strategisch woonproject 1

Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen in de vorm van ééngezinswoningbouw of groepswoningbouw.

Hierbij is het behoud van de erfgoedwaarde en de eenheid van de aanwezige gebouwen en constructies in relatie tot hun omgeving, prioritair.

Betreffende de verwante activiteiten en voorzieningen zijn, bijkomend en ondergeschikt aan de woonfunctie enkel vrije beroepen toegelaten.

In gebouwen waarvan de toegang uitgeeft op de zone voor plein (art. 16z) zijn op het gelijkvloerse gedeelte tevens lokale handel, horeca en dienstverlening, toegelaten.

De onbebouwde delen van het gebied zijn bestemd voor toegangsverlening en kwaliteitsvolle gemeenschappelijke publieke ruimte en in beperkte mate privé ruimte ter ondersteuning van de woonfunctie en de mogelijke ondergeschikte bestemming.

Libost-Groep nv.

ontwerp- en adviesbureau Informatief

Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Essentiële aspecten

Verordenend

Stedenbouwkundige voorschriften Bepalingen met betrekking tot inrichting en bebouwing

Om een garantie te krijgen dat bepaalde ruimtelijke en/of mobiliteitsaspecten gerealiseerd worden, worden deze gekoppeld aan het afleveren van een stedenbouwkundige vergunning, meer bepaald:

- In functie van de aanliggende woonkwaliteit is een visuele buffering ten opzichte van het bedrijventerrein een noodzakelijkheid. Vanuit deze context wordt het vergunningsbeleid binnen deze zone gekoppeld aan het realiseren van desbetreffende buffer.

- Vanuit het mobiliteitsaspect en de beeldkwaliteit van het openbaar is het stallen van eigen wagens in een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage aangewezen. Het spreekt dan ook voor zich dat deze bij aanvang van de ontwikkeling van het project dient gerealiseerd te worden in plaats van aan het einde. Een fasering van de ondergrondse parking in functie van de uitvoeringfases van de wooneenheden is hierbij mogelijk.

- Voorbeeld berekening parkeervoorzieningen. Een project voorziet 20 wooneenheden waaronder 4 eenheden voor senioren. Er dienen dus 16 wooneenheden X 1 parking + 4 seniorenwoningen x 0,3 parkings gereasliseerd te wordenofwel afgerond 17 parkings

- Vanuit het strategisch karakter van de plek is geopteerd om de zonering niet strikt vast te leggen door middel van strikte voorschriften, maar enkel het vastleggen van de ruimtelijke randvoorwaarden alsook in het bijzonder de identiteit en korrelgrootte, welke voortvloeien vanuit de ruimtelijke analyse van het gebied,.

- De totale oppervlakte van de zone bedraagt ± 7.128 m². Uitgaande van een b/t van 0,5 bedraagt de bebouwbare oppervlakte ± 3.564 m².

- Vanuit ontwerpend onderzoek blijkt dat een minimale buitenruimte van ½ van de totale zoneringsoppervlakte noodzakelijk is voor het behoud van het industrieel karakter.

- Uitgaande van een v/t van 1,4 ofwel (7128 x 1,4) 9.980 m², kan gemiddeld 3 bouwlagen binnen de zonering gerealiseerd worden. (3 langsheen de Sittardstraat, 3 thv het industrieel schip en é bouwlagen ter hoogte van het parkgebied. Hier wordt een beperkt volue vooropgesteld in functie van de nabijheid van de de kmo zone. Bij hogere bebouwing kunnen de zichtlijnen op desbetreffend gebied niet meer gebufferd worden. Bovendien wordt door een kleinschaliger bebouwing de openheid naar het landschap behouden, terwijl de zichten vanuit de site op de kmo-zone door desbetreffende gebouwen

- vergunningsbeleid

koppelen aan

uitvoering buffer en ondergrondse parking

- Algemene ruimtelijke randvoorwaarden

Er kan pas een stedenbouwkundige vergunning verleend worden gelijktijdig met:

o de ondergrondse parking, alsook wanneer de buffer ten opzichte van het aanliggende ambachtelijk bedrijventerrein volledig gerealiseerd is. Het aantal te realiseren ondergrondse parkings staat per fase gelijk aan het aantal te ontwikkelen wooneenheden van desbetreffende fase vermenigvuldigd met 1,25, vermeerderd met 0,3 parkings per wooneenheid voor senioren. In de totaliteit van de gehele zone dient echter slechts 1 ondergrondse parking per wooneenheid gerealiseerd te worden vermeerderd met 0,3 parkings per seniorenwoning. Het ontstane verschil kan in de laatste fase in mindering gebracht worden.

o Na de realisatie van de afbraak van de niet vergunde gebouwen en constructies.

o Het behoud en herstel van de bestaande scheidingsmuur tussen de zone en de aanliggende kmo-zone.

- Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie, het onderhoud en het beheer van de bestemming zijn toegelaten, mits ze voldoen aan volgende voorschriften:

o De b/t van hoofd en bijgebouwen bedraagt maximaal 0,5;

o De v/t bedraagt maximaal 1,4.

o Aanvullende aan bovenvermelde v/t en b/t bedraagt het gemiddeld aantal bouwlagen drie en het maximaal aantal bouwlagen vier, waarbij tevens volgende randvoorwaarden verplichtend zijn:

o ter hoogte van de Sittardlaan zijn maximaal drie bouwlagen vergunbaar;

o aangrenzend aan de parkzone zijn maximaal 2 bouwlagen vergunbaar;

o een vierde bouwlaag is enkel vergunbaar in akder van het rezlaiseren van één architecturaal accent en indien ze zeer beperkt is.

Libost-Groep nv.

ontwerp- en adviesbureau Informatief

Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Essentiële aspecten

Verordenend

Stedenbouwkundige voorschriften gefilterd wordt.

- Uitgaande van een behoorlijke woonkwaliteit wordt geopteerd voor een gemiddelde woonoppervlakte van 100 m². Voor de berekening wordt de bruto vloeroppervlakte van al de wooneenheden (dus niet de handels- en of diensteneenheden) samen geteld en dit inclusief circulatieruimten en exclusief garages, kelders en terrassen

- In geval van appartementsbouw is tevens belangrijk dat er gestreefd wordt naar een gezonde mix van appartementen met verschillende oppervlakten zonder te vervallen in opbrengstarchitectuur. Het aantal toegelaten appartementen wordt per gebouw vastgelegd afhankelijk van de oppervlakte van het gebouw.

- In functie van de woonkwaliteit dient elke wooneenheid voorzien te worden van een minimale bruikbare buitenruimte (aansluitend op de leefruimten)

- Vanuit de analyse blijkt duidelijk dat elke invulling dient uit te gaan van het behoud van het industrieel karakter van de site. Hierbij dient gezocht te worden naar een maximale inpassing van de bestaande waardevolle gebouwen. De voorkeur hierbij gaat uit naar een mix van bestaande gebouwen aangevuld met nieuwbouw die uitgaat van een hedendaagse interpretatie van de bestaande bebouwingsstructuur.

- ter hoogte van de van het projectgebied aan de Sittardstraat wordt de toegang tot het achterliggend binnengebied ingeschreven. Naar gebouwenconfiguratie wordt deze afgestemd op de naastliggende bouwzone in de Sittardstraat. Aansluitend op de bestaande bouwvolumes worden drie bouwlagen toegelaten met zadeldak.

In functie van homogeniteit van de volledige zone wordt het aantal ontwikkelingsfasen beperkt tot maximaal 4 fasen.

Onbebouwde zones binnen de bouwzones moeten op een dergelijke wijze ingericht worden dat ze ruimtelijke als functioneel verenigbaar zijn met het aanliggend semi-publieke of openbaar domein.

- bepalen gemiddelde bruto vloeroppervlakte van al de wooneenheden van het gebouw, gedeeld door 100 (= gemiddelde oppervlakte van appartement);

o Elke wooneenheid moet, in aansluiting met een leefruimte, over een privé-tuin of een terras, met een minimale grootte van 8 m² , beschikken, met een minimale diepte van 1,80 m;

o Maximale architecturale inpassing van bestaande waardevolle panden.

o De gebouwen grenzend aan de Sittardstraat dienen zich te richten naar de bepalingen van de aanliggende zones, meer bepaald:

o opgericht in de vorm van gesloten bebouwing en een hellend dak van max. 40°, waarbij de nokbalk evenwijdig loopt met de voorgevel.

Afwijkende dakvormen zijn in functie van architecturale accenten, dakkapellen, vensters, dakterrassen en/of de harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot maximum 30% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw;

o De voorgevel van het bouwvolume wordt opgericht op de voorgevelbouwlijn zoals aangeduid op het grafisch plan;

o De maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte is respectievelijk 9.00 en 12.50 m gemeten vanaf de as van de straat;

o Maximum 1/3 van de voorgevel mag inspringen en/of vanaf de tweede bouwlaag uitspringen binnen een zone van 1 meter vanaf de voorgevelbouwlijn.

o Alle zichtbare gevels zijn voorgevels en dit zowel naar vorm als naar materiaalgebruik;

o Alle platte daken tot twee bouwlagen en groter dan 18 m² dienen minimaal ingericht te worden als extensief groendak.

o Een architecturale afbouw van het aanliggende bedrijventerrein wordt gerealiseerd.

- De volledige zone dient in maximaal 4 fasen gerealiseerd te worden;

- De onbebouwde ruimte wordt ingericht als een kwalitatief semi-publiek verblijfsplein of privéruimte verbonden aan de woonfucntie en dient te voldoen aan volgende inrichtingsprincipes:

o Een fiets- en voetgangersverbinding wordt gerealiseerd tussen de Sittardstraat en het Stationsplein;

Libost-Groep nv.

ontwerp- en adviesbureau Informatief

Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Essentiële aspecten

Verordenend

Stedenbouwkundige voorschriften - De schoorsteen blijft behouden als historisch ankerpunt

- De centrale ruimtelijk aanwezigheid van zone d wordt versterkt door tevens een functionele verbinding mogelijk te maken met de omliggende bouwzones. Deze fysieke verbinding mag de pleinfunctie en de doorloopbaarheid van het binnengebied niet hypothekeren.

- De ontsluiting van het binnengebied dient te gebeuren voor gemotoriseerd verkeer via de Sittardstraat en het stationsplein (zie grafisch plan). De twee ontsluitingen mogen geen doorgaand verkeer veroorzaken. Het gemotoriseerd verkeer dient zo snel mogelijk afgeleid te worden naar de ondergrondse garages.

- er moet een aansluitend plein gerealiseerd worden tussen het Stationsplein en de Sittardstraat. Het plein moet zo ingericht worden dat het verblijven wordt gestimuleerd en zowel de woonkwaliteit als leefkwaliteit voor de omgeving wordt verhoogd. Enkel op de semi-publieke pleinen zijn bovengrondse bezoekersparkings beperkt toegelaten.

- De privéruimte is enkel wenselijk in functie van het wonen op de gelijkvloerse verdieping. Vanuit dit kader alsook vanuit het wenselijk semi-publiek karakter van het binnengebied wordt deze tuinen beperkt tot maximaal 10 % van de niet bebouwde ruimte.

Omwille van deze strategische ligging en historisch karakter moet elke ontwikkeling of bouwinitiatief vanaf 1 wooneenheid, kaderen binnen een globale visie voor de gehele zone. Deze globale visie hetzij gebaseerd op het boven omschreven ontwikkelingsvoorstel of een ander voorstel op basis van de ruimtelijke krachtlijnen, is uitgewerkt in een inrichtingsstudie.

De inrichtingsstudie dient aan de bouwcommissie voorgelegd te worden, De ruimtelijke krachtlijnen, gevisualiseerd door algemene volgende conceptelementen (zie toelichtingsnota, visie, ruimtelijke concepten), bieden een kader ter beoordeling van bouwinitiatieven:

blijvend ankerpunt

- ontsluiting via de Sittardstraat en het Stationsplein zonder doorgaand verkeer plein als verblijfsplein

- Opmaak inrichtingsstudie

o Het gemotoriseerd verkeer is ondergeschikt aan de verblijfsfunctie.

o De bestaande schoorsteen, indicatief weergegeven als ankerpunt op het grafisch plan, moet bewaard, hersteld en onderhouden worden in oorspronkelijke toestand. Bij verwijdering moet de schoorsteen heropgebouwd worden in oorspronkelijke toestand.

o Enkel doorgaand verkeer van zwakke weggebruikers moet voorzien worden, gemotoriseerd verkeer wordt zo snel mogelijk en direct vanaf de ingangszone afgeleid naar de ondergrondse parkeerzones. Enkel beperkte parkeerplaatsen voor bezoekers en laden en lossen zijn op het plein toegelaten.

o De semipublieke ruimte is een vertaling van open en gesloten ruimten, waarbij verschillende binnenpleintjes aan elkaar gekoppeld worden tot één verblijfsentiteit

o De privé-ruimte ondersteunend en rechtstreeks verbonden aan de privéruimte wordt beperkt tot maximaal 10 % van de niet bebouwde ruimte.

Het voldoen aan bovenvermelde randvoorwaarden dient bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning vanaf één wooneenheiden of kan voorafgaandelijk gevoegd worden bij de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundig attest.

De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

Concreet moet de inrichtingsstudie, in aanvulling op de beschrijvende informatie voor het bekomen van een stedenbouwkundig attest en/of vergunning,

Libost-Groep nv.

ontwerp- en adviesbureau Informatief

Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Essentiële aspecten

Verordenend

Stedenbouwkundige voorschriften klaarheid geven in:

- de opmeting van de bestaande toestand, met een analyse van de aanwezige bestemmingen en activiteiten, de verschijningsvorm, bouwkundige geschiedenis en inventaris (o.a. elementen die bijdragen tot de cultuurhistorische waarde), opmeting en inplanting van gebouwen, bouwvolumes met hoogte, diepte, materiaalgebruik, omgevende open ruimten en relaties;

- een stedenbouwkundige visie / masterplan van de ganse zonering;

- De kadering en inpassing van het geplande project binnen bovenvermelde visie / masterplan;

- het geplande project, met een duidelijke voorstelling van de verschijningsvorm en een omschrijving en kwantificering van de bestemmingen;

- een onderzoek betreffende het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle elementen en betreffende de noodzakelijke ingrepen voor de draagkracht, stabiliteit, brandveiligheid en beveiliging van het gebouw; een onderzoek naar het effect van dergelijke ingrepen op de directe omgeving van de gebouwen en een toelichting bij de mate van reversibiliteit van dergelijke ingrepen;

- het beantwoorden van het project aan de harde eisen (inzake bestemmingen, gabarit,...) uit de stedenbouwkundige voorschriften van dit R.U.P.;

- de mate waarin de eenheid van het complex en zijn omgeving bewaard blijft;

- de harmonie met de omgeving qua volume, gevelcompositie en materiaalgebruik.

De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig overgemaakt aan de bouwcommissie die hieromtrent een gemotiveerd advies geeft aan het college van burgemeester en schepenen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of een nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Libost-Groep nv.

ontwerp- en adviesbureau Informatief

Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Essentiële aspecten

Verordenend

Stedenbouwkundige voorschriften

Dit gebied wordt aangeduid als een strategisch woonproject in de rand van het structuurondersteunend hoofddorp Borgloon. Ter versterking van Stationsplein wordt hier een stedenbouwkundige ter afbouwing van het plein vooropgesteld.

Woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat hier om lokale handel, horeca, openbare verharde- en groene ruimten, dienstverlening en vrije beroepen.

In document Libost-Groep nv. (pagina 63-68)