Waar blijven de Super-Supers?

Rijksuniversiteit Groningen Faculteit Bedrijfskunde

Rijksuniversiteit Groningen Faculteit Bedrijfskunde

Postbus 800, 9700 AV Groningen Tel: 050-3637069

Waar blijven de Super-Supers?

Masterafstudeeronderzoek Msc. BA Marketing Profiel: Marketing Management

Auteur: J.H. Pit

Studentnummer: 1512307 1e begeleider: drs. A. Hunneman 2e begeleider: dr. E. van Nierop Groningen, juni 2007

Voorwoord

Voor u ligt het afstudeerverslag dat is geschreven ter afsluiting van mijn studie

Bedrijfskunde, met de afstudeerrichting Marketing Management, aan de Rijksuniversiteit Groningen. Door middel van dit onderzoek is tevens een einde gekomen aan mijn

studententijd. Deze tijd is een zeer leerzame periode voor mij geweest.

Gedurende de periode van mijn afstudeeronderzoek heb ik met veel plezier gewerkt aan het onderzoek. Hiervoor wil ik mijn eerste begeleider dr. A. Hunneman bedanken voor allereerst zijn begeleiding tijdens het onderzoek, en daarnaast voor zijn commentaar en aanwijzingen tijdens het schrijven van mijn scriptie.

Voor het schrijven van dit afstudeerverslag wil ik tevens mijn tweede begeleider dr. E. van Nierop bedanken voor zijn commentaar en aanwijzingen.

Tenslotte wil ik graag van de gelegenheid gebruik maken om mijn ouders, broers, en vrienden te bedanken voor hun steun en betrokkenheid tijdens mijn studententijd en bij het schrijven van mijn scriptie.

Samenvatting

Door de schaalvergroting binnen de retailbranche, zijn in Nederland de eerste superstores een feit. Door de (doorgaans) goede bereikbaarheid, de goede en vele parkeerplaatsen en het uitgebreide assortiment van zowel food als non-food van deze superstores,

onderscheidt dit winkeltype zich van andere winkeltypen.

Het doel van deze scriptie is het verkrijgen van inzicht in de factoren die bepalen waarom er in Nederland op dit moment onvoldoende draagvlak is voor superstores. De

gehanteerde definitie voor superstores in dit onderzoek is: een grootschalige supermarkt van tenminste 3.000 m2, waarin een percentage tussen de 10-25% non-food artikelen wordt verkocht.

De onderzoeksopzet ziet er als volgt uit: Het eerste gedeelte van het onderzoek bestaat uit beschrijvend onderzoek aan de hand van deskresearch (het theoretisch kader). Daarnaast hebben er expertinterviews plaatsgevonden met verschillende kenners van de retailmarkt. Wat betreft het veldwerk heeft er een consumentenonderzoek plaatsgehad, om

verschillende achtergronden van consumenten naar voren te halen met betrekking tot hun mening ten aanzien van superstores.

Eén van de belangrijkste conclusies uit het consumentenonderzoek is dat consumenten het ruime assortiment van een superstore waarderen en bereid zijn daarvoor te reizen. Een andere belangrijke conclusie is dat de superstore op een groot aantal factoren beter scoort i.v.m. de kleine lokale supermarkt en de conventionele supermarkt (zie verder § 4.1.3.). Op de factoren behulpzaamheid van het personeel, wachttijd bij de kassa en

openingstijden scoort de superstore slecht in vergelijking met de andere twee

winkeltypen, en aan deze factoren zullen managers van superstores in Nederland dus extra aandacht moeten schenken.

De meest geschikte locatie voor een superstore is de periferie, en wanneer het een retail cluster betreft aan de rand van deze cluster of direct ernaast (dus los van de cluster). De belangrijkste voorwaarden waar aan moet worden voldaan met betrekking tot locatie-eisen zijn een goede bereikbaarheid, voldoende en gemakkelijk te bereiken

parkeerplaatsen (met daarbij het liefst gratis parkeren) en een centrale ligging ten opzichte van de bewoning. Een voldoende groot verzorgingsgebied, het aanbieden van one-stop shopping en de hiervoor genoemde voorwaarden maken de succesfactoren voor een superstore in Nederland.

De locatie van een superstore is dé belangrijkste keuze die een retailmanager moet nemen m.b.t. het slagen van een superstore. Wanneer een superstore zich in de periferie vestigt, hoeft dit niet ten koste te gaan van de binnenstad.

De overheid is met de Nieuwe Nota Ruimte een andere weg ingeslagen (onder andere) m.b.t. detailhandelsbeleid; centraal wat moet, decentraal wat kan. Dit houdt in dat de gemeenten een dus meer regisserende rol zullen krijgen, kortom: meer

verantwoordelijkheid. Gemeenten zelf denken klaar te zijn voor hun nieuwe

in de toekomst is dat deze andere marktpartijen d.m.v. hun macht veel invloed op

bestuurders en gemeenteraad krijgen (of nu al hebben), waardoor dynamiek in de praktijk moeilijk blijkt. Het is in de toekomst van evident belang dat de verschillende overheden (Het Rijk, Provincie, gemeente, etc.) intensief samenwerken op het gebied van

detailhandelsbeleid.

Voor gemeentegrensoverschrijdende initiatieven is afstemming op regionaal of

provinciaal niveau van cruciaal belang. Gemeenten, regio’s en provincies zullen hierin gezamenlijk verantwoordelijkheid moeten nemen. Alleen via deze weg kan er vervolgens efficiënt invulling worden gegeven aan het ruimtelijke detailhandelsbeleid.

De komende jaren zal de structuur van de Nederlandse detailhandel niet ingrijpend veranderen. De komende jaren wordt er vooral gebouwd in en aan bestaande

winkelgebieden en op al bestaande PDV/GDV-locaties. De impact van de plannen tot 2010 op de detailhandelsstructuur is gering. Voor wat betreft na het jaar 2010 blijft het koffiedik kijken, maar er is zeker draagvlak voor superstores in Nederland.

Inhoud

Voorwoord... 3

Samenvatting ... 4

Inhoud... 6

Hoofdstuk 1

Inleiding en probleemstelling ... 9

1.1 Aanleiding... 9

1.2 Doelstelling... 9

1.3 Vraagstelling ... 10

1.4 Definities... 10

1.5 Opbouw rapport ... 12

Hoofdstuk 2

Theoretisch kader ... 13

2.1 Overheidsbeleid ... 13

2.1.1 Het oude,- en nieuwe overheidsbeleid ... 13

2.1.2 Kleine gemeenten niet happig op de ontwikkelingen ... 15

2.1.3 Economische kerngebieden ... 16

2.1.4 De twee doelen van de overheid ... 16

2.1.5 Scenario’s om met het nieuwe beleid om te gaan... 18

2.2 Detailhandelsstructuur ... 19

2.2.1 Omvang detailhandel ... 19

2.2.2 Drijvende krachten van de Nederlandse detailhandel... 20

2.2.3 Typologie van de winkelgebieden ... 21

2.2.4 Een geordend winkellandschap... 22

2.2.5 De bestaande winkelstructuur ... 22 2.2.5.1 Schaalvergroting ... 22 2.2.5.2 Filialisering ... 27 2.2.5.3 Fijmazigheid ... 27 2.2.5.4 Branchevervaging ... 27 2.3 Locatiebeleid... 28 2.3.1 Locatiebeleid... 28

2.3.2 Single, - en multi-purpose shopping ... 29

2.3.3 Mogelijke locaties... 30

2.3.4 De plaats van de supermarkt/superstore in het geheel ... 33

2.3.5 De concurrentie op interformat niveau ... 33

2.3.6 Marktontwikkelingen... 34

2.3.7 Locatie eisen grootschalige supermarkten ... 35

2.3.7.1 Kanttekeningen ... 36

2.4 Consumentengedrag... 36

2.4.1 Bestedingen voedings- en genotmiddelen ... 37

2.4.2 Supermarkttrouw... 38

2.4.3 Supermarktbezoeken... 39

2.4.4 Prijsniveau supermarkten... 39

2.4.5 Demografische samenstelling van de bevolking... 40

2.4.6 Openingstijden supermarkten ... 42

2.4.8 Associaties ... 45

2.4.9 De keuze voor een bepaald format... 47

2.4.10 Assortiment ... 50

2.5 De stand van zaken in andere landen... 51

2.5.1 Waarom retailers de grens over gaan... 52

2.5.2 Retail formats in andere landen ... 52

2.5.3 Wetgeving... 52

2.5.4 Belangstelling van buitenlandse supermarktorganisaties ... 54

2.5.5 De verschillen met Nederland... 54

2.5.6 De lessen ... 55

Hoofdstuk 3

Methodologie ... 57

3.1 Methode van dataverzameling ... 57

3.2 Kwalitatief onderzoek: E-mail interviews/ expert interviews ... 57

3.3 Kwantitatief onderzoek: survey data ... 58

3.4 Validiteit en betrouwbaarheid... 59

3.5 De vragenlijst ... 60

3.5.1 Begeleidende tekst ... 60

3.5.2 Relevante klantkenmerken... 60

3.5.3 Relevante factoren ... 61

3.6 Plan van analyse... 62

3.6.1 Analyse consumentenonderzoek... 62

3.6.2 Analyse verder onderzoek... 62

Hoofdstuk 4

Resultatenanalyse ... 63

4.1.1.4 Aantal personen in het huishouden... 64

4.1.1.5 Bestedingen... 64

4.1.1.6 Aantal keer per week en maand naar de supermarkt ... 64

4.1.2 Tevredenheid van de consument over het aanbod van de verschillende formats 65 4.1.3 Kritieke succesfactoren superstore ... 65

4.1.4 Rapportcijfers van de typen supermarkten ... 67

4.1.5 Het algehele prijs,- en kwaliteitsniveau van de verschillende typen supermarkten... 67

4.1.6 Voorkeur per type supermarkt ... 69

4.1.7 Supermarkttrouw... 69

4.1.8 Eindoordeel ... 70

4.2 Resultatenanalyse detailhandelsstructuur ... 70

4.2.1 Winkellandschap... 71

4.2.2 De rol van buitenlandse retailers... 71

4.2.3 Prijsstrategie superstore ... 72

4.2.4 Schaalvergroting ... 72

4.2.6 Eindoordeel ... 73

4.3 Resultatenanalyse locatiebeleid ... 74

4.3.1 Differentiatie ... 74

4.3.2 De locatie van een superstore ... 74

4.3.3 Run-, en fun-shoppen... 75

4.3.4 Binnensteden... 75

4.3.5 Eindoordeel ... 76

4.4 Resultatenanalyse overheidsbeleid ... 76

4.4.1 Zijn de lagere overheden er klaar voor? ... 76

4.4.2 De twee doelen van de overheid ... 77

4.4.3 Een blik op de toekomst... 78

4.4.3.1 Provinciaal niveau... 79 4.4.3.2 Regionaal niveau... 80 4.4.3.3 Gemeentelijk niveau ... 80 4.4.4 Eindoordeel ... 80

Hoofdstuk 5

Conclusie ... 82

5.3 Suggesties voor verder onderzoek ... 87

Literatuur... 88

Hoofdstuk 1

Inleiding en probleemstelling

1.1 Aanleiding

De laatste jaren zijn in Nederland de eerste superstores ontstaan. In 2002 opende Albert Heijn haar eerste AH XL in Arnhem. Deze formule voert een assortiment van 20.000 food- en 6.000 non-food artikelen. Anno juli 2007 zijn er inmiddels 21 AH XL’s te vinden. Albert Heijn heeft de ambitie om binnen enkele jaren 50 van deze winkels te exploiteren in Nederland. Dit lijkt vooralsnog niet te lukken, omdat vooral de gemeentes dwars liggen.

In april 2005 werd de eerste pilotwinkel van de nieuwe formule Lekker & Laag Superstore (onder de vlag van Laurus) geopend in Hoogvliet. In de Lekker & Laag Superstore in Hoogvliet waren op 3.000 m2 ongeveer 30.000 artikelen te vinden. Dit is twee keer zoveel als in de gemiddelde supermarkt. Na de pilotwinkel in Hoogvliet zouden er dat jaar nog drie proefwinkels opgestart worden in Almere, Doetinchem en het westen van het land. Alleen de pilotwinkel in Doetinchem (van eveneens 3.000 m2) werd geopend in juni van dat jaar. In april 2006 moest de Lekker & Laag Superstore zich alweer

bewijzen op een kleiner vloeroppervlak, ditmaal op 2.000 m2. Van deze winkel hing destijds veel af voor moederconcern Laurus. 'Laurus heeft natuurlijk veel meer winkels van rond de tweeduizend dan winkels van drieduizend vierkante meter', zegt topman Harry Bruijniks in de weekeditie van Distrifood.

Gezien het bovenstaande (natuurlijk zijn er meer voorbeelden) blijkt dat een dergelijke grote supermarkt, de superstore, hier in Nederland maar niet van de grond lijkt te komen. Maar aan welke factoren ligt dit nu daadwerkelijk? Dit vraagstuk vormt de aanleiding voor deze Master Thesis.

1.2 Doelstelling

De doelstelling van deze scriptie is tweeledig. Aan de ene kant is er een praktische doelstelling, namelijk het verkrijgen van inzicht in de factoren die bepalen waarom er in Nederland op dit moment onvoldoende draagvlak is voor superstores. Daarnaast bevat de praktische doelstelling het geven van aanbevelingen ten einde meer draagvlak te creëren voor superstores in Nederland.

Naast bovengenoemde praktische doelstelling is er ook een academische doelstelling, namelijk het verkrijgen van inzicht in de rol die verschillende factoren spelen bij het wel of niet slagen van superstores in Nederland.

1.3 Vraagstelling

De centrale vraag die in deze Master thesis beantwoord zal worden, is als volgt geformuleerd:

Welke factoren zorgen er voor dat de superstore op dit moment geen voet aan de grond krijgt in Nederland en op welke manier kunnen deze worden overwonnen?

Deelvragen

1) Welke invloed heeft het consumentengedrag op het ontstaan van superstores in Nederland?

2) Welke invloed hebben de locatiestrategieën van retailers op het ontstaan van superstores in Nederland?

3) Welke invloed speelt de overheid m.b.t. het ontstaan van superstores in Nederland?

4) Welke invloed heeft de structuur van de Nederlandse detailhandel op het ontstaan van superstores in Nederland?

5) Welke succesfactoren van superstores in het buitenland zijn er te benoemen en welke succesfactoren zijn er voor Nederlandse superstores te benoemen? Door de Nederlandse wet- en regelgeving te bezien vanuit het perspectief van de mondiale handelsdynamiek, kan Nederland zich beter voorbereiden op de toekomst (Evers e.a., 2005). Daarom wordt er in hoofdstuk 2 van deze Master Thesis een kijkje genomen over de grens naar vormen van grootschalige retail die (nog) niet in Nederland te vinden zijn. Er zal in dit verband gekeken worden naar België, Frankrijk, Engeland, Duitsland en Amerika.

Ook zal in hoofdstuk 2 gekeken worden naar de invloed van zowel Run-, Fun-, als Doel-shoppen. Er zal onder andere gekeken worden naar de economische effecten van de koopmotieven die (mogelijke) superstores centraal zal stellen.

Ook wordt er in hoofdstuk 2 gekeken naar de rol die overheden spelen in het hele

verhaal. Volgens Evers e.a. (2005) kan de overheid zich in haar beleid beter richten op de te verwachten kwaliteiten en effecten dan vasthouden aan het bestaande restrictieve beleid. Een herschikking van de detailhandel kan immers oplossingen bieden voor de huidige ruimtelijke problemen in de detailhandel en bovendien de marktwerking

bevorderen waar de consument van profiteert. Of deze herschikking op de korte termijn te verwachten is, zal in deze deelvraag onderzocht worden.

1.4 Definities

Retail

Retail bestaat uit bedrijven die een set van activiteiten uitvoeren om waarde aan de producten en services, die aan consumenten verkocht worden voor persoonlijk of familiegebruik, toe te voegen (Levy & Weitz, 2004).

Een retailer is een bedrijf dat producten of services (of beide) verkoopt aan consumenten voor persoonlijk of familiegebruik. Een retailer probeert de behoeften van deze

consumenten te bevredigen door de juiste producten, voor de juiste prijs, op de juiste plaats beschikbaar te maken op het moment dat de consument het wil (Levy & Weitz, 2004). De retailers die in deze Master thesis centraal staan zijn de superstores.

Superstore

Een grootschalige supermarkt van tenminste 3.000 m2, waarin een percentage tussen de 10-25% non-food artikelen wordt verkocht.

Hypermarkten

Hypermarkten zijn ook grote retailers (9000 tot 28.000 m2) die eveneens een breed aanbod hebben van food (60-70 %) en non-food (30-40%) producten (Levy & Weitz, 2004).

Run-shoppen

Bij boodschappen doen (Run) staat de aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food (drogist, bloemen, textiel, huishoudelijke artikelen) centraal. Verkrijgbaarheid (assortiment), gemak (reistijd, comfort) en bereikbaarheid spelen een grote rol (Evers e.a. 2005).

Fun-shoppen

Bij recreatief winkelen (Fun) is de activiteit zelf (rondkijken, ontspannen) vaak

belangrijker dan de aankoop. Tijd speelt hierbij nauwelijks een rol. Warenhuizen (V&D, HEMA) en grote modeketens (H&M, C&A) zijn traditioneel belangrijke trekkers. De laatste jaren ontwikkelen zich ook in andere branches winkelformules die als belangrijke publiekstrekker fungeren zoals multimedia (Mediamarkt) en sport (Perry, Intersport). In deze branches zien we een ontwikkeling naar recreatief bezochte winkels met trendy aanbod en modegevoelige accessoires (Evers e.a. 2005).

Doel-shoppen

1.5 Opbouw rapport

De structuur van dit rapport wordt aan de hand van onderstaand figuur weergegeven.

Fijnmazigheid Bereikbaarheid

Invloed van buitenlandse retailers Parkeren

Schaalvergroting Groot verzorgingsgebied

One-stop shopping Nieuwe rol gemeenten

De macht van andere marktpartijen Figuur 1 Structuur rapport

Het succes van een superstore wordt in dit rapport bekeken vanuit vier invalshoeken, te weten de Nederlandse detailhandelsstructuur, het locatiebeleid van retailers, het

overheidsbeleid en het consumentengedrag. Allereerst zal er in hoofdstuk 2 naar de theorie worden gekeken (uitgesplitst naar overheidsbeleid, detailhandelsstructuur, locatiebeleid en consumentengedrag). Vervolgens zal in hoofdstuk 3 de methodologie worden besproken, waarna in het hoofdstuk 4 de resultaten zullen worden geanalyseerd (wederom uitgesplitst naar de vier ovenstaande onderwerpen). Het afsluitende hoofdstuk zal bestaan uit de conclusies en aanbevelingen en suggesties voor verder onderzoek.

Hoofdstuk 2

Theoretisch kader

In dit tweede hoofdstuk zal worden ingegaan op de mogelijke factoren die van invloed zijn op de realisering van superstores in Nederland. Achtereenvolgens zal worden

ingegaan op het overheidsbeleid, de detailhandelsstructuur, het locatiebeleid van retailers en het consumentengedrag.

2.1 Overheidsbeleid

De Nederlandse overheid oefent invloed uit op de ontwikkelingen in de detailhandel. Het Nederlandse detailhandelsbeleid bevindt zich op een keerpunt in zijn geschiedenis.

2.1.1 Het oude,- en nieuwe overheidsbeleid

De huidige fijnmazige Nederlandse detailhandelstructuur is vooral te danken aan het jarenlang gevoerde restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid. Sinds begin jaren ’70 wordt in Nederland het Perifere Detailhandels Vestigingen (PDV’s) gevoerd. Dit om wildgroei in de periferie van de erkende winkelcentra te voorkomen. Grootschalige

detailhandelsontwikkelingen buiten de erkende winkelgebieden worden zoveel mogelijk voorkomen, met uitzondering van de handel in auto’s, boten, caravans en gevaarlijk en/of explosieve materialen. Sinds begin jaren ’90 is het mogelijk om ook buiten

winkelgebieden winkels die geen assortimentbeperking kennen toe te staan. Ook aan deze Grootschalige Detailhandelsvestigingen (GDV’s) waren restricties verbonden. GDV’s waren (mits daar aantoonbare marktruimte voor was) bedoeld voor winkels groter dan 1.500 m2. De winkels moesten gevestigd zijn nabij stedelijke knooppunten en goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. Door strikte afspraken over branchering werden de effecten op de detailhandelsstructuur beperkt. Zo ontstonden centra als het Alexandrium in Rotterdam en de ArenA Boulevard in Amsterdam (MKB Nederland, 2005).

De nieuwe Nota Ruimte van 2004 en de daaropvolgende Nota’s slaan echter een andere weg in: in plaats van beperkingen op te leggen op Rijksniveau, wil het nieuwe beleid dat door decentralisatie de lagere overheden meer zeggenschap krijgen (Evers e.a., 2005; Spierings e.a., 2004). De taak van het Rijk is de voorwaarden te scheppen, zodat provincies, gemeenten en alle andere partijen aan de slag kunnen. Dit betekent

belemmeringen wegnemen en de uitvoerders van het beleid stimuleren en met kennis en kunde terzijde staan (Nota Ruimte, 2006).

De nieuwe Nota Ruimte kent echter geen specifiek ruimtelijk beleid voor de detailhandel. Met de Nota wordt geïntegreerd beleid geformuleerd voor bedrijven en voorzieningen. De Nota Ruimte zet dus in op decentralisatie van bevoegdheden op het vlak van het ruimtelijk beleid. Velen houden dit voor liberalisatie, maar dat wil niet zeggen dat het succesvol gebleken PDV/GDV-beleid helemaal wordt losgelaten. Dankzij de behandeling van deze Nota in de Tweede Kamer is middels een daartoe strekkende motie (zie figuur 2), de motiveringsplicht in het kader van het ruimtelijk beleid, aangescherpt. Gevolg hiervan is dat het Rijk dus wel degelijk betrokken blijft bij het ruimtelijk

beoordelen. Het motto van het beleid is “decentraal wat kan, centraal wat moet” (MKB Nederland 2005).

Figuur 2 Motie Tweede Kamer Nota Ruimte (Bron: MKB Nederland, 2005)

Het huidige locatiebeleid wordt dus in de toekomst vervangen door nieuw locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen. De provincies of (voor zover het om binnensregionale vraagstukken gaat) de WGR-plusregio’s (Nieuwe Wet Gemeenschappelijke Regelingen per 1-1-2005) zullen daarvoor de verantwoordelijkheid dragen.

Daarmee valt het doek voor het bestaande ABC-locatiebeleid en (voor een groot gedeelte) het locatiebeleid voor Perifere en Grootschalige Detailhandelsvestiging

(PDV/GDV-beleid). Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor een voldoende en gevarieerd aanbod van locaties voor bedrijven en voorzieningen. Het best kunnen provincies en de WGR-plusregio’s zelf bepalen wat hiervoor een ‘goede’ plaats is. Door deze decentralisatie is regionaal maatwerk mogelijk. Met dus als uitgangspunt dat nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel niet ten koste mogen gaan van de bestaande

detailhandelsstructuur in dorpen, wijkwinkelcentra en binnensteden.

Provincies en de WGR-plusregio’s concretiseren het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen in het provinciale ruimtelijke en verkeers- en vervoersbeleid. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in bestemmingsplannen een aparte bestemming voor perifere detailhandel op te nemen. Provincies stellen richtlijnen op voor branchebeperking voor perifere detailhandel, die door het kabinet moet worden geaccordeerd. Essentieel is verder dat het locatiebeleid waarborgt (Nota Ruimte 2006):

• dat aan bestaande en nieuwe bedrijven en voorzieningen, die vanwege

verkeersveiligheid of hinder niet inpasbaar zijn bij woonbebouwing, ruimte wordt geboden op speciaal daarvoor te bestemmen (bedrijven)terreinen;

• dat bedrijven met omvangrijke goederenstromen, of een verkeersaantrekkende werking, ruimte krijgen op locaties met een goede aansluiting op (bestaande) verkeers- en vervoersverbindingen;

• dat aan arbeids- en bezoekersintensieve bedrijven ruimte wordt geboden op locaties met goed openbaar vervoer en met een goede aansluiting op (bestaande) verkeers- en vervoersverbindingen.

De aangenomen motie betekent voor de definitieve tekst van de Nota Ruimte nu het volgende:

• Ontwikkeling van een locatiebeleid voor bedrijven, detailhandel en

voorzieningen, waarbij het uitgangspunt is dat nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel niet ten koste mogen gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden.

• Gemeenten dienen de mogelijkheid te hebben om in bestemmingsplannen een aparte bestemming voor perifere detailhandel op te nemen.

• De provincies stellen gezamenlijke richtlijnen op met betrekking tot

Hoewel in formele zin het PDV/GDV-beleid als een stelsel van centrale beleidsregels is verdwenen, blijkt uit de uitkomst van de parlementaire behandeling van de Nota Ruimte dat in praktische zin de hoofdlijnen van het locatiebeleid van de detailhandel weinig veranderingen hebben ondergaan. Immers, het begrip “perifere detailhandel” blijft bestaan en blijft gekoppeld aan branchebeperkingen. Het verschil met voorheen is dat niet het Rijk deze beperkingen vastlegt, maar dat de provincies dat moeten doen. Van een breuk in het beleid kan dan ook nauwelijks worden gesproken, wel van continuïteit in beleid (MKB Nederland, 2005).

Samenvattend worden de bevoegdheden en taken op de drie overheidsniveaus in de nieuwe situatie na de vaststelling van de Nota Ruimte in de Tweede Kamer in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 1 Bevoegdheden/taken per overheidsniveau na vaststelling Nota Ruimte in Tweede Kamer (nieuwe situatie) (Bron: MKB Nederland, 2005)

Niveau Bevoegdheden/taken

Gemeente Indiener van plan m.b.t. een nieuwe detailhandelslocatie of wel

uitbreiding bestaande locatie.

Provincie Beoordeelt inhoudelijk gevolgen voor onder meer

overcapaciteit en verdringing van detailhandel uit bestaande winkelgebieden in binnensteden, mobiliteit, milieu, etc.

Rijk (via VROM-inspecteurs)

Controleert provincies procedureel of zij getoetst hebben d.m.v. beschikbaar toetsingskader (zijnde een provinciale detailhandelsstructuurvisie, neergelegd in een provinciaal streekplan.

Het ‘oude beleid’ stopt uiteraard niet abrupt met de komst van de nieuwe Nota Ruimte. Tot 2010 werken de projecten die op gang zijn gebracht op basis van de Vierde Nota Extra nog door op de vormgeving van Nederland.

2.1.2 Kleine gemeenten niet happig op de ontwikkelingen

De reden waarom het aandeel GDV laag is in Nederland heeft, zoals hierboven

beschreven, te maken met het strenge detailhandelsbeleid dat jarenlang in Nederland is gevoerd. Nu dit wordt losgelaten zal het aandeel GDV gaan toenemen, met name in de grote en middelgrote gemeenten. In kleinere gemeenten zal de ontwikkeling minder snel gaan. Retail Innovation Nederland (RIN), de belangenorganisatie van grootschalige retailers in Nederland, ziet dat met name kleine gemeenten vasthouden aan het oude, strenge beleid uit angst om centrumgebieden aan te tasten. Dit wordt veelal ingegeven door de invloed van de zittende middenstand in de lokale politiek. De vraag is echter of bestemmingsplannen en detailhandelsnota’s die verwijzen naar PDV-branches

standhouden. De verwachting is dat bepaalde branches alleen nog maar op een

2.1.3 Economische kerngebieden

Net als in andere geïndustrialiseerde landen, is de Nederlandse consument een stuk mobieler geworden. Dit leidt tot de vraag voor out-of-town shopping malls. De retailers die (nog) gevestigd zijn in de stadscentra, zijn fel tegen deze ontwikkeling. Destijds hebben deze retailers de Nederlandse overheid ervan weten te overtuigen niet in te stemmen voor deze nieuwe perifere locaties; buiten de zogenaamde space-extensive goods (meubels, auto’s boten, bouwmaterialen, etc.) was het simpelweg niet mogelijk om je als retailer aan de stadsrand te vestigen. Door bovengenoemde wending van de

overheid (de nieuwe richtlijnen m.b.t. perifere locaties) is hier verandering in gekomen. Het beleid is niet gericht op het type retail bedrijf, maar op de clustering van

grootschalige retail activiteiten. Grootschalige retail bedrijven kunnen zich volgens Gorter e.a. (2000) onder de volgende voorwaarden op perifere locaties vestigen/ clusteren:

• Indien de voorgestelde locatie in één van de dertien meest belangrijke economische kerngebieden in Nederland ligt;

• Door de out-of-town shopping malls moet aan voorwaarden worden voldaan die te maken hebben met grootte, regionaal markt gebied, beschikbaarheid (of gebrek aan) ruimte in stadscentra, bereikbaarheid met het openbaar vervoer en auto en samenwerking met omringende gemeentes.

In de Nota Ruimte 2006 wordt aangegeven dat het Rijk dertien economische

kerngebieden heeft aangewezen. Deze liggen grotendeels binnen nationale stedelijke netwerken. Hier bevinden zich de belangrijkste concentraties van stuwende bedrijvigheid en werkgelegenheid. Hier zijn de mogelijkheden ook het grootst. In deze economische kerngebieden wordt de meeste toegevoegde waarde gerealiseerd (voor een nadere beschrijving van deze economische kerngebieden zie bijlage I).

2.1.4 De twee doelen van de overheid

Over het algemeen moet de overheid (m.b.t. de retail sector) twee doelen nastreven (Gorter e.a., 2000):

1) Voor sectorale groei en verandering zorgen;

2) De ‘shopping function’ van de binnenstad handhaven.

In de praktijk is het echter moeilijk om één van bovengenoemde doelen te bereiken, zonder het andere doel te verwaarlozen.

Het eerste doel, een dynamische economische ontwikkeling, vraagt voor deregulatie van de retail sector, terwijl het tweede doel regulerende acties van de overheid vraagt, ten gunste van de retailbedrijven in de stadscentra. In feite komt het er dus op neer dat er deregulering voor de retail sector nodig is om competitief te blijven op zowel nationaal als internationaal niveau en om in staat te zijn om bedrijfsstrategieën en de mixture van activiteiten (goederen) aan te passen. Regelgeving is nodig om te voorkomen dat de stadscentra economisch (en mogelijk sociaal) in elkaar zakken, maar ook om economische steun te kunnen geven aan retailbedrijven die te maken hebben met negatieve opbrengsten/winsten. In de praktijk is het bovenstaande moeilijk te bereiken, zoals blijkt uit de beslissing van de overheid om perifere locaties wel toe te staan die (op het zelfde moment) niet de economische ontwikkeling schaadt van de centrale

Het tweede doel (de ‘shopping function’ van de binnenstad handhaven) kan bereikt worden door voldoende aanbod van winkels en goederen in de stadscentra (zowel kwantitatief als kwalitatief) die verkrijgbaar en bereikbaar zijn voor de consument. Met betrekking tot het bovengenoemde sociale aspect bestaat het gevaar dat wanneer de consument ontevreden raakt over de retail in de stadscentra, de ‘quality of life’ in het algemeen een negatieve wending kan aannemen. Denk hierbij aan oplopende

criminaliteit, leegstaande winkelpanden, etc (Gorter e.a., 2000:).

Evers e.a. (2005) spreken op dit gebied over de interventie van de overheid in de detailhandelsmarkt. Er zijn twee algemene redenen waarom interventie in de detailhandelsmarkt wenselijk is, te weten:

1) Om marktfalen te voorkomen (of de effecten daarvan te verminderen); 2) Om negatieve neveneffecten van de markt te voorkomen of te verzwakken. Dit eerste kan gedaan worden door spelregels op te stellen, zoals

mededingingsmaatregelen tegen kartels en monopolies en tegen marktverstorende praktijken zoals dumping. Soms kan dit binnen de sector geregeld worden, maar vaak wordt er voor spelregels van bovenaf gepleit.

De tweede algemene reden voor overheidsingrijpen wordt hieronder verder uitgewerkt. De overheid moet de negatieve neveneffecten van de markt ten eerste dempen omdat de detailhandelsstructuur sterk samenhangt met stedelijke economische

ontwikkelingen. De detailhandel is een belangrijke bouwsteen van stedelijke vitaliteit. Bestedingen van consumenten in steden bieden kansen voor stedelijke economische ontwikkeling, direct vanwege werkgelegenheidseffecten en indirect vanwege bestedings-, agglomeratie- en spin-off-effecten. Een groot en divers winkelaanbod trekt consumenten over langere afstanden naar steden dan strikt noodzakelijk is voor het doen van hun inkopen en draagt zo bij aan de stedelijke economie. Een hoog voorzieningenpeil houdt ook koopkrachtige bewoners, zoals de gewilde ‘creatieve klasse’, in de stad.

Een andere reden voor overheidsingrijpen is dat de binnenstad als een onderdeel van het cultureel erfgoed behouden moet blijven. Binnensteden zijn over het algemeen de meest karakteristieke en historische stadsdelen en zijn daardoor het visitekaartje of de etalage van de stad. Veel steden investeren in hun binnenstad, door middel van restauraties, het organiseren van manifestaties, demonstraties en festiviteiten en het realiseren van vernieuwende gebouwen en architectonische concepten. Maar zonder winkelfunctie zou de binnenstad voor een groot deel van het publiek niet echt interessant zijn. Het is daarom belangrijk om ervoor te zorgen dat de detailhandel als drager van de binnenstad vitaal blijft. Uit het Winkelmarktonderzoek 2006 komt naar voren dat tweederde van de winkeliers (die in de binnensteden zijn gevestigd) tevreden is met de huidige locatie. Een vijfde deel is echter ontevreden. Een goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden zijn hierbij belangrijke voorwaarden. Naast de vraag om betere parkeervoorzieningen noemen de winkeliers zaken als ‘meer promotie’ en ‘meer variatie in het winkelaanbod’ als belangrijke aandachtspunten. De bedreigingen die worden genoemd in dit onderzoek zijn toenemende branchevervaging, eenzijdig

parkeergelegenheid, het gemeentebeleid en concurrentie van perifere centra (Winkelmarktonderzoek 2006).

Daarnaast zijn er maatschappelijke overwegingen die tot bemoeienis met de winkelplanning leiden. In Nederland zijn mensen voor hun dagelijkse benodigdheden aangewezen op de detailhandelssector. Men zou dus kunnen stellen dat ze zeer direct belang hebben bij een rechtvaardige toegang tot de ‘voorziening’ winkels. De overheid dient er mede voor te zorgen dat bijvoorbeeld ook minder mobiele bevolkingsgroepen op de één of andere manier winkels binnen hun bereik hebben. Dit geldt dan vooral voor de levensmiddelenbranche (dus supermarkten).

Tenslotte hebben veranderingen in de detailhandel gevolgen voor de stedelijke ontwikkeling en zo de ruimtelijke ordening. Ruimtelijk extensieve vormen van

detailhandel kunnen op zich ingaan tegen planologische doelstellingen van stedelijke concentratie. Aan de andere kant kunnen nieuwe detailhandelsvestigingen een stimulans geven aan verdere ontwikkeling in een gebied en zo de stedelijke structuur van een regio veranderen. Hier dreigt in gevallen van overaanbod wel het gevaar van verlaten

winkelgebieden in steden maar ook op perifere locaties. Het verkeer vormt een ander belangrijk motief voor de regulering van de detailhandel. De locatie van winkels ten opzichte van verkeersstromen en woningen kan in meer of mindere mate bijdragen aan de keuze van vervoersmiddelen en afgelegde kilometers. Overheidsbeleid dat gericht is op het tegengaan van congestie en milieuhinder door (te) veel mobiliteit, vindt in de locatie van winkels al snel een aanknopingspunt (Evers e.a., 2005).

2.1.5 Scenario’s om met het nieuwe beleid om te gaan

Op basis van het bovenstaande en de beleidsruimte van de Nota Ruimte, kunnen drie mogelijke scenario’s worden opgesteld, te weten:

1) Een liberale beleidsvariant;

2) Een gedeeltelijke liberaliseringsbeleidsvariant; 3) En een behoudende beleidsvariant.

Ad 1) Liberale beleidsvariant. In deze eerste variant wordt de maximale ruimte (die de Nota Ruimte biedt) gebruikt en vervalt het onderscheid tussen PDV en GDV. De branchebeperking wordt op alle PDV- en GDV-locaties opgeheven zonder dat er direct extra vierkante meters worden toegevoegd. Een uitzondering op de regel hierbij wordt gemaakt voor food. Als er wordt gekeken naar het aspect fijnmazigheid, zal de komst van een supermarkt in de periferie waarschijnlijk een negatief effect hebben op de

leefbaarheid en het verzorgingsniveau in de woonwijken en daarmee de fijnmazigheid. Het toestaan van hypermarkten aan de rand van de stad betekent een ontwrichting van de bestaande winkelcentra. Daarmee is dat een ruimtelijk relevante overweging om af te zien van toevoeging van deze branche (food).

Ad 2) Gedeeltelijke liberaliseringsbeleidsvariant. In de gedeeltelijke

PDV-locaties. Anders gesteld, betekent dit dat een beperkt aantal van de huidige PDV-locaties wordt geselecteerd, waarop brancheverruiming wordt toegestaan. De invulling ervan wordt overgelaten aan de markt. De overheid stuurt, maar bemoeit zich niet met de details. Ze maakt keuzes op hoofdlijnen. Ook hier geldt dat food is uitgesloten van vestiging op deze locaties.

Ad 3) Behoudende beleidsvariant. Aan het andere einde van het spectrum, is er een behoudende beleidsvariant. Bij deze variant vindt geen liberalisering plaats, maar blijft het huidige onderscheid PDV\GDV gehandhaafd. Er komen geen nieuwe GDV-locaties bij en er wordt vastgehouden aan de PDV-branchering. Ook blijft food uitgesloten van vestiging op deze locaties.

Op dit moment is het moeilijk om grip te krijgen op de ontwikkelingen in de detailhandel. Ten eerste zijn de lagere overheden nog niet gewend aan hun nieuwe rolverdeling; ze moeten het beleid gaan afstemmen op andere schaalniveaus, en ze worden met nieuwe krachten in de markt geconfronteerd. Ten tweede ziet de markt hierdoor kans macht naar zich toe te trekken en nieuwe vormen uit te proberen; zowel doordat het beleid door de decentralisatie meer versplinterd is, als door het minder strenge beleid. Ten slotte wordt de uitvoering van het beleid belemmerd doordat de oude beleidsconcepten en –termen zijn ingesleten (Evers e.a., 2005).

Vanuit de markt ontstaat er druk op de ambtenaren. Projectontwikkelaars kunnen gemeenten gaan uitspelen tegen elkaar, waardoor er een risico bestaat dat er geen weloverwogen beslissingen genomen worden. Gemeentelijke overheden kunnen worden opgezadeld met het dilemma van “ik moet eerder zijn dan mijn buurplaats”.

Daarnaast is er door het decentraliseren van het beleid de eenduidigheid in regels zoek. De regels bieden ruimte voor meerdere interpretaties. De markt weet niet meer waar zij aan toe is. Men loopt nu het risico dat twee aan elkaar grenzende gemeenten dezelfde plannen ontwikkelen. Goed voorbeeld hiervan is de komst van een Factory Outlet center in zowel Etten Leur als Roosendaal. Uiteindelijk heeft de rechter een beslissing moeten nemen (Jansen, 2005).

2.2 Detailhandelsstructuur

In deze paragraaf staat de Nederlandse detailhandelsstructuur centraal. Er zal onder andere worden ingegaan op de huidige structuur van de detailhandel, schaalvergroting, fijnmazigheid en filialisering.

2.2.1 Omvang detailhandel

Aan het eind van de twintigste eeuw is detailhandel uitgegroeid tot een belangrijk onderdeel van de Nederlandse economie en cultuur. Aan de omvang van de markt is het belang van detailhandel als economische sector af te lezen. Na het topjaar 2002 kende de Nederlandse detailhandel drie opeenvolgende jaren van krimpende omzetten. Het jaar 2006 betekende echter een krachtig herstel van de omzet in de detailhandel (zie onderstaande figuur). Binnen de algehele detailhandel realiseerden de winkels in voedings- en genotmiddelen in 2006 3,7 procent meer omzet dan in 2005. Het

Figuur 3 Omzetontwikkeling detailhandel (Bron: CBS, 2006) * voorlopig cijfer

Van alle consumptieve bestedingen in Nederland gaat ongeveer een derde naar de detailhandel. Sinds de jaren zeventig verliest de detailhandel echter flink ten aanzien van andere consumptieve bestedingen: in dertig jaar tijd is het aandeel bijna gehalveerd. Toenemende winkelleegstand en dalende omzetten in de afgelopen jaren laten zien dat detailhandel een zeer conjunctuurgevoelige sector is. Dit is weinig verrassend, omdat detailhandel voor- en achterwaartse bindingen heeft met tal van andere sectoren (Evers e.a. 2005).

2.2.2 Drijvende krachten van de Nederlandse detailhandel

Evers e.a. (2005) geven in hun studie aan dat de detailhandelsstructuur, in welke vorm dan ook, het resultaat is van steeds dezelfde drijvende krachten (zie onderstaande figuur).

Figuur 4 Drijvende krachten in detailhandel

producent, zijn logistiek, zijn relatie met de consument en zijn positie ten opzichte van de concurrent.

De detailhandel is in beginsel met ruimte verbonden, omdat een zeer grote meerderheid van het handelsproces geschiedt via een vast verkooppunt: de winkel. Zowel leveranciers als klanten moeten de winkel gemakkelijk kunnen bereiken.

Detailhandel wordt sterk bepaald door regels. Dit kan een vorm van zelfregulering zijn, maar de regels liggen toch meestal in handen van een publieke macht. Regelgeving over toegestane locaties, branchering, omvang van de vestiging, openingstijden en dergelijke, vormen belangrijke spelregels in de strijd om de klanten.

De ontwikkeling van de detail- en groothandel in Nederlandse steden is vooral een uitkomst van verschillende locatiestrategieën. Infrastructuur en innovatie hebben altijd een belangrijke rol gespeeld in de geschiedenis van de detailhandel. Warenhuizen werden rond 1900 mede mogelijk gemaakt door innovaties in openbaar vervoer, net als de auto en de snelweg het mogelijk hebben gemaakt om winkels in het buitengebied te realiseren. Een andere verklaring voor detailhandelsontwikkelingen vinden we in de

marktregulering. Strenge regulering gebeurt vaak op verzoek van de sector zelf, omdat de risico’s erdoor verlaagd worden en lage risico’s in de handel net zo belangrijk zijn als het verhogen van de omzet. Regulering van de detailhandel is ook belangrijk omdat de sector een verzorgingsfunctie heeft. Als er sprake is van marktfalen of verstorende

handelspraktijken, worden er spelregels opgesteld om hiervoor te corrigeren. Net als locatiestrategieën heeft de marktregulering geleid tot andere verschijningsvormen. De vestigingswet beschermt bestaande winkeliers bijvoorbeeld tegen nieuwkomers, vaste productprijzen beschermen tegen discounters, en mededingingswetten beschermen tegen bedrijfsmatige schaalvergroting. Hoewel deze regels zeker een impact op de markt hebben, is het effect niet altijd overeenkomstig de beleidsdoelstellingen. Dit verklaart waarom de spelregels vaak veranderen en waarom marktregulering een continu proces tussen markt en overheid is.

Ook de ruimtelijke ordening heeft een zeker effect gehad op de detailhandelsstructuur. Tegenwoordig is ruimtelijke regulering van de detailhandelssector nog steeds gericht tegen schaalvergroting en perifere detailhandel. Beperking van de

vestigingsmogelijkheden is ook bevorderend voor andere doelen van de ruimtelijke ordening: door het creëren van kunstmatige schaarste wordt voortdurend geïnvesteerd in herontwikkeling en vernieuwing binnen stedelijke gebieden (Evers e.a., 2005).

2.2.3 Typologie van de winkelgebieden

De Nederlandse detailhandelsstructuur wordt onderverdeeld in een drietal winkelgebiedtypologieën (MDW, 2000)

Stadscentra

Ondersteunende centra

De stadscentra in de grotere gemeenten (meer dan 10.000 inwoners) worden ondersteund door de zogenaamde ondersteunende centra. Hiertoe worden gerekend de buurt-, wijk- en stadsdeelcentra. Met name op het laagste niveau (de buurtcentra) heeft een proces van sanering plaatsgevonden.

Perifeer aanbod

PDV- en GDV-concentraties hebben tot nu toe steeds een uitzondering gevormd in de Nederlandse detailhandelsstructuur. Echter de omvang van dergelijke locaties en de toenemende acceptatie hiervan zijn er de oorzaak van geweest dat deze steeds meer een wezenlijk onderdeel van de detailhandelsstructuur zijn gaan vormen.

2.2.4 Een geordend winkellandschap

De Nederlandse detailhandel wordt door de overheid gereguleerd, maar vooral het naoorlogse beleid heeft de hedendaagse structuur beïnvloed. Die structuur is grotendeels het product van een ruimtelijke ordening waarin de centraleplaatsentheorie van

Christaller als leidraad voor de planningsdoctrine gold. Een handleiding gaf destijds aan hoe groot een bepaald buurt- of wijkcentrum moest zijn in verhouding tot het aantal inwoners. Concurrerende winkels of winkelcentra mochten zich niet zomaar vestigen; nieuwe winkels moesten complementair zijn aan de gevestigde. Gevestigde winkels werden zo met planologische regels beschermd. Gemeenten hadden daar zelf ook belang bij. Ze beschermden zichzelf op die manier tegen wildgroei en uitholling van bestaande centra. Gemeenten zaten daarbij vrijwel op één lijn met gevestigde detaillisten: de

detailhandelsstructuur moest fijnmazig blijven, dat wil zeggen met veel kleine winkels en korte afstanden tussen consument en winkel, en de binnenstad diende het zwaartepunt van de winkelvoorziening te zijn. Tegenwoordig zijn winkels nog altijd in de centra geclusterd en is de relatie tussen de gemeentegrootte en het aantal winkels lineair. Maar ook de locatie van winkels binnen gemeenten en zelfs wijken en buurten is geordend (Verkenning van de ruimte, 2006).

2.2.5 De bestaande winkelstructuur

De bestaande winkelstructuur van Nederland wordt gezien als fijnmazig en hiërarchisch opgebouwd. Naast fijnmazigheid en hiërarchie zijn schaalvergroting, periferie,

filialisering en branchevervaging veel gehoorde termen met betrekking tot veranderingen in de detailhandelsstructuur.

2.2.5.1 Schaalvergroting

Tabel 2 Aantal supermarkten naar grootteklasse (m2 _vvo) Winkeltype en verkoopvloeroppervlakte 1998 1999 2000 2001 % 1998-2001 Hypermarkten (>2.500 m2_{) 43 47 49 50} 16% Grote supermarkten (1.000-2.500 m2_{) 644 705 826 838} 30% Supermarkten (700-1.000 m2_{) 921 923 1070 1033 12%} Kleine supermarkten (400-700 m2_{) 1365 1355 1286 1194 -13%} Kleine winkels (<400 m2_{) 3181 2877 2352 2114 -34%} Totaal 6154 5907 5583 5229

Tabel 3 Gemiddeld winkelvloeroppervlak detailhandel (food) (Bron: rpb, 2005)

Detailhandel food 1968 1978 1987 1997 2001 2004

Gem. winkelvloeroppervlak (m2_{) 35 66 91 116 166 172}

Bovenstaande tabel geeft de schaalvergroting in Nederland weer. Duidelijk wordt dat het aantal hypermarkten en grote supermarkten stijgt, en dat het aantal kleine supermarkten en kleine winkels (sterk) afneemt. Ook het Erasmus Food Management Instituut (EFMI) heeft in samenwerking met de Rabobank (2007) onderzoek gedaan naar de

detailhandelsstructuur op het gebied van supermarkten. De belangrijkste conclusie uit het onderzoek is dat in de komende acht jaar een kwart van alle supermarktformules in Nederland zal verdwijnen. Kleine winkels worden opgedoekt en er komen enkele megasupermarkten voor terug. Een van de oorzaken is de afnemende bevolkingsgroei. Bovendien geven mensen steeds minder uit aan voedingsmiddelen. Daardoor komen de verkopen onder druk te staan.

Bhatnagar e.a. (2004) geven in hun studie aan dat supermarkten aantrekkelijk worden ten opzichte van de kleinere winkels onder de volgende condities. De eerste is lagere prijzen: wanneer een consument een groot genoeg prijsverschil waarneemt en deze afweegt tegen de langere reistijd en de tijd van winkelen, zal de consument voor de supermarkt kiezen. Daarnaast wordt de supermarkt aantrekkelijk wanneer de consument komt voor één bepaalde productcategorie en besluit om in grote aantallen te kopen. Deze behoefte zal stijgen wanneer de consumptie van de betreffende goederen stijgt en de voorraadkosten van de consument daalt. Volgens het EFMI en de Rababank (2007) zijn manieren om te groeien alleen nog om hoogwaardige en dus duurdere producten op te nemen in het assortiment. Ook het toevoegen van nieuwe producten zoals schoenen en kleding zou de supermarkt verder kunnen helpen.

Het aantal supermarkten is in de loop van de jaren dus afgenomen, terwijl de gemiddelde grootte meer dan evenredig is toegenomen. Dit is een tendens die al jaren aan de gang is. In 1980 telde Nederland nog bijna 14.000 supermarktvestigingen. In 2006 is dat aantal slechts éénderde daarvan, maar is het gemiddeld vloeroppervlak gestegen met een factor 5½. Het resultaat is een toename van het totale supermarktvloeroppervlak in deze periode met meer dan 70%.

Figuur 5 Superstores (supermarkten groter dan 2.500 m² w.v.o.) in Nederland (Bron: Walen, e.a. 2006)

(In de figuur staan i.p.v. 20 slechts 6 Albert XL’s afgebeeld, maar o.a. de Konmar Superstores zijn inmiddels omgebouwd tot Albert Heyn XL).

Dat de gemiddelde grootte trendmatig toeneemt (tot thans circa 800 m² w.v.o.), wil niet zeggen dat grootschalige supermarkten in Nederland een nieuw fenomeen zijn.

Integendeel, in de jaren 70 van de afgelopen eeuw ontstonden de eerste Nederlandse hypermarkten. Dit waren grootschalige supermarkten met gedeeltelijk een

warenhuisassortiment. Door gebrek aan succes hebben de meeste hypermarkten in Nederland het merendeel van het non-food aanbod in de afgelopen 20 jaar afgestoten en zijn zo ‘verworden’ tot megasupermarkt (Walen, e.a. 2006).

Hoewel de gemiddelde grootte van winkels toeneemt, wordt de Nederlandse

detailhandelsstructuur nog altijd gedomineerd door kleine vestigingen. De ‘grote winkels’ in ons land (meer dan 1.500 m2, definitie rpb) vertegenwoordigen minder dan 2% van alle vestigingen. Ze nemen echter wel bijna 30% van het winkelvloeroppervlak in beslag. De Albert Heijn XL-formule, de grootste tot nu toe, telt ongeveer 3.000 m2 . Dat is twintig keer zo groot als de gemiddelde food-winkel in Nederland (rpb, 2005).

dan niet branchevreemd), en met marktaandelen de concurrentiekracht vergroten

(verkenning van de ruimte, 2006, Economische Zaken, gemeente Amsterdam, 2006). Een andere constatering is dat naarmate het vloeroppervlak toeneemt en daarmee ook het aanbod aan goederen, de attractiviteit van de winkel toeneemt (Walen, e.a. 2006). Walen e.a. (2006) geven in hun studie de volgende effecten van schaalvergroting weer:

Door het schaalvergrotingsproces, zal het wegtrekken van consumenten uit buurtwinkelcentra verder doorzetten en zal de winkelstructuur verdergaand veranderen.

Omzetverliezen bij kleinschalige supermarkten kunnen, gebaseerd op ruwe schattingen, uitkomen op 3 tot 8%. Bij buurtwinkelcentra vlakbij de grootschalige vestiging kunnen omzetverliezen oplopen tot meer dan 10%.

Omzetverliezen zullen dan ook deels leiden tot bedrijfssluitingen.

Als gevolg van de toename van de concurrentie zullen verschuivingen optreden. De markt zal wel degelijk ruimte blijven bieden aan verschillende formules van verschillende grootte. Zo zullen middelgrote supermarkten een belangrijke functie blijven houden en ook de speciaalzaken zullen sterk blijven in bepaalde

marktsegmenten. Kleine supermarkten kunnen alleen een marktpositie blijven innemen bij een duidelijk afwijkend profiel ten opzichte van grotere

supermarkten.

Ook in de toekomst zal er sprake zijn van verdere schaalvergroting. Deze trend is zowel te bespeuren bij de handel in niet-dagelijkse artikelen als bij de handel in dagelijkse artikelen (verkenning van de ruimte, 2006, Economische Zaken gemeente Amsterdam, 2006)

De snel voortschrijdende schaalvergroting in de detailhandel leidt tot een behoefte vanuit de markt aan grootschalige formules op goed bereikbare, liefst gemakkelijk te

ontwikkelen locaties. Schaalvergroting leidt onafwendbaar tot sanering van (een deel van) het kleinschalige aanbod. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid of beperking van mobiliteit is dit echter niet altijd gewenst. Investeringen in bestaande stedelijke gebieden vinden in de regel echter niet plaats indien ook hier geen ruimte wordt geboden aan schaalvergroting en uitbreiding (kostendrager) (Dynamische winkelgebieden, 2004). Bovendien is het voor grotere formules echter moeilijk om voldoende (betaalbare) ruimte in de bestaande centra te vinden; dit zet de detailhandelsstructuur onder druk. Op welke manier de bestaande stadscentra wel tegemoet kunnen komen aan de toenemende vraag naar (betaalbare) ruimte wordt in de volgende paragraaf beschreven.

1. Bestaande locaties

Doordat bestaande formules niet goed functioneren komen van tijd tot tijd winkelpanden op de markt. Verouderde of slecht afzetbare winkelunits kunnen een geliefd

herontwikkelingsproduct zijn. De veelal sterke locatie-kwaliteiten lijken uitstekende randvoorwaarden te scheppen voor het scenario waarin een toekomstige winkelfunctie opnieuw vormgegeven wordt. Volgens het Winkelmarktonderzoek 2004 houdt dit automatisch in dat makelaars moeten kijken in hoeverre ze mogelijkheden zien om winkelruimte te koppelen. Komt er een winkel leeg dan is het meest simpele om die winkel te verhuren aan iemand die precies die oppervlakte zoekt. Maar men kan ook naar de buurman stappen en kijken of die ook niet net van plan is zich te gaan verplaatsen.

2. Nieuwbouwplannen

De sterke vraag naar (grootschalige) winkelruimten heeft tot nieuwe ontwikkelingen geleid in en aan de randen van diverse binnensteden. De invloed van dit type

ontwikkelingen moet niet worden onderschat. Het toegevoegde winkelareaal kan zorgen voor een wijziging van loopstromen in delen van het centrum. Dit kan zowel positieve als negatieve gevolgen hebben. Een nieuwe ontwikkeling kan leiden tot het versterken van aanpalende gebieden, maar kan eveneens zorgen voor het afsterven van minder gunstig gelegen straten.

Ondanks de hiervoor geschetste kansen, lijkt het waarschijnlijk dat in de toekomst slechts in beperkte mate tegemoet kan worden gekomen aan de vraag naar grootschalige

winkelunits in binnensteden. Het komt maar sporadisch voor dat bestaande retailers hun winkelportefeuille afstoten. Daarnaast is lang niet overal ruimte voor

nieuwbouwinitiatieven. Vaak is de ruimte in binnensteden beperkt of is de monumentale status van de gebieden een beperkende factor (Winkelmarktspecial 2005).

Indien locaties voor grootschalige winkels binnen het bestaande winkelmilieu niet voorhanden zijn, treedt een drang naar perifere locaties op. Al dan niet door mazen in de wet, slagen deze ketens erin om op perifere locaties, die hiervoor eigenlijk niet bestemd zijn, terecht te komen. Onderzoek wijst uit dat een belangrijke oorzaak van vestiging van grootschalige winkels in de periferie, is, dat geen geschikte ruimtes van die omvang in binnensteden en bestaande winkelcentra voorhanden zijn. De bereikbaarheids- en/of bevoorradingsproblematiek in de bestaande centra speelt hierbij ook een rol

(Economische Zaken gemeente Amsterdam, 2006).

Het tot ontwikkeling laten komen van de periferie hoeft volgens Duijvestein (2006) echter niet de doodsteek te zijn van de binnenstedelijke retail. Mits de ontwikkeling van de periferie niet ongebreideld is, hoeft dit niet te leiden tot uitgestorven binnensteden. Er zijn nog genoeg winkels die er belang bij hebben om zich in de binnenstad te vestigen, zoals single-brand stores en superspeciaalzaken. De opkomst van grootschalige retail in de periferie maakt het wel noodzakelijk dat winkeliers in de binnensteden de handen ineenslaan om de onderscheidende waarde van deze binnensteden (diversiteit, kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte, authenticiteit, etc) samen met andere stakeholders

2.2.5.2 Filialisering

Nederland is een land vol met filialen. Van de 106.703 winkelvestigingen behoren er 31.840 (29 %) tot een filiaal. Volgens Evers e.a. (2005) is het moeilijk precies aan te geven hoe sterk de bedrijfsmatige schaalvergroting is doorgedrongen in Nederland. Volgens het CPB is Nederland het meest ‘gefilialiseerde’ land van Europa. Volgens Locatus lijkt filialisering sinds 1999 licht af te nemen. Nederland telt 524 formules die tien of meer vestigingen hebben. Het grootste deel hiervan richt zich op fun-aankopen. Albert Heijn (run) is met 670 vestigingen de grootste formule (Evers e.a., 2005).

Filialisering treedt op in zowel Run-, Fun- als Doel-motieven. Omdat de top-vijftigketens zo groot in aantal zijn, kom je ze in vrijwel iedere grotere stad wel tegen. Voor de

consument betekent filialisering vaak ook herkenning en vertrouwen. Ook geldschieters van winkelcentra hebben een duidelijke voorkeur voor ‘veilige bedrijven’ (lees: filialen); het verschijnsel van centrummanagement in de grotere steden zal deze tendens wellicht in de toekomst versterken (Evers e.a., 2005).

2.2.5.3 Fijmazigheid

Ook fijnmazigeid is een kenmerk van de Nederlandse detailhandelsstructuur. In de detailhandelsdiscussie wordt ze vaak genoemd als een kwaliteit die zonder meer

behouden moet blijven. In hun zoektocht naar fijnmazigheid geven Evers e.a. (2005) de relatie tussen verkeer en detailhandelsstructuur weer. De resultaten laten zien dat het aantal winkelverplaatsingen per persoon per dag is afgenomen. Terwijl het aantal ritten afnam, is de gemiddelde afstand die voor een winkel werd afgelegd, juist gestegen. De langere afstand resulteerde niet in een langere gemiddelde reistijd; die is namelijk gedaald. Op basis van bovenstaande werd geconcludeerd dat de gemiddelde snelheid bij een winkelverplaatsing is toegenomen. Verder kwamen Evers e.a. (2005) tot de conclusie dat de gemiddelde afstand tot een winkel is toegenomen, wat er op duidt dat de

detailhandelsstructuur grofmaziger is geworden.

Volgens Elsevier Retail (2007) is gebleken dat de detailhandelsstructuur geen constante is, ofwel niet voor lange tijd vastligt. Nieuwe winkels komen en gaan, formules worden bijgesteld of compleet veranderd. Indien nu de meest waarschijnlijke plannen tot 2010 worden uitgewerkt, zal er plusminus 3 miljoen vierkante meter van WVO bijkomen. Wat de ruimtelijke spreiding in ons land betreft is het duidelijk dat winkels overal te vinden zijn en dat er een duidelijke clustering is in de stedelijke gebieden. In de grotere steden zijn in relatieve termen geen extra voorzieningen, maar de samenstelling van de voorzieningen is er wel anders. Alleen voor fun lijkt iets van hiërarchie te bestaan. De fijnmazigheid van ons land blijkt niet groter te zijn als die elders, indien rekening wordt gehouden met de dichtheid van de bevolking. De Nederlandse stedelijke structuur lijkt echter bij te dragen aan het gevoel van een fijnmazig voorzieningenniveau. De

winkelcentra zijn centraal in de wijk of buurt gevestigd, waardoor ze voor veel mensen dichtbij zijn.

2.2.5.4 Branchevervaging

De roep om meer omzet heeft de laatste jaren geleid tot het aanbieden van

bijvoorbeeld aan de Aldi die vaak computers e.d. als ‘lokkertjes’ gebruikt om traffic naar haar winkels te genereren. De klant wil in toenemende mate aankopen doen in dezelfde winkel. Deze trend naar 'one-stop shopping' kan aantrekkelijk zijn, aangezien de detailhandel kan profiteren van een toename van de bestedingen buiten het traditionele detailhandelsassortiment.

Deze branchevervaging speelt zich ook af op PDV-locaties. Het gevolg van de vervaging is dat de PDV-locaties met hun breder assortiment steeds meer op reguliere winkelcentra kunnen gaan lijken, dan wel functioneren. Hierdoor kunnen de reguliere winkelcentra in de stad en de winkels op PDV-locaties zich wat het assortiment betreft, moeilijker van elkaar onderscheiden. Veelal zijn de parkeermogelijkheden op PDV-locaties wel ruimer en goedkoper, waardoor op dat gebied wel een onderscheidend vermogen kan ontstaan. 2.3 Locatiebeleid

Naast het overheidsbeleid en detailhandelsstructuur speelt ook locatiebeleid een belangrijke rol in het slagen van een superstore. In deze paragraaf wordt onder andere ingegaan op mogelijke locaties voor een superstore (met voor- en nadelen),

marktontwikkelingen en locatie-eisen.

2.3.1 Locatiebeleid

Volgens Evers e.a. (2004) wordt de locatiekeuze van winkels door verschillende factoren bepaald. Volgens de auteurs zit de keuze voor een winkellocatie in het middelpunt van economie, ruimte en politiek (overheid).

Ad 1) Economie. Ruimtelijk-economische literatuur verklaart de spreiding van winkels in de ruimte op basis van afstand, het soort product en de mate van concurrentie. Verder zijn er economische trendverkenningen die detailhandelsontwikkelingen proberen te verklaren waarbij (bedrijfseconomische en ruimtelijke) schaalvergroting de belangrijkste trend is.

Ad 2) Ruimtelijke ordening. Ook als een bepaalde (perifere) locatie op basis van economische overwegingen zeer geschikt is, kan het onmogelijk zijn om daar een winkel te vestigen omdat er geen bouwvergunning wordt verleend. De overheid probeert hiermee ongewenste effecten op de mobiliteit en het milieu en aantasting van de vitaliteit van (binnen)stedelijke gebieden te voorkomen. Dit beleid wordt vaak gerechtvaardigd met een beroep op de plaatsentheorie van Christaller. Het feit dat de

centrale-plaatsentheorie in toenemende mate als anachronistisch wordt beschouwd en de opkomst van ontwikkelingsplanologie maken het steeds moeilijker om zulke restricties te

legitimeren.

Ad 3) Politiek (overheid). Winkels bepalen voor een groot deel het gezicht van een stad. Afhankelijk van het fiscale systeem kunnen detailhandelsverenigingen ook een

beslissingsbevoegdheid en centralisatie, kunnen in zulke conflicten van doorslaggevend belang zijn.

Volgens Evers e.a. (2005) heeft de locatiekeuze van winkels betrekking op de volgende aspecten.

1. Winkeliers zoeken consumenten op door plekken te kiezen waar veel mensen langskomen of in de buurt wonen. Afhankelijk van de koopmotieven waarderen

consumenten de omgeving en locatie van de winkel. Run-shoppen vindt frequent plaats, overwegend in de omgeving van de woning. Bij fun-shoppen wordt de attractiviteit bepaald door de omvang van het modeaanbod en de aanwezigheid van landelijke trekkers. Ook de combinatie met horeca draagt bij aan de aantrekkingskracht. Bij doel-aankopen vindt combinatiebezoek met andere koopmotieven plaats.

2. Winkels moeten toegankelijk zijn. De plek van de winkel in het stedelijk netwerk bepaalt hoe gemakkelijk klanten, personeel en leveranciers bij het gebouw kunnen komen. Locaties die makkelijk bereikbaar zijn voor leveranciers kunnen ook

aantrekkelijk zijn voor de winkelier uit het oogpunt van rationelere bedrijfsvoering of om overheadkosten te drukken. Als de locatie minder aantrekkelijk voor klanten is, kan dit gecompenseerd worden door hier andere voordelen tegenover te stellen, zoals lage prijzen en/of een breder assortiment (dit is het geval bij superstores).

3. Winkels met een vergelijkbaar aanbod clusteren vaak samen. Clusteren heeft als bijkomend voordeel dat een gebied bekend wordt om een bepaald aanbod waardoor ‘comparison shopping’ voor consumenten makkelijker wordt, en dus meer aantrekt. Agglomeratie is één van de meest intrigerende aspecten van de hedendaagse retail. Waarom zijn winkels bij elkaar gesitueerd terwijl ze elkaars (in)directe concurrenten zijn? De afgelopen jaren zijn er verschillende verklaringen voor retailagglomeratie weergegeven. Sommigen focussen op de schaalvoordelen die agglomeratie met zich meebrengt, zoals het delen van de kosten met elkaar op het gebied van faciliteiten of promoties. Andere verklaringen focussen op de groeiende attractiviteit voor

consumenten, omdat zij de kosten en de tijd m.b.t. reizen willen reduceren (doordat kortere en minder trips mogelijk worden). Hetzelfde geldt voor de search costs en onzekerheid. De aanwezigheid van meerdere concurrenten in één centra beperkt verschillende risico’s zoals stock-outs en maakt het gemakkelijker om prijzen te vergelijken. Een ander voordeel van agglomeraties is dat het de kans vergroot dat men alle producten die men zocht in één bezoek vindt (Oppewal e.a. 2004, p.61).

Popkowski Leszczyc e.a. (2004) geven in hun studie aan dat locatie strategie afhankelijk is van de volgende drie factoren:

1) retail price format (dus Hi-Lo, EDLP); 2) de winkelgrootte;

3) en de locatie van andere winkels (agglomeratie effecten).

De auteurs geven aan dat er agglomeratie voordelen optreden wanneer een specifieke winkel zich in een ‘particular suburb’ of vlakbij een andere winkel vestigt. Daarnaast nemen Popkowski Leszczyc e.a. (2004) waar dat er een trend gaande is dat winkels steeds groter worden.

2.3.3 Mogelijke locaties

Evers e.a. (2005) schetsen de volgende mogelijke formats die in de toekomst in Nederland te zien zouden kunnen zijn.

Downtown Mall

Grote overdekte winkelcentra verschijnen in de binnensteden. Er wordt ingezet op pret: een combinatie van fun-shoppen, horeca, evenementen en vermaak. Deze centra zullen de binnensteden van omliggende gemeenten raken, maar de grootste verdringingseffecten treffen de eigen stad. Door hun gunstige ligging zal het autogebruik dalen en zullen meer mensen gebruik maken van het openbaar vervoer. Dergelijke centra hebben een fysiek stedelijk karakter, maar zijn in gebruik veel minder stedelijk.

Wijkcentrum XL

Bestaande wijkcentra worden uitgebreid of overdekt. De oorspronkelijke functie

(verzorging van de lokale bevolking, dus run-shoppen) verschuift in de richting van fun-shoppen, om meer regionaal publiek te trekken. Deze centra hebben niet zozeer negatieve gevolgen voor de nabij gelegen regionale kernen als wel voor de eigen binnenstad. Deze variant heeft een minder grote impact op de mobiliteit dan de vorige. De centra zijn niet of nauwelijks stedelijk in uiterlijk maar wel in gebruik. Deze centra zijn goed bereikbaar met het openbaar vervoer en de fiets. Tegenover het verlies aan ruimte staat meer

vitaliteit voor de wijk PDV-Stripmall

De huidige PDV-locaties, de meubelboulevards, worden herontwikkeld tot ‘echte’ winkelcentra met een bijbehorende omvang en verdeling van koopmotieven. Gezien hun ligging ten opzichte van bestaande centra zullen vooral de buurt- en wijkcentra in de directe omgeving te maken krijgen met een afnemende koopkracht, maar ook de binnenstad ondervindt negatieve gevolgen. De PDV-Stripmall leidt tot langere gemiddelde verplaatsingsafstanden. Het autogebruik neemt in deze variant dan ook aanzienlijk toe terwijl het openbaar vervoer minder vaak wordt gebruikt.

Door een combinatie van een explosieve groei van het aantal meubelconcentraties in de jaren negentig en de aanzienlijke afname van de bestedingen aan woninginrichting die daarna heeft plaatsgevonden, is op dit moment sprake van een structureel overaanbod. Dit manifesteert zich in toenemende leegstand. Het gevolg hiervan is dat de overheden steeds vaker worden geconfronteerd met de vraag of daar andere branches dan meubelen

Megamall

Grootschalige winkelcentra worden gerealiseerd op strategische plekken in het Nederlandse snelwegennetwerk. Fun staat centraal in deze variant, waarin ook wordt ingezet op andere recreatieve functies. De effecten zijn vooral te merken in de binnensteden; buurtcentra zullen daarentegen weinig concurrentie van de Megamalls ondervinden. Gezien de grotere af te leggen afstanden zal de congestie op de rijkswegen toenemen. Net zoals de Downtown Mall heeft de Megamall een stedelijke uitstraling, maar is de variant in gebruik minder stedelijk.

Weidewinkel

Winkels worden gerealiseerd net buiten de stad of zelfs tussen de steden langs de hoofdwegen. Run en doel zijn de belangrijkste koopmotieven. Daardoor zullen de binnensteden weinig nadelige effecten van deze variant ondervinden. De buurt- en wijkcentra daarentegen zullen te maken krijgen met een aanzienlijke

koopkrachtafvloeiing door entertainment verplaatsing. De Weidewinkel genereert extra kilometers en een groter autogebruik. Deze variant is weinig stedelijk in uiterlijk maar wel stedelijk in diversiteit van gebruik.

Big Box Boulevard

Winkels worden gerealiseerd in linten langs de hoofdassen. Hier is geen duidelijk accent in koopmotief; alles is er te vinden. Vooral de wijk- en buurtcentra ondervinden de nadelige gevolgen van deze variant, maar ook de binnensteden komen onder druk te staan. De naar de winkels af te leggen afstanden nemen in deze variant minder toe dan bij de voorgaande twee varianten buiten de bestaande winkelgebieden. Het autogebruik zal duidelijk toenemen. De Big Box Boulevard laat het op veel aspecten van stedelijkheid afweten, maar scoort goed op functionele diversiteit en snelheid.

Evers e.a. (2005) geven een aantal algemene tendensen weer die kunnen optreden bij de (mogelijke) ontwikkeling van de zes mogelijke varianten.

De economische effecten treffen in vrijwel alle varianten de binnensteden, vooral als in de nieuwe megawinkelcentra het accent wordt gelegd op fun-shoppen. Indien in de nieuwe megawinkelcentra het run-shoppen overheerst, is de economische impact het grootst voor de nabijgelegen winkelcentra (wijk- en buurtcentra). Gemiddeld genomen leidt dit tot een daling van de concurrentiepositie van winkeliers in deze traditionele gebieden. De concurrentiepositie van winkeliers in de binnensteden wordt het meest beïnvloed door de eerste varianten en de druk lijkt af te nemen naarmate de variant hoger is (dus de laatst genoemde varianten). Hoe dichter bij de nieuwe vestiging gelegen, hoe groter de impact is in relatieve termen. In de varianten weidewinkel, PDV-Stripmall en Big Box Boulevard is goed waarneembaar dat nevencentra als wijk- en buurtcentra relatief grote klappen krijgen. Het buurtcentrum vindt zijn positie het meest bedreigd door PDV-Stripmall en Big Box Boulevard, terwijl de allergrootste projecten Downtown Mall en Megamall dit soort centra relatief ongemoeid laten.

klanten in de onmiddellijke nabijheid en de reikwijdte van de effecten is daarom kleiner. In de eerste drie varianten heeft de binnenstad ook meer te lijden dan in de laatste drie (momenteel buitenstedelijke locatievarianten). Binnensteden zijn sowieso vaak de dupe van relatieve achteruitgang, zelfs bij de weidewinkel-variant die is opgesteld zonder fun-programma (waarin binnensteden zijn gespecialiseerd) (Elsevier Retail 2007).

Voor de zes varianten wordt hieronder weergegeven in hoeverre deze zich richt op run,- fun,- en doel-shoppen.

Tabel 4 Percentage run,- fun,- en doel-shoppen naar variant

Run (%) Fun (%) Doel (%)

Downtown Mall 0 80 20

Wijkcentrum XL 10 60 30

PDV-Stripmall 30 60 10

Megamall 0 80 20

Weidewinkel 50 0 50

Big Box Boulevard 40 20 40

Het totale effect op de mobiliteit is relatief bescheiden. Wel genereren bijna alle varianten meer autokilometers. Een opmerkelijke uitzondering is Downtown Mall, die leidt tot een daling in het autogebruik ten gunste van het openbaar vervoer.

De effecten op stedelijkheid zijn moeilijk exact aan te geven. Doorgaans wordt ‘buiten de stad’ beschouwd als niet-stedelijk, maar dit beeld moeten we op grond van de analyse nuanceren. De Downtown Mall is fysiek weliswaar het meest stedelijk, maar datzelfde geldt voor de Megamall. De meest omstreden variant, de Big Box Boulevard, is in vele opzichten weinig stedelijk, maar heeft andere voordelen: het lint herbergt vele functies en met de snelweg in het midden kunnen bezoekers op hoge snelheid langs de uithangborden shoppen. Die menging van functies ontbreekt bij een al evenzeer omstreden variant, de Weidewinkel. De Weidewinkel wordt vaak gezien als ruimteverslindend, maar is tegelijkertijd heel efficiënt qua gebruik: grote aantallen bezoekers worden snel en overzichtelijk naar en binnen de winkels geleid. Bij de Megamall en Weidewinkel, die vaak gepaard gaan met nieuwe, geconcentreerde

investeringen, is de omgevingskwaliteit gemakkelijker te beheersen. Stedelijkheid is, met andere woorden, niet alleen afhankelijk van de locatie van een winkel(centrum) maar ook van de uitvoering en het beoogde gebruik.

Reimers e.a. (2004) hebben onderzoek gedaan naar verschillen tussen shopping centres (shopping malls) en shopping strips (highstreet, downtown of city centre). Hun