HEIST-OP-DEN-BERG
RUP Spar-site
Stedenbouwkundige voorschriften
November 2020
2
colofon
opdrachtgever: Gemeente Heist-op-den-Berg
College van Burgemeester en Schepenen Kerkplein 17
2220 Heist-op-den-Berg
project: RUP Spar-site
fase: Stedenbouwkundige voorschriften
datum:
beleidsverantwoordelijke
Ambtelijk verantwoordelijke
November 2020
Mevr. Sarah Wouters – schepen ruimtelijke ordening 0475/70.73.88 sarah.wouters@heist-op-den-berg.be Team Planning en Ontwikkeling
Mevr. Veerle De Belser – Mevr. Tessy Gorris Erkend ruimtelijk planners
Leopoldlei 40
2220 Heist-op-den-Berg Tel : 015/23 74 06 of 015/23 88 27
Tessy Gorris
Erkend ruimtelijk planner
………
Veerle De Belser Erkend ruimtelijk planner
………
RUP SPAR-site
Toepassing van Titel II, hoofdstuk II van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad van Heist-op-den-Berg in zitting van 10 november 2020
Hans Welters
de algemeen directeur
………
Carl De Bie de voorzitter
………
INHOUD
1 ALGEMENE BEPALINGEN ... 5
1.1 Indeling in deelzones ... 5
1.2 Afstemming categorieën van gebiedsaanduiding ... 5
1.3 Opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden ... 5
1.4 Op te heffen verkavelingsvoorschriften ... 5
1.5 Stedenbouwkundige verordeningen ... 5
1.6 Terminologie ... 6
2 ALGEMENE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ... 9
3 BIJZONDERE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ... 20
Art. 1 Zone voor wonen ... 20
Art. 1.1. Overdrukzone voor tankstation en car-wash (TCW)... 23
Art. 2 Zone voor KMO... 24
Art. 2.1. Overdrukzone voor Gemengde activiteiten (GA) ... 29
Art. 2.2. Overdrukzone voor buffer (B) ... 34
Art. 2.3. Overdrukzone voor tuinen (T) ... 35
Art. 3 Indicatieve aanduiding ontsluiting gemotoriseerd verkeer ... 36 Art. 4 Indicatieve aanduiding ontsluiting voor zachte weggebruikers . 37
1 ALGEMENE BEPALINGEN
1.1 Indeling in deelzones
Het RUP SPAR-site is opgedeeld in een aantal deelzones. De grootste zone is de zone voor gemengde activiteiten met aanliggende overdrukzone voor buffer en daarnaast een overdrukzone voor tuinen.
Aan de Liersesteenweg bevinden enkele woningen zich in de plancontour. Hiervoor is een aparte zone voor wonen voorzien, deels met overdrukzone voor tankstation en car-wash.
1.2 Afstemming categorieën van gebiedsaanduiding
In volgende tabel wordt aangegeven in welke categorie elke bestemmingszone uit voorliggend RUP valt:
Categorieën Vlaams gewest Bestemmingszones RUP SPAR-site gemeente Heist-op-den-Berg
Categorie 1. Wonen Art. 1. Zone voor wonen (W)
Art. 1.1. Overdrukzone voor tankstation en car-wash
Categorie 2. Bedrijvigheid Art. 2. Zone voor KMO
Art. 2.1. Overdrukzone voor gemengde activiteiten (GA)
Art. 2.2. Overdrukzone voor buffer (B) Art. 2.2. Overdrukzone voor tuinen (T)
1.3 Opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden
Na goedkeuring en inwerkingtreding van het RUP SPAR-site worden de voorschriften van het gewestplan (goedgekeurd d.d. 05/08/1976) binnen de grenzen van het RUP opgeheven. Het verordenend grafisch plan en de verordenende stedenbouwkundige voorschriften komen in de plaats van de gewestplanbestemmingen.
Het gaat over volgende gewestplanbestemmingen : - gebied voor milieubelastende industrie II;
- woongebied met landelijk karakter;
- en een klein gedeelte agrarisch gebied.
1.4 Op te heffen en te behouden verkavelingsvoorschriften
Binnen de grenzen van het RUP Spar-site komen goedgekeurde, nog geldige verkavelingen voor. Alle verkavelingen die volledig of gedeeltelijk binnen de contour van het RUP gelegen zijn, worden opgeheven voor wat betreft de voorschriften, niet voor wat betreft de indeling in loten.
Het betreft volgende verkavelingen:
- Verk. 1967/22 – goedgekeurd d.d. 08/12/1967 - Verk. 1987/27 – goedgekeurd d.d. 26/05/1988 - Verk. 1977/76 – goedgekeurd d.d. 14/03/1978
Specifieke uitzondering hierop en daarmee het integraal behouden van zowel de indeling in loten als de verkavelingsvoorschriften voor volgende verkaveling:
- Verk. 1987/26 – goedgekeurd d.d. 16/09/1987 - Verk. 1987/26 – goedgekeurd d.d. 24/08/1993
Er wordt voorzien in het integrale behoud van deze verkaveling voor zowel de voorschriften als de kavelindeling in het kader van de zeer specifieke zoneringssituatie met betrekking tot de woning Wouwerstraat 4A. Hierdoor kan een duidelijke rechtszekerheid met betrekking tot deze woning gegarandeerd blijven.
1.5 Stedenbouwkundige verordeningen
Binnen de grenzen van dit RUP SPAR-site blijven de stedenbouwkundige verordeningen van toepassing voor zover niet in tegenspraak met de voorschriften van dit RUP. Ingeval van tegenstrijdigheid, zullen de bepalingen van het RUP primeren boven de stedenbouwkundige verordeningen.
1.6 Terminologie
Bijgebouw
Elk gebouw dat geen deel uitmaakt van het hoofdgebouw, op maaiveldniveau.
Bedrijf gekoppeld aan detailhandelsactiviteit
Bedrijf dat voor minstens 50 % van de netto vloeroppervlakte een hoofdactiviteit bevat zoals :
- productie, opslag, bewerking en/of verwerking en/of herstelling van goederen;
- distributie en groothandel;
- op-en overslag en voorraadbeheer - onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten
Bedrijven gekoppeld aan detailhandelsactiviteiten hebben een minimum oppervlakte van 1.000 m² brutovloeroppervlakte per module waarbij minimum 50 % van de netto oppervlakte bestemd is voor de hiervoor vermelde hoofdactiviteiten en waarbij maximum 50 % van de totale netto oppervlakte bestemd is voor de aan deze bedrijven gekoppelde detailhandelsactviteiten
Een voorbeeld hiervan is een dealer van een automerk met onderhouds-en herstelwerkplaats, carrosserie-afdeling, stockage van auto’s en onderdelen, een dealer van fietsen met onderhouds- en herstelwerkplaats, stockage van fietsen en onderdelen, ….
Bouwvolume
Het bruto-bouwvolume van een gebouw gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld.
Bruto Vloeroppervlakte (BVO)
Het geheel van stedenbouwkundig vergunde delen van het gebouw of gebouwencomplex al dan niet in meerdere bouwlagen, inclusief daaraan fysiek aansluitende en/of bouwtechnisch aansluitende constructies, met uitzondering van de delen van de verharding die tijdens openingsuren publiek toegankelijk zijn en bedoeld voor parkeren.
De bruto vloeroppervlakte wordt als volgt berekend:
De BVO is de som van de vloeroppervlaktes van alle bovengrondse vloerniveaus van een gebouw, gemeten inclusief de buitenmuren. De oppervlakte van trappen, liften en installatieschachten dienen op elk vloerniveau te worden meegerekend.
Volgende zaken moeten niet tot de BVO te worden meegerekend:
- ondergrondse parkeergarages;
- kelders;
- holle ruimten of kruipruimten tussen maaiveld en onderzijde van het gebouw;
- daken en dakterrassen;
- open brand- of vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw;
- passerellen.
Constructie
Een gebouw, een bouwwerk, een vaste inrichting, een verharding, een publiciteitsinrichting of uithangbord, al dan niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond gebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven bestaan of liggen, ook al kan het goed uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het goed volledig ondergronds.
Footprint bebouwing (FP)
De horizontaal op maaiveldniveau geprojecteerde oppervlakte van de bebouwing of de zgn. ‘grondoppervlakte’ van de bebouwing.
Niet inbegrepen in de footprint zijn: ondergrondse bouwlagen, onbebouwde oppervlaktes zoals groenzones, verhardingen zoals parkeeroppervlaktes en bestratingen.
Fig.: Schematische weergave footprint bebouwing FP
FP FP
Functie
Het feitelijk gebruik van een onroerend goed of een deel ervan.
Gebouw
Elke constructie die een voor mensen toegankelijke overdekte ruimte vormt, geheel of gedeeltelijk met muren omsloten.
Gekoppelde (halfopen) bebouwing
Bebouwingswijze waarbij een blok van twee gebouwen met een gedeelde zijmuur gevormd wordt, afgescheiden door zijtuinstroken ten opzichte van de aanpalende bebouwing.
Groendak
Een dak bedekt met vegetatie en een aantal onderliggende lagen die nodig zijn voor de ontwikkeling van deze vegetatie en de opslag van regenwater. Een rieten dak wordt niet beschouwd als groendak.
a. Intensive groendaken of daktuinen: Intensieve groendaken zijn betreedbare, groene ruimten die bestaan uit grassen, kruiden, struiken en/of bomen. De intensieve begroeiing van dergelijke daken vraagt om een voldoende dikke substraatlaag en vergt ook een aangepast constructie. De bergingscapaciteit van de diverse lagen waaruit een groendak is opgebouwd, moet een bufferend vermogen hebben van 50 liter per 1m² dakopperlvakte (1mm water = 10m³/ha).
b. Extensieve groendaken of vegetatiedaken: Daken begroeid met mossen, vetplanten en/of kruiden. De substraatlaag moet in overeenstemming zijn met het bufferend vermogen. De draineerlaag moet een waterbergend vermogen van minstens 35 liter water per m² hebben. Ze vergen geen of weinig onderhoud en zijn niet toegankelijk als verblijfsruimte.
c. Een alternatief voor groendak is een waterdak zie waterdak in de terminologie lijst.
Goederen voor persoonsuitrusting
De in detailhandel aangeboden textiel, kleding, schoenen, lederwaren, reukwerk, cosmetica of sieraden.
Groenaanleg
De groenaanleg vormt een bindend en geleidend element met beplanting. Dit zijn zowel doordacht aangelegde groenstructuren/massieven als lijnvormig groen langsheen wegen, als de aanplant van groen (bomen, struiken enz …) op een perceel.
Groothandelsbedrijf
Bedrijven die voor minimum 90 % van hun omzet facturen kunnen voorleggen en maximaal 10 % van hun omzet via kassatickets werken.
Grootschalige detailhandelszaak
Een individuele distributie-eenheid groter dan 1.000 m² bruto vloeroppervlakte (BVO) waarvan de activiteit bestaat uit het verkopen van producten (inclusief diensten) aan eindgebruikers, in eigen naam en voor eigen rekening, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn.
Horeca
Verzamelnaam voor hotels, restaurants en cafés.
Kernwinkelgebied
Ook wel 'centraal winkelgebied' genoemd. Belangrijkste winkelgebied van een stad of
gemeente, meestal in de kern ervan gelegen.
Gemeenten kunnen zelf in het kader van hun detailhandelsbeleid een kernwinkelgebied afbakenen. Dit wordt bepaald binnen het gemeentelijk commercieel strategisch plan.
KMO
Kleine of middelgrote onderneming ; afhankelijk van drie elementen : het aantal werknemers, het omzetcijfer of het balanstotaal en de zelfstandigheid waarbij niet meer dan 25% van uw onderneming in handen mag zijn van een onderneming die niet aan de KMO-definitie voldoet.
Netto handelsoppervlakte (NHO)
De oppervlakte, bestemd voor het te koop aanbieden of de verkoop die toegankelijk is voor het publiek, met inbegrip van de niet overdekte oppervlakten. Die
oppervlakte omvat eveneens de kassazones, de zones die zich achter de kassa’s bevinden en de inkomruimte. Deze oppervlakte kan zich zowel op het gelijkvloers als op verdiepingsniveau bevinden.
In geval van een hellend dak komt de ruimte met een hoogte kleiner dan 2,10 meter niet in aanmerking voor de berekening van de NHO.
Bij de berekening van de NHO moeten alle bouwlagen in rekening worden gebracht, ook de ondergrondse.
Is ook gekend onder de naam winkelvloeroppervlakte (WVO)
Open bebouwing
Bebouwingswijze waarbij alle gevels van een gebouw vrijstaand zijn.
Opslagplaats
Een ruimte bedoeld om voorraden in op te slaan.
Parkeerplaats
Plaats aangelegd of gewoonlijk gebruikt voor het parkeren van een voertuig.
Rooilijn
Huidige of toekomstige grens tussen het openbaar domein of de openbare weg en de aangelande eigendommen, al dan niet vastgelegd door een rooilijnplan.
Toonzaalbedrijf
Bedrijf dat behoefte heeft aan een ruime tentoonstellingruimte evenwel zonder direct meeneembare goederen in de tentoonstellingsruimte, bvb. keukenwinkel, sanitairwinkel, ….
Verbouwen
Aanpassingswerken doorvoeren binnen het bestaande bouwvolume van een constructie waarvan de buitenmuren voor ten minste 60% behouden worden.
Voorgevel
Gevel die naar het openbaar domein gericht is en die aan de voortuin grenst.
Voortuin
Deel van een perceel tussen de rooilijn en het hoofdgebouw.
Waterdak
Waterdak: Bij waterdaken blijft het regenwater tijdelijk op het dak staan. Het water wordt vertraagd afgevoerd door een geknepen afvoer, zodat er voor een volgende bui weer genoeg opslagcapaciteit is. Bij waterdaken wordt een laag water gebufferd doordat de overstort hoger geplaatst is. Het regenwater stroomt vervolgens geleidelijk af door een extra geknepen afvoer. Dit wordt een statisch waterdak genoemd. Een dynamisch waterdak is voorzien van een besturingssysteem dat op basis van weersvoorspellingen zorgt dat het water geloosd wordt voor een bui. Hierdoor is de opslagcapaciteit maximaal. De bergingscapaciteit van het waterdak moet een bufferend vermogen hebben van 60 liter water per 1m² dakoppervlakte (1mm water = 10m³/ha). Dat betekent ook dat bij de constructie van het dak rekening gehouden moet worden met een hogere belasting (in het kader van stabiliteit).
Werkplaats
Een plaats waar een specifiek ambacht of vak wordt uitgeoefend. (bvb.
schrijnwerkerij, bakkerij, …).
Woning
Elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de
huisvesting van een gezin of een alleenstaande, al dan niet gecombineerd met een ondergeschikte wooneenheid in functie van zorgwonen.
2 ALGEMENE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
De hiernavolgende algemeen geldende voorschriften zijn van toepassing voor zover geen andersluidende bepalingen zijn opgenomen in de specifieke stedenbouwkundige voorschriften.
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen
ALGEMENE VOORSCHRIFTEN
1. Geldigheid van de algemene voorschriften De algemene voorschriften zijn voor alle bestemmingszones van kracht, tenzij dit anders wordt bepaald in de specifieke voorschriften voor de betrokken zone.
2. Architecturale kwaliteit
Er dient gestreefd te worden naar architecturaal aantrekkelijke projecten met een kwalitatieve buitenaanleg. Er wordt een hedendaagse architectuur en vormgeving beoogd.
De materialen die gebruikt worden bij het bouwen van nieuwe bebouwing en constructies, bij het verbouwen of renoveren van de bestaande bebouwing en constructies, of bij de aanleg van het openbaar of private domein, moeten steeds duurzaam en esthetisch verantwoord zijn en op elkaar afgestemd worden.
Elke verbouwing of nieuwbouw moet vanuit stedenbouwkundig, architecturaal en landschappelijk oogpunt op harmonieuze wijze ingepast worden in de omgeving.
3. Inrichting van het gebied
Bij een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient de vergunningverlenende overheid over voldoende gegevens te beschikken om de aanvraag inhoudelijk en ten gronde te kunnen beoordelen in het kader van de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.
De wettelijk vereiste inlichtingen komen daar niet altijd aan tegemoet.
Om een beoordeling te kunnen maken kan een gedetailleerd inrichtingstudie inclusief groenaanleg met beplantingsplan bij de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd worden.
De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.
Om de duurzame ontwikkeling te garanderen wordt bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning een afweging gemaakt omtrent de inrichting van het op dat ogenblik voorgestelde project ten opzichte van de inrichting van het op dat ogenblik reeds ontwikkelde deel en het op dat ogenblik nog niet ontwikkelde deel van het terrein binnen de grenzen van het RUP. Uit deze afweging moet blijken hoe het voorgestelde project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. Indien de vergunningsaanvraag voorafnames doet ten aanzien van een aangrenzende zone, moet ook deze zone worden behandeld in de inrichtingsstudie.
In de inrichtingsstudie wordt tenminste aandacht besteed aan:
- het waarborgen van een kwalitatieve inpassing in de omgeving, meer bepaald ten opzichte van de naastgelegen woon- en bedrijvenzone;
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen De inrichtingsstudie geldt niet voor verbouwingen binnen bestaande bouwvolumes (zonder
functiewijziging).
De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen.
Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie, een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
- het aantonen dat de limiet footprint bebouwing conform de voorschriften gerespecteerd wordt;
- het afstemmen van de ontwikkeling op de draagkracht van de omgeving;
- het waarborgen van een goede ontsluiting op het omliggende wegennet;
- het waarborgen van een goede aansluiting van de voetgangersinfrastructuur op de verkeersinfrastructuur in de onmiddellijke omgeving waarbij tevens de aansluitingen van langzaam verkeersverbindingen met het openbaar vervoer in kaart worden gebracht;
- het waarborgen van voldoende opstelcapaciteit voor voertuigen die de parking op- en afrijden zodat het naastliggend fietspad en de naastliggende busstrook niet worden geblokkeerd;
- het garanderen van efficiënt ruimtegebruik door stapeling waar mogelijk;
- het garanderen van een toegankelijk en aantrekkelijk gebied voor fietsers en wandelaars;
- het kwalitatief inpassen van een eventuele reclamepyloon;
- het kwalitatief toepassen van de principes van integraal waterbeheer;
- het waarborgen van een samenhangende en functionele inrichting van de zone voor de diverse bestemmingen.
Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie, een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
4. Werken/constructies i.f.v. openbaar nut, milieutechnische ingrepen Werken en constructies i.f.v. openbaar nut: bv. onderhoud en inspectie van waterlopen, nutsleidingen, elektriciteitscabine,…
Milieutechnische ingrepen: bv. omleggen van waterlopen, aanpassingswerken aan riolering, pompinstallaties, waterbeheersing,…
Onder bouwkarakteristieken wordt verstaan: inplanting, materiaalgebruik, bouwvolume,…
Werken en constructies in functie van openbare nutsvoorzieningen, openbare wegenis en milieutechnische ingrepen kunnen in alle zones toegelaten worden voor zover de schaal en de bouwkarakteristieken ervan geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de omgeving.
5. Duurzaamheidsaspecten – landschapselementen en biodiversiteit Het respecteren van de natuurlijke en de landschappelijke structuur impliceert dat deze structuren vooraf in kaart gebracht moeten worden zodat er op gemotiveerde wijze mee rekening kan gehouden worden.
Elke nieuwe ontwikkeling dient te gebeuren met respect voor de bestaande natuurlijke en de landschappelijke structuur. Bestaande en waardevolle kleine landschapselementen dienen maximaal gevrijwaard te worden in een inrichtingsconcept.
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen Met natuurlijke en landschappelijke structuur wordt onder meer bedoeld: beekvalleien,
markante reliëfelementen, beeldbepalende landschapselementen (houtkanten, bomen, bomenrijen, bossen,…). Het behoud van deze elementen en de integratie ervan bij het inrichtingsontwerp zorgt voor het behoud van de bestaande biodiversiteit.
De bestaande landschappelijke elementen, kenmerken en het fysisch systeem moeten aan de basis liggen van de globale inrichtingsvisie.
Het vrijwaren en integreren van bestaande groenaanleg (waar mogelijk) creëert een eigen identiteit en draagt bij tot een aangename omgeving. Bovendien kan dit een positieve bijdrage leveren op vlak van biodiversiteit / ecologische infrastructuur. Voorbeelden zijn:
beekbegeleidende beplaning, houtkanten, grote solitaire bomen, bomenrijen,…
Bij de keuze van plantmateriaal kan ook rekening gehouden worden met natuurelementen uit de omgeving. Ook bij de inrichting van buffer- en infiltratievoorzieningen wordt zoveel mogelijk ingespeeld op een natuurlijke uitwerking van deze inrichtingen.
Aanplantingen gebeuren met inheems plantgoed. Met uitzondering van de afsluitingen kan in particuliere tuinen ook niet-streekeigen beplanting worden gebruikt.
De aanleg van het openbaar domein moet zodanig gebeuren dat een pesticidenvrij beheer mogelijk is.
De aanleg van bovengrondse buffer- of infiltratievoorzieningen dient te gebeuren volgens de principes van de natuurtechnische milieubouw.
6. Duurzaamheidsaspecten – integraal waterbeheer – waterlopen en waterberging
De sectorale regelgeving is van toepassing. Op het ogenblik van opmaak van dit RUP is dit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Het plangebied zelf is niet overstromingsgevoelig, maar aangezien het stroomgebied van de Bergebeek (stroomafwaarts) effectief overstromingsgevoelig is, zijn er extra maatregelen nodig. Daarom wordt voor ontwikkelingen op de site een strengere buffer- en lozingsnorm opgelegd: min. buffervolume van 330m³/ha en max. lozingsdebiet van 10l/(s.ha).
Maatregelen inzake verontreiniging kunnen zijn: gebruik van vloeistofdichte vloeren, gebruik van ondoordringbare kuipen voor het opslaan van vaten, reservoirs of tanks die vervuilende producten bevatten, ondergrondse opslag van vervuilende producten vermijden,…. Deze opsomming is niet limitatief.
Maatregelen inzake bemaling kunnen zijn: gebruik van verticale waterremmende wanden, een horizontale natuurlijke of kunstmatige waterremmende laag, het hervoeden van water in de grond d.m.v. retourbemaling of oppervlakte-infiltratie, …. Deze opsomming is niet- limitatief.
De sectorale regelgeving is van toepassing.
Bijkomend wordt een buffer- en lozingsnorm opgelegd: min. buffervolume van
330m³/ha en max. lozingsdebiet van 10l/(s.ha).
Waar risico op verontreiniging bestaat, moeten maatregelen getroffen worden om negatieve effecten op de waterkwaliteit van oppervlaktewater en grondwater te vermijden.
Bij bemalingen moeten maatregelen getroffen worden om significante schadelijke effecten met betrekking tot de grondwaterhuishouding te vermijden.
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen Buffering met vertraagde afvoer is enkel mogelijk indien effectief aangetoond wordt dat de
bodem niet infiltratiegevoelig is. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een infiltratieproef.
Bij niet-infiltratiegevoelige gebieden kan voor buffering met vertraagde afvoer gekozen worden op voorwaarde dat aangetoond wordt dat de bodem effectief niet infiltreerbaar is.
De volgende waterloop loopt door het plangebied:
– Bergebeek 2de categorie
De waterloop moet behouden blijven in functie van een goede waterhuishouding en indien nodig verbeterd worden d.m.v. ruiming, verbreding, e.d. .
De 5m-zone aan weerszijden van de Bergebeek moet bereikbaar zijn/blijven in functie van ruimingswerken en een recht van deponie van de ruimingsproducten.
- een fiets-en voetgangersdoorsteek aanlegeen en inrichten in de 5m-zone kan in synergie met de uit te voeren ruimingswerken aan de Bergebeek.
Voor zover ze de realisatie van de bestemming niet in het gedrang brengen, zijn volgende werken, handelingen en wijzigingen in functie van waterbeheer toegestaan op voorwaarde dat de technieken van natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden:
- het behoud en herstel van het waterbergend vermogen van beken en grachten;
- het behoud en herstel van de structuurkenmerken en de waterkwaliteit van de beken en grachten;
- het beheersen van overstromingen of het voorkomen van wateroverlast;
- het beveiligen van bebouwing en infrastructuren tegen overstromingen;
- het behoud en herstel van de verbindingsfunctie van beken en grachten.
Het eventuele verlies aan waterberging dient binnen het plangebied gecompenseerd te worden. Er moet telkens nagekeken worden of er voorzien kan worden in collectieve hemelwaterinfiltratiesystemen.
De bestaande grachten binnen het plangebied dienen open gehouden te worden.
Indien dit omwille van bepaalde inrichtingswerken niet mogelijk is, moeten de
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen
De noodzakelijkheid van de wegenis langsheen de waterloop alsook overwelvingen moeten tot een minimum worden beperkt.
grachten zodanig verlegd worden dat de oorspronkelijke waterafvoer verzekerd blijft.
Plaatselijke overwelving van de beek in functie van een fiets- of wandelpad of noodzakelijke wegenis is toegelaten.
7. Duurzaamheidsaspecten – duurzaam bouwen
Bij het ontwerpen/realiseren van gebouwen en constructies moet o.a. rekening gehouden worden met:
- zuinig ruimtegebruik: beperkte voetafdruk (binnen het perceel of het projectgebied) door concentratie en beperking van de bebouwde en verharde oppervlakten;
- het gebruik van duurzame en milieuverantwoorde materialen en technieken met het beperken van het materiaalgebruik;
- het beperken van energieverbruik door compact bouwen in relatie tot volume- efficiëntie en het gebruik van natuurlijke energiebronnen;
- het creëren van geschikte condities bij het ontwerp voor het benutten van zonne- energie door een goede oriëntatie van daken (zonnepanelen), terrassen en transparante geveldelen (passieve zonne-energie);
Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies voor minimaal 80% in te zetten en aan te leggen in het kader van duurzaam ruimtegebruik.
Hiervoor wordt gewerkt vanuit een minimaal te realiseren oppervlak in zowel groendak als zonne-energie (vb. zonnepanelen) van 20%. Hierdoor kan de invulling van de 80% flexibel worden ingevuld naar eigen behoeften (vooral wat betreft energie) met bijvoorbeeld 20%
groendak en 60% zonne-energie indien de behoefte aan energie groot is. Men kan even goed opteren voor een omgekeerde basisinvulling van bijvoorbeeld 60% groendak en 20%
Gebouwen moeten ontworpen en gerealiseerd worden conform de principes van duurzaam bouwen.
Bij het ontwerp en de realisatie van gebouwen en bouwprojecten, moet men de principes van duurzaam bouwen hanteren, met minimaal aandacht voor:
- zuinig ruimtegebruik bij het ontwerp van gebouwen en de bijhorende buitenruimten;
- rationeel gebruik van duurzame, milieuverantwoorde materialen bij de inrichting van het terrein en de uitvoering van gebouwen en constructies;
- het gebruik van duurzame energie. Het creëren van geschikte condities voor het benutten van zonne-energie bij inrichting van het terrein en plaatsing van gebouwen, onder meer door een goede (zon)oriëntatie;
- energiezuinige verlichtingssystemen intern en extern;
- het benutten van mogelijkheden op collectieve energie (elektriciteit-, warmte-) voorziening
De bebouwingswijze is halfopen of gesloten bebouwing. Open bebouwing kan alleen toegestaan worden mits uitgebreide, aanvaardbare motivering die door de vergunningverlenende overheid beoordeeld zal worden.
Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constucties voor minimaal 80% in te zetten en aan te leggen in het kader van duurzaam ruimtegebruik. Dit dient te gebeuren met:
- minimaal 20% van het totale dakoppervlak aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan of gelijk aan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 80 m²
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen zonne-energie. De inrichting met minimaal 80% inzet in het kader van duurzaam
ruimtegebruik dient ten allen tijde het uitganspunt te zijn, de onderlinge verhoudingen kunnen op maat worden bepaald met een minimum van 20% voor elk van de insteken (groendak – zonne-energie).
Een groendak is een dak bedekt met vegetatie en een aantal onderliggende lagen die nodig zijn voor de ontwikkeling van deze vegetatie en het bufferen van regenwater. Zowel vanuit duurzaamheid als vanuit beeldkwaliteit heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak.
Groendaken zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien en verminderen het “urban heat island” effect. Door hun groene karakter zijn ze aangenamer om op te kijken en verhogen ze de biodiversiteit.
Omwille van deze positieve effecten is het verplicht om minimaal 20% van het totale dakoppervlak ten minste als extensief groendak aan te leggen. Energieopwekkende systemen en dakterrassen zijn perfect te combineren met een groendak. Studies hebben aangetoond dat zonnepanelen en groendaken elkaar zelfs in positieve zin beïnvloeden. De getemperde tenmperaturen ten gevolge van een groendak hebben een positief effect op het rendement en slijtage van zonnepanelen.
Een groendak kan eveneens onder de vorm van een dakakker, gekend vanuit de stadslandbouw.
Het betreft een vorm van stadslandbouw op gebouwen, die zich richt op het telen van voedsel in de nabijheid van haar afzetmarkt.
Stadslandbouw kent verschillende benaderingen en definities. In dit RUP wordt een definitie gebruikt waarin stadslandbouw gezien wordt als stadsnabije of peri-urbane landbouw:
“De productie van plantaardige en dierlijke landbouwproducten in een stedelijke of stadsnabije context, veelal bedoeld voor lokale consumptie” (Mougeot, 2005).
De onderbreking voor technische installaties bij de combinatie met zonnepanelen kan slechts in die mate dat het groendak als geheel gevrijwaard blijft maar anderzijds tegemoet komt aan optimale integratie en combinatie van beide elementen.
en
- minimaal 20% van het totale dakoppervlak te benutten voor zonne-energie (vb. zonnepanelen)
Transparante daken en dakherstellings- of instandhoudingswerken van bestaande daken vallen niet onder dit artikel.
Daken van constructies en gebouwen waarvan de vergunning in tijd beperkt is of daken die gebruikt worden als een gemeenschapsvoorzeining zijn vrijgesteld;
Bij de bestemming wonen is het inzetten van het dakoppervlak in het kader van duurzaam ruimtegebruik niet verplicht;
Voor de minimaal 20% van het totale dakoppervlak als groendak geleden volgende randvoorwaarden:
- het groendak mag onderbroken voor worden voor uitsluitend technische installaties en optimale inpassing van bijvoorbeeld zonnepanelen wanneer er wordt gekozen voor de combinatie van groendak met zonnepanelen.
Dit betreft telkens uitsluitend de noodzakelijke zones in het kader van bijvoorbeeld bevestiging, opvang waterafvoer, … zonder het groendak als geheel te onderbreken;
- daken die voor minimaal 20% van het totale dakoppervlak ingericht worden als waterdak zijn vrijgesteld van de verplichting tot groendak. De aanvrager dient indien hij een waterdak wenst te plaatsen een gegronde motivatie toe te voegen. Deze omvat minstens een waterbalans, specifieke ontwerpplannen en de detaillering van het waterdak;
- in afwijking moet het dak van ruimten waarvan het plafond zich bevindt onder het aangrenzende maaiveld, voorzien worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter, tenzij een gelijkwaardig beplantingsplan met plantgaten wordt voorgelegd.
8. Duurzaamheidsaspecten - mobiliteit
Het behoud van verbindingen voor langzaam verkeer en de uitbreiding van dit netwerk verhoogt de doorwaadbaarheid van het gebied. Dit kan gebeuren door kwalitatieve
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen aanknopingen met zachte verkeersassen (fiets- en voetgangersverbindingen, aansluiting op
openbaar vervoersnetwerk) te realiseren. Een fijnmazig netwerk van trage wegen stimuleert verplaatsingen te voet of per fiets.
Nieuwe ontwikkelingen dienen hun parkeerbehoefte op te vangen op niveau van de nieuwe ontwikkeling. Het opvangen van de parkeerbehoefte op projectniveau sluit andere vormen van parkeren niet uit (bv. gebundeld parkeren). Het blijft echter nodig om de parkeerbehoefte op te vangen op niveau van het project en niet af te wentelen op eventuele andere ontwikkelingen of op het bestaande weefsel.
Om het fietsgebruik te stimuleren dient voor de functies in zone GA en zone KMO voorzien te worden in voldoende ruime en vlot toegankelijke fietsenstalruimten.
Voorbeelden van buitenmaatse fietsen zijn: de bakfiets, fiets met fietskar, ligfiets, tandem,….
Bestaande verbindingen voor langzaam verkeer moeten behouden blijven indien mogelijk. Indien dit niet mogelijk is omwille van de nieuwe ontwikkeling, dan moet een volwaardig alternatief gerealiseerd worden.
Bijkomende verbindingen voor langzaam verkeer kunnen gerealiseerd worden.
De parkeerbehoefte bij nieuwe ontwikkelingen wordt opgevangen binnen het project.
Parkeren fiets
- er moeten voldoende ruim gedimensioneerde en kwalitatieve fietsenstalruimtes voorzien worden;
- een fietsenstalling heeft volgende minimale afmetingen : 2 m lengte en 0,80 m breedte voor standaard fietsen, 3m lengte en 1,20m breedte voor buitenmaatse fietsen;
- de fietsenstallingen kunnen overdekt zijn;
- er moet voorzien worden in volgend minimum aantal fietsenparkings:
o 1 per 100 m² netto vloeroppervlakte grootschalige detailhandelszaak en/of super/hypermarkt;
o minimaal 0,5 per 100m² bruto vloeroppervlakte voor alle andere toegelaten hoofdactiviteiten bepaald in Art. 2 (en overdrukzone Art. 2.1) zoals vb KMO;
o Minimaal 5 % van het totaal aantal fietsenstallingen dient te worden voorzien voor buitenmaatse fietsen.
de oppervlakte van de al dan niet overdekte fietsenstallingen wordt niet meegerekend bij de berekening van de maximaal toegelaten oppervlaktes zoals beschreven in de specifieke voorschriften voor de zone KMO.
Parkeren auto
- voor een grootschalige detailhandelszaak voor voeding moet er aansluitend aan het gebouw voorzien worden in een parking waarbij het aantal parkings begrepen is tussen volgende vork : minimum 1 parkeerplaats per 20 m² netto-vloeroppervlakte en
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen
maximaal 1 per 10 m² netto-vloeroppervlakte. Deze parking sluit zowel ruimtelijk als functioneel aan bij de supermarkt;
- voor alle overige grootschalige detailhandelszaken moet er aansluitend aan het gebouw voorzien worden in een parking waarbij het aantal parkings begrepen is tussen volgende vork : minimum 1 parkeerplaats per 50 m² netto-vloeroppervlakte en maximaal 1 per 25 m² netto-vloeroppervlakte;
- voor werkplaats/KMO/opslagplaats moet er aansluitend aan het gebouw voorzien worden in een parking waarbij het aantal parkings begrepen is tussen volgende vork : minimum 1 parkeerplaats per 100m² bruto vloeroppervlakte en maximum 2,2 parkeerplaatsen per 100m².
9. Hinderaspecten
- Voorbeelden van maatregelen om hinder te beperken:
- buitenverlichting moet zo geplaatst worden dat de impact op de omgeving tot een minimum beperkt wordt;
- activiteiten die geluidshinder kunnen veroorzaken dienen van de omgeving te worden afgeschermd (zoals het voorzien van geïsoleerde ruimtes voor geluidshinderlijke activiteiten, e.a.…).
Alle handelingen dienen zodanig uitgevoerd dat hinder m.b.t. privacy, geluid, parkeren, mobiliteit, lichten en zichten naar de omgeving tot een minimum beperkt wordt in functie van goed nabuurschap.
10. Verhardingen in de tuinzones
Er dient omzichtig omgesprongen te worden met de aanleg van verharde oppervlakken;
deze dienen tot een minimum beperkt te worden. Om de wateroverlast te beperken, dient bij voorkeur gewerkt te worden met waterdoorlatende materialen. Waar de verhardingen onvoldoende of niet-waterdoorlatend zijn, moet het hemelwater naar doorlaatbare zones worden afgeleid voor infiltratie of worden opgevangen voor gebufferde afvoer.
De functie duidelijk weergeven wil minimaal zeggen het vermelden van: oprit, toegang, parkeerplaats, stapelplaats, terras,….
De aanleg van verhardingen dient zodanig te gebeuren dat het hemelwater de mogelijkheid krijgt om maximaal door te dringen in de ondergrond door afleiding van het hemelwater naar onverharde delen, of door het gebruik van waterdoorlatende materialen, tenzij dit vanuit andere regelgeving niet toegestaan is of omwille van functionele redenen
Bij aanvraag tot vergunning dient te worden aangetoond dat de voorziene verhardingen functioneel noodzakelijk zijn. De functie, materiaalomschrijving en waterberging moeten duidelijk weergegeven worden.
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen
11. Technische installaties
Technische installaties mogen geen afbreuk doen aan de beeldwaarde van de omgeving.
Zo zijn bijvoorbeeld schotelantennes, airco’s, etc. niet wenselijk aan de voorgevel van gebouwen. Bij de locatiekeuze van installaties moet men ook rekening houden met eventuele geluidshinder naar de omwonenden.
Technische installaties die aan de buitenzijde van het gebouw zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein (bijvoorbeeld schotelantennes, airco’s, …), moeten op kwalitatieve wijze geïntegreerd worden in de architectuur van het gebouw en zodanig geplaatst worden dat de visuele impact en de geluidshinder ten opzichte van de omgeving beperkt blijven.
12. Wijziging van het bodemreliëf
Bij het bouwen of verbouwen van een gebouw moeten de peilen van het bestaande bodemoppervlak maximaal behouden blijven. Elke wijziging van het bodemreliëf moet worden aangevraagd en zal door de vergunningverlenende overheid beoordeeld worden.
13. Reclame en publiciteitsinrichtingen
De mogelijkheden voor het plaatsen van reclame en publiciteitsinrichtingen worden beperkt in het kader van de beeldkwaliteit en een goede integratie in de omgeving.
Publiciteit wordt optimaal geïntegreerd in de architectuur van het gebouw en/of in de inrichting van de voortuinzone. Het aanbrengen van de publiciteit moet op een kwaliteitsvolle wijze gebeuren.
De afmetingen, de kleur, de verlichting en de inplanting van het reclamebord, dienen in overeenstemming te zijn met de schaal van de omgeving.
De vergunningverlenende overheid beoordeelt of de ingediende aanvraag verantwoord is naar afmetingen, kleur, verlichting en inplanting.
De reclame moet rechtstreeks verband houden met de uitgeoefende activiteit op het betreffende perceel.
Uitsprongen buiten de rooilijn zijn niet toegelaten.
Alle specificaties en afmetingen betreffende reclame maken integraal deel uit van het aanvraagdossier.
Reclame en publiciteitsinrichtingen worden toegelaten onder volgende voorwaarden/vormen:
- per aaneengesloten gebouwencluster mag er slechts 1 vrijstaande reclamezuil of paneel worden voorzien;
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen
Vrij programmeerbare verlichte publiciteitsinrichtingen (VPVP’s) worden slechts in zeer beperkte mate toegelaten (dit wil zeggen maximaal 1 per twee bedrijfsgebouwen) in het kader van flexibele reclame en promo mogelijkheden. Ze mogen zich enkel richten op een beleving en ervaring ervan op te site zelf en bedoeld voor cliënteel aanwezig op de site.
Vrij programmeerbare verlichte publiciteitsinrichtingen (VPVP’s) leiden de aandacht van het verkeer af en veroorzaken lichtpollutie waardoor ze verboden zijn gericht naar het openbaar domein. Een voorbeeld van dergelijke verlichting is een LED-bord (LED-verlichting).
- lichtreclame: verlichting binnenin (in reclamezuil of paneel) is toegelaten maar bestraling van buitenaf niet;
- architectureel geïntegreerde gevelreclame is toegelaten. De reclame aan een gevel mag niet boven het dak uitsteken;
- vrij programeerbare verlichte publiciteitsinrichtingen (VPVP’s) worden beperkt – maximaal 1 per twee bedrijfsgebouwen - toegelaten en dit uitsluitend wanneer ze architecturaal geïntegreerd zijn in de gevel. De oppervlakte van de VPVP is maximaal 5m². Ze mag zich enkel richten op de beleving ervan vanop de site en niet naar het opbenbaar domein. De goede ruimtelijke ordening dient ten allen tijde te worden aangetoond. De vergunningverlenende overheid zal hierover oordelen.
Reclame en publiciteitsinrichtingen worden niet toegelaten onder volgende voorwaarden/vormen:
- vrijstaande aanplakborden waarbij publiciteit op het aanplakvlak wordt gekleefd;
- plaatsing van reclame op het dak;
- vrij programmeerbare verlichte publiciteitsinrichtingen (VPVP’s) gericht naar het openbaar domein.
14. Borgstelling
De vergunningverlenende overheid kan aan de verlening van iedere vergunning het betalen van een borgstelling koppelen o.a. voor de uitvoering van de voorziene aanplantingen.
15. Erfdienstbaarheden
Het RUP doet geen afbreuk aan bestaande openbare erfdienstbaarheden die in het gebied van toepassing zijn.
16. Afwijkingsmogelijkheid
De stedenbouwkundige voorschriften hebben een groot toepassingsgebied en bevatten voornamelijk algemene regels waarin abstractie wordt gemaakt van zeer specifieke regelgeving (zols bv. sectorale wetgeving over milieu, …) of veranderende omstandigheden.
Evenmin kunnen alle regels rekening houden met specifieke situaties zoals een uitzonderlijk gevormd perceel, moeilijk op te lossen hoeksituaties, weinig voorkomende
De vergunningverlenende overheid kan afwijkingen toestaan op de stedenbouwkundige voorschriften. De afwijking kan worden toegestaan omwille van:
- voorgestelde innovatieve en verbeterende oplossingen;
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende voorschriften algemene bepalingen omgevingskarakteristieken, … . Bovendien zijn ze opgemaakt met het oog op de doorsnee
programma’s en ontwikkelingen en kan het nuttig zijn om voor specifieke programma’s andere voorwaarden te hanteren.
– In het kader van efficiënt en innovatief ruimtegebruik worden handelingen gericht op medegebruik toegelaten voor zover ze voldoen aan de vigerende wetgeving, heden vervat in art. 4.4.4§1 VCRO.
– Efficiënt ruimtegebruik kan op de site worden versterkt door in te zetten op verweving van functies. Dergelijke handelingen, gericht op medegebruik, kunnen maar worden toegelaten worden voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij moet ten minste aandacht worden besteed aan:
- De relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
- De invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers of bezoekers en dit in combinatie met de andere functies;
- De invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
- De relatie met de in de omgeving van het plangebied vastgelegde bestemmingen.
- conflicterende en onoplosbare voorwaarden vanuit andere of sectorale regelgeving.
De afwijking kan pas worden toegestaan indien de vergunningverlenende overheid oordeelt dat:
- de door de afwijking voorgestelde werken minstens gelijkwaardig zijn aan de toegelaten werken voorgesteld in de overige voorschriften;
- bijeengenomen minstens dezelfde mate van veiligheid, ruimtelijke kwaliteit, beeldkwaliteit en duurzaamheid garanderen. Dit zowel voor de onroerende goederen en voorwerpen die zich erop bevinden waarop de aanvraag betrekking heeft, als voor de ruimere omgeving;
- de afwijking in overeenstemming is met de goede plaatselijke ruimtelijke ordening en de vigerende wetgeving.
Er wordt geen afwijking toegestaan op het verbod van type 2 grootschalige detailhandelszaken die actief zijn in de sector van de persoonsuitrusting zoals bepaald binnen de bestemmingsvoorschriften in de overdrukzone voor gemengde activiteiten (art. 2.1).
Handelingen gericht op het sociaal-culturele of recreatieve medegebruik die niet verboden zijn volgens de voorschriften van onderhavig RUP zijn toegestaan, voor zover ze voldoen aan de vigerende wetgeving, zoals heden onder meer vervat in art. 4.4.4 §1 VCRO. Deze handelingen worden niet als een afwijkingsmogelijkheid in de zin van onderhavig punt 16 van de algemene stedenbouwkundige voorschriften beschouwd waardoor ook de afwijkingsprocedure van onderhavig punt 16 niet dient te worden gevolgd. Deze handelingen dienen ten allen tijde ondergeschikt te blijven aan de toegelaten hoofdactiviteiten. Voorbeelden hiervan kunnen zijn: het inzetten van bestaande en conform de hoofdbestemming vergunde ondergrondse parkeergarages of ruimtes, daken, tussenniveaus in de sector van sociaal-culturele of recreatieve activiteiten.
3 BIJZONDERE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften
W Art. 1 Zone voor wonen
Categorie van gebiedsaanduiding 1: Wonen
Lees onderstaande bepalingen samen met terminologie en algemene bepalingen (Art 0). Lees onderstaande bepalingen samen met terminologie en algemene bepalingen (Art 0).
BESTEMMING
De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is.
Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw,…
De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat hier specifiek om openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten.
In de zone voor wonen worden de activiteiten beperkt tot de aan het wonen complementaire activiteiten met uitzondering van de reeds bestaande vergunde functies ( tankstation annex shop en car-wash) waar een aparte overdruk voor voorzien wordt.
Het gebied is bestemd voor wonen en aan wonen verwante activiteiten en voorzieningen.
- onder aan het wonen verwante activiteiten wordt verstaan: kantoren en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten;
- de aan het wonen verwante activiteiten zijn complementair aan het wonen en worden beperkt tot max. 100 m² vloeroppervlakte. Wonen blijft de hoofdfunctie van het gebouw, de complementaire functie beslaat minder oppervlakte dan de woonfunctie en nooit meer dan 100 m².
De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de voorgestelde ingreep.
De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen:
- voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven.
- grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld.
Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving.
Daarbij wordt tenminste aandacht besteed aan:
- de relatie met in de omgeving aanwezige functies;
- de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
- de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
- de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de
bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, van het project of het gebouw.
- de bestaande of gewenste woondichtheid;
- de inpassing in de omgeving.
De beoordeling van bovenstaande punten gebeurt door de vergunningverlener.
Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.
INRICHTINGSVOORSCHRIFTEN
Gezien de situering langsheen de N10 in de nabijheid van de ovonde worden verdichtende projecten vermeden omwille van de de doorstroming. Gekoppelde ééngezinswonignen worden dan ook enkel toegelaten onder de voorwaarde van één gemeenschappelijke oprit.
Bouwvorm:
ééngezinswoningen - vrijstaand
- gekoppeld onder voorwaarde van een één gemeenschappelijke oprit
Plaatsing:
Afstand van de voorgevel tot de as van de weg (gewestweg N10) is minimum 21 meter.
Bij de inplanting van de woning moet steeds rekening houden worden met:
- een goede inpassing in het straatbeeld;
- aansluiting bij eventuele bestaande bebouwing;
- er mag geen bijkomende privacy-, of schaduwhinder veroorzaakt worden ten opzichte van aanpalenden;
- de verkeersveiligheid (uitrijzichten t.o.v. openbare weg) mag niet in het gedrang worden gebracht.
Afstand vrijstaande zijgevels tot de zijdelingse perceelsgrens: minimum 3 meter
Afmetingen:
Twee bouwlagen en een hellend dak of teruggetrokken derde bouwlaag.
De bouwdiepte is maximaal 20m.
Bij gekoppelde bebouwing is de minimale bouwbreedte 6m;
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften
- bij gekoppelde bebouwing moet steeds rekening worden gehouden met een technisch correct uitvoerbare aansluiting op aanpalende gebouwen.
Inrichting tuinzone:
Ten minste 50% van de oppervlakte van de voortuinstrook moet met beplanting ingericht worden en mag niet verhard worden
Op alle voorgaande punten dient de goede ruimtelijke ordening ten allen tijde te worden aangetoond. De vergunningverlenende overheid zal hierover oordelen.
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften
Art. .1.1. Overdrukzone voor tankstation en car-wash (TCW)
Categorie van gebiedsaanduiding zie grondkleur.
Lees onderstaande bepalingen samen met terminologie en algemene bepalingen (Art 0) Lees onderstaande bepalingen samen met terminologie en algemene bepalingen (Art 0)
BESTEMMING
De bestaande car-wash en tankstation zijn bestaande vergunde zaken langsheen de N10.
De toegelaten bestemmingen van artikel 1. zijn eveneens toegelaten.
Bijkomend kan deze zone ook ingericht worden met een tankstation, al dan niet met annex shop (max. 100m²) en/of car-wash installatie.
INRICHTINGSVOORSCHRIFTEN
Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze qua schaal en ruimtelijke impact verenigbaar zijn met de omgeving. Op basis van deze overwegingen is het niet noodzakelijk om de opgelegde afmetingen bij louter wonen aan te houden.
Daarbij wordt tenminste aandacht besteed aan:
- de relatie met in de omgeving aanwezige functies;
- de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers;
- de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
- de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
- de relatie tot de bestaande of gewenste woondichtheid;
- de inpassing in de omgeving.
De beoordeling van bovenstaande punten gebeurt door de vergunningverlener.
Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.
TCW
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften
KMO Art. 2 Zone voor KMO
Categorie van gebiedsaanduiding 2: Bedrijvigheid
Lees onderstaande bepalingen samen met terminologie en algemene bepalingen (Art 0). Lees onderstaande bepalingen samen met terminologie en algemene bepalingen (Art 0).
BESTEMMING
In het kader van efficiënt en innovatief ruimtegebruik worden handelingen gericht op medegebruik toegelaten voor zover ze voldoen aan de vigerende wetgeving.
ALGEMENE BESTEMMINGSVOORSCHRIFTEN
Bedrijfsactiviteiten met ondersteunende functies (oa. lossen en laden, parkeren, ….) zijn toegelaten.
De zone is bestemd voor volgende hoofdactiviteit:
KMO
- productie, opslag, bewerking en/of verwerking en/of herstelling van goederen;
- distributie en groothandel;
- op-en overslag en voorraadbeheer;
- onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten;
Handelingen gericht op medegebruik die niet verboden zijn volgens de
voorschriften zijn toegestaan voor zover ze voldoen aan de vigerende wetgeving en worden niet als afwijking beschouwd. (zie Art.0 Algemene voorschriften punt 16 Afwijkingen)
De footprint bebouwing binnen de zone KMO bedraagt maximaal 30.000 m².
Niet- bebouwd FP = max. 30.000m²
Indeling zone KMO
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften
Kantoren zijn uitsluitend toegelaten indien zij ondergeschikt en gekoppeld zijn aan een hoofdfunctie.
Een footprint van minstens 10.000 m² wordt voorzien voor KMO waarbij:
- per individueel bedrijf max.10% van de brutovloeroppervlakte mag ingenomen worden door kantoren gekoppeld aan de hoofdactiviteit - en per individueel bedrijf max. 20% van de brutovloeroppervlakte mag
ingenomen worden door toonzalen gekoppeld aan de hoofdactiviteit
Autonome kantoren en/of horeca zijn niet toegestaan.
- Een bedrijfsrestaurant/-refter voor eigen personeel al dan niet gezamenlijk met andere bedrijven op de site valt niet onder horeca en is toegelaten.
INRICHTINGSVOORSCHRIFTEN
Gebouwen en constructies
In zone KMO is op het grafisch plan met arcering een bouwzone aangeduid op 4,5 meter van de zonegrenzen, met uitzondering van de noordwestelijke zijde van zone KMO waar de bouwzone gedeeltelijk samenvalt met de zonegrens.
De inplanting van de KMO gebouwen dienen rekening te houden met de inpassing van de overdrukzone GA en de situatie van de hoogspanningsleiding. Ze worden bij voorkeur georganiseerd in het zuiden van de zone aansluitend op een gemeenschappelijke parking en
Plaatsing van de gebouwen wordt beoordeeld op basis van de aanwezige omgevingsfactoren en de goede ruimtelijke ordening.
Gebouwen, opgaande constructies en opslag kunnen enkel worden ingeplant binnen de contour van de bouwzone die op het grafisch plan is aangeduid.
Verharding is ook toegelaten buiten de bouwzone die op het grafisch plan is FP = min. 10.000m²
KMO
Niet- bebouwd FP = max. 30.000m²
Indeling zone KMO
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften daarbij horende functionele buitenruimten die zich situeert tussen de meer gemengde functies
(bedrijven met daaraan gekoppelde detailhandelsactiviteiten en toonzaalbedrijven).
In de overdrukzone GA worden de grootschalige detailhandelszaken bij voorkeur aansluitend bij een gemeenschappelijke parking ten zuiden van de nieuwe ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer en de ovonde. De meer gemengde functies (bedrijven met daaraan gekoppelde detailhandelsactiviteiten en toonzaalbedrijven) worden bij voorkeur aansluitend op de hiervoor vermelde gemeenschappelijke parking gesitueerd, echter meer centraal waar ze de overgang kunnen maken met de bij voorkeur zuidelijk gesitueerde KMO.
Om de mogelijkheid van een zendmast of andere constructies toe te laten die een hogere of lagere hoogte noodzaken ifv de bedrijvigheid wordt over een oppervlakte van 10% een hoger of lager bouwvolume toegelaten mits aandacht voor ruimtelijke inpasbaarheid.
Bij elke bebouwingsvorm / inplanting moet het advies van de brandweer gevraagd worden opdat de bereikbaarheid van de gebouwen voor de brandweer verzekerd is. De brandweer kan immers een grotere afstand ten opzichte van de perceelsgrenzen eisen omwille van veiligheidsredenen.
Fig.: schema maximaal toegelaten bouwhoogte
aangeduid. Hierbij dient de goede ruimtelijke ordening ten allen tijde te worden aangetoond. De vergunningverlenende overheid zal hierover oordelen.
De gebouwen zijn minimaal 6 meter hoog en maximaal 16 meter hoog.
Voor bijzondere constructies kan een afwijkende hoogte gehanteerd worden voor zover ze niet meer dan 10% van de bedrijfsoppervlakte innemen.
De maximale bouwhoogte (16 m ) is begrepen binnen een hoek van 45°, gemeten vanaf een hoogte van 7 meter over 4 meter vanuit de bouwzone (zie aanduiding grafisch plan).
De bouwvolumes worden bij voorkeur in halfopen of gesloten bebouwing voorzien.
Open bebouwing kan alleen als uitzondering worden toegestaan mits uitgebreide, aanvaardbare motivering waarbij deze motivering door de vergunningverlenende overheid beoordeeld zal worden. Ook bedrijfsverzamelgebouwen zijn toegelaten.
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften In het kader van een duurzaam ruimtelijk beleid worden binnen het bedrijventerrein de
basisprincipes van duurzame ruimtelijke ontwikkeling toegepast. Dit impliceert dat gestreefd wordt naar halfopen en gesloten bebouwingen en vrijstaande bebouwing een uitzondering is die alleen gemotiveerd kan worden toegelaten.
Ingevolge van energiezuinigheid wordt van bij het ontwerp rekening gehouden met inplanting en oriëntatie om maximale energievoordelen te krijgen. Ingevolge bewustwording van duurzaamheid worden enkel maar duurzame materialen toegelaten. Zij vormen de basis voor een duurzame maatschappij. Groendaken, zonnepanelen, en specifieke duurzame materialen ondersteunen het hedendaags en milieubewuste karakter van de zone voor gemengde activiteiten.
Ingevolge van bedrijfsbeveiliging is een afsluiting mogelijk.
Het bouwvolume dient een geïntegreerd en architectonisch verantwoord geheel te vormen. De onderlinge samenhang in kleur, detaillering, hoogte en materiaalgebruik wordt op elkaar afgestemd. Alle buitengevels en overige zichtbare delen van het gebouw zullen uitgevoerd worden in duurzame materialen.
Daar waar mogelijk gebeurt een gezamelijke aanpak van waterhuishouding van de bedrijven.
De dakvorm is plat tot licht hellend (max. 15°). De goede aansluiting van gebouwen op elkaar moet gegarandeerd worden.
Afsluitingen mogen in draad-, hekwerk- en/of haagafsluitingen uitgevoerd worden.
Draad – en hekwerkafsluitingen dienen geïntegreerd onderdeel uit te maken van de groenaanleg.
Niet-bebouwde ruimte
Er zal verder landschappelijk ontwerpend onderzoek dienen te gebeuren om groenbuffers als landschappelijk weefsel (en niet zozeer als zware eerder donkere onbruikbare buffer) te ontwikkelen met een specifieke invulling afhankelijk van de plaats en de specifieke context.
Hierbij dient rekening te worden gehouden met achtertuincontext en een aangename landschappelijke fietsdoorwaadbaarheid met voldoende sociale controle.
De groenbuffers aan de randen van het plangebied, waarin zich ook het fietspad bevindt, hebben een variabele breedte afhankelijk van de plaatselijke omgevingsfactoren..
Met zones waar potentieel risico bestaat op verontreiniging worden bedoeld: de verharde oppervlakten bij laad- en loszones, in de omgeving van (benzine)tanks,…. Gewone parkeerplaatsen zonder specifieke risico’s kunnen wel worden voorzien in waterdoorlatende verharding.
De niet-bebouwde ruimte mag ingericht worden ten behoeve van noodzakelijke inritten, parking, circulatieruimten en opslag. Deze worden zoveel mogelijk aangelegd met waterdoorlatende materialen.
Alle niet verharde (al dan niet waterdoorlatende) delen worden verplicht in te richten met beplanting.
De inrichting van de niet-bebouwde ruimte moet deel uitmaken van de algemene inrichtingsstudie met inbegrip van een landschappelijk ontwerp over de groenaanleg met beplantingsvoorstel.
Verharding is ook toegelaten buiten de bouwzone die op het grafisch plan is aangeduid. Hierbij dient de goede ruimtelijke ordening ten allen tijde te worden aangetoond. De vergunningverlenende overheid zal hierover oordelen.
Waterdoorlatende verharding wordt niet toegelaten in zones waar potentieel riscio bestaat op verontreiniging.
Reliëfwijzigingen worden tot een minimum beperkt en zijn op een landschappelijke manier geïntegreerd.
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften
Grondverzet is pas mogelijk na milieuhygiënsch onderzoek en sanering van verdachte sites.
Opslag
Buitenopslag is toegelaten, maar moet zo goed mogelijk geïntegreerd worden in/bij de bebouwing om visuele hinder maximaal te voorkomen.
Ontsluiting en circulatie
Er zijn, behalve naar de rotonde N10xN15 ook erfontsluitingen mogelijk aan de zijde van de Wouwerstraat om het verkeer beter te spreiden. Op die manier vinden de zuidelijke KMO’s in het plangebied aansluiting bij de rest van de bedrijvenzone.
Voor trage weggebruikers wordt een wandel/fietspad voorzien in het plangebied, dat de rotonde N10/N15 verbindt met de Wouwerstraat doorheen de westelijke en zuidelijke groenaanleg van het plangebied. Tevens bestaat de optie om dit wandel/fietspad bijkomend te laten aansluiten op de Kastanjedreef.
De zone wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via de ontsluitingen die indicatief zijn weergegeven met pijlen op het grafisch plan (art. 3 en art. 4).
Rechtstreekse ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer via de Kastanjedreef zijn niet toegelaten, behalve voor trage weggebruikers.
Parkeren
Bij voorkeur wordt een grote gemeenschappelijke parking aansluitend aan de grootschalige detailhandelszaken (bestemming GA overdrukzone) voorzien en dit aansluitend bij de ontsluitingsweg en rotonde. Het multifunctioneel gebruik van één grote parking door de verschillende toegelaten bestemmings types (grondkleur KMO en overdrukzone GA) is een must. Tevens is het aangewezen om een tweede centrale parking op het terrein te voorzien die ontsloten kan worden via de Wouwerstraat.
Het aantal te voorziene parkeerplaatsen wordt aangegeven in art. 0 Algemene Voorschriften.
De parkeerbehoefte wordt opgevangen op één of meerdere aaneengesloten parkings (in open lucht of (half)ondergronds of in het gebouw) die gemeenschappelijk en multifunctioneel gebruikt moeten worden.
Afhankelijk van de graad van multifunctioneel gebruik dat kan worden aangetoond, kan gemotiveerd afgeweken worden van het aantal te voorziene parkeerplaatsen.
De vergunningverlenende overheid beoordeelt deze afwijkingsvraag.
Hoogspanningsleiding
Er moet bij de inrichting van de site rekening worden gehouden met de richtlijnen van ELIA, beheerder van de hoogspanningsleidingen en respectievelijke constructies.
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften
Overdruk GA Art. 2.1. Overdrukzone voor Gemengde activiteiten (GA)
Categorie van gebiedsaanduiding 2: zie grondkleur
Lees onderstaande bepalingen samen met terminologie en algemene bepalingen (Art 0).
Bij bestemmingen in overdruk blijft de grondbestemming KMO behouden.
Onderstaande bepalingen zijn aanvullend aan de voorschriften die van toepassing zijn bij de grondbestemming art 2.
Lees onderstaande bepalingen samen met terminologie en algemene bepalingen (Art 0).
Bij bestemmingen in overdruk blijft de grondbestemming KMO behouden.
Onderstaande bepalingen zijn aanvullend aan de voorschriften die van toepassing zijn bij de grondbestemming Art 2.
BESTEMMING
Om te verduidelijken welke grootschalige detailhandelszaken gewenst zijn wordt verwezen naar de categorieën van detailhandelsactiviteiten zoals bepaald in artikel 3 van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid.
Volgens dit decreet worden er vier categorieën van detailhandelsactiviteiten onderscheiden:
1° verkoop van voeding;
2° verkoop van goederen voor persoonsuitrusting. Met goederen voor persoonsuitrusting wordt de in de detailhandel aangeboden textiel, kleding, schoenen, lederwaren, reukwerk, cosmetica of sieraden begrepen;
ALGEMENE BESTEMMINGSVOORSCHRIFTEN
Deze overdrukzone doet enkel een aanvullende uitspraak met betrekking tot algemene en specifieke bestemmingsvoorschriften, verder gelden alle voorschriften van de hoofdbestemming zoals bestemd in de grondkleur KMO.
Bedrijfsactiviteiten met ondersteunende functies (oa. lossen en laden, parkeren, ….) zijn toegelaten.
Het gebied is bestemd als KMO zoals bepaald in de grondkleur
Deze zone is aanvullend op de bestemming KMO bijkomend bestemd voor volgende hoofdactiviteiten:
- grootschalige detailhandelszaken die niet actief zijn in de sector van de persoonsuitrusting.
Volgende categorieën zijn wel toegelaten:
- categorie 1: verkoop van voeding;
- categorie 3: verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw;
- categorie 4: verkoop van andere producten
Toelichting bij de verordenende voorschriften Verordenende specifieke voorschriften
3° verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw;
4° verkoop van andere producten.
In de volledige zone GA 1 wordt categorie 2 uitgesloten. De toegelaten grootschalige detailhandelszaken zijn dus niet actief in de sector van goederen voor persoonsuitrusting. De overige categorieën (1, 3 en 4) zijn wel toegelaten.
Herlocalisatie van grootschalige detailhandelszaken gaat over deze die:
- reeds op het grondgebied van Heist-op-den-Berg gevestigd zijn en/of langs de N10 gesitueerd zijn, op een ruimtelijk ongeschikte of zonevreemde locatie
- die niet thuishoren in kernwinkelgebied
en voldoen aan een minimum oppervlakte van 1.000 m² brutovloeroppervlakte per module.
Een opslpitsing in units met een kleinere brutovloeroppervlakte dan 1.000m² wordt niet toegelaten teneinde te vermijden dat er zich in 1 gebouw kleinere winkelpanden zouden vestigen.
Er wordt bij voorkeur prioriteit gegeven aan de herlocalisatie van grootschalige detailhandelszaken die niet thuis horen waar ze momenteel gevestigd zijn en passen binnen de specifieke bestemmingsvoorschriften.
Er wordt binnen de overdrukzone GA een differentiatie doorgevoerd aan de hand van 4 types waarbij de maximale oppervlakte per type zoals omschreven in de specifieke bestemmingsvoorschriften niet overschreden mag worden.
De minimale bruto vloeroppervlakte van een grootschalige detailhandelszaak wordt vastgelegd op 1.000 m². Er wordt geen opsplitsing van grootschalige detailhandelszaken toegelaten.
De vergunningen voor de realisatie van de overdrukzone voor gemengde activiteiten kunnen pas worden verleend na de bouw en voorlopige oplevering van de ovonde (kruising N10/N15) dan wel na de bouw en de ondertekening van de overeenkomst op basis van proces verbaal voor ingebruikname van de ovonde (kruising N10/N15). De vergunning en realisatie van een vijfde tak naar de ovonde voor de directe aantakking van de SPAR-site op de ovonde kan reeds vroeger afgeleverd worden en gerealiseerd worden, zodat de fasering en organisatie van de werken op de N10 en de SPAR-site op elkaar kunnen worden afgestemd.
