Libost-Groep nv.

Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Stationsomgeving”

Opdrachtgever:

Gemeentebestuur Borgloon Sittardstraat 2 3840 Borgloon

Libost-Groep nv . Ontwerp- en adviesbureau

Vestiging Hasselt Vestiging Vlaams Brabant

Herckenrodesingel 101 3500 Hasselt Domeinstraat 11A 3010 Kessel-Lo

tel: 011/26.08.70 fax: 011/26.08.80 tel: 016/89.34.40 - fax: 016/89.57.83

email: infra@libost-groep.com email: vlaamsbrabant@libost-groep.com

Provincie Limburg

Arrondissement Tongeren Stad Borgloon Dossiernr: 06237/12

April 2009

Libost-Groep nv.

Revisie Opmerking

A B C D E

Bespreking schetsontwerp 30 augustus 2007 Bespreking pré advies oktober 2007 Indiening plenaire vergadering 15 april 2008 Indiening ontwerp voorlopige vaststelling 29 september 2008 Indiening definitieve vaststelling 04 maart 2009

Naam Handtekening datum

Opgemaakt

Ruimtelijke planner

l;ar./stbk Peter Govaerts

04 maart 2009

Geverifieerd projectleider

l;ar./stbk Peter Govaerts 04 maart 2009

Vrijgegeven afdelingshoofd

l.ar. /stbk. Peter Govaerts 04 maart 2009

Libost-Groep nv.

TITEL I: TOELICHTINGSNOTA ...7

1 Inleiding...7

1.1 Aanleiding tot de opmaak van het uitvoeringsplan...7

1.2 Situering en afbakening...7

1.3 Afbakening van het plangebied...8

2 Ter uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Borgloon...8

2.1 Bindende bepalingen ...8

2.2 Richtinggevende bepalingen ...8

3 Bestaande feitelijke en juridische toestand...8

3.1 Bestaande juridische toestand...8

3.2 Bestaande feitelijke toestand...8

3.2.1 algemeen ...8

3.2.2 Nederzettingstructuur...8

3.2.3 Ontsluiting – mobiliteit ...8

3.2.4 Groenstructuur...8

4 Plangerichte knelpunten en potenties – a.h.v. fotoreportage...8

5 Bijlage - fotoreportage...8

6 Gewenste Ruimtelijke Structuur...8

6.1 Planologisch voortraject ...8

6.1.1 Ontwerp – herinrichtingprincipes ...8

6.2 Visie ...8

6.3 Doelstellingen ...8

6.4 Ruimtelijke concepten ...8

6.4.1 De Transferzone...8

6.4.2 Industrieel patrimonium als troef...8

6.4.3 Strategische inbreidingen...8

6.4.4 Eerherstel kerkenpaden ...8

6.5 Inrichtingsschets ...8

7 Watertoets...8

7.1 Toetsing ...8

7.2 Watertoetskaarten...8

7.3 advies beheerder ...8

7.4 Toelichting naar aanleiding van advies provincie met betrekking tot opvang hemelwater ...8

Libost-Groep nv.

8 Ruimtelijke veiligheidsrapportage ...8

9 Ruimtebalans ...8

10 Op te heffen voorschriften en bestemmingen ...8

TITEL II: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN...8

1 Algemene bepalingen ...8

Artikel 1. Overgangsbepaling...8

Artikel 2. Wijze van meten ...8

Artikel 3. Gehanteerde begrippen ...8

Artikel 4. Bepalingen voor alle gebouwen in het plangebied...8

Artikel 5. Waardevolle panden ...8

Artikel 6. Bouwcommissie...8

Artikel 7. Afsluitingen...8

2 Specifieke bepalingen...8

Artikel 8. Woongebied: gesloten bebouwing ...8

Artikel 9. zone voor open bebouwing ...8

Artikel 10. strategisch woonproject 1 ...8

Artikel 11. Strategisch woonproject 2...8

Artikel 12. Strategisch woonproject 3...8

Artikel 13. Strategisch woonproject 4...8

Artikel 14. Zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut ...8

Artikel 15. Zone voor openbaar nut met historische waarde ...8

Artikel 16. Zone voor plein ...8

Artikel 17. Structurerend groen...8

Artikel 18. Waardevolle hoogstammen ...8

Artikel 19. Park...8

Artikel 20. buffer voor lokale bedrijventerrein ...8

Artikel 21. Zone voor lokale wegenis ...8

Artikel 22. trajecten voor trage wegen ...8

Artikel 23. Toegangszone ...8

Libost-Groep nv.

Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Stationsomgeving”

Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 oktober 2008

De Secretaris, De Burgemeester,

Vera Leemans Eric Awouters

Het College van Burgemeester en Schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek op het stadhuis van Borgloon werd neergelegd van

20 november 2008 tot 20 januari 2009

De Secretaris , De Burgemeester,

Vera Leemans Eric Awouters

Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2009

De Secretaris, De Burgemeester,

Vera Leemans Eric Awouters

Libost-Groep nv.

Libost-Groep nv.

Bron GIS Vlaanderen – waterlopen

Bron: GIS Vlaanderen – biologische waarderingsk.

TITEL I: TOELICHTINGSNOTA 1 I

1.1 AANLEIDING TOT DE OPMAAK VAN HET UITVOERINGSPLAN

Onderhavige studie/plan behelst de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ter uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, meer bepaald in uitvoering van bindende bepaling 25 “Opmaken RUP voor de stationsomgeving, met inbegrip van de omgeving van de beide stroopstokerijen”. Zie verder.

1.2 SITUERING EN AFBAKENING

Het plangebied, gelegen in het noordelijk deel van het hoofddorp Borgloon, maakt onderdeel uit van het traditioneel landschap “Boomgaardgebied van Tongeren-Borgloon”, gekenmerkt door open landbouwgebied op een golvend plateau. Hoofddorpen en geïsoleerde (kasteel)hoeven vormen de structurerende beelddragers, panoramische zichten verbeelden het landschap. De hoge belevingswaarde wordt bekomen door de duidelijk waarneembare reliëfovergang tussen Laag en Midden België, vrij veel hoogstamboomgaarden en oud bos.

Het plangebied ligt geprangd tussen de twee beekvalleien Rullingenbeek in het westen en de Kleine Herk in het oosten.

Beide beekvalleien worden gekenmerkt door hoogstamboomgaarden, kasteelparken, verruigde landschappen en houtkanten.

Dwars op deze noordzuid gerichte insnijdingen bevindt zich de voormalige spoorwegbedding (lijnrelict), bestaande uit waardevolle bermvegetatie, zomereiken en de gewone Es.

Als afbakening van onderhavig plan worden volgende grenzen in acht genomen: zie volgende bladzijde.

Bron: GIS Vlaanderen - landschapsatlas

Ankerplaats abdij van Kolen en Kolenberg Anekerplaats

Berlingen en Kuttenkoven

Kleine Herk

Rullingenbeek

Zeer waardevol

waardevol Waardevolle natuurverbinding

Beschermde stads- en dorpsgezichten

Libost-Groep nv.

.

onderlegger - gewestplan

Opname gedeelte lokaal bedrijventerrein in functie van visuele buffering van de bedrijvigheid, herbestemming naar zachte bestemming in functie van groenverbinding in oost-westrichting en herbestemming van de gemeentelijke werkplaats.

Opname van de twee onontwikkelde gebieden: aanreiken van gewenste ontwikkelingsperspectieven ter versterking van het bebouwd weefsel op maat van de omgeving.

Opname in functie van herlocatie lokale politie. De politiewoning is opgenomen in functie van het bekomen van een optimale ontwikkeling in relatie tot de percelenstructuur

opname van smalle rand woonuitbreidingsgebied:

ontwikkeling mogelijk maken die zowel de ruimtelijke als functionele

relatie legt met het

woonuitbreidingsgebied. De huidige

configuratie van de

gewestplanbestemming en de perceelsstructuur maakt het onmogelijk om deze strategische locatie op een ruimtelijk verantwoorde manier in te vullen.

Opname van de twee voormalige sites van stroopstokerijen: hoe deze sites vorm te geven binnen de gewenste ruimtelijke structuur bijzondere aandacht voor trage verbindingen – relatie recreatie en stationssplein

Hoeve wordt niet opgenomen omwille van afweging binnen sectoraal kader van zonevreemde woningen.

Recreatiegebied is inclusief relatie met trage verbindingen, ruimtelijk en juridisch vastgelegd in het bpa zonevreemde recreatie.

Landelijk woonlint is niet opgenomen.

Relatie tussen het recreatiegebied en de site is reeds ingeschreven in het bpa zonevreemde recreatie en zal tevens verder uitgewerkt worden in het herinrichtingsproject van de Sittardstraat.

Bijkomend kan binnen dit RUP een relatie gelegd worden via de oude stroopfabriek. Een opname van het landelijk woongebied heeft dan ook geen meerwaarde.

Opname van het stationsplein met aansluitende ruimten, huidig verdeeld over drie bestemmingen: herinrichting noodzakelijk als trekker voor verdere ontwikkelingen.

Behoud van bestaande hoogstam – juridisch vastleggen in RUP

Libost-Groep nv.

2 T

G

R

S

B

Onderhavig studie/plan behelst de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ter uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan¹, meer bepaald in uitvoering van bindende bepaling 25 “Opmaken RUP voor de stationsomgeving, met inbegrip van de omgeving van de beide stroopstokerijen”.

In deze bepaling worden volgende ruimtelijke randvoorwaarden, aangaande de ontwikkeling van deze omgeving, opgelegd:

De beschermde gebouwen moeten op een volwaardige wijze in de nieuwe omgeving opgenomen worden, en krijgen bij voorkeur een semi-publieke functie, waardoor ze toegankelijk blijven voor het publiek (brasserie, restaurant, logies, fruitstreekmuseum, ambachtelijke bedrijvigheid gerelateerd aan fruit,...).

De stationspleinsite mag niet uitgroeien tot een tweede handels- en dienstenpool. Wonen overweegt, gecombineerd met functies die actief of passief met toerisme te maken hebben. Handel op buurtniveau en gemeentelijke diensten zoals politie zijn eveneens mogelijk.

Het fruitspoor en de Vilsterbeekvallei zijn ruimtelijk structurerend voor de site.

Een functionele en ruimtelijke band met de voetbalterreinen van FC De Jeugd aan de Sittardstraat is gewenst. Er wordt gedacht aan verbindingen voor voetgangers en fietsers, aan gedeeld gebruik van de terreinen voor eventuele toeristische manifestaties en happenings, aan gemeenschappelijke parkeerinfrastructuur, enz ...

Pleinvorming is een essentieel concept voor deze omgeving; het voormalig stationsplein moet multifunctioneel en met de nadruk op leefbaarheid ingericht worden.

De westzijde van de site dient als poort naar het centrum van Borgloon, via de Sittardstraat.

Beide schouwen van de voormalige stroopstokerijen dienen als bakens bij de ruimtelijke inrichting van het gebied.

Beide stroopstokerijen dienen als kernelementen voor de opbouw van de nieuwe ruimtelijke structuur van de site.

Er wordt voldoende parkeergelegenheid voorzien, dit om aan de behoefte van de nieuwe inwoners te voldoen, maar ook aan de behoefte van nieuwe toeristische functies.

Een halte voor het openbaar vervoer wordt voorzien aan het plein; deze halte moet ruimtelijk duiding geven aan haar omgeving (overdekte wachtplaats, infokiosk, fietsenstalling,...).

1 Goedgekeurd door bestendige deputatie dd. 15.02.2006.

Libost-Groep nv.

Het plangebied is gelegen in de deelruimte “Borgloon en dorpjes” waarbij de stationsite als belangrijkste wooninbreidingsproject wordt ontwikkeld en het Fruitspoor als deel van een regionaal fietsroutenetwerk. Ze zijn daarbij dragers van de landschapsopbouw, als relatie tussen de verschillende bezienswaardigheden. De resterende hoogstam moet als landschapsbepalend element behouden en versterkt worden.

Het lokaal bedrijventerrein wordt landschappelijk sterker geïntegreerd door het herwaarderen van de Vilstervallei, hiervoor wordt een landschapsstudie en landschapsplan opgemaakt.

Nederzettingsstructuur

Borgloon wil ruimte bieden voor voldoende kwalitatief goede woningen, een kwalitatieve woonomgeving en een gediversifieerd woningaanbod, met voldoende aandacht voor woningen voor specifieke doelgroepen. De ruimtelijke dynamiek voor wonen, handel en diensten en lokale bedrijvigheid wordt gebundeld.

Het woonuitbreidingsgebied Puthofveld komt in zijn totaliteit op korte termijn niet in aanmerking voor woonontwikkeling, maar wordt gereserveerd als woonreserve op lange termijn.

De overige gebieden binnen het RUP liggen in woongebied en kunnen juridisch aangesneden en ontwikkeld worden. Voor het gebied A3b wordt gesteld dat deze verder kan ontwikkeld worden als private verkaveling als fase 2 bij de verkaveling Fruitwei, welke heden volledig ontwikkeld is. Voor het gebied A4 is geen gericht woonontwikkeling gewenst vanwege excentrische ligging ten opzichte van het centrum.

Bedrijvigheid

Figuur uit richtinggevend gedeelte

Libost-Groep nv.

Binnen de grenzen van voorliggend plangebied zijn handel en diensten kleinschalig en meer gericht op buurtniveau.

Betreffende terrein “Ervaert” is enkel een herstructurering mogelijk op vlak van inrichting en aankleding, dit om de omgevingskwaliteit te verhogen.

Zonevreemde bedrijven in woongebied kunnen blijven bestaan voor zover deze verenigbaar zijn met de omgeving.

Toerisme & recreatie

De kastelen, hoeves en de nog overblijvende watermolens worden langs de recreatieve wegen, fruitspoor en Romeinse Kassei, ontsloten en verbonden.

Een museale of socio-culturele functie rond fruit en fruitgeschiedenis in dit industrieel erfgoed, zoals de siroopstokerijen, is voor Borgloon een belangrijk element.

De voetbalterreinen van FC De Jeugd worden geselecteerd als lokale recreatiecluster bij het hoofddorp Borgloon. Voor deze terreinen wordt specifiek gezocht naar een functionele en ruimtelijke aansluiting bij de ontwikkelingen rond de stationsbuurt, in het kader van toerisme, recreatie en landschapsbeleving.

Natuur & landschap

Op het Fruitspoor is de functie als fietsroute of wandelpad ondergeschikt aan de eventuele aanwezige natuurwaarde.

De vallei van de Vilsterbeek is geselecteerd als een natte natuurdrager op gemeentelijk niveau (beekbegeleidende beplanting, inrichting van natuurlijke oever en natte plekken, meandering,...) en het Fruitspoor als droge natuurdrager (en ecologisch netwerk met aanvaardbare maasbreedte doorheen de ganse gemeente).

Het ruimtelijk beleid is gericht op het behoud en versterken van de hoogstamboomgordel omheen nederzettingen, versterking van kleine landschapselementen en beschermen van kalkgebonden flora en fauna.

Verkeer & parkeren

De N754 – Sittardstraat-Guldenbodemlaan is geselecteerd als lokale verbindingsweg (lokale weg I): de kwaliteit van de doorstroming is ondergeschikt aan de verkeersleefbaarheid, tevens aangeduid als route voor zwaar verkeer.

Stationsstraat geselecteerd als gebiedsontsluitingsweg (lokale weg II): gebruik van deze weg voor doorgaand verkeer is niet gewenst.

Overige wegen zijn erftoegangswegen.

M.b.t. parkeren handhaaft de gemeente het “gematigd stand-still principe”: parkeerplaatsen mogen niet toenemen. Om de bezoekers op te vangen worden randparkings voorzien zoals ter hoogte van het stationsplein, alsook ter hoogte van Nieuwland, Graaf, enz... In het centrum worden dan de kortparkeerplaatsen verminderd en de bewonersparkeerplaatsen vermeerderd.

Libost-Groep nv.

3 B

3.1 BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND

In dit hoofdstuk worden de planningscontext betreffende de relevante juridische documenten en de ruimtelijke en sectorale beleidsdocumenten voor het plangebied beschreven. Deze vormen de (al dan niet juridische) randvoorwaarden voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied.

Tabel 1: Bestaande juridische toestand

Type In of grenzend aan het projectgebied

Gewestplan Gewestplan 21 Sint-Truiden - Tongeren

Het plangebied is gelegen in volgende bestemmingen:

- Agrarisch gebied (0900) - KB 05/04/1977 - Woongebied (0100) – KB 05/04/1977

- Ambachtelijke bedrijven en KMO’s (1100) – KB 05/04/1977 - Woongebied met landelijk karakter (0102) – BVR 22/11/1995 - Parkgebied (0500) – 22/11/1995

- Woonuitbreidingsgebied (0105) – KB 05/04/1977

RUP Geen aanwezigheid van RUP(s) binnen de grenzen of aanpalend.

BPA Geen aanwezigheid van BPA’(s) binnen de grenzen of aanpalend.

Beschermd monument Stoomstroopfabriek Stationsstraat 56, MB 01/03/1999 – wegens zijn industrieel-archeologische waarde Weetje uit actualiteit

De stoomstroopfabriek werd winnaar van de monumentenstrijd. De monumentenstrijd is een crossmediaal project op initiatief van de VRT en het Vlaams ministerie van ruimtelijke ordening en erfgoed. Het publiek kiest in verschillende stappen 5 finalisten en één winnaar. Voor deze winnaars worden extra middelen uitgetrokken.

Opgenomen in de lijst van het bouwkundig erfgoed Stroopfabriek Meekers-Poncelet Sittardstraat 8-10 Stationsstraat 52

Stationsstraat 58

Beschermd landschap Geen beschermd landschap of delen ervan zijn gelegen binnen het plangebied.

Ten oosten van het plangebied ligt het beschermd landschap “Abdijsite Kolen-Kolenberg’ – MB 29.06.2001 Beschermd dorpsgezicht Geen

Beschermd stadsgezicht Geen

Vogelrichtlijngebied Binnen de grenzen van het RUP als in de ruime omgeving bevinden zich geen vogelrichtlijngebieden.

Habitatrichtlijngebied Binnen de grenzen van het RUP bevinden zich geen habitatrichtlijngebieden. Het dichtstbijzijnd Habitatrichtlijngebied is op ongeveer 100 tot 150 meter afstand gelegen.

Gebieden van het VEN/IVON Binnen de grenzen van het RUP als in de ruimere omgeving bevinden zich geen afgebakende Ven-gebieden.

Libost-Groep nv.

Type In of grenzend aan het projectgebied

Natuurreservaten Binnen de grenzen van het RUP zijn geen erkende natuurreservaten aangeduid.

Beschermingszone waterwingebied Geen

Voorkooprecht In kader van de ruilverkavelingen is er in 2007 ten gunste van de VLM het voorkooprecht, vastgelegd. Het volledig plangebied ligt binnen deze perimeter van voorkooprecht.

Verkavelingsvergunningen Ervaert Afd. 1 Sie b nrs 397Y, 397 A2, 397 Z,T,V,W en X – goedgekeurd 08/11/1973 met wijziging op 21/08/1981 - niet vervallen Exploitatie- en milieuvergunningen Afd. 1 Sie B nr. 353^E2: Depondt Justin: tingieterij

Afd. 1 Sie B nr. 450 Z: aldi + budgetslager: melding

Afd. 1 Sie B nr. 449V: herstelplaats carwash + tankstation tot 18/02/2024 Afd. 1 Sie B nr. 443M2, 443/02, 409K/deel: technische dienst tot 12/09/2022 Inbreuken tegen de

Stedenbouwwetgeving – pv vastgesteld

Industrieweg 10 – 1^ste afd. sectieB, 44T6 – Vanbockrijk - TG.66B.RW.200.108/2005 opgesteld door ROHM – PV voor het verbouwen en het uitbreiden van een ééngezinswoning (nieuwe achterbouw – alle binnenmuren vervangen – nieuwe gevelsteen rond woning – gevelopeningen gewijzigd).

De Hoge Raad voor het herstelbeleid verleent een niet-eensluitend advies op de vordering tot herstel van de stedenbouwkundige inspecteur

Planologisch attest Geen

Leegstaand en/of verwaarloosde gebouwen

Sittardstraat 4 – pand Bleus: leegstaand en verwaarloosde bedrijfsruimtes Stationsplein 1/+1 - Schoofs: leegstaand en verwaarloosde bedrijfsruimtes

Kaart 1: Gewestplan

Kaart 2: Kadastrale percelen Kaart 3: Buurtwegen

Kaart 4: Overige bepalingen

Libost-Groep nv.

Libost-Groep nv.

Libost-Groep nv.

Libost-Groep nv.

Libost-Groep nv.

3.2.1 algemeen

118 meter boven het zeeniveau, bezit Borgloon een duidelijke heuvelsite. Een ovaal stratenpatroon (de oude wallen) omsluit het oude centrum. Drie kleine, diep ingesneden beekvalleien omsluiten het stadje; de zeer steile vallei van de Motbeek in het zuiden vormt meteen de fysische grens van de bebouwing daar.

Door de aanleg van het station in de 19de eeuw werd de bebouwing ruimtelijk uitgebreid noordwaarts richting Ervaert. Heden is de Oude stationsbuurt binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan geselecteerd als een subdeelruimte van de kern Borgloon.

De Oude Stationsbuurt is geconcentreerd rond de locatie van het voormalig station van Borgloon op de Fruitspoorlijn van Tongeren over Sint-Truiden naar Zoutleeuw en Tienen. Ze wordt gekenmerkt door een losse verzameling van allerlei functies en activiteiten, van divers schaalniveau. Ze wordt aan drie zijden ook begrensd door een open, weliswaar deels versnipperd, maar niettemin erg kwalitatief landschap. In het westen is dat de omgeving van Kuttekoven, in het noorden en het oosten is dat de open ruimte van de Vilsterbeekvallei.

De dragers van deze ruimte zijn de Sittardstraat-Stationsstraat en het voormalig Stationsplein. Het tracé van het Fruitspoor doorkruist de ruimte van West naar Oost, momenteel is een toeristisch fietspad (Fietsroutenetwerk Haspengouw) aangelegd op de spoorbedding.

De volgende functies zijn hier aanwezig:

Recreatievoorzieningen FC De Jeugd, voetbalploeg;

Lokaal bedrijventerrein Ervaert;

Tingieterij Depondt;

Technische Dienst stad Borgloon;

Warenhuis Aldi;

Enkele handelszaken,

Politiepost Ervaert;

Verspreid doorheen het gebied komen een aantal woningen voor, meestal eengezinswoningen van een zekere ouderdom. Verder zijn hier ook twee voormalige stroopstokerijen gelegen, de stokerij Wijnants en de stokerij Meekers. Deze gebouwen vormen opvallende en grootschalige gehelen in dit versnipperde landschap.

De ontsluiting gebeurt langs de Sittardstraat en de Stationsstraat. De Westelijke Omleiding sluit net ten noorden van deze ruimte aan op de Sittardstraat, en vormt zo een bijkomende ontsluiting voor het gebied.

Er blijven hier weinig open of ongebruikte ruimten over. Het Stationsplein loopt in het oosten uit in de braakliggende terreinen achter de Technische Dienst en verder naar de vallei van de Vilsterbeek. De open ruimte ten westen van het Stationsplein dringt door tot bijna op het Stationsplein, dit via een corridor gevormd door de fruitspoorbedding.

2 Synthese vanuit het GRS - informatief deel – bestaande nederzettingsstructuur – deelruimte Borgloon en dorpjes Kaart: kaart 15a – bestaande ruimtelijke structuur borgloon

Libost-Groep nv.

Vanuit het GRS is het behoud van het karakter van Borgloon als één van de speerpunten inschreven. Vanuit dit kader is een analyse van de nederzettingsstructuur onontbeerlijk. De analyse is enerzijds uitgevoerd op basis van ruimtelijke morfologische kenmerken en anderzijds op basis van historische elementen. Het laatste aspect is uitgevoerd op het terrein in samenwerking met het agentschap Onroerend Erfgoed en de stadsarchitecte mevr. D. Lormans d.d. 10 juni 2008.

Morfologie

De opbouw van de site bestaat in het algemeen uit gefragmenteerde gesloten wanden van twee bouwlagen met zadeldak. Morfologisch kan men de site verder onderverdelen in een zestal structuren, namelijk:

1. De grootschalige industriële complexen zoals de stroopfabriek Meekers en de stroopfabriek Wijnants. Zij kenmerken zich door hun typisch industrieel karakter in baksteenarchitectuur. De twee schoorstenen zijn nog min of meer intact en fungeren heden als baken en oriëntatiepunten.

2. Grootschalige gebouwen uit het recent verleden (Bleus). Zowel qua volumewerking als architecturaal heeft het gebouw weinig of geen kwaliteit te bieden.

3. Gesloten wanden met een eerder grootschalig volume. Een mooi voorbeeld hiervan is de Sittardstraat: hier is de oorspronkelijke bebouwingsstructuur vervangen door appartementen, waarbij de beeldspraak “opbrengstarchitectuur” niet ver te zoeken is. Een gelijkaardige wand is duidelijk waarneembaar ter hoogte van de Stationsstraat t.h.v. de percelen 385 C4,G4 en F4;

4. Korrels en wanden bestaande uit een morfologie van 2,5 bouwlagen met zadeldak. Typisch voor Borgloon is de hierdoor hoge kroonlijsthoogte en de kleine ramen boven de tweede bouwlaag. Deze gebouwen zijn niet enkel kenmerkend voor de site , maar voor heel Borgloon-centrum.

5. Wanden die eerder opgebouwd zijn uit kleinschalige rijwoningen van 2 bouwlagen met zadeldak. Een beeldtaal die ze het best omschrijven is “werkmanshuisjes”. Deze typologie vindt men ter hoogte van het stationsplein, aansluitend op de stroopstokerij.

6. Als laatste entiteit binnen de site is de eerder kleinschalige nieuwbouw zoals ter hoogte van de Stationsstraat. Dit is een nieuwbouwproject dat qua schaal eerder aansluit bij de aanliggende arbeidswoningen.

Historisch

1 1

1 1 2

3 3

3 4

4

4 5

6 baken

baken

Libost-Groep nv.

Buiten de beschermde monumenten kenmerkt de site zoals hierboven reeds gemeld een aantal gebouwen die typisch voor Borgloon zijn, maar niet de juridische bescherming kennen van een monument zoals de Stoomstroopfabriek Stationsstraat 56, MB 01/03/1999, wegens zijn industrieel-archeologische waarde.

De analyse heeft plaatsgevonden op basis van literatuur en op basis van inventarisatie. Zo zijn volgende bouwstructuren opgenomen in de lijst van het bouwkundig erfgoed:

- Stroopfabriek Meekers-Poncelet Sittardstraat 8-10 - Stationsstraat 52 (ligt net buiten het RUP)

- Stationsstraat 58

Na rondgang met de dienst erfgoed, de stadsarchitecten en in overleg met het college, zijn bijkomend volgende entiteiten aangeduid als waardevol of typisch voor Borgloon:

- aansluitende woning op stroopfabriek Meekers op de Sittardstraat 8 (Afd 1 Sie B Nr 448G2);

- hoekpanden op de Sittardstraat 3 en 5 (Afd 1 Sie B Nrs 446N en P);

- hoekpanden op het Stationsplein 3 en 4 (Afd 1 Sie B Nrs 385Y8 en A9);

- 2 panden op de Stationsstraat 61 (hoek Kon. Albertlaan) (Afd 1 Sie B Nrs 385G6 en T4);

- 3 woningen Stationsplein 10,11,12 (Afd 1 Sie B Nrs 445V6, W6 en N6);

- Woning op stationsplein (Afd 1 Sie B Nrs 445S6);

- hoekpanden hoek Stationsplein – Stationsstraat (cafe) (Afd 1 Sie B Nrs 445H5 en 445R6).

Na een nieuw plaatsbezoek met de stadsarchitecten, het team Herman Vanmeer (verantwoordelijk voor de restauratie van de stoomstroopfabriek), heeft het bestuur geopteerd om:

- De woning ter hoogte van de Sittardstraat (Afd1 Sie B Nr 447E3) niet te weerhouden, aangezien het dan als enigste entiteit zal geprangd komen te zitten tussen twee nieuwbouwstructuren;

- Het hoekgebouw (Afd1 Sie B Nr 385H9) wordt niet weerhouden, aangezien het recent verbouwd is en geen historische kenmerken meer heeft (integendeel het oogt vrij modern) om als waardevol te categoriseren

- Uitgaande van het gemeentelijk structuurplan, alsook het masterplan, waar een principiële beslissing genomen is om de stroopfabriek terug op het plein te leggen. Met andere woorden dat de stroopfabriek zich als wand ten aanzien van het plein in beeld brengt. Daarom opteert het stadsbestuur om het hoekgebouw thv stationsplein en steeg (Afd1 Sie B Nr 445K6 en S6) niet te weerhouden als waardevol element.

E

M

E

M

E E

Beschermd monment

Inventaris bouwkundig erfgoed

Waardevolle panden

Libost-Groep nv.

N76 N754

N79

Toeristisch fietspad

Sittardstr.

Stationsstr.

Guldenbodemlaan 3.2.3 Ontsluiting – mobiliteit

De site wordt in noordzuid richting doorsneden door de Sittardstraat – Stationsstraat en de Guldenbodemlaan, waarbij deze as fungeert als een lokale weg type I of een lokale verbindingsweg en anderzijds als een ontsluitingsweg van en naar Borgloon-centrum.

Als lokale verbindingsweg wordt er veel verkeer gegenereerd in functie van de ontsluiting van de kmo-zone Ervaerts enerzijds en de fruitveiling langsheen de N76 anderzijds. Beide verkeersgenererende polen gebruiken de as Sittardstraat – Stationsstraat – Guldenbodenlaan als ontsluitingsroute van en naar hun site.

Vanuit deze wenselijke ontsluitingsstructuur, is het duidelijk dat de desbetreffende as altijd een belangrijke verkeersfunctie zal hebben.

Binnen de gewenste structuur dient dan ook de aandacht te gaan naar milderende maatregelen ter hoogte van de doortocht doorheen het RUP in het algemeen en het Stationsplein in het bijzonder.

3.2.4 Groenstructuur

Binnen de afbakening van het RUP is het enigste waardevol groen de eik op het kruispunt van de Guldenbodemlaan en de Stationsstraat. Binnen het RUP krijgt deze hoogstam een speciale bescherming.

De waarde van de groenstructuur ligt binnen dit RUP niet in het bestaande, maar in het potentiële. Zo is de fietsersas die het voormalig tracé van het spoor volgt, niet enkel een belangrijke toeristische

fietsverbinding, maar ook een potentiële groenverbinding die de kern Borgloon even aansnijdt.

Kaart 5: Topografische Kaart 6: Orthofoto

Libost-Groep nv.

Libost-Groep nv.

Libost-Groep nv.

4 P

–

.

.

.

Knelpunten Verkeersdrukte

weinig kwaliteit voor zwakke weggebruiker Potenties

Bij herinrichting Sittardstraat bijzondere aandacht voor voetgangersrelaties.

Relatie tussen sportterreinen – en stationsplein via het binnengebied/stroopfabriek mogelijk via poort (onderdoorgang).

Knelpunten

Geen beeldwaarde op een zichtlokatie – ontbreken van een kwalitatieve pleinwand – leegstand – plein wordt ruimtelijk niet begrensd.

Potenties

Mogelijkheid om een poortgebouw op te richten en kwalitatieve pleinwand aan het stationsplein te voorzien.

Knelpunten

Een braakliggend binnengebied – verloederde indruk van de noordelijke pleinwand.

Geen beeldwaarde op een zichtlokatie – ontbreken van een kwalitatieve pleinwand.

Beide woningen (ook recent verbouwde woning) zijn niet vergund. (oorspronkelijke nederzetting mogelijk van voor 1962)

Potenties

Ontwikkeling binnengebied als kernversterking en oprichting van een kwalitatieve pleinwand.

Herwaardering binnengebied met behoud van industrieel erfgoed

Knelpunten

Buitenopslag technische dienst in een gewenste groencorridor. Verloederde indruk van de oostelijke pleinwand

Geen relatie met landschap – geen mooie inkom van Borgloon vanuit toeristisch fietspad.

Potentie(s)

Mogelijkheid aan stroopfabriek een groene parking te voorzien met aandacht voor de corridor en de omgeving.

Libost-Groep nv.

Resterend woongebied laat geen kwalitatieve afbouw toe, zonder een latere ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied te hypothekeren.

Desbetreffend woonuitbreidingsgebied staat in het GRS ingeschreven om op lange termijn ontwikkeld te worden.

Potenties

Ontwikkeling van het woongebied met een ruimtelijke afbouw naar het open landschap.

Uitbreiding bouwt enerzijds de bestaande kern af als een volwaardige entiteit, maar hypothekeert anderzijds de toekomstige mogelijke ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied niet.

Ontwerpmatig onderzoek of een gedeelte van het woonuitbreidingsgebied kan ingeschakeld worden in functie van landschappelijke inpassing (niet in functie van het bekomen van meer woonentiteiten)

Knelpunten

Braakliggend terrein doet afbreuk aan het wenselijk beeld van een verdichte landelijke kern.

Potenties

Privé-initiatief sturen in functie van het vervolledigen van de wand met een hedendaagse architectuur die een interpretatie is van gesloten herenhuizen met 2,5 bouwlagen + zadeldak.

Knelpunten

Visuele vervuiling van buitenopslag – ontbreken van ruimtelijke kwaliteit aan de stroopfabriek en de woonwijk.

De stedelijke werkplaats kan niet functioneren zonder desbetreffende buitenopslag.

Potenties

Het stadsbestuur wenst na te denken over herbestemming van de site in functie van kernversterking.

Ontwikkelen naar ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid.

Knelpunten

Braakliggende terreinen – een eventuele invulling langsheen de weg kan een ontwikkeling van het binnengebied hypothekeren.

Alhoewel de zone gelegen is in een bouwzone wordt binnen het GRS een actieve sturing in functie van het ontwikkelen van het binnengebied voor wonen, niet wenselijk geacht.

Potenties

Vanuit de politiezone is dit gebied aangeduid voor de centrale politiekazerne.

Libost-Groep nv.

5 B

-

Zicht vanaf Stationsplein richting Sittardstraat

Zicht op noordelijke wand van het Stationsplein, richting Sittardstraat

Libost-Groep nv.

Zicht op oostelijke wand van het Stationsplein – richting stroopfabriek en gemeentelijke technische dienst (buitenopslag)

Zicht op de zuidelijke als westelijke wand van het Stationsplein – richting Guldenbodemlaan

Zicht op de westelijke rand van het Stationsplein vanaf groene as – links van de foto de te ontwikkelen woonuitbreidingszone

Libost-Groep nv.

Zicht op steeg tussen Guldenbodemlaan en Stationsplein langsheen Stroopfabriek Zicht op de kruising Guldenbodemlaan en Ervaertstraat

Zicht op de hoek Guldenbodemlaan - Stationsstraat

Libost-Groep nv.

Zicht op de terreinen van de technische dienst in de Ervaertstraat

Zicht op de bebouwing in de Ervaertstraat.

Zicht op de braakliggende terreinen langs het politiekantoor op de hoek Guldenbodemlaan/Ervaertstraat

Libost-Groep nv.

6 G

R

S

Een eerste studie met betrekking tot de gewenste ontwikkeling van het plangebied werd opgesteld in het kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan in opdracht van de stad Borgloon. Hierbinnen werd het ruimtelijk kader bepaald van de gewenste ontwikkeling. Binnen het GRS is de site weerhouden als een strategisch project voor Borgloon ter versterking van het stedelijk weefsel van het centrum.

In navolging van deze bevindingen werd voor de stoomstroopfabriek, in opdracht van de stad Borgloon, een conceptontwikkeling gerelateerd aan de haalbaarheidstudie opgemaakt door het bureau BRO. In het kader van deze studie werd een concept ontwikkeld voor de stroopstokerij waarbij educatieve, recreatieve en culturele aspecten een belangrijke rol spelen. Tot besluit wordt hier gesteld dat het concept een positie moet innemen in het toeristisch beleid van de stad en regio en daarmee niet enkel het toerisme voor Borgloon en Haspengouw een impuls geeft, maar ook een steunpilaar kan zijn voor de fruitindustrie.

Vervolgens duidde de stad Borgloon Libost-Groep aan als ontwerper voor het opstellen van een ruimtelijk uitvoeringsplan, alsook voor het opstellen van een uitvoeringsdossier

“Herinrichting stationsplein en het Loons plein” betreffende de noodzakelijke buiteninfrastructuur. In dit dossier zijn volgende ontwerp- en inrichtingsprincipes vooropgesteld:

6.1.1 Ontwerp – herinrichtingprincipes

Uitgaande van het historisch karakter van de site is er geopteerd om de pleinen zo sober mogelijk in te richten waardoor het industrieel karakter van de site benadrukt wordt. Tevens is vanuit de ruimtelijke eenheid van de site een éénvormige vormgeving van beide pleinen een vanzelfsprekendheid. De gedachtegang

“éénvoud is gedurfde originaliteit” fungeert hierbij als rode draad doorheen het ontwerp en vertaalt zich in een sober ontwerp, waarbij de ruimtelijke ingrepen ten aanzien van de huidige toestand enkel doorgevoerd worden in functie van het structureren van de open ruimte, in functie van het definiëren en het afbakenen van verschillende deelruimten en dit zonder afbreuk te doen aan de eenvormigheid van de site en zijn deelruimten, alsook aan het industrieel karakter ervan. Volgende structurele ingrepen zijn doorgevoerd:

Libost-Groep nv.

Bepalen van bouwdiepte toekomstige woonblokken aan noordzijde stationsplein:

In functie van het bekomen van een stedelijke wand is ten noorden van het stationsplein een woonontwikkeling wenselijk. In dit kader is er in functie van het bekomen van een minimale bouwdiepte geopteerd om de huidige voorbouwlijn naar voor te schuiven met 8 meter. Niet enkel worden hierdoor bebouwbare percelen bekomen maar wordt een ideale lengte- en breedteverhouding van het plein bekomen en de langwerpigheid van het stationsplein benadrukt.

Pleinvorming van wand tot wand

Door het plein als één verhoogd vlak over de gewestweg heen te trekken en aan te sluiten op de vier gevelwanden, alsook de verhoogde aanleg van de rijweg en de uitgesproken stedelijke taal van het plein, wordt door beeldvorming en eenvormig materiaalgebruik de toegang tot Borgloon-centrum benadrukt en wordt alzo een poort tot Borgloon vorm gegeven.

Behoud van gebouw op plein als structurerend element

Het bestaand gebouw ter hoogte van het plein blijft behouden. Hierdoor krijgt de zuidzijde van het plein zijn eigen identiteit zonder afbreuk te doen aan de zichtbaarheid van de oude siroopstokerij. Het gebouw situeert samen met het perron en de fietsdoorsteek zich zodanig op het plein dat het plein verdeeld wordt in een aantal deelruimten zonder de eenheid van het plein te verliezen. Door het behoud krijgt elke zone van het plein zijn eigen uitgesproken karakter en wordt het plein niet herschapen tot een open ruimte waarbij de vier wanden evenwaardig zijn. Door behoud van het gebouw wordt er een spanningsveld gecreëerd tussen bebouwde en niet bebouwde ruimte.

Visualisering fietspad, perron en treinspoor. Ter versterking van industrieel karakter binnen de fruitstreek

Om het verleden van het stationsplein niet te verloochenen is er geopteerd om het economisch verleden vorm te geven in het plein. In dit kader wordt het nog bestaand perron opgenomen in een groene loper waar parallel een nieuw spoor wordt aangelegd met al dan niet het voorzien van een locomotief. Om enerzijds geen versnippering van de ruimte te bekomen en anderzijds de identiteit van het spoor en perron te versterken, is er geopteerd om langsheen het spoor een dubbele rij fruitbomen te voorzien die tevens de verbinding visualiseert van het toeristisch fietspad. Niet enkel wordt door het invoegen van deze elementen een ruimtelijk speels element toegevoegd aan het plein, ze vormen ook letterlijk de scheiding tussen een verkeersarm plein waar geparkeerd kan worden en een autovrij plein waar een algemeen parkeerverbod wordt ingevoerd. De groenloper en de bomenstructuur creëren hierdoor een natuurlijke functionele scheiding op het plein zonder de éénvormigheid ervan te doorbreken.

Boomgaarden als begin en eindpunt van het plein

Ten oosten en ten westen van het stationsplein wordt als overgang naar het open landelijk gebied het plein afgebakend door boomgaarden waaronder geparkeerd kan worden in functie van de aanliggende ontwikkelingen. Niet enkel wordt hierdoor het plein afgebakend maar tevens wordt door het doortrekken van het landschap tot op het plein, de eigenheid van de streek benadrukt. Tevens wordt door het aldaar voorzien van parkeerplaatsen het zicht op parkerende voertuigen gebufferd en ontstaat er een draagvlak voor het parkeervrij maken van het plein.

Het Loons plein

Nog meer dan het stationsplein zijn de voorgestelde ingrepen in functie van behoud industrieel karakter zeer minimalistisch, maar wel zeer structurerend.

Accentueren van niveauverschillen

Het Loons plein is opgebouwd uit twee hellende vlakken. Binnen het ontwerp worden deze behouden en geaccentueerd door de vlakken van elkaar te scheiden door toevoeging van een kasseivlak met grasvoegen waarbinnen het hoogteverschil opgevangen wordt. Ter hoogte van de laad- en loszone wordt de hellende grasvlakte vervangen door zittreden.

Hierdoor wordt op een eenvoudige wijze een multifunctionele zithoek gecreëerd.

Het in beeld brengen van de leegte

In functie van de vroegere industriële activiteiten is het huidig plein volledig verhard. Heden wordt deze lege ommuurde ruimte als zeer kwaliteitsvol ervaren. In het ontwerp wordt deze leegte dan ook behouden.

Libost-Groep nv.

De bestaande spoorinfrastructuur geeft de site een eigen karakter en eigenheid. Vanuit deze visie worden in het ontwerp niet enkel de sporen gerestaureerd maar krijgen ze in functie van het Loons plein een nieuwe betekenis. Zo worden ter hoogte van de railinfrastructuur nieuwe verplaatsbare houten platforms voorzien. De platforms kunnen naargelang de behoefte opgesteld worden en multifunctioneel gebruikt worden, bv:

als zitelement;

als sokkel voor het tentoonstellen van kunstobjecten;

als verplaatsbare bloembak;

als tafel;

……….

Indien men ze met elkaar combineert, kunnen ze zodanig samengesteld worden dat ze tevens kunnen gebruikt worden als podium (klein of groot) of als catwalk.

Toegankelijkheid

Toegankelijkheid is binnen het ontwerp niet als toetsing gebruikt maar eerder als fundamenteel uitgangspunt. Zo zijn de niveauverschillen alsook de langs- en dwarshellingen binnen het ontwerp minimaal. Tevens is getracht elk nieuw verschil te overbruggen met hellingen in plaats met trappen. Zo ook de toegang tot de siroopfabriek.

Ook in materiaalgebruik is het aspect toegankelijkheid maatgevend. Zo wordt ter hoogte van het stationplein voor een tegelformaat geopteerd in plaats van een kasseiverharding. Ook ter hoogte van het Loons plein worden zowel het terras en de inkom in functie van begaanbaarheid uitgevoerd in een tegelverharding.

Materiaalgebruik (Duurzaam)

Net zoals bij de ontwerpprincipes dient het materiaal sober te zijn en het industrieel karakter van de site te onderschrijven. Tevens is de site deels beschermd door het agentschap

“Onroerend Erfgoed”.

Vanuit deze gegevenheid is enkel duurzaam en natuurlijk materiaal aangewezen. Zo wordt ter hoogte van het Loons plein de bestaande kasseiverharding integraal behouden. Enkel ter hoogte van de inkomzone en het toekomstig horecaterras wordt er in functie van toegankelijkheid en bruikbaarheid geopteerd voor een tegelverharding in blauwe hardsteen.

Desbetreffend materiaal sluit immers qua vormentaal en structuur het meeste aan op de kasseiverharding. Bovendien sluit de tegelverharding in blauwe hardsteen aan, aan het stationsplein waar deze verharding, met uitzondering van de gewestweg en de parking, wordt doorgetrokken over heel het stationsplein. In functie van duurzaamheid in relatie tot verkeersbelasting wordt ter hoogte van de gewestweg geopteerd voor een verharding in uitgewassen beton die qua kleur en oppervlakte structuur gelijkaardig dient te zijn met de tegels in blauwe hardsteen.

Aangezien de randparking de overgang vormt tussen plein en landschap is hier geopteerd voor een dolomietverharding. Hierdoor wordt de eigenheid van deze zone nogmaals benadrukt.

Afwatering

In het kader van afwatering wenst het stadsbestuur verder te gaan dan de code van goede praktijk betreffende riolering. Zo wordt niet enkel een gescheiden rioleringstelsel doorgevoerd waarbij het oppervlaktewater afgekoppeld wordt en geloosd wordt in het grachtenstelsel, maar is er door middel van een bewuste materiaalkeuze getracht om zoveel mogelijk oppervlaktewater ter plaatse te laten infiltreren. Zo wordt de randparking in een waterdoorlatende bestrating uitgevoerd (dolomiet). Verder wordt er ook geopteerd om binnen de zones voor openbaar domein of zones die na uitvoering naar het openbaar domein worden overgedragen (in casu wegenaanleg e.d.) de principes van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten e.a. toe te passen.

Libost-Groep nv.

Binnen de grenzen van onderhavig RUP zijn er heel wat mogelijkheden om het bebouwd weefsel af te werken en de rand van het hoofddorp vorm te geven d.m.v. strategische ingrepen. Het is geenszins de bedoeling een omgevingsvreemd woongebied te realiseren maar eerder een revitalisering van het historische. Drie lokaties hebben betrekking op historische sites/ankerpunten die destijds de omgeving hebben vormgegeven. Het betreft de sites van de beide stroopfabrieken en het voormalig Stationsplein met aanhorigheden. In het gewenste toekomstbeeld, wat onderhavig plan beoogt, moeten deze lokaties een evenwaardige rol als destijds vervullen door nieuwe invullingen en functies met respect voor het historisch karakter en ligging. De beide schouwen van de voormalige stroopfabrieken dienen als bakens/oriëntatiepunten behouden te blijven. Deze waardevolle gebouwen moeten dus op een volwaardige wijze in de nieuwe omgeving worden opgenomen. De site van de stroopfabriek in de Sittardstraat dient toegankelijk te zijn voor publiek en kan gerealiseerd worden door er een semi-publieke functie aan toe te kennen.

Om eentonigheid in het straatbeeld te voorkomen, worden er gebiedsgerichte inrichtingsbepalingen aangereikt die voor bepaalde zones in dit historisch geladen gebied identiteitsversterkend zijn. Het is dan ook van belang een gezonde mix te voorzien van verschillende bebouwingsvormen en op bepaalde plaatsen hogere architecturale eisen te stellen. Om het Stationsplein aantrekkelijk te maken voor de bezoeker als bewoner is het van belang het lokaal handelsapparaat en toeristische polen en netwerken te verankeren aan het Stationsplein. Door het bundelen van dergelijke lokale functies omheen strategische publieke ruimten of gebouwen worden deze functies versterkt en andere zones, waar de woonkwaliteit primeert of dient te primeren, gevrijwaard van functies andere dan wonen en vrije beroepen.

Een identiteitsvolle uitbouw van de stationomgeving kan alleen slagen door het openbaar domein aantrekkelijk, multifunctioneel en kwaliteitsvol in te richten zodat de aanpalende functies en gebouwen tot hun recht komen. Niet enkel voor de aanpalende functies moet het openbaar domein een meerwaarde betekenen, de perceptie en het sterk aanwezig verblijfskarakter zorgen er tevens voor dat de publieke ruimte gebruikt wordt door de bewoners als door de bezoekers. Om het historisch karakter niet te verdringen moet het voormalig fruitspoor een structurerende rol betekenen binnen de publieke ruimte. Bij de inrichting is het dan ook van belang om uitdrukkelijk rekening te houden met de verkeersleefbaarheid. Een publieke ruimte dient tevens een centrale ontmoetingsruimte te zijn waar relaties met de omgeving gelegd worden. Hiervoor is een netwerk van wandel- en fietspaden een noodzaak waarlangs verschillende woongebieden, werkomgevingen, toeristisch-recreatieve polen zijn gelegen of waar ander publieke en semi-publieke ruimten met elkaar in verbinding staan.

6.3 DOELSTELLINGEN

Volgende doelstellingen vormen de onderliggende basis voor de opmaak van het onderhavig RUP en het gebruik ervan als uitvoeringsinstrument:

Het voormalig fruitspoor inschakelen als structurerend ruimtelijk element binnen de bebouwde ruimte en als onderdeel van het toeristisch netwerk van de gemeente en regio;

Een kader aanbieden om de aanwezige knelpunten en hiaten in het bebouwde weefsel op een ruimtelijk verantwoorde manier op te lossen; Extra aandacht voor de inrichting van bepaalde strategische braakliggende lokaties binnen het bestaand bebouwd weefsel;

Mogelijkheden voorzien om de historisch geladen lokaties te revitaliseren en te verankeren in nieuwe en omgevingseigen lokaties;

Het creëren van kwalitatieve woonomgevingen, rekening houdende met zonoriëntatie, en een gediversifieerd woonaanbod;

Bundelen van wonen, handel en diensten om ruimtelijke dynamiek te verkrijgen;

Uitwerken van een netwerk van trage wegen en relaties om verschillende zones en functies te verbinden;

...

Libost-Groep nv.

6.4.1 De Transferzone

De voormalige stationsomgeving met het fruitspoor wordt ingeschakeld als een soort ruimtelijke transferzone. Via deze strategisch gelegen en historisch geladen zone worden de landschappen van ‘Berlingen en Kuttekoven’ en ’Kolenberg’ met elkaar verbonden doorheen de bebouwde randzone van het hoofddorp. Deze zone maakt tevens onderdeel uit van een groene toeristisch-recreatieve as met een bovenlokale uitstraling. De omliggende functies worden verankerd aan deze as, door bundeling (overdraging) van de relaties op het her in te richten voormalig stationsplein. Door een kwaliteitsvolle inrichting zal het plein een strategisch ruimtelijke als functionele rol spelen in de opwaardering van een historisch site/omgeving. Om deze rol te versterken wordt er maximaal ingezet op het verblijfskarakter van het plein door lokale handelsfuncties aan het plein te bundelen.

Libost-Groep nv.

6.4.2 Industrieel patrimonium als troef Naast de historische site van het stationsplein en voormalig fruitspoor beschikt de omgeving over een zeer waardevol cultuurhistorisch patrimonium, bestaande uit twee stroopfabrieksites. Deze twee sites zijn niet enkel nog aanwezig in het straatbeeld maar ook in de skyline van Borgloon, als sculpturen in het landschap.

Om het historisch karakter van deze sites maximaal te bewaren, als het industrieel patrimonium van Borgloon, dienen de ruimtelijke ingrepen het maximaal behoud van de intrinsieke historische waarde na te streven, waarbij de aanwezige schoorstenen als anker moeten behouden blijven om de bezoeker aan Borgloon, komende uit het noorden te laten kennismaken met de historische relicten.

Het gaat niet enkel om het behoud van monumenten, maar ook omtrent herbestemming van desbetreffende sites.

Vanuit een behoeftebepaling (uitgevoerd door BRO) wordt de site van Wijnants herbestemd in functie van een fruitexperiënce centrum. De andere stoomstroopfabriek wordt ter versterking van de site herbestemd in functie van wonen.

Een mooi voorbeeld (maar op een groter schaal) van het opnieuw inpassen of herbestemmen van industrieel erfgoed is het Emscherpark gelegen in het Ruhrgebied van Duitsland.

experience wonen

recreatie erfgoed

Cultuur

Inrichtingsprincipes site Meekers

De strategische bouwinitiatieven moeten bijdragen tot kwalitatieve wandvorming aan het stationsplein alsook aan het semi-publiek plein, waar het industrieel erfgoed deel van uit maakt.

Om de woon- en leefkwaliteit maximaal te waarborgen dient de inplanting van de woningen of appartementen op een zonoriënterende manier te gebeuren. Ook de tuinzones en/of terrassen moeten maximaal gericht zijn op de middag- tot avondzon.

Naast de woon- en leefkwaliteit van de woning is het van belang dat een dergelijk binnengebied niet transformeert naar een gesloten entiteit. De aantrekkelijkheid als leefbaarheid van het binnengebied wordt mede bepaald door een bepaalde graad van doorloopbaarheid en relaties met de omgeving, bvb tussen stationsplein en sportvelden ten noordwesten van het plangebied.

Om een diffuus dens woonweefsel visueel attractief te maken zijn architecturale accenten op zichtlocaties een ruimtelijke meerwaarde. De bezoeker wordt uitgenodigd om het weefsel te verkennen.

Libost-Groep nv.

Aanvullend aan het revitaliseren van historische sites zijn er in het bebouwd weefsel nog onontwikkelde terreinen aanwezig die een strategische rol kunnen spelen. Hetzij op ruimtelijk als functioneel vlak. Deze strategische locaties zijn:

Stedelijke werkplaats

de terreinen waar de technische dienst is als locatie strategisch gelegen binnen het bebouwd weefsel en aan de groene as/Stationsplein. Het is van belang dat bij ontwikkeling van het terrein, de inrichting wordt afgestemd op de afbouwing van de Ervaertstraat en op de aswerking van de groencorridor stroopfabriek - stationsplein. De ontwikkeling moet herkenbaar zijn en tegelijkertijd opgaan in het straatbeeld. Het is duidelijk dat de stedelijke werkplaats op termijn dient te herlokaliseren. Heden wordt de site bestemd in functie van openbaar nut.

Binnen deze bestemming kan de stedelijk werkplaats blijven en bij herlocatie geeft de bestemming veel mogelijkheden, inclusief wonen voor sociale doelgroepen.

Volgende inrichtingsprincipes zijn van toepassing

Omwille van de ligging in de rand van bebouwde omgeving in overgang naar een open ruimtegebied wordt hier bebouwing opgericht in de randen van het perceel. Op deze manier wordt er aan wandvorming gedaan ten aanzien van de noordelijke pleinzone en ten aanzien van de Ervaertstraat.

De toelevering, circulatie en andere functies in openlucht worden gebundeld georganiseerd op het binnenplein, onttrokken aan het zicht. Deze functies gaan een relatie aan met de omringende gebouwen

Gebouwen gelegen in zichtlocatie vanaf de Ervaertstraat, het Stationsplein en de groene as moeten in eerste instantie als voorgevel opgericht worden en voorzien worden van architecturale accenten. De architecturale accenten zorgen voor een speelse gevelopbouw en nodigen de bezoeker uit om de omgeving te verkennen.

Naar ontsluiting toe wordt deze zone voor gemeenschapsvoozieningen ontsloten voor gemotoriseerd verkeer via de Ervaertstraat. Niet enkel de gebouwen moeten een relatie aangaan met het noordelijk gelegen plein en groene as maar ook moet er een voetgangers- fietsrelatie zijn.

Libost-Groep nv.

Binnengebied hoek Ervaertstraat - Guldenbodemlaan

Met de invulling van het inbreidingsgebied in functie van de huisvestiging voor de lokale politie wordt vermeden dat het inbreidingsgebied ontwikkeld wordt in functie van wonen.

Hiervoor is het binnengebied te kleinschalig en zou het ten koste zijn van de privacy ten aanzien van de aanliggende woningen.

Site Bleus

In functie van bebouwbaarheid van de site Bleus waarbij zowel een pleinwand dient gecreëerd te worden, alsook voldoende bouwdiepte en behoud van privacy ten aanzien van de aanliggende woonentiteiten, wordt binnen het RUP de pleinwand 8 meter naar voor geschoven. Hierdoor wordt niet enkel een oplossing geboden voor bovenvermelde randvoorwaarden, maar wordt tevens een betere verhouding bekomen van het stationsplein.

Inrichtingsprincipes

Ten aanzien van de Guldenbodemlaan en het eerste gedeelte van de Ervaertstraat wordt er gestreefd naar een meer gesloten straatbeeld, bepaald door gekoppelde en gesloten bebouwingen.

Indien in het binnengebied eventuele bouwconstructies worden voorzien ten dienste van de gemeenschapsvoorziening (eventueel als dienstwoning) dienen deze, in relatie met de directe omgeving, in bouwhoogte beperkt te zijn tot 1 bouwlaag. De constructies zijn kleinschalig van aard en de inplanting wordt mede bepaald door de zonoriëntatie.

Naar uitstraling van het openbaar gebouw dienen de voorgevels op drempelverlagende manier vorm gegeven te worden, bvb interactie binnen en buiten door glas, uitnodigende representatieve voortuinen en inkomzones, aantrekkelijke omgevingseigen architectuur,...

Gebouwen op zichtlokatie worden in de voorgevel voorzien van architecturale accenten. De architecturale accenten zorgen voor een speelse gevelopbouw en nodigen de bezoeker uit om het openbaar gebouw te bezoeken.

Libost-Groep nv.

Het woongebied ter hoogte van de Koning Albertlaan ten westen van het plangebied, heeft een strategische en centrale rol te vervullen als overgangsgebied tussen het landschap en de stedelijke kern. Zoals reeds gesteld, is het woongebied niet diep genoeg om aan deze taakstelling te voldoen. Binnen het RUP wordt gezocht naar een logische ruimtelijke afbakening van de kern die aldaar evenwijdig loopt met de gewestweg. Hierdoor wordt een gedeelte van het woonuitbreidingsgebied herbestemd in functie van wonen. Aangezien dit gebeurt vanuit een motivatie van een logische ruimtelijke afbakening van de kern en niet vanuit het bekomen van meer wooneenheden, is dit niet in tegenstrijd met het GRS. Er wordt enkel verder gegaan op de logica van de aanliggende percelen waar het woonuitbreidingsgebied reeds aangesneden is in functie van desbetreffende tuinen. Het aansnijden van het woonuitbreidingsgebied is eerder het verder afwerken van de bestaande morfologische rand van de woonkern, om alzo een duidelijke overgang (afbakening) naar het landschap te bewerkstelligen. Het landschap zelf is een cultuurlandschap dat zich inpast in de orthogonale structuur tussen de bebouwing en de lijninfrastructuur. De lijnafbakening tussen landschap en bebouwing versterkt deze fysische structuur. .

Inrichtingsprincipes

De strategische bouwinitiatieven moeten bijdragen tot kwalitatieve wandvorming aan de groene uitloper van het stationsplein alsook ten aanzien van de Koning Albertlaan en het nog te ontwikkelen woonuitbreidingsgebied.

Om de woon- en leefkwaliteit maximaal te waarborgen dient de inplanting van de woningen of appartementen op een zonoriënterende manier te gebeuren. Ook de tuinzones en/of terrassen moeten maximaal gericht zijn op de middag- tot avondzon. Een visuele en open relatie in oostwest richting zorgt ervoor dat de aanliggende zones met elkaar worden verbonden en het woonweefsel luchtig maakt.

De aantrekkelijkheid als leefbaarheid van een dergelijk koppelingsgebied wordt mede bepaald door een bepaalde graad van doorloopbaarheid en relaties met de omgeving. Om eventuele ontwikkelingen in het woonuitbreidingsgebied niet te hypothekeren moet een ruime zone voorzien worden waar een degelijke ontsluiting naar het woonuitbreidingsgebied gerealiseerd kan worden.

Om een diffuus dens woonweefsel visueel attractief te maken zijn architecturale accenten op zichtlocaties een ruimtelijke meerwaarde. De bezoeker wordt uitgenodigd om het weefsel te verkennen.

Morfologische grens kern

Grens woongebied - woonuitbreidingsgebied

Libost-Groep nv.

De te ontwikkelen zones tussen de bestaande bebouwing:

Ook de te ontwikkelen zones tussen de bestaande bebouwing hebben een strategische rol te vervullen, meer bepaald in functie van het versterken van de architecturale identiteit van Borgloon-Centrum. Hierbij dient bijzondere aandacht te gaan naar de typische bouwmorfologische kenmerken die heden het stedelijk weefsel van het centrum kenmerken. Eén van deze kenmerken is het bouwvolume dat bestaat uit 2,5 bouwlagen met zadeldak. Dit vertaalt zich in een slanke architectuur met een hoge kroonlijst. In functie van lichttoetreding zijn boven de tweede bouwlaag klein vensteropeningen voorzien. Deze zijn een alternatief voor de huidige dakkapellen. Bij verdere invulling is het belangrijk een hedendaagse architectuur te ontwikkelen, die een interpretatie is van de aanliggende bouwtypologie zonder te vervallen in kopieerarchitectuur. Binnen de afbakening van het rup vervult het braakliggend gebied langsheen de Stationsstraat (A3b) een belangrijke potentie. Conform het GRS kan dit gebied ontwikkeld worden als private verkaveling als fase 2 bij de verkaveling Fruitwei, welke heden volledig ontwikkeld is.

Libost-Groep nv.

Niet enkel een doordachte bebouwingstructuur, de uitwerking van strategische lokaties, de bundeling van functies en het opwaarderen van historische sites, maakt een omgeving aantrekkelijk voor bewoner en bezoeker. Het is voor de leefbaarheid van het Stationplein, de historische sites en woonomgevingen belangrijk dat ze met elkaar in verbinding staan. Door het uitwerken van een fijnmazig netwerk van voet- en fietspaden, autovrij, worden vanuit het Stationplein, als verdelingsas, relaties bewerkstelligd tussen:

De verschillende woonentiteiten (buurten);

Werkgebieden;

Semi-publieke en toeristische polen;

De aanliggende sportzone (Hierbij wordt de voetgangersrelatie gelegd via de Sittardstraat en via de interne route doorheen de stroopstokerij Meekers);

Horeca-handelszones;

De regio via bovenlokale toeristische netwerken op het fruitspoor die over het stationsplein lopen, lopen van oost naar west. Hier wordt niet enkel een verbinding voor fietsen en voetgangers gerealiseerd, maar ook een groencorridor die het landschap letterlijk in de landelijke kern brengt.

Libost-Groep nv.

Op basis van de inrichtingsprincipes is ter verduidelijking van desbetreffende principes een mogelijke inrichtingsschets gemaakt. Deze tekening is enkel indicatief ter beoordeling van bouwinitiatieven.