(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)
§1. Bestemmingsvoorschriften
Deze zone is in het algemeen bestemd voor allerlei bestemmingen, in hoofdzaak wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. De mogelijke bestemmingen verschillen naargelang de aanwezigheid van erfgoed of naargelang de ligging in het stratenpatroon van het plangebied: onderstaande tabellen geven deze twee criteria weer, met de mogelijke bestemmingen.
In gebouwen of gebouwencomplexen die beschermd zijn als monument of die aangeduid zijn als beeldbepalend, waardevol gebouw op het grafisch plan, zijn binnen alle bestaande volumes en op alle vloerniveaus de onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone beschreven in artikels 3.12 of 3.13. Dit is enkel mogelijk op voorwaarde dat de nieuwe bestemming(en) de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het erfgoed verzekert.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Tweede voorwaarde: de ligging aan een Centrumstraat of niet:
Er wordt een grote vrijheid gegeven voor de mogelijke bestemmingen op de gelijkvloerse verdieping, maar met een onderscheid naargelang de ligging van de bestemmingszone, na afbakening van centrumstraten en woonstraten:
• Mogelijke bestemmingen in centrumstraten: wonen, handel, diensten, horeca, kleinambacht, vrije beroepen, persoonsgebonden diensten.
• Mogelijke bestemmingen in woonstraten: wonen, persoonsgebonden diensten, vrije beroepen.
Er zijn geen nevenbestemmingen omschreven: dit centrum is in de eerste plaats een plek voor meerdere “hoofdbestemmingen” of gelijkberechtigde bestemmingen (naast wonen) zoals hoger opgesomd.
Ook in deze bestemmingszone, aan de rand van de eigenlijke historische kern, wordt dit principe aangehouden.
Persoonsgebonden diensten Ja Ja
Kleinambacht Ja Neen onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone beschreven in artikels 3.12 of 3.13.
Persoonsgebonden diensten Ja Ja – enkel glvl
Kleinambacht Ja – enkel glvl Neen
Vrije beroepen Ja – enkel glvl Ja – enkel glvl
Horeca Ja – enkel glvl Neen
Verblijfsaccommodatie Ja Ja
Gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
Ja Neen
De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor private tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de diverse bestemmingen.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Het toegelaten bouwgabariet is omschreven in de voorschriften. De dakvorm is altijd verplicht hellend, waarbij soms een meerdiepte achteraan kan ontstaan. Deze kan op twee manieren worden afgedeklt:
• Met een plat dak;
• Met een helllend dak, met de nok loodrecht op de straat gericht en met de nodige beperkingen qua nokhoogte en dakhelling.
Aan de hand van onderstaande schetsen wordt toegelicht hoe de meerdiepte kan afgedekt worden ingeval van een hellend dak. Dit moet een functionele invulling toelaten van de bestaande percelen. Deze voorschriften zijn erop gericht een woningtype te realiseren dat past in deze omgeving met een steile helling naar beneden van de straat weg:
de terraswoning of gestapelde woning. Deze zone bevindt zich op de zuidrand van het centrum, volledig in het stadszicht gelegen.
De trapvormig oplopende achtergevel moet toelaten van aangename terrassen te realiseren voor de bovengelegen woonst. De tuin wordt aan de woning op gelijkvloers en tuinniveau toebedeeld.
Max. gabariet dakhelling 50°
Strikte voorschriften voor vrijblijvende kopgevels
Bouwoppervlakte beperkt tot op grafisch plan aangegeven gebied, om tuinvorming te ondersteunen
Maximale bouwdiepte bepaald in functie van hedendaagse woonnormen voor woningen;
maximale mogelijkheden voor tweewoonsten in etagevorm worden
§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften Typologie, inplanting
Binnen deze zone zijn enkel gesloten of halfopen bebouwingen vergunbaar. Het begin en einde van de gebouwenrijen worden afgewerkt met een kopgevel. De zone tussen de kopgevel en de laterale perceelsgrens moet beschouwd worden als een zone non-aedificandi.
Er zijn hier twee mogelijkheden:
Bij herverkaveling heeft elk perceel een minimale breedte van 6,00m bij gesloten bebouwing en 9,00m bij halfopen bebouwing.
Volumes, afmetingen
Het hoofdgebouw moet opgericht worden binnen de verder in dit artikel beschreven enveloppe, te starten vanaf de voorgevelbouwlijn of rooilijn.
De voorgevel van het hoofdgebouw moet vast ingeplant worden op de voorgevelbouwlijn voor tenminste 50% van de totale breedte van de voorgevel.
De bouwdiepten worden als volgt bepaald:
Op het gelijkvloers (eerste bouwlaag), en dit altijd gerekend vanaf het openbaar domein uit art. 3.12., is de maximale bouwdiepte 12,00m.
Vanaf de eerste verdieping (tweede bouwlaag) is de maximale bouwdiepte gemeten vanaf de rooilijn eveneens 12,00m.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Max. gabariet dakhelling 35°
Het spreekt vanzelf dat de nabijheid van een beeldbepalend pand of monument deze gabarieten beperkend zal beïnvloeden. Zo worden in dat geval kroonlijst- en nokhoogte beperkt tot die van het waardevol gebouw of monument. Zo blijven deze “bakens” hun rol van structurerend element in de bebouwde omgeving spelen, en komen ze niet in de verdrukking, ook niet in de randzone van het historische centrum.
gecreëerd
Hellende daken vormen de hoofddakvorm
Op de tuinverdieping (kelderbouwlaag) is de maximale bouwdiepte gemeten vanaf de rooilijn 14,00m; hier is de minimale bouwdiepte bij nieuwbouw eenduidig vastgelegd op 12,00m.
Het bouwvolume heeft verplicht een hellend zadeldak van minimaal 35°
en maximaal 50° helling, waarbij de nok van het hoofddak evenwijdig loopt met de voorgevel. Afwijkende dakvormen, dakkapellen, vensters, dakterrassen zijn in functie van de architecturale accenten of harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot een maximum van 30% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw.
Afhankelijk van de gekozen dakhelling en de bouwdiepte kan het voorkomen dat delen achteraan van de hoofdbouw niet met het hoofddak (zadeldak) afgedekt kunnen worden. Hier zijn twee mogelijkheden:
• De resterende delen van de hoofdbouw worden met een al dan niet toegankelijk plat dak afgewerkt;
• De resterende delen worden afgewerkt met een hellend zadeldak, met een secundaire nok, die loodrecht op de nok van het hoofddak geplaatst wordt. Deze nok kan maximaal even hoog liggen dan de hoofdnok. De helling van dit zadeldak is vrij te kiezen in functie van de breedte van het gebouw en de hoogte van de secundaire nok, maar mag nooit minder zijn dan 35°. De kopgevel van dit zadeldak wordt gevormd door het verlengde van de achtergevel of door een teruggeplaatste gevelwand.
Lichtkoepels en/of lichtstraten zijn toegelaten mits ze minder dan 1,20m boven de dakoppervlakte uitsteken en minder dan 25% van de dakoppervlakte van het platte dak innemen.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
Omwille van de kleinschalige percelering, de historische bebouwing en de steile hellingen (onstabiele bodem) worden ondergrondse, gegroepeerde garages niet toegelaten. En omwille van de historische gebouwen in de straat, het kleinschalige typische karakter van deze straat, zijn garagepoorten niet toegelaten (doen afbreuk aan de
Bouwvolume wordt begrensd door de hoogtes strikt te bepalen, dit om gradatie in het centrum te krijgen
Ondergrondse gegroepeerde garages worden hier verboden omwille van kleinschalig karakter
Maximale kroonlijst- en nokhoogtes
Bestaande panden die verbouwd of gerenoveerd worden, mogen hun oorspronkelijke, vergunde of vergund geachte volume, kroonlijsthoogte en nokhoogte behouden. Dit wil zeggen dat een verbouwing of renovatie het ganse bestaande volume mag omvatten, en dat deze panden niet moeten teruggebracht worden naar de vastgelegde maximale kroonlijst- en nokhoogtes.
Bij uitbreidingswerken, nieuwbouw of vernieuwbouw gelden twee regels om de uiteindelijke limieten van kroonlijst- en nokhoogte te bepalen voor het volume:
De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 8,50m, en de maximale nokhoogte bedraagt 13,00m, beide gemeten vanaf de as van de voorliggende straat;
Indien de rooilijn van het bouwperceel of van één van de bouwpercelen waarvoor de stedenbouwkundige aanvraag ingediend wordt, ofwel grenst aan de voorgevel van een beschermd monument of een beeldbepalend, waardevol gebouw, ofwel grenst aan de rooilijn van een perceel dat aan een voorgevel van de vernoemde panden grenst, wordt de maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte beperkt tot de werkelijke kroonlijst- en nokhoogte van het beschermd monument of het beeldbepalend, waardevol gebouw. De in punt 1 aangegeven kroonlijst- en nokhoogten mogen echter nooit overschreden worden. Op dit voorschrift zijn geen afwijkingen mogelijk. Bij de samenvoeging van percelen wordt uitgegaan van de oorspronkelijke toestand.
Diversen
Ondergrondse garages en individuele garages zijn in principe niet toegelaten; een carport in de voorgevel is toegelaten.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten Juridische voorschriften
kleinschaligheid van de gevels). De benodigde autostaanplaatsen zullen op andere plaatsen of dmv carports (voorwaardelijk) gerealiseerd worden. Carports kunnen de gevels een derde dimensie geven en bijdragen tot het kleinschalige van de gevelopbouw (combinatie carport-overdekte woningingang bv.)
In het centrum en de randzones komen nog enkele bomen voor op private percelen. Om deze beeldbepalende bomen zoveel mogelijk te behouden, is gekozen voor een streng beheer en behoud van deze bomen, met kapping die enkel mogelijk is in zeer omschreven gevallen.
Niet alleen gebouwen vormen bakens in Borgloon, ook sommige hoogstammige bomen. Bescherming van het natuurlijk patrimonium is zinvol in een sterk bebouwd en versteend centrum, ook aan de randen.
Borgloon-centrum heeft een uitgesproken reliëf, waardoor deze bomen van buiten de stad nog meer het stadszicht gaan bepalen. Het brengt een aantal accenten in de stadszichten, die behouden moeten blijven.
omgeving; er mogen individuele carports
Behoud van hoogstammige bomen in het centrum – bewaren is de regel, kappen de uitzondering
De niet bebouwde delen van deze zone, gelegen achter de voorgevel, worden ingericht volgens de voorschriften van artikel 3.5, als private tuin ter ondersteuning van de woonbestemming of als buitenruimte bij de andere toegelaten bestemmingen van het gelijkvloers.
§3. Voorschriften inzake beheer
De aanwezige streekeigen hoogstambomen op de percelen binnen deze zone moeten behouden blijven.
Op alle stedenbouwkundige aanvragen moeten de hoogstambomen op het betrokken perceel of de betrokken percelen worden aangeduid, met hun stamdiameter, hoogte en de grootte van de kruinprojectie.
De aanwezige streekeigen hoogstambomen mogen slechts verwijderd worden van het betrokken perceel indien de boom of de bomen een gevaar betekenen voor de directe omgeving, of indien de boom ziek is en er geen kans meer op herstel bestaat. Beide motivaties moeten door een rapport van een deskundig tuin- of landschapsarchitect, bioloog of boomspecialist gestaafd worden.
Toelichting, ruimtelijke principes Essentiële aspecten
Juridische voorschriften
In de volgende artikels worden enkele specifieke projectzones omschreven binnen het plangebied. Deze zones krijgen een veelal gemengde bestemming, en moeten in hun geheel bekeken worden.
Daartoe wordt het principe van de “inrichtingsstudie” gehanteerd:
• Een voorafgaandelijk onderzoek naar de bestaande kwaliteiten en mogelijkheden, gevolgd in een tweede deel door een stedenbouwkundig ontwerp voor de ganse zone;
• Deze studie wordt samen met een eventuele bouwaanvraag ingediend;
• De bij dit RUP ingestelde Bouwcommissie moet een voorafgaandelijk advies uitbrengen over het project en de inrichtingsstudie.
Verder wordt uitgegaan van het concept dat elke projectzone in haar geheel ontwikkeld wordt, en niet fragmentair door elke eigenaar van elk betrokken bouwperceel. Hiertoe zijn twee mogelijkheden:
• De eigenaars werken samen en ontwikkelen de projectzone zelf, als samenwerkende entiteit, die verder alle stappen onderneemt: planning, vereiste aanvragen en realisatie.
• De gemeente treedt op als actor, en verwerft alle noodzakelijke gronden.
Daarna kan via een gemeentelijk project, een PPS-project of een andere vorm van samenwerking de invulling van de projectzone gerealiseerd worden.
2.3. ARTIKEL 3.4. ZONE VOOR WONEN – STRATEGISCH