Woongebied: gesloten bebouwing

- Deze zone is bestemd voor wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw in gesloten bouworde, waarbij groepswoningbouw enkel vergunbaar is binnen de zones waar de voorgevel georiënteerd en aanliggend is aan de Stationsstraat, de Sittardstraat of de zone voor plein;

- Wonen onder het dak is tevens toegelaten

- ondergeschikt aan de woonfunctie zijn binnen de eerste bouwlaag enkel aanliggend aan de zone voor plein, lokale handel, horeca, dienstverlening, alsook vrije beroepen, vergunbaar. Aanliggend aan de zone voor lokale wegen zijn enkel vrije beroepen vergunbaar.

- De nodige maatregelen dienen getroffen te worden teneinde niet te schaden aan de hoofdbestemming. De ondergeschikte functie is enkel toegestaan mits eerdere of gelijktijdige realisatie van de hoofdbestemming.

- Binnen de bijgebouwen zijn enkel ondersteunende functies gerelateerd aan de hoofdbestemming vergunbaar.

- De onbebouwde delen van het gebied zijn bestemd voor privé-tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de woonfunctie en mogelijke ondergeschikte bestemming.

Bepalingen met betrekking tot inrichting en bebouwing

Om een minimale woonkwaliteit te waarborgen moet bij verkavelingen de minimale kavelbreedte 7 meter bedragen.

- Enkel gesloten bebouwing is vergunbaar. Het begin en einde van de bebouwingsclusters worden afgewerkt met een kopgevel. De zone tussen de kopgevel en de laterale perceelsgrens dient aldaar beschouwd te worden als een zone non-aedificandi. Deze zone dient minimum 3.00 m breed te zijn.

- Het bouwvolume heeft een minimale breedte van 7 meter

Libost-Groep nv.

ontwerp- en adviesbureau Informatief

Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Essentiële aspecten

Verordenend

Stedenbouwkundige voorschriften De zone voor het hoofdgebouw wordt bepaald met een afstand van 12

meter achter de voorgevelbouwlijn. Binnen deze zone is het verplicht verdiepingen op te richten om het gewenste straatbeeld en een leefbare woonoppervlakte te creëren. Afgaand op het historisch gegroeid weefsel wordt het volume van het hoofdgebouw afgestemd op een typisch omgevingseigen woonhuis voorzien van een zadeldak. Om architecturale creativiteit toe te laten, met respect voor het historisch weefsel, worden enkel de bepalende kenmerken strikt vastgelegd zoals de dakrandhoogte en de hellende dakvormen.

Het typische straatbeeld van gesloten bebouwing met aaneensluitende voorgevels wordt hier versterkt door het verplicht oprichten van de nokbalk evenwijdig loopt met de voorgevel. Afwijkende dakvormen zijn in functie van architecturale accenten, dakkapellen, vensters, dakterrassen en/of de harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot maximum 30% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw.

- Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie, het onderhoud en het beheer van de bestemming zijn toegelaten, mits ze voldoen aan volgende voorschriften:

o De b/t van hoofd en bijgebouwen bedraagt in hun totaliteit maximaal 0,7;

o Het hoofdgebouw moet opgericht worden binnen de hieronder beschreven enveloppe, te starten vanaf de voorgevelbouwlijn;

o De voorgevel van het hoofdgebouw dient verplicht ingeplant te worden op de voorgevelbouwlijn;

o maximale bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 20 meter op het gelijkvloers;

o Ten aanzien van de achterste perceelsgrens (bestaande of toekomstige) dient een niet bebouwbare ruimte van minimaal 5 meter gevrijwaard te worden. Deze zone kan enkel ingericht worden in functie van open ruimte in relatie tot de hoofdfunctie.

o De maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte gemeten vanaf de as van

Libost-Groep nv.

ontwerp- en adviesbureau Informatief

Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Essentiële aspecten

Verordenend

Stedenbouwkundige voorschriften Naar bouwvolume toe wordt er een onderscheid gemaakt tussen het

gelijkvloers en het hoofdgebouw.

Op het gelijkvloers wordt, omwille van de gewenste densiteit, architecturale creativiteit en de minimale privacyhinder naar de buren toe, gekozen voor een bebouwingsindex van de perceelsoppervlakte. Om de woonkwaliteit van de buren, betreffende zoninval en ruimtelijkheid, te waarborgen beperkt de bouwhoogte van de achterbouw zich tot een 3,5 meter en moet opgericht worden als plat dak. De mandelige vrijstaande scheidingsconstructies hebben een maximale hoogte van 2 meter.

Om enige architecturale accenten en vormelijke dynamiek in dit strak straatbeeld te creëren zijn insprongen en uitsprongen in de voorgevel toegelaten. Deze uitsprongen mogen enkel aangewend worden om de terrasruimte aan het woongedeelte te vergroten en niet de oppervlakte van de binnenruimte te verruimen.

Voor meergezinswoningen moet elke wooneenheid een privé buitenruimte hebben onder de vorm van een tuintje of terras, rekening houdend met de bezonning.

In geval van appartementsbouw is tevens belangrijk dat er gestreefd wordt naar een gezonde mix van appartementen met verschillende oppervlakten zonder te vervallen in opbrengstarchitectuur. Het aantal toegelaten appartementen wordt per gebouw vastgelegd afhankelijk van de oppervlakte van het gebouw. Elke wooneenheid moet rechtstreeks of via een gemeenschappelijke inkomhal ontsloten worden met het openbaar domein.

Vanuit het openbaar domein zichtbare geveldelen worden opgetrokken in materialen die de landelijkheid van het historische bouwweefsel benadrukken en een sterke ruimtelijke relatie aangaan met de omgeving en het publiek domein. De voorgevel, de kopgevel en delen van zijgevels zichtbaar vanaf het openbaar domein moeten dezelfde ontwerptaal hebben.

In geval van appartementsblokken is het wenselijk voor het beeld van de straatwand dat de voorgevel geen monotoon karakter vertoont maar eerder een doordachte compositie uitstraalt van kleuren/materialen en vormen.

- Minimale buitenruimte ifv woonkwaliteit

- minimale woonoppervlakte garanderen

- zichtbare geveldelen van dezelfde kwaliteit als een voorgevel minimaal uitgevoerd te worden in functie van een extensief groendak.

- Maximum 1/3 van de voorgevel mag 1 meter inspringen en vanaf de tweede bouwlaag uitspringen binnen een zone van 0,6 meter vanaf de voorgevelbouwlijn.

- Iedere wooneenheid vanaf de tweede bouwlaag beschikt over een bruikbare private buitenruimte van minimaal 6.00 m², die tevens aansluit op de woon- en leefvertrekken. Terrassen en balkons hebben een minimale bruikbare breedte van 1.80 m.

- Het maximaal aantal wooneenheden per gebouw mag niet meer bedragen dan de bruto vloeroppervlakte (excl. kelder) van het woongedeelte van het gebouw gedeeld door 100 (= gemiddelde oppervlakte van appartement).

- Alle zichtbaar bedoelde gevels van het bouwvolume zijn evenwaardig en dit zowel naar materiaalgebruik als in functie van representatie. Vrijblijvende delen van de gemeenschappelijke muren (zijgevels) zullen door de vorm en het volume van het op te richten gebouw een harmonisch geheel vormen en met een geschikt gevelmateriaal afgewerkt worden. Het aanbrengen van reclame is hier verboden. De tijdelijke wachtgevels worden afgewerkt in harmonie met de gebruikte gevelmaterialen van de voorgevel. De vrijblijvende geveldelen worden afgewerkt door de laatst bouwende met gevelmateriaal gelijkwaardig en in harmonie met de voorgevel van de eerst bouwende.

Libost-Groep nv.

ontwerp- en adviesbureau Informatief

Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Essentiële aspecten

Verordenend

Stedenbouwkundige voorschriften In geval van een wachtgevel wordt deze opgetrokken in steenachtig

materiaal bedoeld voor de oprichting van dragende scheidingsmuren en tevens bestand tegen wisselende weersomstandigheden.

Een wachtgevel mag niet gebruikt worden voor reclamedoeleinden en moet, indien er geen stedenbouwkundige aanvraag lopende is betreffende het belendend perceel, visueel afgewerkt worden zodat de gevel geen visueel storend element is in het straatbeeld.

Ter afwachting van de gemeentelijke verordening betreffende parkeren wordt als overgangsmaatregel vanaf vier wooneenheden de aanleg van een ondergrondse parkeergarage verplicht. Bij goedkeuring van de gemeentelijke verordening is deze van toepassing, ongeacht ze al dan niet strenger is.

De onbebouwde ruimten tussen de voorgevel(delen) en het openbaar domein moeten ingericht worden als representatieve voortuintjes of worden ingericht als onderdeel van het publiek domein.

De niet-bebouwde zone is uitsluitend bestemd voor privé-tuinen ter ondersteuning van de woonfunctie. Deze zone wordt ingericht als een volwaardige leefruimte ter verlenging van de binnenruimtes en in functie van het trekken van licht.

Één bijgebouw per

- voortuinen kwalitatief inrichten als tuinzone of aansluitend met het openbaar domein

- inrichten als privé-tuin in functie van wonen

- Bijgebouwen staan altijd los van het hoofdgebouw, bestaan uit één bouwlaag met verplicht plat dak met een dakrandhoogte die maximaal 3.5 meter bedraagt. Vanaf een dakoppervlakte van 18 m² is minimaal een extensief groendak is verplicht. De maximale bouwoppervlakte wordt beperkt tot 20 m² per wooneenheid waarbij de b/t van het hoof- en bijgebouw maximaal 0,7 bedraagt.

Groepswoningbouw van vier wooneenheden of meer kan enkel vergund worden indien binnen dezelfde stedenbouwkundige vergunning een ondergrondse parkeergarage met een minimumcapaciteit van één wagen per wooneenheid gerealiseerd wordt . Dit voorschrift wordt opgeheven bij de vaststelling van de gemeentelijk verordening betreffende parkeernormen die tevens van toepassing is op dit ganse RUP.

- onbebouwde zones tussen de voorgevel en het openbaar domein worden ingericht als representatieve tuinzone of worden aangelegd met verhardingsmaterialen aansluitend op het openbaar domein

- de niet bebouwbare zone achter de voorbouwlijn wordt ingericht als privé-tuin ter ondersteuning van de woonfunctie;

- Buiten één bijgebouw zijn binnen deze zone enkel gebouwen en constructies met uitzondering van zwembad en vijver vergunbaar waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is.

Libost-Groep nv.

ontwerp- en adviesbureau Informatief

Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Essentiële aspecten

Verordenend

Stedenbouwkundige voorschriften

Deze ontwikkeling is aangeduid als een woonproject in open bouworde ter versterking van de poort tot Borgloon, alsook als wandvorming ten aanzien van het stationsplein

Woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Het gaat hier om lokale handel, horeca, openbare verharde- en groene ruimten, dienstverlening en vrije beroepen.

- Bestemmen als gemengd woongebied in open bouworden

In document Libost-Groep nv. (pagina 57-61)