Artikel 3.4.3. Projectzone 3 (SP3)

§1. Bestemmingsvoorschriften

De volgende bestemmingen zijn toegelaten in deze zone:

• Wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten of halfopen bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak.

• Wonen voor bejaarden, oudere personen of anders-validen (mensen met een beperking), onder alle mogelijke vormen, met gehele of gedeeltelijke zorgverstrekking. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. Deze bestemming mag zowel door een instelling van openbaar nut als door een private instelling of ontwikkelaar gerealiseerd worden.

• Een combinatie van beide bovenvermelde bestemmingen, in elke mogelijke verhouding.

§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften

In deze zone wordt de invulling via één globale stedenbouwkundige aanvraag vergund. Het bouwproject moet derhalve in één geheel en als totaalproject gerealiseerd worden.

In deze projectzone worden de volgende volumes en typologieën ingeplant:

• Aan de zijde van Graaf mogen enkel bijgebouwen met één bouwlaag, die aansluiten bij een hoofdbouw in de projectzone, op de rooilijn worden opgetrokken. Eventuele woonvolumes, hetzij ééngezinswoningen, hetzij appartementen, of een

combinatie van deze, moeten met de

Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten

Juridische voorschriften

Deze grote bouwblok midden in het centrum van Borgloon krijgt in de eerste plaats een invulling, die kleinschalig blijft en past binnen het daar aanwezige bouwkader (2-3 bouwlagen plus zadeldak).

Er wordt een duidelijk verschil gemaakt tussen de behandeling van de straatwand aan Nieuwland met die aan Graaf:

• Nieuwland: gesloten bouworde, 3 bouwlagen op zuidelijke straatwand en 2 bouwlagen aan oostelijke wand.

• Graaf: tuinen en tuinmuren van individuele tuinen of gemeenschappelijke tuin bij appartementen/rusthuis.

Dit zorgt voor twee verschillende “straatsferen”, waarbij de Graaf als een secundaire, rustige “achterweg bevestigd wordt”, terwijl de Nieuwland de

Invulling projectzone kant Nieuwland: wandvorming

Creatie van half-ondergrondse parkings mogelijk maken; ruimte boven parkings wordt semi-publiek plein/groenruimte

Algemene volume- en

private/gemeenschappelijke tuin uitgeven op Graaf. De afscheiding tussen deze tuin(en) en Graaf gebeurt verplicht met een tuinmuur in baksteen, maximaal 2,00m hoog. Er wordt minimum één voetgangersdoorsteek voorzien vanuit Graaf naar het binnengebied van deze projectzone. Bij het inrichten van aparte percelen met grondgebonden woningen langsheen Graaf, mag de bijbouw waarvan hier sprake is, maximaal 50%

van de perceelsbreedte innemen. De afdekking van de eventuele bijgebouwen gebeurt met een hellend dak, waarvan de nok loodrecht op Graaf ligt.

• Naar het openbaar domein van Nieuwland toe moet een wandvorming gecreëerd worden. Deze wand mag discontinue zijn. Eén of meerdere doorgangen naar het achtergelegen binnenplein van deze zone moeten voorzien worden. Deze doorgang(en) mag (mogen) overbouwd worden.

• Binnen de projectzone mogen vrijstaande en/of gekoppelde volumes opgericht worden, op voorwaarde dat de afstand tot de private perceelsgrens even groot is als de kroonlijsthoogte van de betrokken volumes.

• Op de grens met de zones uit artikel 3.2. en 3.6. moet een zijdelingse bouwvrije afstand van 5m gerespecteerd worden.

• In deze projectzone is de bouw van een ondergrondse parking verplicht. De minimale capaciteit van deze ondergrondse parkeergarage wordt berekend aan de hand de formule:

Pt = Ps + Pw + Po:

Pt = minimaal totaal aantal staanplaatsen;

Ps= huidige capaciteit van de stadsparking = 50;

Pw = vereiste staanplaatsen volgens omvang woonproject;

Po = staanplaatsen in overtal = (Ps+Pw) x 0,50)

• De minimale capaciteit van deze ondergrondse parkeergarage bedraagt de som van het vereiste aantal staanplaatsen naargelang de omvang van het (eventueel gemengde)

Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten

Juridische voorschriften

normale bouwmogelijkheden van het centrum krijgt.

De realisatie van een ondergrondse parking is hier zeer belangrijk, en voor een stuk structurerend, voor de aanleg van het openbaar domein tussen de bouwblokken. Door de helling binnen het projectgebied kan hier met een halfopen parking gewerkt worden, wat het veiligheidsgevoel zeker ten goede zal komen. De verschillende niveaus van het dak van de parking leiden op maaiveldniveau tot pleinen en groene ruimten op verschillende niveaus. De capaciteit van de ondergrondse parking kan in haar uiterste vorm 220 plaatsen bedragen. Dit lost in grote mate enkele prangende parkeerproblemen op:

• Parkeren voor bewoners en gebruikers van het project op deze plek;

• Opvang van de bestaande stadsparking, met mogelijkheid tot verhogen van de parkeercapaciteit op deze stadsparking;

• Staanplaatsen in overtal voor bewoners uit de omliggende straten.

inplantingsvoorschriften voor parkeerplaatsen op de openbare parking aan de Graaf, namelijk 50 staanplaatsen. Deze ondergrondse parking wordt gekoppeld aan het woonproject erboven met aangepaste toegangen, die uitgeven op het openbaar domein. De toegang naar de nieuwe ondergrondse parking is voorzien vanuit Nieuwland.

• De B/T van alle hoofd- en bijgebouwen samen bedraagt minimaal 0,50 en maximaal 1,00. De oppervlakte van de eventuele openbare ruimten (pleinen straten, doorgangen) bovenop de ondergrondse parkeergarage worden niet meegeteld in de berekening van deze B/T.

• De V/T bedraagt maximaal 2.

• Het aantal bouwlagen is beperkt tot 2 of 3 bouwlagen onder de kroonlijst. De maximale hoogte onder de kroonlijst bedraagt 7,00m bij twee bouwlagen en 9,00m bij drie bouwlagen. De dakvorm is vrij.

• De verschillende bouwlagen kunnen ingericht worden binnen dit maximum gabariet. Binnen dit gabariet worden eveneens strikt noodzakelijke en beperkte uitbouwen toegestaan voor technische ruimten zoals liftkoker, ventilatiekoker, enz.

• Door het grote niveauverschil binnen de projectzone kunnen half-ondergrondse ruimtes ingericht worden, die deel uitmaken van één van de gerealiseerde bestemmingen; in dat geval mag het volledige oppervlak van de projectzone, dichtgebouwd worden met een bouwlaag. Deze bouwlaag moet met een plat dak afgedekt worden. Dit platte dak zal de openbare of semi-publieke ruimte vormen bij het project.

• De niet-bebouwde ruimte sluit aan bij het openbare domein van Nieuwland, of wordt ingericht als private tuinen bij de gerealiseerde wooneenheden. Daarbij moet een globaal concept uitgewerkt worden voor dit openbare domein, waarbij uitgegaan wordt van een hoofdfunctie als woonerf voor alle

Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten

Juridische voorschriften

openbare ruimten.

§3. Voorschriften inzake beheer

De voorschriften worden beschouwd als maxima bij de beoordeling van vergunningsaanvragen. De noodzakelijke woonkwaliteit, de aansluitingsaspecten van verschillende volumes, de ondersteuning van het straatbeeld, enz. kunnen ertoe leiden dat deze maxima niet gerealiseerd kunnen worden. Bij de beoordeling van een aanvraag voor deze projectzone zullen de ruimtelijke kwaliteit, de inpassing in de erfgoed- en landschappelijke omgeving, en de draagkracht van de omgeving de belangrijkste beoordelingscriteria zijn.

Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten

Juridische voorschriften

Projectzone P4 bevindt zich op een historische erg geladen plek;: de site van de vroegere burcht van de Graven van Loon.

Het is een zone die historisch gezien lange tijd bebouwd was:

• In de Middeleeuwen

Projectzone P4 is de meest centrumgerichte van de vier zones; het is ook de zone met de meeste historische achtergrond (burcht).

Oppervlakte bij benadering: 5.500 m2.

Hier werd gezocht naar een combinatie van het zoveel mogelijk vrijhouden van de Burchtlocatie, een historisch geankerde invulling gerelateerd aan het Graafschapverhaal, en een ruimtelijke beëindiging van het Speelhof.

Deze zone krijgt een beperkt