OMV_2022004847. Paleisstraat 15 te 2018 Antwerpen - Weigering
Verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar
Aanleiding en context
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: OMV_2022004847
Gegevens van de
aanvrager: Nikolli met als adres Vleminckveld 40 te 2000 Antwerpen
Ligging van het project: Paleisstraat 15 te 2018 Antwerpen Kadastrale percelen: afdeling 10 sectie K nr. 2763R7 Vergunningsplichten: Stedenbouwkundige handelingen Voorwerp van de
aanvraag:
Supprimeren van een gelijkvloerse handelsfunctie en uitbreiden van een woongelegenheid
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen Relevante voorgeschiedenis
- 12/04/1968: vergunning (18#51033) voor een gevelverbouwing;
- 16/03/1948: toelating (18#24317) voor een herbouw;
- 20/02/1948: toelating (18#23725) voor gevel- en binnenveranderingen;
- 31/07/1931: toelating (1931#39745) voor gevel- en binnenveranderingen;
Vergunde/vergund geachte toestand - functie:
o geacht vergund brengt positief advies uit voor een meergezinswoning met een handelsgelijkvloers en 3 woongelegenheden;
- bouwvolume:
o bouwvolume grenzend aan de Paleisstraat en Solvynsstraat, aan één zijde zijn grote wachtgevels aanwezig. Centraal gelegen is een beperkte open koer voorzien;
o Paleisstraat:
- 4 bouwlagen onder een plat dak waarvan de bovenste verdieping als daklaag is uitgewerkt;
- kroonlijsthoogte van circa 12,2m en bouwhoogte van circa 15,48m;
- bouwdiepte ter hoogte van de rechter perceelsgrens circa 8,5m en ter hoogte van de linker perceelsgrens circa 10m.
o Solvynsstraat:
- 4 bouwlagen onder een plat dak;
- kroonlijsthoogte van circa 15,5m;
- bouwdiepte ter hoogte van de linker perceelsgrens circa 8m en ter hoogte van de rechter perceelsgrens circa 10m.
- gevelafwerking:
o Paleisstraat:
- Dde beeldbepalende voorgevel met decoraties, opgebouwd uit drie traveeën en gekenmerkt door de aanwezigheid van T-vormige raamopdelingen werd verbouwd in 1968 naar horizontale gevelopeningen op de verdieping;
- bovenaan is een uitgesproken houten kroonlijst aanwezig;
- de gelijkvloerse verdieping is uitgewerkt als winkelpui;
- ter hoogte van de daklaag zijn twee gedecoreerde dakkapellen aanwezig;
o Solvynsstraat:
- gelijkvloerse verdieping volledig afgewerkt met blauwe hardsteen;
- de bovenliggende verdiepingen zijn afgewerkt met metselwerk in een geelbruine kleur;
- op de gelijkvloerse verdieping is geen voordeur aanwezig.
- inrichting:
o kleine open koer centraal op het perceel.
Huidige toestand - functie:
o meergezinswoning met handelsgelijkvloers over de volledige gelijkvloerse verdieping en 3 bovenliggende woongelegenheden.
- bouwvolume:
o in overeenstemming met de vergund/ vergund geachte toestand met uitzondering van de dichtgebouwde koer op de gelijkvloerse verdieping.
- gevelafwerking:
o Paleisstraat:
- gevelplint uit arduin;
- 1ste en 2de verdieping afgewerkt met natuurstenen tegels en voorzien van buitenschrijnwerk uit natuurkleurig aluminium;
- kelderopening dichtgemaakt met een grijskleurige plaat;
- kroonlijst uit witte planchetten;
- de gelijkvloerse verdieping is uitgewerkt als winkelpui in bruine kleur en is voorzien van zaak-gebonden publiciteit;
- ter hoogte van de daklaag zijn twee gedecoreerde dak-uitbouwen voorzien uit witgeschilderd hout.
o Solvynsstraat:
- in overeenstemming met de vergund/ vergund geachte toestand met uitzondering van de nieuwe inkomdeur op de gelijkvloerse verdieping.
- inrichting:
o volledig bebouwd perceel.
Gewenste toestand - functie:
o meergezinswoning met 4 woongelegenheden;
o het nieuwe gelijkvloerse tweeslaapkamerappartment heeft een netto- vloeroppervlakte van circa 69m2.
- bouwvolume:
o in overeenstemming met de vergund/ vergund geachte toestand: de open koer wordt opnieuw opengemaakt.
- gevelafwerking:
o Paleisstraat:
- de bestaande gevelafwerking blijft behouden - de zaak-gebonden publiciteit wordt verwijderd;
o Solvynsstraat:
- de bestaande gevelafwerking blijft voornamelijk behouden;
- nieuwe arduinen plint;
- nieuw aluminium schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping.
- inrichting:
o kleine open koer centraal op het perceel.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de gelijkvloerse handelsfunctie in 1 woning;
- vermeerderen van het aantal woningen;
- interne structurele werken op de gelijkvloerse verdieping;
- wijzigen van de voorgevels.
Fasering
Procedurestap Datum
Indiening aanvraag 17 januari 2022
Volledig en ontvankelijk 9 februari 2022
Start openbaar onderzoek geen
Einde openbaar onderzoek geen
Gemeenteraad voor wegenwerken geen
Uiterste beslissingsdatum 10 april 2022
Verslag GOA 24 maart 2022
naam GOA Katrijn Apostel
Bevraging aanpalenden
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie Datum advies gevraagd
Datum advies ontvangen
Advies Brandweerzone
Antwerpen- Zwijndrecht -
Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/
Brandweer Zone Antwerpen
9 februari 2022 9 maart 2022 Voorwaardelijk gunstig
Interne adviezen
Adviesinstantie Datum advies gevraagd Datum advies
Ondernemen en 9 februari 2022 16 februari 2022
Stadsmarketing/ Business en Innovatie
Ondernemen en Stadsmarketing/
Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering
9 februari 2022 24 februari 2022
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit 9 februari 2022 21 februari 2022 Stadsontwikkeling/
Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning
9 februari 2022 23 februari 2022
Stadsontwikkeling/
Onroerend Erfgoed/
Monumentenzorg
9 februari 2022 8 maart 2022
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden
afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het
Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten >
Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten >
Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene
bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten >
Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van
28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
o artikel 19 Tuinafsluitingen:
op de plannen van de nieuwe toestand lijkt de scheidingsmuur ter hoogte van de koer hoger opgetrokken te worden. De bestaande scheidingsmuur kan in functie van bezonning niet aangepast worden;
o artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
de ramen werden op de gevelaanzichten niet aangeduid als opengaand waardoor het onduidelijk is of elke verblijfsruimte voorzien wordt van minstens één te openen geveldeel zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden;
o artikel 26 Afvalverzameling:
er is geen afvalberging aanwezig;
o artikel 27 Open ruimte:
de functie op het gelijkvloers wijzigt maar er wordt geen open ruimte van minstens 20% voorzien;
o artikel 28: Private buitenruimte
de 3 zelfstandige wooneenheden op de verdiepingen zijn niet uitgerust met een buitenruimte;
o artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden
opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Het dossier bevat geen screeningsnota waardoor de mogelijke milieueffecten van het project niet ingeschat kunnen worden.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via
www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft 2 panden gelegen aan respectievelijk de Solvynstraat en
Paleisstraat. Intern zijn de gebouwen met elkaar verbonden. De voordeur bevindt zich enkelzijdig aan de Paleisstraat.
De aanvraag wenst het gebouw in te richten met 4 wooneenheden, 1 per verdieping.
Geacht vergund brengt een positief advies uit voor een gelijkvloerse handelsfunctie en 3 zelfstandige wooneenheden. Dit advies zegt echter niets over de inrichting van de wooneenheden. Er zijn immers geen vergunningen voor deze wooneenheden verleend waardoor de inrichting ervan moet getoetst worden aan de huidige regelgeving.
De aanvraag is een stadsontwikkelingsproject conform artikel III bijlage 10b van het MER-besluit. De aanvraag moet een mer-screeningsnota bevatten zodat de
vergunningverlenende overheid de impact dat het project heeft op mens en milieu kan inschatten. Het dossier bevat geen screeningsnota waardoor deze beoordeling niet gemaakt kan worden en de vergunningsprocedure niet juist is verlopen. Het gevolg hiervan is dat de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen niet vergunbaar zijn.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen De 3 bovenliggende wooneenheden voldoen niet aan de minimale kwaliteitseisen conform de bouwcode. Volgens geacht vergund zijn deze wooneenheden aanwezig voor 1979. Dit advies betekent niet dat deze entiteiten zoals ingericht en aangevraagd vergund zijn waardoor deze nog steeds getoetst moeten worden aan de geldende voorschriften en de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag voegt nog een bouwtoelating toe waaruit af te leiden is dat de inrichting van de appartementen op de verdieping reeds voor 1979 zo was.
Een buitenruimte is een minimale vereiste voor zelfstandige wooneenheden. Deze ontbreekt bij de woningen op de verdiepingen.
Er is eveneens geen enkele fietsstalplaats in het gebouw aanwezig, ook niet voor de bijkomende wooneenheid op het gelijkvloers. Hierdoor voldoet het nieuwe
gelijkvloerse appartement niet aan de minimale kwaliteitseisen van een zelfstandige wooneenheid. De stedelijke mobiliteitsdienst adviseert dat het pand van minstens 3 fietsstalplaatsen voorzien moet worden. De afwezigheid van een bruikbare
fietsenberging illustreert dat de draagkracht van het gebouw is overschreden.
Door het gelijkvloers om te vormen naar wonen bestaat de mogelijkheid om de woonkwaliteit in het gebouw te verhogen. De ruimte op het gelijkvloerse kan voor een deel toegevoegd worden bij de woning op de 1ste verdieping en voor een ingericht worden met een gemeenschappelijke fietsenberging. Zo is het appartement op de 1ste verdieping meteen uitgerust met een private buitenruimte. De bovenliggende
entiteiten kunnen dan weer voorzien worden van een inpandige buitenruimte. Het bovenste appartement kan bijvoorbeeld met een dakpatio uitgerust worden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het gebouw is gelegen in CHE-gebied. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd.
In 1947 – 1948 werden bouwaanvragen ingediend voor de heropbouw van de 2 woningen. De neo-classicistische gevel met mansarde aan de Paleisstraat werd omgevormd; de houten winkelpui werd bewaard en de bovenliggende verdiepingen werden
bekleed met een natuurstenen bekleding in travertin (cfr. bestaande toestand). Aan de zijde van de Solvynstraat werd een pand opgericht van 4 bouwlagen onder plat dak met een arduinen sokkel en een afwerking van de bovenliggende verdiepingen in een geel baksteenmetselwerk. De toegang tot het pand bevond zich in de Paleisstraat, later werd ook een inkomdeur aan de zijde van de Solvynstraat toegevoegd.
De aanvrager wenst de gelijkvloerse verdieping volledig als een woonentiteit in te richten. Het reclamepaneel boven de voormalige winkelvitrine wordt verwijderd. Aan
de zijde van de Solvynstraat wordt de toegangsdeur gesupprimeerd en wordt de raamindeling van het gelijkvloers gewijzigd.
Vanuit oogpunt monumentenzorg geen principieel bezwaar tegen de herinrichting van het gelijkvloers en het verwijderen van de toegangsdeur in de Solvynsstraat. Om de gevelverhouding aan de Paleisstraat terug te herstellen, wordt geadviseerd om de bovenlichten in de houten winkelpui terug te openen en te voorzien van een beglazing.
Vanuit oogpunt monumentenzorg is het wenselijk de gevelopeningen op het gelijkvloers zijde Solvynstraat terug te herstellen cfr. vergunde toestand.
Dit advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De wijzigingen aan de Solvynsstraat zijn niet aanvaardbaar en het is wenselijk dat de situatie op het laatste bouwplan hersteld wordt. Ook is het wenselijk dat de bovenlichten boven de pui hersteld worden conform de laatste vergunning.
Indien een functiewijziging naar wonen wenselijk is, dan moet het woonprogramma afleesbaar zijn uit het gevelbeeld. Dit zou een aanpassing van de gevelpui aan de Paleisstraat betekenen.
Zowel vanuit erfgoedkundig als stedenbouwkundig oogpunt is het echter wenselijk dat de pui behouden blijft. Bijkomend is wonen achter een vitrine bevreemdend en correspondeert het gevelbeeld niet met de achterliggende functie. Ook omwille van visuele inpasbaarheid is een woonfunctie aan de voorzijde niet aanvaardbaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het bouwvolume blijft nagenoeg ongewijzigd. Omdat het gelijkvloerse een
functiewijziging van detailhandel naar wonen ondergaat, moet minstens 20 % van de perceeloppervlakte open ruimte zijn. De aanvraag voorziet hierin niet. Er is wel een beperkte koer aanwezig. Een ontpitting conform bouwcode zou betekenen dat een deel van het bouwvolume gesloopt zou moeten worden. Daarom zou een afwijking op het geldende artikel aanvaardbaar kunnen zijn.
Op de plannen van de nieuwe toestand is de tuinmuur ter hoogte van de koer hoger opgetekend. Een verhoging van de tuinmuur op deze plek is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. De aanvraag is strijdig met artikel 19 van de bouwcode.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van handel naar wonen.
De handelsfunctie op het gelijkvloers wordt een appartement met 2 slaapkamers.
De 3 bovenliggende appartementen blijven behouden.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en
autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De vergunde handelsfunctie heeft een beperkte oppervlakte (< 500m²). De
bestaande parkeerbehoefte is 0. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen.
Er is bijgevolg geen bijstelling van toepassing.
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
Fietsvoorzieningen
Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3.
Deze zijn niet aanwezig waardoor de extra woning niet gunstig geadviseerd kan worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met
stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een MER-screeningsnota.
