Aanvraag tot een
omgevingsvergunning voor het verkavelen van
gronden
Kontich, Vredestraat kadastraal gekend als 2de afdeling, sectie C1 nr. k9, c7 en e7
Beschrijvende nota
Aanvrager:
Landmeter Chris Claes Sleutelstraat 23, 2550 Kontich
Pagina 2 van 34
INHOUD
1 Algemeen ... 4
1.1 Aanvrager ... 4
2 VOORWERP VAN DE AANVRAAG ... 5
2.1 Omgevingvergunning voor het verkavelen van gronden ... 5
2.2 Situering ... 6
2.3 Aanleg van wegen en bouwrijp maken van de grond ... 8
2.4 Buurt- en voetwegen ... 8
3 ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED ... 10
3.1 Ruimtelijke structuurplannen ... 10
3.2 Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ... 12
3.3 Gewestplan ... 12
3.4 Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan ... 14
3.5 Gemeentelijk Ruimtelijke Uitvoeringsplan ... 14
3.6 APA/BPA ... 14
3.7 Bouwreglement ... 14
3.8 Besluit... 17
4 BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED ... 17
5 BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED ... 17
5.1 Beschrijving van de bestaande toestand van het goed ... 17
5.2 Vellen van bomen ... 18
6 OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT ... 19
6.1 Algemeen ... 19
6.2 Overeenstemming met de wettelijke context – verenigbaarheid met de bestemmingsvoorschriften ... 19
6.3 Overeenstemming met de ruimtelijke context – goede ruimtelijke ordening 20 Functionele inpasbaarheid ... 22
Mobiliteitsimpact ... 22
Schaal ... 22
Pagina 3 van 34
Ruimtegebruik en de bouwdichtheid ... 22
Visueel-vormelijke elementen ... 22
Cultuurhistorische aspecten ... 23
Bodemreliëf ... 24
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid ... 24
Doelstellingen van artikel 1.1.4; ... 24
6.3.1 Decretale beoordelingselementen... 25
6.3.2 Andere beoordelingselementen ... 27
6.3.3 Watertoets ... 27
6.3.4 Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod ... 27
7 VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT ... 30
7.1 Opzet van de verkaveling ... 30
7.2 Duurzaam en efficiënt grondgebruik ... 30
7.3 Oriëntatie ... 30
7.4 Indeling en gebouwentypologie ... 30
7.5 Invloed van de geplande verkaveling op de omgeving ... 31
7.5.1 Algemeen ... 31
7.5.2 Ruimtelijk vlak ... 31
7.5.3 Architectonisch vlak ... 31
7.5.4 Landschappelijk vlak ... 31
7.6 Mobiliteit ... 31
7.7 Archeologisch patrimonium ... 31
7.8 Impact op de Speciale Beschermingszones ... 31
7.9 Project-MERscreening ... 32
8 INTEGRATIE VAN DE GEPLANDE WERKEN IN DE OMGEVING... 33
Lijst met figuren ... 34
Pagina 4 van 34
1 ALGEMEEN
1.1 Aanvrager
Landmeter Chris Claes Sleutelstraat 23, 2550 Kontich
Telefoonnummer: 03/457.72.83 & 458.45.26
Mailadres: info@claesmsog.be
Pagina 5 van 34
2 VOORWERP VAN DE AANVRAAG
2.1 Omgevingvergunning voor het verkavelen van gronden
De aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag (omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden) voor een verkaveling met één kavel voor oprichten van een woning met voorschriften, aan een bestaand volume aan te bouwen, gelegen in woongebied.
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Onderafdeling 2 Vergunningsplicht voor het verkavelen van gronden Artikel 4.2.15.
§ 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
De rest van het goed gelegen in parkgebied maakt geen deel uit van de voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag.
Pagina 6 van 34
2.2 Situering
Figuur 1 | Situering stratenatlas
Figuur 2 | Situering binnen de bebouwde ruimte ANTWERPEN
Zoersel Kontich
R1 E17
E19
E34
E19 N1
N171 N173
Kontic
Pagina 7 van 34 Figuur 3 | Situering binnen de gemeente Kontich
Figuur 4 | Situering goed N1
Pagina 8 van 34 Figuur 5 | Luchtfoto
2.3 Aanleg van wegen en bouwrijp maken van de grond
Ter realisatie van de voorliggende verkaveling dienen geen gebouwen te worden gesloopt maar er dienen opgeschoten schaarhout te worden gerooid.
De verkavelingsaanvraag brengt geen grondverzet met zich mee, het terrein is vlak.
2.4 Buurt- en voetwegen
Figuur 6 | Atlas der buurtwegen
Pagina 9 van 34 Het voorwerp van de voorliggende aanvraag is niet bezwaard met een buurt- of voetweg.
Pagina 10 van 34
3 ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED
3.1 Ruimtelijke structuurplannen
Er is in deze nota geen rekening gehouden met de structuurplannen. Dit is te verantwoorden omdat de structuurplannen, geen basis vormen om aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning te beoordelen.
Het VCRO was hierin trouwens duidelijk. Meer specifiek werd er hierin het volgende bepaald.
Art. 2.1.2.
§7. De ruimtelijke structuurplannen vormen geen beoordelingsgrond voor vergunningsaanvragen, noch voor het stedenbouwkundig uittreksel en attest.
Naar aanleiding van de nieuwe ruimtelijke beleidsplannen werd de VCRO gewijzigd en luidt nu sinds 5 mei 2018 als volgt:
Artikel 2.1.2.
§ 1. Geen van de onderdelen van een beleidsplan heeft verordenende kracht.
Uit voormelde decreetbepalingen volgt dus expliciet dat de structuurplannen niet kunnen aangewend worden om de voorliggende aanvraag te beoordelen.
Dit gezegd zijnde, blijkt er uit de aanvraag geen onverenigbaarheid met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Kontich.
De aanvraag is gelegen aan de rand van de gemeente Kontich waarin er overeenkomstig Kaart 36 van het GRS ‘Gewenste ruimtelijke structuur’ geen uitspraak wordt gedaan.
Het enige zinvolle dat hieruit kan worden afgeleid is dat het goed zich aan de rand van Kontich bevindt en dat de site ruimtelijk veel meer aansluiting kent bij de gemeente Hove. In ieder geval kan uit het GRS Kontich niets betekenisvol worden afgeleid aangaande de aanvraag.
Pagina 11 van 34 Figuur 7 | GRS Kontich: Kaart 36 van het GRS ‘Gewenste ruimtelijke structuur met eigen compilatie van de gemeentegrenzen
Uit het GRS van de aangrenzende gemeente Hove kan wel worden afgeleid dat dit gebied ter hoogte van het goed ruimtelijk gewenst als woongebied wordt voorzien.
Pagina 12 van 34 Figuur 8 | GRS Hove Kaart 11 van het GRS ‘Gewenste ruimtelijke structuur’
3.2 Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan
Het goed is niet gelegen in de contouren van een gewestelijk RUP.
3.3 Gewestplan
De voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag is volgens het gewestplan volledig gelegen in een woongebied. De rest van het perceel dat gelegen is in parkgebied maakt geen deel uit van de voorliggende aanvraag.
Pagina 13 van 34 Figuur 9 | Grenzen gewestplan uitgezet op het goed in kwestie
Pagina 14 van 34 Figuur 10 | Gewestplan
3.4 Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan
Het goed is niet gelegen in een Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan.
3.5 Gemeentelijk Ruimtelijke Uitvoeringsplan
Het goed is niet gelegen in een Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan.
3.6 APA/BPA
De aanvraag is niet gelegen in een gebied dat geordend is door een algemeen of bijzonder plan van aanleg.
3.7 Bouwreglement
In zitting van 22 juni 2021 heeft de gemeenteraad op voorstel van het college van burgemeester de volledige vervanging van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘het algemeen bouwreglement v.3.1.’ door de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘het algemeen bouwreglement 2020’ na beraadslaging definitief vastgesteld.
Sinds 1 oktober 2021 is binnen de gemeente Kontich het nieuw bouwreglement in werking getreden.
Pagina 15 van 34 Uit het staatblad van 9 december 2021 blijkt evenwel dat:
Bericht Raad van State
De nv VILLERMONT en de nv ALIDES REAL ESTATE INVESTMENT AND MANAGEMENT (ALIDES REIM), die beiden woonplaats kiezen bij Mrs. Jan Bouckaert, Guan Schaiko en Ann Apers, advocaten, met kantoor te 1000 Brussel, Loksumstraat 25, hebben op 9 november 2021 de nietigverklaring gevorderd van de gemeenteraadsbeslissing van de gemeente Kontich van 22 juni 2021 houdende de definitieve vaststelling van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening
"het algemeen bouwreglement 2020".
Dit besluit werd bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 10 september 2021.
Deze zaak is ingeschreven onder het rolnummer G/A. 234.984/X-18.030.
Klaarblijkelijk is er verzet tegen het nieuwe bouwreglement. Dit impliceert dat de Raad van State het nieuwe bouwreglement alsnog kan vernietigen.
Figuur 11 | Gebieden bij het bouwreglement: kernschilgebied 2 + dak
De aanvraag is volgens het gemeentelijk bouwreglement gelegen in ‘kernschilgebied 2 + dak’
Artikel 1: Toepassingsgebied
Het bouwreglement is niet duidelijk in geval van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden. Uit artikel 1 blijkt niet ondubbelzinnig dat deze onder het bouwreglement vallen.
Het artikel 1 toepassingsgebied stelt namelijk:
Pagina 16 van 34
§ 1. De stedenbouwkundige verordening is van toepassing op volgende stedenbouwkundige handelingen, met uitzondering van onderhoudswerken:
- het optrekken of plaatsen van een constructie;
- het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een constructie ontstaat;
- het afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van een constructie - een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor:
o het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, of van allerlei materialen, materieel of afval,
o het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens,
o het plaatsen van één of meer verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt,
- de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheeld of gedeeltelijk wijzigen;
- een woning opsplitsten of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studie of een al dan niet gemeubileerde kamer;
- recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen;
- een publiciteitsinrichting plaatsen of aanbrengen;
maar niet als uitdrukkelijk anders vermeld in het artikel. Mogelijke afwijkingen worden uitdrukkelijk vermeld in het artikel.
In §1 is enkel sprake van ‘stedenbouwkundige handelingen’ niet van het ‘verkavelen van gronden’.
Er is blijkbaar geen §2 vermits het reglement onmiddellijk naar §3 springt. S3, 4 of 5 geven bijkomende randvoorwaarden maar geen van allen impliceren dat een
‘omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden’ onder het toepassingebied valt.
Dit is eigenaardig omdat uit deel III specifieke bepalingen voor verkavelingen en projecten blijkt:
DEEL III VERKAVELINGEN en PROJECTEN
Dit deel dient samen gelezen te worden met deel I en II. Deel I en II blijven van toepassing.
Dit deel is van toepassing op verkavelingen en bouwprojecten met meer dan 10 woonentiteiten.
Pagina 17 van 34 In casu evenwel omvat de voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden slechts één lot voor één woonentiteit. Er dient besloten te worden dat de voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van slechts één bouwkavel niet onder het toepassingsgebied van de bouwverordening valt.
Uiteraard blijft in dat geval de toets aan een zogenaamde ‘goede ruimtelijke ordening’
onverminderd gelden. (zie verder)
3.8 Besluit
Uit voormelde blijkt dat het gewestplan het verordenende plan is.
De gemeente heeft geen gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan uitgewerkt met bijkomende voorwaarden met betrekking tot de kwalitatieve ontwikkeling van de gebieden, verweving van activiteiten en/of differentiatie van woningtype of woningdichtheid.
Uit het gemeentelijk bouwreglement blijkt niet dat omgevingsvergunningsaanvragen voor slechts één lot onder het toepassingsgebied van het bouwreglement zouden vallen.
De aanvraag is principieel in overeenstemming met de voorschriften van het van kracht zijnde gewestplan.
4 BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED
De omgeving van het goed bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen. De omgeving is behoorlijk heterogeen met een mix van open bebouwing, gekoppelde bebouwing en rijwoningen. Eenzelfde typologie vinden we ook verderop terug in Hove.
5 BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED
5.1 Beschrijving van de bestaande toestand van het goed
De grond waarop voorliggende verkaveling wordt aangevraagd, is onbebouwd en kent een gebruik als ruwe grond.
Pagina 18 van 34
5.2 Vellen van bomen
Op de grond waarop voorliggende verkaveling wordt aangevraagd bevinden zich opgeschoten schaarhout dat moeten worden gerooid ter verwezenlijk van de verkaveling.
Pagina 19 van 34
6 OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT
6.1 Algemeen
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt het volgende:
Artikel 4.3.1.
§ 1. Een vergunning wordt geweigerd:
1° als het aangevraagde onverenigbaar is met:
a) stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken;
(…)
d) een goede ruimtelijke ordening;
De aanvraag dient met andere woorden zowel verenigbaar te zijn met de stedenbouwkundige voorschriften als met een goede ruimtelijke ordening.
6.2 Overeenstemming met de wettelijke context – verenigbaarheid met de bestemmingsvoorschriften
De bestemmingsvoorschriften worden in de VCRO gedefinieerd als:
Artikel 4.1.1.
Voor de toepassing van deze titel wordt verstaan onder:
1° bestemmingsvoorschrift: een stedenbouwkundig voorschrift dat is neergelegd in:
a) een gewestplan, in welk geval het betrekking heeft op de omschrijving van de bestemmingsgebieden, in de zin van artikel 1, § 1, tweede lid, van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen,
b) een algemeen plan van aanleg, in welk geval het betrekking heeft op de omschrijving van de algemene bestemming van de verschillende delen van het grondgebied voor bewoning, nijverheid, landbouw of enig ander gebruik,
c) een bijzonder plan van aanleg, in welk geval het betrekking heeft op de omschrijving van de gedetailleerde bestemming van de verschillende delen van het grondgebied voor bewoning, nijverheid, landbouw of enig ander gebruik,
Pagina 20 van 34 d) een ruimtelijk uitvoeringsplan, in welk geval het betrekking heeft op de omschrijving van de bestemming van een gebied overeenkomstig artikel 2.2.5, § 1, eerste lid, 3°;
e) het herkenbare onderdeel van een projectbesluit dat geldt als ruimtelijk uitvoeringsplan, in welk geval het betrekking heeft op de omschrijving van de bestemming van een gebied conform artikel 2.2.5, § 1, eerste lid, 3°;
In casu is er geen APA, BPA of een projectbesluit. Het verordende bestemmingsplan is het gewestplan. Uit het gewestplan blijkt dat de aanvraag volledig gelegen is in woongebied.
Volgens het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 luiden in deze zones de bestemmingen als volgt:
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag betreft een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in één lot voor een ééngezinswoning. De rest van het goed gelegen in parkgebied maakt geen deel uit van de voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden. De aanvraag is in overeenstemming met de gewestplanbepalingen.
6.3 Overeenstemming met de ruimtelijke context – goede ruimtelijke ordening
De VCRO bepaalt wat de goede ruimtelijke ordening betreft het volgende:
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Artikel 4.3.1. § 2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
Pagina 21 van 34 2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
a) beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in punt 1° ;
b) de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement voor zover:
1) de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
2) de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is;
(…)
De aanvraag is gelegen in woongebied. De omgeving bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen. De voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden omvat slechts één lot voor één eengezinswoning. Het gedeelte in parkgebied maakt geen deel uit van de voorliggende aanvraag en wordt uitgesloten van bebouwing. Er zijn geen ‘beleidsmatig gewenste ontwikkelen’ waaruit blijkt dat het gedeelte in woongebied niet zou kunnen bebouwd worden. Een rendementsverhoging is op deze plaats niet aan de orde. De aanvraag voorziet enkel in een woning met een gekoppelde garage tegen de bestaande wachtgevel van de aanpalende woning.
Figuur 12 | Bestaande aanpalende woning met wachtgevel op de perceelsgrens Wachtgevel
Pagina 22 van 34
Functionele inpasbaarheid
De verkavelingsaanvraag voorziet in slechts één ééngezinswoning. In de omgeving bevinden zich hoofdzakelijk woningen. De aanvraag past functioneel in de omgeving.
Het valt niet in te zien hoe de aanvraag onverenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag omvat slechts één kavel voor één ééngezinswoning. De kavel is voldoende ruim om te parkeren op eigen terrein en de wegen zijn voldoende uitgerust om het beperkte verkeer dat hiermee gepaard gaat op te vangen. Het valt niet in te zien hoe de aanvraag onverenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Schaal
De schaal is gelijkaardig aan de bebouwing in de omgeving. Zoals hierboven al uitvoerig aangetoond is, wijkt het lot qua grootte niet af van hetgeen zich in de omgeving bevindt. Er worden geen kavels voorzien voor gebouwen welke qua schaal of volume afwijken van hetgeen zich in de omgeving bevindt. Er wordt één eengezinswoning voorzien zoals in de omgeving. Het valt niet in te zien hoe de aanvraag onverenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De aanvraag is gelegen in woongebied. De aanvraag is een ‘logische invulling’ van de stukken grond in het woongebied met een verkaveling voor één ééngezinswoning tegen de bestaande wachtgevel van de aanpalende woning. Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid is gelijkaardig aan hetgeen zich in de omgeving bevindt. Het is ruimtelijk aangewezen om de gronden aan te wenden waarvoor ze bestemd zijn. Het valt niet in te zien hoe de aanvraag onverenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijke elementen
De huidige aanvraag is een omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden. Uiteraard dient voor de toekomstige bebouwing nog een omgevingsvergunningsaanvraag voor het oprichten van de woning te worden ingediend. Hierin zal de visueel-vormelijk beoordeling meer specifiek moeten worden gebeuren. Binnen de voorliggende verkavelingsaanvraag worden geen voorschriften vooropgesteld die visueel-vormelijk storend zouden zijn voor de omgeving. De
Pagina 23 van 34 bouwzone is weliswaar ‘niet-rechthoekig’ (wat te wijten is aan het feit dat de gewestplangrens schuin ten aanzien van de voorliggende weg is ingetekend) maar dit wil geenszins zeggen dat hierdoor visueel-vormelijk storende bebouwing zal worden opgericht. Integendeel vormt de bouwstrook net een uitdaging voor creatieve architecten om een hoogwaardige architecturale invulling te voorzien.
De voorschriften voorzien een maximale kroonlijsthoogte van 7.00m en een nokhoogte van 11m. Verder voorzien de voorschriften in een schuin dak maar ook een plat dak is toegelaten. Gevels worden voorzien in gevelbaksteen, geschilderd of bepleisterd, al of niet gemengd met natuursteen en hout. Voor de hellende daken worden pannen, leien of riet voorzien. Het valt niet in te zien hoe de aanvraag hierdoor onverenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Cultuurhistorische aspecten
Figuur 13 | Onroerend erfgoed
De verkaveling is niet gelegen in een beschermd landschap of dorpsgezicht. Er bevinden zich geen monumenten of bouwkundige waardevolle gebouwen op de site.
Het valt niet in te zien hoe de aanvraag hierdoor onverenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Pagina 24 van 34
Bodemreliëf
De aanvraag voorziet niet in significante wijzigingen van het bodemreliëf. Hierbij kan nog worden opgemerkt dat de aanvraag geen gevolgen heeft voor overstromingsgevoelige gebieden in de omgeving. Het valt niet in te zien hoe de aanvraag hierdoor onverenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Figuur 14 | Overstromingsgevoelige gebieden
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
De aanvraag voorziet slechts in een verkaveling voor één ééngezinswoning. De aanvraag is niet hinderlijk voor de omwonenden. De aanvraag brengt noch de gezondheid, noch het gebruiksgenot, noch de veiligheid in gedrang. Het valt niet in te zien hoe de aanvraag hierdoor onverenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Doelstellingen van artikel 1.1.4;
De aanvraag past binnen de duurzaamheidsdoelstelling van artikel 1.1.4. VCRO. De aanvraag heeft tot doel één woning te kunnen oprichten binnen het woongebied. Door de gronden binnen het woongebied efficiënt aan te wenden, wordt grotere druk op de open ruimte vermeden. Worden de woongebieden daarentegen niet efficiënt aangewend, dan stijgt de behoefte om bijkomende gronden als woongebied te herbestemmen. Het uitsluiten van stukken woongebied omdat ze een andere configuratie hebben dan een ‘rechthoek’ strijdt met de doelstellingsbepalingen van de VCRO. Vanuit artikel 1.1.4 is het aangewezen om de gronden aan efficiënt aan te wenden waarvoor ze volgens de bestemmingsplannen bedoeld zijn. Het valt niet in te
Pagina 25 van 34 zien hoe de aanvraag hierdoor onverenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.
Samengevat blijkt de aanvraag op geen enkele van de deelaspecten inzake ‘goede ruimtelijke ordening’ zoals bepaald in de VCRO onverenigbaar te zijn.
6.3.1 Decretale beoordelingselementen
Los van dit criterium van de goede ruimtelijke ordening, zijn er nog andere wettelijke bepalingen die de vergunbaarheid van het project kunnen hypothekeren. Deze toetsingsgronden zijn enerzijds vervat in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten.
Voldoende uitgeruste weg
Art. 4.3.5. § 1. Een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», «dagrecreatie»,
«handel», «horeca», «kantoorfunctie», «diensten», «industrie», «ambacht»,
«gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de bouwheer instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, kan de stedenbouwkundige vergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de stedenbouwkundige vergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing:
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Pagina 26 van 34 De verkaveling wordt voorzien langs de bestaande wegen Vredestraat. Dit is een voldoende uitgeruste weg.
Maximum volume bedrijfswoningen
Art. 4.3.6. Voor het bouwen of uitbreiden van een bedrijfswoning bij een bedrijf in een daartoe geschikt bestemmingsgebied, kan een stedenbouwkundige vergunning worden verleend voor een volume van ten hoogste 1 000 m3, of 1 250 m3 in geval van bewoning door meer dan één met het bedrijf verbonden gezin.
De aanvraag omvat geen bedrijfswoningen.
Toegankelijkheid openbare wegen en voor het publiek toegankelijke gebouwen
Art. 4.3.7. De stedenbouwkundige vergunning voor de handelingen, vermeld in artikel 4.2.1, 1°, 6°, 7° en 8°, wordt niet verleend wanneer niet is voldaan aan de bij of krachtens de wet of het decreet gestelde regelen betreffende toegang van personen met een functiebeperking tot openbare wegen en tot voor het publiek toegankelijke onroerende goederen.
Niet van toepassing. De verkavelingsaanvraag omvat geen aanleg van wegenis.
Rooilijn en reservatiestrook
Art. 4.3.8. § 1. Een stedenbouwkundige vergunning kan niet worden verleend voor het bouwen of herbouwen van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn is getroffen, of voor verbouwings- of uitbreidingswerken, andere dan stabiliteitswerken, aan een door een rooilijn of een achteruitbouwstrook getroffen constructie, behoudens onder de voorwaarden die worden bepaald bij of krachtens het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
§ 2. Een stedenbouwkundige vergunning kan niet worden verleend voor het bouwen van een constructie in een reservatiestrook, behoudens indien voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft betrekking op de uitvoering, bescherming of instandhouding van handelingen die betrekking hebben op openbare infrastructuren of openbare wegen of nutsvoorzieningen en kan worden gekaderd binnen de vigerende stedenbouwkundige voorschriften;
2° uit de adviezen van de bevoegde instanties blijkt dat de reservatiestrook niet binnen vijf jaar na afgifte van de vergunning zal worden aangewend voor de uitvoering, bescherming of instandhouding van handelingen, vermeld in 1°.
In geval van onteigening na het verstrijken van de termijn, vermeld in het eerste lid, 2°, wordt bij het bepalen van de vergoeding geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde werken voortvloeit.
Pagina 27 van 34 Voor de Vredestraat zou een rooilijn KB. dd. 29/03/1963 van toepassing zijn. De voorliggende kavel voorziet een bebouwing die aansluit op de bestaande woningen. De voorziene bouwstrook interfereert niet met de rooilijn.
6.3.2 Andere beoordelingselementen
Ook bepalingen uit andere wetgeving kunnen de vergunbaarheid van het project in de weg staan waaronder de watertoets, (zie verder) … . De aanvraag kan ook worden geweigerd indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met de direct wekende normen of dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van doelstellingen of zorgplichten die gehanteerd worden binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening.
Er zijn wat betreft de aanvraag geen inbreuken op de zorgplicht.
In de directe omgeving van het perceel is er geen waterloop gelegen. Bouwvrije stroken langs de waterloop zijn hierdoor niet van toepassing.
6.3.3 Watertoets
Het is nodig om de watertoets te vermelden, gelet op de weigeringsgrond die krachtens de VCRO aan het watersysteem wordt toebedeeld. Deze watertoets kan immers implicaties hebben op de uitvoerbaarheid en de toelaatbaarheid van het gerealiseerde project op die plaats. Deze watertoets heeft als doel mogelijke schadelijke effecten van plannen, programma’s en vergunningen op het watersysteem in een vroeg stadium te beoordelen en daarover te adviseren. Als er op basis van de watertoets schade aan het watersysteem wordt verwacht, zal de verantwoordelijke overheid maatregelen moeten nemen om de schade te vermijden, te beperken, te herstellen of te compenseren.
Het goed is niet gelegen in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied of andere overstromingsgebieden of binnen een signaalgebied.
6.3.4 Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod
Het Grondwettelijk Hof heeft in twee arresten van 7 november 2013 een aantal bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid vernietigd.
In een eerste arrest (arrest nr. 144/2013) vernietigde het Hof de regeling inzake “Wonen in eigen streek” (boek 5 DGPB).
Pagina 28 van 34 In een tweede arrest (arrest nr. 145/2013) vernietigde het Hof de regeling inzake de sociale lasten (artikel 4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB). Bij beschikking van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de sociale lastenregeling. Meer in het bijzonder worden de bepalingen vernietigd inzake de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel 4.1.8 t.e.m. artikel 4.1.11 DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art. 4.1.12 en 4.1.13 DGPB) en de gebied specifieke typebepaling voor RUP’s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel 7.2.34, §1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief, het gemeentelijk actieprogramma en de regeling inzake het bescheiden woonaanbod, blijven bestaan.
Het Grondwettelijk Hof vernietigde ten slotte ook bepalingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening die onlosmakelijk verbonden zijn met de sociale lastenregeling.
Het gaat meer in het bijzonder om artikel 4.3.1, §1, eerste lid, 3°, VCRO (weigering vergunning wegens onverenigbaarheid met normen sociaal woonaanbod), en de artikelen 4.6.2, §2 en 4.6.4, §3, VCRO (verval vergunning met sociale last).
De vernietiging door het Grondwettelijk Hof betekent dat de normen sociaal woonaanbod en de sociale last geacht worden nooit te hebben bestaan. Aanvragen kunnen bijgevolg niet geweigerd worden op basis van het niet voldaan zijn aan de (vernietigde) normen sociaal woonaanbod (artikel 4.3.1, §1, eerste lid, 3°, VCRO).
Aan de verkavelingsvergunning of de stedenbouwkundige vergunning kan geen sociale last verbonden worden. Dit geldt zowel voor nieuwe aanvragen als voor hangende dossiers waarin nog geen beslissing genomen is.
De normen bescheiden woonaanbod en de bescheiden lasten blijven wel van toepassing. Kavels worden als bescheiden beschouwd indien ze een oppervlakte hebben van ten hoogste 500 m².
Decreet betreffende het grond- en pandenbeleid TITEL 2 Verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod HOOFDSTUK 1 Normen
Afdeling 1 Gewestelijke en gemeentelijke normen Artikel 4.2.1.
De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op:
1° verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten;
Pagina 29 van 34 De aanvraag omvat slechts één lot en dient niet te voorzien in een bescheiden woonaanbod.
Pagina 30 van 34
7 VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT
7.1 Opzet van de verkaveling
De verkaveling voorziet in een afwerking van het woongebied langs bestaande wegenis.
7.2 Duurzaam en efficiënt grondgebruik
De aanvraag voorziet in één kavel in het woongebied. Dit past in de duurzaamheidsgedachte om de gronden optimaal te gebruiken zodat geen nieuwe open ruimte dient te worden. Hierdoor wordt efficiënter met het grondgebruik omgegaan. Dit is volledig in overeenstemming met duurzaamheidsgedachte zoals verwoordt in artikel 1.1.4 van de VCRO.
De ruimtelijke ordening is gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden.
Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.
7.3 Oriëntatie
De verkaveling heeft geen significant negatief effect op de aanpalende percelen.
De kavel sluit aan bij de bestaande bebouwing. Aan de achterzijde is het goed naar het noordwesten georiënteerd. Dit is ideaal voor late middag- en avondzon. De bezonning van de omliggende percelen wordt door de aanvraag niet in gedrang gebracht.
7.4 Indeling en gebouwentypologie
De verkaveling richt zich zowel qua indeling als qua gebouwentypologie naar de omliggende bebouwing.
Pagina 31 van 34
7.5 Invloed van de geplande verkaveling op de omgeving
7.5.1 AlgemeenHet algemene straatbeeld zal niet ingrijpend gewijzigd worden door de realisatie van de verkaveling.
7.5.2 Ruimtelijk vlak
Op ruimtelijk vlak wordt er gezorgd voor een logische afwerking. De grond is volgens de gewestplanvoorschriften woongebied. Het bestaande ruimtelijk weefsel wordt vervolledigd met respect voor de duurzaamheidsgedachte.
7.5.3 Architectonisch vlak
Op architectonisch vlak voorziet de verkaveling in een gelijkaardige bebouwing die al aanwezig is in de omgeving. Uiteraard zal de bijzondere vorm van het lot een uitdaging betekenen voor architecten naar invulling toe. Zoals hierboven al uitvoering aangetoond is, is een kwaliteitsvolle invulling mogelijk.
7.5.4 Landschappelijk vlak
De verkaveling maakt geen deel uit van een beschermd landschap of dorpsgezicht.
7.6 Mobiliteit
De verkaveling sluit aan op de bestaande wegenisinfrastructuur. De voorliggende wegenis is al dermate gedimensioneerd om residentieel verkeer te kunnen dragen en de omgeving zal geen hinder ondervinden door de verkaveling. Er is geen significante verkeersimpact door de realisatie van een verkaveling voor slechts één woning.
7.7 Archeologisch patrimonium
De site is niet opgenomen als archeologische vindplaats op de betrokken kaart. Er zijn geen elementen gekend die wijzen op archeologisch interessante plekken op de site.
7.8 Impact op de Speciale Beschermingszones
Gezien er geen significante negatieve impact verwacht wordt, worden geen mitigerende maatregelen voorgesteld.
Pagina 32 van 34 Figuur 15 | Speciale beschermingszones SBZ-zones
7.9 Project-MERscreening
Rekening houdend met de kenmerken van het project, de omgeving en de bovenstaande analyse, blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Pagina 33 van 34
8 INTEGRATIE VAN DE GEPLANDE WERKEN IN DE OMGEVING
Samenvattend kan gesteld worden dat blijkt uit voorgaande overwegingen dat het gevraagde in overeenstemming is met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De aanvraag zal niet leiden tot onverenigbare stedenbouwkundige situaties. Een goede ruimtelijke ordening wordt niet in het gedrang gebracht door de aanvraag, de aanvraag brengt de waterhuishouding van het gebied niet in gevaar noch is de aanvraag in strijd met de van toepassing zijnde decretale beoordelingselementen.
Pagina 34 van 34
LIJST MET FIGUREN
Figuur 1 | Situering stratenatlas 6
Figuur 2 | Situering binnen de bebouwde ruimte 6
Figuur 3 | Situering binnen de gemeente Kontich 7
Figuur 4 | Situering goed 7
Figuur 5 | Luchtfoto 8
Figuur 6 | Atlas der buurtwegen 8
Figuur 7 | GRS Kontich: Kaart 36 van het GRS ‘Gewenste ruimtelijke structuur met eigen
compilatie van de gemeentegrenzen 11
Figuur 8 | GRS Hove Kaart 11 van het GRS ‘Gewenste ruimtelijke structuur’ 12 Figuur 9 | Grenzen gewestplan uitgezet op het goed in kwestie 13
Figuur 10 | Gewestplan 14
Figuur 11 | Gebieden bij het bouwreglement: kernschilgebied 2 + dak 15 Figuur 12 | Bestaande aanpalende woning met wachtgevel op de perceelsgrens 21
Figuur 13 | Onroerend erfgoed 23
Figuur 14 | Overstromingsgevoelige gebieden 24
Figuur 15 | Speciale beschermingszones SBZ-zones 32
