Een eerste studie met betrekking tot de gewenste ontwikkeling van het plangebied werd opgesteld in het kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan in opdracht van de stad Borgloon. Hierbinnen werd het ruimtelijk kader bepaald van de gewenste ontwikkeling. Binnen het GRS is de site weerhouden als een strategisch project voor Borgloon ter versterking van het stedelijk weefsel van het centrum.
In navolging van deze bevindingen werd voor de stoomstroopfabriek, in opdracht van de stad Borgloon, een conceptontwikkeling gerelateerd aan de haalbaarheidstudie opgemaakt door het bureau BRO. In het kader van deze studie werd een concept ontwikkeld voor de stroopstokerij waarbij educatieve, recreatieve en culturele aspecten een belangrijke rol spelen. Tot besluit wordt hier gesteld dat het concept een positie moet innemen in het toeristisch beleid van de stad en regio en daarmee niet enkel het toerisme voor Borgloon en Haspengouw een impuls geeft, maar ook een steunpilaar kan zijn voor de fruitindustrie.
Vervolgens duidde de stad Borgloon Libost-Groep aan als ontwerper voor het opstellen van een ruimtelijk uitvoeringsplan, alsook voor het opstellen van een uitvoeringsdossier
“Herinrichting stationsplein en het Loons plein” betreffende de noodzakelijke buiteninfrastructuur. In dit dossier zijn volgende ontwerp- en inrichtingsprincipes vooropgesteld:
6.1.1 Ontwerp – herinrichtingprincipes
Uitgaande van het historisch karakter van de site is er geopteerd om de pleinen zo sober mogelijk in te richten waardoor het industrieel karakter van de site benadrukt wordt. Tevens is vanuit de ruimtelijke eenheid van de site een éénvormige vormgeving van beide pleinen een vanzelfsprekendheid. De gedachtegang
“éénvoud is gedurfde originaliteit” fungeert hierbij als rode draad doorheen het ontwerp en vertaalt zich in een sober ontwerp, waarbij de ruimtelijke ingrepen ten aanzien van de huidige toestand enkel doorgevoerd worden in functie van het structureren van de open ruimte, in functie van het definiëren en het afbakenen van verschillende deelruimten en dit zonder afbreuk te doen aan de eenvormigheid van de site en zijn deelruimten, alsook aan het industrieel karakter ervan. Volgende structurele ingrepen zijn doorgevoerd:
Libost-Groep nv.
ontwerp- en adviesbureau StationspleinBepalen van bouwdiepte toekomstige woonblokken aan noordzijde stationsplein:
In functie van het bekomen van een stedelijke wand is ten noorden van het stationsplein een woonontwikkeling wenselijk. In dit kader is er in functie van het bekomen van een minimale bouwdiepte geopteerd om de huidige voorbouwlijn naar voor te schuiven met 8 meter. Niet enkel worden hierdoor bebouwbare percelen bekomen maar wordt een ideale lengte- en breedteverhouding van het plein bekomen en de langwerpigheid van het stationsplein benadrukt.
Pleinvorming van wand tot wand
Door het plein als één verhoogd vlak over de gewestweg heen te trekken en aan te sluiten op de vier gevelwanden, alsook de verhoogde aanleg van de rijweg en de uitgesproken stedelijke taal van het plein, wordt door beeldvorming en eenvormig materiaalgebruik de toegang tot Borgloon-centrum benadrukt en wordt alzo een poort tot Borgloon vorm gegeven.
Behoud van gebouw op plein als structurerend element
Het bestaand gebouw ter hoogte van het plein blijft behouden. Hierdoor krijgt de zuidzijde van het plein zijn eigen identiteit zonder afbreuk te doen aan de zichtbaarheid van de oude siroopstokerij. Het gebouw situeert samen met het perron en de fietsdoorsteek zich zodanig op het plein dat het plein verdeeld wordt in een aantal deelruimten zonder de eenheid van het plein te verliezen. Door het behoud krijgt elke zone van het plein zijn eigen uitgesproken karakter en wordt het plein niet herschapen tot een open ruimte waarbij de vier wanden evenwaardig zijn. Door behoud van het gebouw wordt er een spanningsveld gecreëerd tussen bebouwde en niet bebouwde ruimte.
Visualisering fietspad, perron en treinspoor. Ter versterking van industrieel karakter binnen de fruitstreek
Om het verleden van het stationsplein niet te verloochenen is er geopteerd om het economisch verleden vorm te geven in het plein. In dit kader wordt het nog bestaand perron opgenomen in een groene loper waar parallel een nieuw spoor wordt aangelegd met al dan niet het voorzien van een locomotief. Om enerzijds geen versnippering van de ruimte te bekomen en anderzijds de identiteit van het spoor en perron te versterken, is er geopteerd om langsheen het spoor een dubbele rij fruitbomen te voorzien die tevens de verbinding visualiseert van het toeristisch fietspad. Niet enkel wordt door het invoegen van deze elementen een ruimtelijk speels element toegevoegd aan het plein, ze vormen ook letterlijk de scheiding tussen een verkeersarm plein waar geparkeerd kan worden en een autovrij plein waar een algemeen parkeerverbod wordt ingevoerd. De groenloper en de bomenstructuur creëren hierdoor een natuurlijke functionele scheiding op het plein zonder de éénvormigheid ervan te doorbreken.
Boomgaarden als begin en eindpunt van het plein
Ten oosten en ten westen van het stationsplein wordt als overgang naar het open landelijk gebied het plein afgebakend door boomgaarden waaronder geparkeerd kan worden in functie van de aanliggende ontwikkelingen. Niet enkel wordt hierdoor het plein afgebakend maar tevens wordt door het doortrekken van het landschap tot op het plein, de eigenheid van de streek benadrukt. Tevens wordt door het aldaar voorzien van parkeerplaatsen het zicht op parkerende voertuigen gebufferd en ontstaat er een draagvlak voor het parkeervrij maken van het plein.
Het Loons plein
Nog meer dan het stationsplein zijn de voorgestelde ingrepen in functie van behoud industrieel karakter zeer minimalistisch, maar wel zeer structurerend.
Accentueren van niveauverschillen
Het Loons plein is opgebouwd uit twee hellende vlakken. Binnen het ontwerp worden deze behouden en geaccentueerd door de vlakken van elkaar te scheiden door toevoeging van een kasseivlak met grasvoegen waarbinnen het hoogteverschil opgevangen wordt. Ter hoogte van de laad- en loszone wordt de hellende grasvlakte vervangen door zittreden.
Hierdoor wordt op een eenvoudige wijze een multifunctionele zithoek gecreëerd.
Het in beeld brengen van de leegte
In functie van de vroegere industriële activiteiten is het huidig plein volledig verhard. Heden wordt deze lege ommuurde ruimte als zeer kwaliteitsvol ervaren. In het ontwerp wordt deze leegte dan ook behouden.
Libost-Groep nv.
ontwerp- en adviesbureau Restaureren van spoorinfrastructuurDe bestaande spoorinfrastructuur geeft de site een eigen karakter en eigenheid. Vanuit deze visie worden in het ontwerp niet enkel de sporen gerestaureerd maar krijgen ze in functie van het Loons plein een nieuwe betekenis. Zo worden ter hoogte van de railinfrastructuur nieuwe verplaatsbare houten platforms voorzien. De platforms kunnen naargelang de behoefte opgesteld worden en multifunctioneel gebruikt worden, bv:
als zitelement;
als sokkel voor het tentoonstellen van kunstobjecten;
als verplaatsbare bloembak;
als tafel;
……….
Indien men ze met elkaar combineert, kunnen ze zodanig samengesteld worden dat ze tevens kunnen gebruikt worden als podium (klein of groot) of als catwalk.
Toegankelijkheid
Toegankelijkheid is binnen het ontwerp niet als toetsing gebruikt maar eerder als fundamenteel uitgangspunt. Zo zijn de niveauverschillen alsook de langs- en dwarshellingen binnen het ontwerp minimaal. Tevens is getracht elk nieuw verschil te overbruggen met hellingen in plaats met trappen. Zo ook de toegang tot de siroopfabriek.
Ook in materiaalgebruik is het aspect toegankelijkheid maatgevend. Zo wordt ter hoogte van het stationplein voor een tegelformaat geopteerd in plaats van een kasseiverharding. Ook ter hoogte van het Loons plein worden zowel het terras en de inkom in functie van begaanbaarheid uitgevoerd in een tegelverharding.
Materiaalgebruik (Duurzaam)
Net zoals bij de ontwerpprincipes dient het materiaal sober te zijn en het industrieel karakter van de site te onderschrijven. Tevens is de site deels beschermd door het agentschap
“Onroerend Erfgoed”.
Vanuit deze gegevenheid is enkel duurzaam en natuurlijk materiaal aangewezen. Zo wordt ter hoogte van het Loons plein de bestaande kasseiverharding integraal behouden. Enkel ter hoogte van de inkomzone en het toekomstig horecaterras wordt er in functie van toegankelijkheid en bruikbaarheid geopteerd voor een tegelverharding in blauwe hardsteen.
Desbetreffend materiaal sluit immers qua vormentaal en structuur het meeste aan op de kasseiverharding. Bovendien sluit de tegelverharding in blauwe hardsteen aan, aan het stationsplein waar deze verharding, met uitzondering van de gewestweg en de parking, wordt doorgetrokken over heel het stationsplein. In functie van duurzaamheid in relatie tot verkeersbelasting wordt ter hoogte van de gewestweg geopteerd voor een verharding in uitgewassen beton die qua kleur en oppervlakte structuur gelijkaardig dient te zijn met de tegels in blauwe hardsteen.
Aangezien de randparking de overgang vormt tussen plein en landschap is hier geopteerd voor een dolomietverharding. Hierdoor wordt de eigenheid van deze zone nogmaals benadrukt.
Afwatering
In het kader van afwatering wenst het stadsbestuur verder te gaan dan de code van goede praktijk betreffende riolering. Zo wordt niet enkel een gescheiden rioleringstelsel doorgevoerd waarbij het oppervlaktewater afgekoppeld wordt en geloosd wordt in het grachtenstelsel, maar is er door middel van een bewuste materiaalkeuze getracht om zoveel mogelijk oppervlaktewater ter plaatse te laten infiltreren. Zo wordt de randparking in een waterdoorlatende bestrating uitgevoerd (dolomiet). Verder wordt er ook geopteerd om binnen de zones voor openbaar domein of zones die na uitvoering naar het openbaar domein worden overgedragen (in casu wegenaanleg e.d.) de principes van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten e.a. toe te passen.
Libost-Groep nv.
ontwerp- en adviesbureau 6.2 VISIEBinnen de grenzen van onderhavig RUP zijn er heel wat mogelijkheden om het bebouwd weefsel af te werken en de rand van het hoofddorp vorm te geven d.m.v. strategische ingrepen. Het is geenszins de bedoeling een omgevingsvreemd woongebied te realiseren maar eerder een revitalisering van het historische. Drie lokaties hebben betrekking op historische sites/ankerpunten die destijds de omgeving hebben vormgegeven. Het betreft de sites van de beide stroopfabrieken en het voormalig Stationsplein met aanhorigheden. In het gewenste toekomstbeeld, wat onderhavig plan beoogt, moeten deze lokaties een evenwaardige rol als destijds vervullen door nieuwe invullingen en functies met respect voor het historisch karakter en ligging. De beide schouwen van de voormalige stroopfabrieken dienen als bakens/oriëntatiepunten behouden te blijven. Deze waardevolle gebouwen moeten dus op een volwaardige wijze in de nieuwe omgeving worden opgenomen. De site van de stroopfabriek in de Sittardstraat dient toegankelijk te zijn voor publiek en kan gerealiseerd worden door er een semi-publieke functie aan toe te kennen.
Om eentonigheid in het straatbeeld te voorkomen, worden er gebiedsgerichte inrichtingsbepalingen aangereikt die voor bepaalde zones in dit historisch geladen gebied identiteitsversterkend zijn. Het is dan ook van belang een gezonde mix te voorzien van verschillende bebouwingsvormen en op bepaalde plaatsen hogere architecturale eisen te stellen. Om het Stationsplein aantrekkelijk te maken voor de bezoeker als bewoner is het van belang het lokaal handelsapparaat en toeristische polen en netwerken te verankeren aan het Stationsplein. Door het bundelen van dergelijke lokale functies omheen strategische publieke ruimten of gebouwen worden deze functies versterkt en andere zones, waar de woonkwaliteit primeert of dient te primeren, gevrijwaard van functies andere dan wonen en vrije beroepen.
Een identiteitsvolle uitbouw van de stationomgeving kan alleen slagen door het openbaar domein aantrekkelijk, multifunctioneel en kwaliteitsvol in te richten zodat de aanpalende functies en gebouwen tot hun recht komen. Niet enkel voor de aanpalende functies moet het openbaar domein een meerwaarde betekenen, de perceptie en het sterk aanwezig verblijfskarakter zorgen er tevens voor dat de publieke ruimte gebruikt wordt door de bewoners als door de bezoekers. Om het historisch karakter niet te verdringen moet het voormalig fruitspoor een structurerende rol betekenen binnen de publieke ruimte. Bij de inrichting is het dan ook van belang om uitdrukkelijk rekening te houden met de verkeersleefbaarheid. Een publieke ruimte dient tevens een centrale ontmoetingsruimte te zijn waar relaties met de omgeving gelegd worden. Hiervoor is een netwerk van wandel- en fietspaden een noodzaak waarlangs verschillende woongebieden, werkomgevingen, toeristisch-recreatieve polen zijn gelegen of waar ander publieke en semi-publieke ruimten met elkaar in verbinding staan.
6.3 DOELSTELLINGEN
Volgende doelstellingen vormen de onderliggende basis voor de opmaak van het onderhavig RUP en het gebruik ervan als uitvoeringsinstrument:
Het voormalig fruitspoor inschakelen als structurerend ruimtelijk element binnen de bebouwde ruimte en als onderdeel van het toeristisch netwerk van de gemeente en regio;
Een kader aanbieden om de aanwezige knelpunten en hiaten in het bebouwde weefsel op een ruimtelijk verantwoorde manier op te lossen; Extra aandacht voor de inrichting van bepaalde strategische braakliggende lokaties binnen het bestaand bebouwd weefsel;
Mogelijkheden voorzien om de historisch geladen lokaties te revitaliseren en te verankeren in nieuwe en omgevingseigen lokaties;
Het creëren van kwalitatieve woonomgevingen, rekening houdende met zonoriëntatie, en een gediversifieerd woonaanbod;
Bundelen van wonen, handel en diensten om ruimtelijke dynamiek te verkrijgen;
Uitwerken van een netwerk van trage wegen en relaties om verschillende zones en functies te verbinden;
...
Libost-Groep nv.
ontwerp- en adviesbureau 6.4 RUIMTELIJKE CONCEPTEN6.4.1 De Transferzone
De voormalige stationsomgeving met het fruitspoor wordt ingeschakeld als een soort ruimtelijke transferzone. Via deze strategisch gelegen en historisch geladen zone worden de landschappen van ‘Berlingen en Kuttekoven’ en ’Kolenberg’ met elkaar verbonden doorheen de bebouwde randzone van het hoofddorp. Deze zone maakt tevens onderdeel uit van een groene toeristisch-recreatieve as met een bovenlokale uitstraling. De omliggende functies worden verankerd aan deze as, door bundeling (overdraging) van de relaties op het her in te richten voormalig stationsplein. Door een kwaliteitsvolle inrichting zal het plein een strategisch ruimtelijke als functionele rol spelen in de opwaardering van een historisch site/omgeving. Om deze rol te versterken wordt er maximaal ingezet op het verblijfskarakter van het plein door lokale handelsfuncties aan het plein te bundelen.
Libost-Groep nv.
ontwerp- en adviesbureau6.4.2 Industrieel patrimonium als troef Naast de historische site van het stationsplein en voormalig fruitspoor beschikt de omgeving over een zeer waardevol cultuurhistorisch patrimonium, bestaande uit twee stroopfabrieksites. Deze twee sites zijn niet enkel nog aanwezig in het straatbeeld maar ook in de skyline van Borgloon, als sculpturen in het landschap.
Om het historisch karakter van deze sites maximaal te bewaren, als het industrieel patrimonium van Borgloon, dienen de ruimtelijke ingrepen het maximaal behoud van de intrinsieke historische waarde na te streven, waarbij de aanwezige schoorstenen als anker moeten behouden blijven om de bezoeker aan Borgloon, komende uit het noorden te laten kennismaken met de historische relicten.
Het gaat niet enkel om het behoud van monumenten, maar ook omtrent herbestemming van desbetreffende sites.
Vanuit een behoeftebepaling (uitgevoerd door BRO) wordt de site van Wijnants herbestemd in functie van een fruitexperiënce centrum. De andere stoomstroopfabriek wordt ter versterking van de site herbestemd in functie van