OMV_2021028895. Statiestraat 24 te 2018 Antwerpen - Weigering
Verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar
Aanleiding en context
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: OMV_2021028895
Gegevens van de aanvrager:
NV WINVEST I met als contactadres Oever 21 te 2000 Antwerpen
Ligging van het project: Statiestraat 24 te 2018 Antwerpen Kadastrale percelen: afdeling 8 sectie H nr. 1167G8 Vergunningsplichten: Stedenbouwkundige handelingen Voorwerp van de
aanvraag:
omvormen en uitbreiden van een eengezinswoning met complementaire recafunctie tot een meergezinswoning met reca gelijkvloers
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 27/09/2013: vergunning (3562#4086) voor het verbouwen van een horeca met woning.
Vergunde/vergund geachte toestand - functie:
o rijwoning met reca op het gelijkvloers en bovenliggende woongelegenheid;
o de woongelegenheid heeft een netto-vloeroppervlakte van 135 m²;
- bouwvolume:
o gesloten bebouwing met een hoofdbouw van 3,5 bouwlagen onder een schuin dak;
o achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;
o achterbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak tegen de rechter perceelsgrens;
o gemiddelde bouwdiepte van 21 m op het gelijkvloers;
o bouwdiepte van 12,5 m op de verdiepingen ter hoogte van de linker perceelgrens;
o bouwdiepte van 14,70 m op de verdiepingen ter hoogte van de rechter perceelgrens;
o dakverdieping met een gemiddelde bouwdiepte van 12,20 m;
- gevelafwerking:
o voorgevel in beige geverfde cementering ter hoogte van de eerste
verdieping en wit geverfde cementering en groen-blauwe mozaïek op de tweede verdieping;
- inrichting:
o het gelijkvloers is volledig volgebouwd;
o interne verbinding tussen de gelijkvloerse reca-functie en de woning op de verdiepingen via een deuropening in de inkomhal aan de voorzijde en trap in de keuken.
Huidige toestand - functie:
o rijwoning met reca op het gelijkvloers en bovenliggende woongelegenheid;
- bouwvolume:
o besloten bebouwing met een hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een schuin dak;
o achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;
o achterbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak tegen de rechter perceelsgrens;
o gemiddelde bouwdiepte van 21 m op het gelijkvloers;
o bouwdiepte van 12 m op de verdiepingen ter hoogte van de linker perceelgrens;
o bouwdiepte van 14,60 m op de verdiepingen ter hoogte van de rechter perceelgrens;
o dakverdieping met een gemiddelde bouwdiepte van 12 m;
- gevelafwerking:
o voorgevel in antracietkleurige bepleistering op het gelijkvloers, okerkleurig pleisterwerk ter hoogte van de eerste verdieping en wit gevelpleisterwerk met lichtgrijze tegels op de tweede verdieping;
o buitenschrijnwerk in antracietkleurige aluminium op het gelijkvloers, okerkleurige PVC op de eerste en tweede verdieping en witte PVC op de derde verdieping;
- inrichting:
o het gelijkvloers is volledig volgebouwd;
o interne verbinding tussen gelijkvloerse reca-functie en de woning op de verdiepingen via een trap in de keuken.
Gewenste toestand
- functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden en een gelijkvloerse reca- functie:
o 2 een-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 37 en 40 m2;
o 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 72 m2;
- bouwvolume:
o gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder een mansardedak;
o achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;
o achterbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak tegen de rechter perceelsgrens;
o gemiddelde bouwdiepte van 21 m op het gelijkvloers;
o bouwdiepte van 12 m op de verdiepingen ter hoogte van de linker perceelgrens;
o bouwdiepte van 14,60 m op de verdiepingen ter hoogte van de rechter perceelgrens;
o derde verdieping en dakverdieping met een gemiddelde bouwdiepte van 12 m;
- gevelafwerking:
o voorgevel in antracietkleurige bepleistering op het gelijkvloers en wit gevelpleisterwerk op de verdiepingen;
o buitenschrijnwerk in antracietkleurige aluminium op het gelijkvloers en antracietkleurige PVC op de verdiepingen;
o mansardedak in antracietkleurige imitatieleien;
- inrichting: op het niveau van het gelijkvloers is het volledige perceel volgebouwd.
Inhoud van de aanvraag
- uitbreiden van het pand met een volwaardige verdieping en bijkomende daklaag;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;
- interne constructieve werken;
- wijzigen van de voorgevel;
- uitbreiden van de scheimuren.
Fasering
Procedurestap Datum
Indiening aanvraag 1 december 2021
Volledig en ontvankelijk 18 januari 2022
Start openbaar onderzoek geen
Einde openbaar onderzoek geen
Gemeenteraad voor wegenwerken geen
Uiterste beslissingsdatum 19 maart 2022
Verslag GOA 1 maart 2022
naam GOA Katrine Leemans
Bevraging aanpalenden
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten Schriftelijke
bezwaarschriften Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften
Petitielijsten Digitale
bezwaarschriften
0 0 0 0
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie Datum advies gevraagd
Datum advies ontvangen
Advies Brandweerzone
Antwerpen- Zwijndrecht -
Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/
Brandweer Zone Antwerpen
18 januari 2022 10 februari 2022 Ongunstig
Interne adviezen
Adviesinstantie Datum advies gevraagd Datum advies Ondernemen en
Stadsmarketing/ Business en Innovatie
18 januari 2022 28 januari 2022
Ondernemen en Stadsmarketing/
Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering
18 januari 2022 28 januari 2022
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit 18 januari 2022 27 januari 2022 Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden
afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het
Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten >
Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten >
Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene
bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten >
Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van
28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
o artikel 6 Harmonie en draagkracht:
met het omvormen van 1 grotere woongelegenheid tot 3 kleine woongelegenheden wordt de draagkracht op de site overschreden;
o artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
de uitbreiding van de derde verdieping en de dakverdieping overschrijdt de maximaal aanvaardbare bouwdiepte. De bouwdiepte sluit niet aan bij de kenmerkende bouwdiepte in het bouwblok;
o artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
het gebruik van pleister op isolatie is geen duurzame gevelafwerking bij een reca gelijkvloers in de stationsomgeving;
o artikel 16 Technische uitsprongen:
de aanvraag bevat geen gegevens over technische installaties en klimaatbeheersingstoestellen;
o artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
het terras op de tweede verdieping heeft een oppervlakte van minder dan 4 m2;
o artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
de fietsenstalplaatsenzijn niet vlot bereikbaar en niet ingericht conform de voorschriften van dit artikel;
o artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
ondanks de vermeerdering van het aantal woonentiteiten worden er geen autostaanplaatsen voorzien;
o artikel 35 Afvoerkanalen:
de aanvraag bevat geen gegevens over de afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen;
o artikel 38 Groendaken:
- op het inplantingsplan is het nieuwe dak van de hoofdbouw
aangeduid als groendak, op de snede is dit niet het geval waardoor het niet duidelijk is of het nieuwe dak als groendak wordt
aangelegd;
- het dak van de achterbouw op het gelijkvloers wordt niet aangelegd als groendak ondanks de draagbalken verhogen ten opzichte van de vergunde toestand;
o artikel 43 Septische putten:
de inhoud van de septische put dient minstens 3.200 liter te bedragen.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden
opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over
de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via
www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De omgeving wordt gekenmerkt door een diversiteit aan functies, overwegend commerciële functies op het gelijkvloers met woningen op de verdiepingen. Zowel de woon- als de reca functie zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.
Het pand is gelegen in afgebakende strategische horecakern Centraal Station. Door het voorzien van een inpandige fietsenstalling en het aanpassen van de verticale circulatie, versmalt de reca-ruimte van circa 3,55 m tot circa 2 m over quasi de volledige diepte van de ruimte. De dienst Ondernemen en Stadsmarketing adviseert deze ingreep ongunstig. Het advies kan als volgt worden samengevat:
“Als reca-functie was dit pand in de bestaande toestand reeds zeer smal waardoor het moeilijk te verhuren is. In de nieuwe toestand versmalt dit pand nog verder waardoor
de mogelijkheden tot verhuren nog minder worden en de lichtinval verder beperkt wordt. Dit kan leegstand tot gevolg hebben wat nadelig is voor de afgebakende horecakern.”
Dit standpunt wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voorziet het omvormen van het bestaande pand van 3,5 bouwlagen tot 4 volwaardige bouwlagen en het bouwen van een nieuwe daklaag.
Bij de beoordeling is vastgesteld dat het profiel van de rechterbuur nr. 22 niet correct werd opgetekend en dat in realiteit de achtergevel van het buurpand nr. 22 ongeveer 1,9 m minder diep ligt dan de achtergevel van het projectpand. De laatst vergunde toestanden van zowel het projectpand als van het buurpand bevestigen deze bevinding.
Gezien deze aanvraag het ophogen van de huidige daklaag tot een volwaardige bouwlaag omvat en er vervolgens over de volle diepte van het hoofvolume een nieuwe daklaag voorzien wordt zou dit betekenen dat de scheimuur ter hoogte van de achtergevel circa 5 m opgetrokken zou worden.
Deze volume-uitbreiding in een reeds zeer dens bebouwd stedelijk bouwblok is ruimtelijk niet inpasbaar. Een uitbreiding tot de bouwdiepte van de rechter gebuur zou wel kunnen toegelaten worden.
De bouwcode stelt dat bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden elke zelfstandige woning conform artikel 28 van de bouwcode over een buitenruimte dient te beschikken. Bij de wooneenheid op de eerste verdieping ontbreekt het aan
buitenruimte en het terras bij de wooneenheid op de tweede verdieping heeft slechts een oppervlakte van 3,7 m², wat niet voldoet aan de minimale oppervlakte. Bovendien zijn de voorziene buitenruimten weinig kwalitatief. Zo zijn ze allemaal gesitueerd aan een slaapkamer waardoor het gebruiksgenot beperkt blijft.
In het voorstel wordt nog verder ingeboet aan woonkwaliteit aangezien een ruime twee-slaapkamerwoning met bergruimten wordt omgevormd naar drie kleine woonentiteiten van 37, 40 en 72 m², waarbij de oppervlakte van de verblijfsruimten beperkt is of niet in verhouding staat tot het aantal slaapkamers.
Algemeen kan op basis van de bovenstaande gesteld worden dat zowel het
bouwvolume als de draagkracht van het perceel wordt overschreden door het voorzien van drie woonentiteiten, zodat de aanvraag niet voldoet aan artikel 6 ‘Harmonie en draagkracht’ van de bouwcode.
Visueel-vormelijke elementen
De volledige straatgevel wordt voorzien van nieuwe gevelbepleistering. Op het gelijkvloers in antraciet en op de verdiepingen in een witte kleur.
Het ontbreken van een stootvaste plint in (natuur)steen is in een dergelijke stedelijke context echter niet wenselijk gezien gevelpleisterwerk zeer krasgevoelig is en niet
‘hufterproof’.
Het voorzien van een stootvaste plint in metselwerk of natuursteen tot op voldoende hoogte moet voorzien worden.
Het antracietkleurig PVC buitenschrijnwerk en een nieuwe antraciet geschilderde houten kroonlijst zijn inpasbaar in het straatbeeld.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen Voor de exploitatie van de appartementen dient de eigenaar na te gaan of er
indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen, stookinstallaties,…). Bijkomend kunnen er voor de reca nog andere indelingsplichtige activiteiten aanwezig zijn (lozing huishoudelijk afvalwater, koelinstallaties,…).
De aanvraag bevat geen informatie over technische installaties en
klimaatbeheersingstoestellen hoewel deze frequent voorkomen bij reca-functies. Deze installaties moeten worden voorzien conform de voorschriften in de bouwcode.
Omwille van het belang van de brandveiligheid komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking na een ongunstig advies van de brandweer.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of
gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging.
De recazaak op het gelijkvloers blijft behouden. De wooneenheden worden vermeerderd van 1 naar 2.
- Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1: voor 2 bijkomende wooneenheden is de parkeerbehoefte = 2.
- Voor de reca op het gelijkvloers moeten in het centrum van de stad geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden.
De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en
autoparkeerplaatsen.
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019.
In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen.
Fietsvoorzieningen
De aanvraag voorziet het stallen van de fietsen in de inkomhal door middel van een ophangsysteem voor alle fietsen. Voor de twee bijkomende wooneenheden met één en twee slaapkamers moeten 5 fietsenstallingen voorzien worden. Er worden 5
fietsenstallingen met een hangsysteem voorzien in de hal op het gelijkvloers.
Gelet op de opstellingswijze van stallen en de beperkte manoeuvreerruimte van de zone voor de fietsen wordt geoordeeld dat deze indeling de vlotte werking van de fietsenstalplaats zal verhinderen. Bovendien is de inplanting van de fietsenstalplaats op deze plaats nefast voor de indeling van reca-functie op het gelijkvloers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met
stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening, en het ongunstig advies van de brandweer.
