstammige bomen in het centrum – bewaren is de regel, kappen de uitzondering
bepaald op 4,00m, gemeten vanaf het peil van het vloergedeelte waar de voordeur aan de straatzijde van het gebouw op aansluit.
Diversen
Ondergrondse, gegroepeerde garages bij een aantal wooneenheden of bij een aantal woningen, zijn overal binnen deze zone toegelaten. De toegang moet minimaal 3,00m breed zijn over de totale lengte, en de helling mag slechts 4% bedragen voor de eerste 5,00m gerekend vanaf de rooilijn.
Individuele garages en carports zijn niet toegelaten in voorgevels georiënteerd of aanliggend aan de zone beschreven in artikel 3.12 – Zone voor openbaar domein – Centrumstraten; in andere voorgevels zijn ze wel toegelaten, op voorwaarde dat:
• De maximale bruto-breedte van de garagepoortopening in principe steeds beperkt blijft tot 2,50m;
• Deze garagepoorten enkel worden voorzien in voorgevels van minimaal 6,00m breed.
De niet bebouwde delen van deze zone, gelegen achter de voorgevel, worden ingericht volgens de voorschriften van artikel 3.5, als private tuin ter ondersteuning van de woonbestemming of als buitenruimte bij de andere toegelaten bestemmingen van het gelijkvloers.
§3. Voorschriften inzake beheer
De aanwezige streekeigen hoogstambomen op de percelen binnen deze zone moeten behouden blijven.
Op alle stedenbouwkundige aanvragen moeten de hoogstambomen op het betrokken perceel of de betrokken percelen worden aangeduid, met hun stamdiameter, hoogte en de grootte van de kruinprojectie.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
De toegelaten bestemming kan hier zowel wonen als andere bestemmingen zijn. Wonen in het historische centrum wordt als een belangrijke bestemming beschouwd, en krijgt veel ruimte op niveau van de voorschriften (zie verder). Deze randzones hebben nog altijd betrekking op de historische kern van de oude Gravenstad, en krijgen daarom brede bestemmingsmogelijkheden.
Het gehanteerde principe van evenwaardige bestemmingen leidt tot het werken met een aantal gelijkwaardige bestemmingen, zonder onderscheid tussen hoofd- of nevenbestemming, die onder bepaalde voorwaarden kunnen toegepast en ingericht worden. Deze voorwaarden hebben te maken met het aanwezige erfgoed en met de ligging ten opzichte van het stratennet in het plangebied.
Eerste voorwaarde: aanwezigheid van waardevol erfgoed of beschermd monument:
Monumenten en beeldbepalende gebouwen krijgen een grote vrijheid van bestemming, op voorwaarde dat de nieuwe of gemengde bestemming de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het monument verzekert.
Wonen wordt aangeduid als voornaamste bestemming
Een aantal evenwaardige bestemmingen zijn ruim toegelaten
Eerste onderscheid:
Ruime bestemmingen toegelaten in waardevolle gebouwen, om behoud van de gebouwen te verzekeren