De (ver)bouwwoede in Amsterdam Oud-West
Een onderzoek naar de invloed van gemeentelijke maatregelen ten
aanzien van bouwactiviteiten en de ervaring van overlast op
buurtbewoners.
Bachelor scriptie: Planologie
Scriptie project: Spel van gebiedsontwikkeling
Emmylou Loos – 11308443
Universiteit van Amsterdam – 14 maart 2019
Eerste lezer: Bas Hissink Muller
2
“So many people want to live in the locality that it becomes profitable to build, in excessive and
devastating quantity, for those who can pay the most.” –Jane Jacobs (1961)
3
Voorwoord
Deze scriptie is geschreven ter afronding van de bacheloropleiding Sociale Geografie en Planologie aan de Universiteit van Amsterdam.
Dit onderzoek is uitgevoerd in het kader van het project: Spel van Gebiedsontwikkeling
.
Sinds de aanvang van deze studie ben ik geboeid geraakt door de stad Amsterdam en hoe deze zich ontwikkelt. In het bijzonder ben ik geïnteresseerd in het karakter van de Amsterdamse buurten. Ik heb zelf enige tijd in een studentenhuis gewoond in Amsterdam Oud-West, wat mijn interesse mede aanwakkerde om daar een onderzoek te doen.
Ik wil graag mijn scriptiebegeleider Bas Hissink Muller bedanken voor alle adviezen en opbouwende kritiek. Verder gaat mijn dank uit naar Yvonne Brouwer, Dick Loos en Liz Early voor hun steun en input. Speciale dank gaat uit naar de respondenten met wie ik niet alleen plezierige gesprekken heb gevoerd, maar die mij ook uitnodigden de buurten in te gaan en buurtbijeenkomsten te bezoeken.
Ik heb door het doen van dit onderzoek veel nieuwe kennis en vaardigheden opgedaan. Ik wens u veel leesplezier.
4
Inhoudsopgave
Voorwoord 3
Inleiding 6
Relevantie van het onderzoek 9
Wetenschappelijke relevantie 9
Maatschappelijke relevantie 9
Probleemstelling 9
Doel onderzoek 9
Leeswijzer 10
Hoofdstuk 1. Theoretisch Kader 11
1.1 Successie en invasie 11
1.2 Gentrificatie 12
1.3 De veranderende woningmarkt 13
1.4 Leefbaarheid 13
1.4.1 Leefbaarheid: definities en visies 13
1.4.2 Leefbaarheid en woongenot zoals gemeten door de overheid 14
1.5 Bouwoverlast en Bouwdynamiek 16
1.5.1 Bouwoverlast 16
1.5.2 De bouwdynamiek als verschijnsel 16
1.6 Maatregelen 16 1.6.1 Maatregelen overheid 16 1.6.2 Maatregelen gemeente 17 1.7 Conceptuele model 17 1.8 Conclusie 18 Hoofdstuk 2. Methodologie 19
2.1 De onderzoeksmethode: mixed methodes 19
2.2 Research design 19
2.3 De onderzoekseenheid: de buurtbewoners van Amsterdam Oud-West 20
2.4 Analyse Methoden 20
2.5 Primaire data verzameling 20
2.5.1 Observaties 21
2.5.2 Interviews 21
2.5.3 Survey 22
2.6 Secundaire data verzameling 22
2.7 Operationalisering 22
2.8 Conclusie 24
Hoofdstuk 3. Ontwikkelingen op de woningmarkt 24
3.1 De woningmarkt 24
5
3.3 Nieuwe bewoners 26
3.4 Conclusie 26
Hoofdstuk 4. Maatregelen in de bouwdynamiek 27
4.1 Maatregelen Rijk 27 4.2 De Wabo 27 4.3 Woonbeleid 2025 28 4.4 Het bestemmingsplan 29 4.5 De omgevingsvergunning 29 4.6 A2-beleid 30 4.7 Conclusie 30
Hoofdstuk 5. De Casus: Amsterdam Oud-West 31
5.1 De Casus: Amsterdam Oud-West 31
5.2 De actoren 34
5.2.1 Stop de Bouwwoede Oud-West 36
5.2.2 Effecten bouwdynamiek 37
5.3 De bouwactiviteiten 39
5.4 Survey resultaten: Hoe ervaren bewoners overlast? 42
5.5 Conclusie 45
Hoofdstuk 6. Maatregelen ten aanzien van de ongebreidelde bouwdynamiek 46
6.1 Bestemmingsplan Oud West 2018 46
6.2 Wat moet er veranderen? 46
6.3 Toekomstige maatregelen: een begin 47
6.4 Aanpassing van het A2-beleid 48
6.5 Conclusie 48
Hoofdstuk 7. Conclusies, discussie en aanbeveling 49
7.1 Conclusies 49 7.2 Discussie 50 7.3 Aanbeveling 51 Bronnenlijst 52 Bijlage I – Observatie 56 Bijlage II – Informantenlijst 61
Bijlage III – Interviewtranscripten 62
Bijlage IV – GIS en IOS Amsterdam 80
Bijlage V – Survey 82
6
Inleiding
Wereldwijd neemt de verstedelijking toe. Dit heeft kansen en welvaart opgeleverd voor stedelingen. Volgens Sassen (2017) gaat de economische groei ten koste van de kwaliteit van leven in de steden. Onder andere Sassen (2017) en Ronalds en Kadi (2017) concluderen dat er momenteel een enorme toename is in de koop van woningen in snelgroeiende steden. Bovendien schieten volgens Sassen (2017) bestaande wetten te kort om deze explosie van overnames op de woningmarkt te reguleren. Door vele
bedrijfsaankopen, beleggingen en de liberalisering van woningmarkten kan de leefbaarheid van inwoners in bepaalde gebieden worden verstoord.
Gebouwen in de stad zijn grotendeels privébezit en in de Nederlandse context deels in het bezit van woningcorporaties. Volgens Sassen (2017) vindt er een enorme toename plaats in het kopen van panden in snelgroeiende steden door beleggers en speculanten. De bedrijfsaankopen dienen als investering om financieel kapitaal op te slaan. Panden worden gekocht om deze vervolgens te verhuren (Ronalds en Kadi, 2017). De waarde van de gebouwen wordt door de investeerders meer van belang geacht dan hoe het gebouw wordt gebruikt (Sassen, 2017). De druk in (oude) centra van steden neemt toe, doordat er soms tegelijkertijd en naast elkaar voortdurend meerdere grote verbouwingen gaande zijn. Vele separate woningen en hele huizenblokken worden opgekocht door projectontwikkelaars en investeerders, die de panden in een casco staat brengen. De lege hulzen die overblijven worden tot meervoudige
appartementen omgebouwd om vervolgens verhuurd te worden (Dekker, 2018). In het dichtbevolkte stedelijk weefsel kan dit de kwaliteit van leven ondermijnen (Sassen, 2017).
Amsterdam is een stad die aantrekkelijk is als vestigingsplaats om te wonen en te werken. De afgelopen 10 jaar was de groei van het aantal inwoners groter dan ooit. Naar verwachting zal de stad in 2025 meer dan 900.000 inwoners hebben en zal deze groei aanhouden (Gemeente Amsterdam, 2017). Een groeiende populariteit betekent meer drukte; bewoners krijgen hiermee in hun woonomgeving te maken en dienen daar rekening mee te houden. Het is van belang dat de woonomgeving leefbaar is en dat bewoners zich hier thuis voelen (Bodd en Hofman, 1999).
De groeiende populariteit van woningen in de Amsterdamse bouw- en verbouwmarkt heeft op buurtniveau een groot effect (Nijmeijer, 2018). In Oud-West heerst volgens de bewoners een enorme bouwwoede. Tientallen panden worden hier verbouwd door particulieren, projectontwikkelaars en ontwikkelende beleggers. Zo worden vele woningen gestript en verbouwd tot kleinere appartementen. Hierdoor is er meer ruimte voor verhuurverdiensten (Kuiper, 2018). De nieuwe bewoners (vaak expats) of de beleggers verbouwen deze panden met een extra dakkapel, een kelder, een souterrain, een uitbouw op de begane grond, een verdieping extra bovenop of een dakterras. De woningen worden als het ware qua vierkante meter (m²) en kubieke meter (m³) opgepompt. Dit blijkt uit het aantal afgegeven
omgevingsvergunningen. In Oud-Zuid zijn bijvoorbeeld in anderhalve maand meer dan vijftig
omgevingsvergunningen aangevraagd voor verbouwingen in een enkele straat (Overheid.nl: Kuiper, 2018). Doordat elke vierkante meter meer geld oplevert, zijn particuliere woningeigenaren en beleggers hier massaal actief. Bewoners geven aan dat buurten anoniemer worden door tijdelijke verhuur van panden die als belegging worden gekocht (Couzy, 2018).
Buurtbewoners in Oud-West zijn sinds 2017 een burgerinitiatief gestart ‘Stop Bouwwoede West’. De buurtbewoners geven aan dat de straten vol staan met graafmachines, generatoren, pompen, betonmolens, hijskranen en grote vrachtwagens die de buurt overnemen (Facebook-groep, STOP de Sloop van
Amsterdam, 2018). Met name de aanwezigheid van de grote- en middelgrote beleggers heeft gevolgen voor een buurt. Dit blijkt uit een interview met de woordvoerder van Initiatiefgroep Bouwwoede West:
“Er stroomt heel veel kapitaal onze buurt in en dat leidt tot een nieuw soort bewoners, want beleggers verhuren hun vastgoed veelal aan expats, Airbnb en studenten” (Van der Burgt in Kuiper, 2018). Zij hebben het gevoel dat de
7
In de media zijn het afgelopen jaar (2018) meerdere publicaties geschreven over deze problematiek: “West
en Zuid zijn bouwwoede beu” (Parool 20-09-2018), “Zien graven doet graven: een woonkelder loont in Amsterdam financieel de moeite” (Volkskrant 27-09-2018), Anonimiteit en bouwwoede troef in beleggerswalhalla West (Parool
20-08-2018) of “Bewoners van Oud-Zuid keren zich tegen bouwwoede in hun wijk” (NRC 01-09-2018). Al deze publicaties schrijven over de stijgende woningprijzen en de verbouwingen die worden gedaan aan woningen. Deze verbouwingen veroorzaken vervolgens overlast bij omwonenden. AT5 kondigde aan op 01-04-2018 dat in de Van Breestraat een pand op instorten stond toen een verbouwing misging.
Omwonenden moesten tijdelijk hun woning ontvluchten. Kuiper (2018) geeft aan dat maandenlang bouwmachines en containers op de stoep staan en voor de deur, zie afbeelding 1. De problemen gaan niet alleen over verzakkingen die leiden tot een gebroken riolering en een fundering die gescheurd is. Door het bouwen worden binnentuinen betegeld en kan regenwater moeilijker de grond instromen. Bovendien kunnen bewoners ‘tijdelijk’ niet meer voldoende slapen door de trillingen en geluidshinder.
De gemeente erkent de problemen en vat deze samen in het begrip bouwdynamiek. Dit begrip wordt nergens gedefinieerd, maar wordt slechts impliciet omschreven: alle zaken gerelateerd aan
bouwactiviteiten. Het woord bouwwoede is bedacht door de bewoners van Amsterdam Oud-West en Oud-Zuid toen die geconfronteerd werden met de overlast die werd veroorzaakt door een ongebreidelde, ongecoördineerde bouwdynamiek, althans in hun optiek. Het betekent aan de ene kant de oververhitte bouwdynamiek, aan de andere kant ook de woede die de overlast daarvan bij bewoners oproept. Volgens CDA-er Boomstra worden omgevingsvergunningen voor het verbouwen van woningen in de binnenstad te gemakkelijk versterkt. De heer Piers van GroenLinks pleit zelfs voor een tijdelijke bouwstop. Zij willen dat er eerst goed moet worden gekeken naar de gevolgen van de oververhitte bouwdynamiek (Kuiper, 2018; AT5, 2018). Het staat inmiddels op de publieke agenda van diverse politiek partijen. De politiek houdt zich bezig met de gevolgen van het feit dat de stad wordt overgenomen door particulier huizenbezit. De bewoners van de stad zien een verandering naar nieuwe huurders die meer betalen (Couzy, 2018). Wat doet de gemeente hieraan? Hoe is deze aversie tegen de ongebreidelde bouwdynamiek onder bewoners en politici ontstaan en hoe is deze van invloed op de leefbaarheid van de bewoners?
Vanuit de theorie van successie en invasie en het proces van gentrificatie veranderen buurten van samenstelling (Park et al, 1967). Nieuwe bewoners vestigen zich in de buurt en claimen hun plaats. Tegelijkertijd nemen de prijzen toe en worden oude bewoners vervangen door nieuwe bewoners met een hogere sociaaleconomische status. Deze processen spelen zich af in de (oude) centra van steden en hebben zowel fysieke als sociale aspecten. De fysieke buurten worden opgeknapt, gerenoveerd of verbouwd, stijgen in waarde en krijgen nieuwe bewoners. Deze nieuwe bewoners hebben andere
kenmerken dan de vertrekkende bewoners, waardoor de bevolkingssamenstelling van de buurt verandert. Niet alleen leegstand en verloederde gebouwen, ook bouwactiviteiten verminderen het woongenot, vergroten het gevoel van onveiligheid en veroorzaken fysieke overlast. Overlast kan dus de leefbaarheid van de woonomgeving bedreigen. Volgens Dekker (2018) kan permanente geluidshinder door
verbouwingen voor veel thuiswerkende bewoners zeer storend zijn, zie afbeelding 1. Thuiswerken als flexwerker is tegenwoordig immers voor velen gebruikelijk. In binnenstedelijke gebieden waar zich veel praktijken aan huis van dokters, psychologen, fysiotherapeuten of tandartsen bevinden, leidt dit onder deze groep tot onrust. Bovendien los van de praktijk aan huis-beroepsgroep en thuiswerkers, werken groepen zoals leerlingen, studenten, freelancers of musici ook veelal thuis en worden ook zij gestoord in het uitoefenen van hun thuiswerkzaamheden (Dekker, 2018).
Bouwactiviteiten zijn tijdelijk van aard. Wanneer de een na de ander verbouwing plaatsvindt in straat en of buurt, dan ervaart men dit niet altijd als tijdelijk. Vele woningen worden gekocht door speculanten. In tijden van een gunstige woningmarkt worden deze verbouwd en soms opgesplitst. Voor speculanten is het
8
rendement belangrijker dan de overlast die omwonenden kunnen ervaren. Opgesplitste appartementen in een dichtbevolkt stedelijk gebied waar de grondprijzen hoog zijn en waarbij de markt krap, worden veelal bewoond door bewoners die tijdelijk zullen verblijven. Niet elke verbouwing die wordt aangevraagd bij het stadsdeel is voor de bewoners zelf en gebeurt niet altijd met de beste bouwvakkers (Dekker, 2018). Er zijn daarentegen genoeg bewoners die hun woning wel goed laten verbouwen om de kwaliteit te verbeteren.
9
Relevantie van het onderzoek
Hieronder zal worden toegelicht wat het onderzoek relevant maakt vanuit wetenschappelijk en
maatschappelijk perspectief. Hieruit volgt de probleemstelling en vervolgens het doel van het onderzoek.
Wetenschappelijke relevantie
Tot nu toe is er empirisch nog weinig bekend over de relatie tussen bouw gerelateerde activiteiten, de maatregelen van een gemeente daaromtrent en de leefbaarheid c.q. het woongenot van bewoners in oude centra. Onderzoek naar leefbaarheid in woonbuurten richt zich veelal op de veiligheid, de aanwezigheid van voorzieningen of hoe schoon en groen een buurt is. Naar de effecten die bouw- en
verbouwactiviteiten hebben op de ervaren overlast, al of niet in combinatie met de sturing door gemeenten is evenwel niet gekeken. Onderhavig onderzoek zal trachten inzicht te bieden in hoe de invloed van de aanwezigheid van veel bouw- en verbouwactiviteiten in woonwijken effect heeft op het ervaren van overlast in woonbuurten en welke rol de gemeente daarbij speelt of zou kunnen spelen.
Maatschappelijke relevantie
Dit onderzoek is maatschappelijk relevant, zoals in de inleiding al is aangegeven, omdat het heel actueel is. In de stad wordt overal en in steeds toenemende mate gebouwd en verbouwd (Scholten, 2018). Door bewoners, politici en in media wordt over een heuse bouwwoede gesproken. Men wordt gefrustreerd door bouwoverlast (Klaren, 2018; Couzy, 2018; Dekker, 2018). Deze frustratie zou de leefbaarheid van een buurt kunnen doen verstoren (Klaren, 2018).
Probleemstelling
Dit onderzoek gaat explorerend op zoek naar hoe maatregelen van de gemeente Amsterdam ten aanzien van bouw- en verbouwactiviteiten woonbuurten beïnvloeden. Maatregelen hebben niet direct invloed op ervaren overlast. Bouwactiviteiten die plaatsvinden zitten hier tussen. Om na te gaan hoe de ervaring van buurtbewoners is met betrekking tot bouw gerelateerde overlast is de volgende hoofdvraag opgesteld:
“Hoe hebben maatregelen van de gemeente ten aanzien van bouwactiviteiten invloed op de ervaren overlast onder de
bewoners van Amsterdam Oud-West?”
De volgende deelvragen zijn opgesteld om een antwoord te geven op de hoofdvraag van het onderzoek:
1.
“Welke ontwikkelingen in de woningbouw zijn gaande in Amsterdam Oud-West?”
2. “Welke maatregelen zijn er die van invloed zijn op de bouwdynamiek in Amsterdam Oud-West?”
3. “Hoe ervaren de bewoners de bouw- en verbouwactiviteiten in hun woonbuurt?”
4. “Hoe leiden de ervaringen van bouwoverlast tot nieuwe maatregelen van de gemeente?”
Allereerst wordt gekeken naar de ontwikkelingen in de woningbouw in Amsterdam Oud-West.
Vervolgens wordt er gekeken welke maatregelen van invloed zijn op de bouwdynamiek. Daaruit volgt de casusomschrijving en worden de ervaringen van bewoners verder uitgewerkt. Vanuit de ervaringen van overlast zijn maatregelen tegen de ongebreidelde bouwdynamiek ontstaan. Na het behandelen van deze onderdelen wordt in de conclusie de hoofdvraag beantwoord.
Doel onderzoek
Het doel van het onderzoek is om de bouwdynamiek in kaart te brengen in Amsterdam Oud-West en hoe deze zich verhoudt tot de ervaring van overlast op de bewoners. Hoe worden deze aspecten beïnvloed door maatregelen van de gemeente Amsterdam dan wel het stadsdeel West. Wat is het effect van dergelijke maatregelen op de bouwactiviteiten en op de ervaren overlast van de bewoners in Amsterdam Oud-West?
10
Er is echter nog weinig (wetenschappelijke) informatie over dit specifieke onderwerp. Vandaar dat er een verkennend onderzoek is uitgevoerd naar het probleem.
Leeswijzer
Dit onderzoek begint in hoofdstuk 1. met het theoretisch kader. Het hoofdstuk is geschreven aan de hand van bestaande wetenschappelijke literatuur die relevant is voor dit onderzoek. Dit gedeelte moet dienen als raamwerk binnen het onderzoek. Hoofdstuk 2. bevat de methodologie waarin de gekozen
onderzoeksopzet, -methoden en -analyse van dit onderzoek staan en is de verantwoording van het totale onderzoeksproces. Zo is in dit onderzoek gekozen voor een kwalitatieve casestudy, waarbij de bewoners van de buurt de onderzoekseenheid zijn.
Hoofdstuk 3. zal ingaan op de eerste deelvraag: “Welke ontwikkelingen in de woningbouw zijn gaande in
Amsterdam Oud-West?”. Dit hoofdstuk behandelt allereerst de ontwikkelingen op de woningmarkt en
daarna de Amsterdamse woningmarkt.
Het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 4.) gaat in op welke maatregelen van invloed zijn op de bouw gerelateerde activiteiten en beantwoordt de tweede deelvraag: “Welke maatregelen zijn er die van invloed zijn op
de bouwdynamiek in Amsterdam Oud-West?”. Hierbij komen achtereenvolgens de maatregelen vanuit het rijk,
het beleid van de centrale stad en het bestemmingsplan van de gemeente aan bod.
In hoofdstuk 5. wordt de gekozen casus beschreven. In de eerste paragraaf wordt ingegaan op het samenspel van actoren binnen de bouwdynamiek in Amsterdam-West. Vervolgens worden de
bouwactiviteiten toegelicht en hoe bewoners deze ervaren. De derde deelvraag: “Hoe ervaren de bewoners de
bouw- en verbouwactiviteiten in hun woonbuurt?” wordt aan de hand van dit hoofdstuk beantwoord.
In hoofdstuk 6. staat de vierde deelvraag centraal: “Hoe leiden de ervaringen van bouwoverlast tot nieuwe
maatregelen van de gemeente?”. Hier worden aanpassingen besproken die de bouwoverlast moeten gaan
beperken. Stadsdeel West is momenteel bezig met het opstellen van nieuwe regels binnen de bouwdynamiek.
In het volgende, afsluitende en concluderende hoofdstuk (7.) wordt de hoofdvraag beantwoord en volgen enkele bevindingen/aanbevelingen. In de bijlage zijn de volgende zaken te vinden: uitgewerkte observatie (I), lijst met informaten (II), transcripten van de interviews (III), de tabellen van GIS en OIS Amsterdam gegevens (IV) en in bijlage V is de survey te vinden met de vragenlijst en het bijbehorende Excel sheet. Bijlage VI bevat het coderingsschema van het analyseprogramma ATLAS.ti. Hiermee zijn de interviews en documenten geanalyseerd.
11
Hoofdstuk 1. Theoretisch Kader
In dit hoofdstuk wordt aan de hand van bestaande literatuur een theoretische achtergrond toegelicht. Om inzicht te krijgen in een aantal onderwerpen zal allereerst de theorie van successie en invasie aan bod komen. Deze theorie verklaart veranderingen in buurtsamenstelling door residentiële mobiliteit (Park et al, 1967). Nieuwe bewoners vestigen zich in de buurt en claimen hun plaats. Deze bewoner heeft een andere sociaaleconomische status dan haar vorige. In 1.2 wordt nader gekeken naar het proces van gentrificatie: hoe ontstaat dit en welk effect heeft dit op de woningmarkt. Aan de stedelijke groei en de krapper wordende woningmarkt wordt in 1.3 aandacht aanbesteed. Een woningmarkt die onder andere door residentiele mobiliteit en gentrificatie wordt beïnvloed. Naast de woningmarkt wordt de leefbaarheid in woonbuurten beïnvloed. Nieuwe bewoners in de buurt, duurdere woningen en andere voorzieningen kunnen allerlei gevolgen hebben voor de buurt en de ervaren leefbaarheid (1.4). De veranderende woningmarkt heeft invloed op bouw en op bouwoverlast (1.5). In de daaropvolgende paragraaf (1.6) komen de maatregelen van de overheid omtrent bouw aan bod. In 1.7 wordt het conceptuele model van het onderzoek nader toegelicht.
1.1 Successie en invasie
Volgens Argiolu et al (2008) bestaat de maatschappij uit individuen die ruimtelijk zijn verdeeld, zijn gescheiden en tegelijk in staat zijn om zelfstandig te bewegen. Deze ruimtelijke relaties van mensen zijn het product van invasie en successie en zijn continu in beweging. Dit houdt in het binnenkomen van een nieuwe groep die zich vervolgens in de geselecteerde vestigingsplaats vestigt. Hierbij gaat het om de buurtverandering die werd gezien als een gevolg van rationele economische keuzes van bewoners. Men kiest de beste buurt en verlaat de slechtste. Met invasie wordt het intrekken van een nieuwe
bewonersgroep aangeduid. Indien de nieuwe bewonersgroep de plaats inneemt van de oudere bewoners, is het stadium van successie bereikt. Dit kan leiden tot een nieuwe dominante bewonersgroep, waarbij de oude bewonersgroep in de minderheid is of zelfs verdreven (Argiolu et al, 2008).
De buurtveranderingen zijn onderhevig aan nieuwe factoren die binnenkomen en de concurrentie om de ruimte verstoren. Overheidsinstituties en bewoners zijn vertrouwd met bepaalde ruimtelijke relaties. Naarmate deze ruimtelijke relaties veranderen, veranderen de fysieke omgeving en de sociale relaties, waardoor problemen, zowel sociale als politieke, kunnen ontstaan (Park et al, 1967: 64). Het proces van successie en invasie kijkt, volgens Burgess (1925, 1967) naar de veranderende stedelijke ecologie in ruimtelijke patronen van woonwijken en beschrijft hoe nieuwe bewoners zich vestigen en integreren in de nieuwe stad. Burgess (1925,1967) beschrijft een veranderingsmodel waarmee de effecten van immigratie op de sociale structuur van een stedelijk gebied kunnen worden weergegeven. Het verhuizen en het vestigen van nieuwe bewoners brengen kettingreacties op gang. Elke voorgaande immigratiegolf wordt daarmee geconfronteerd. Deze wordt opgevolgd door recentere, armere immigranten. De meeste immigranten kunnen zich in het begin alleen de goedkope huurwoningen veroorloven. In de tijd van Burgess was dit voornamelijk in het centrum van de stad. De invasie van deze armere nieuwe bewoners leidde tot competitie om de beschikbare goedkope huurwoningen met de oude bewoners (Argiolu et al, 2008).
Deze residentiele mobiliteit kan zich ook in een andere richting bewegen. De armere burgers worden naar de buitenranden van het centrum gedrukt en maken plaats voor de midden- en hoge inkomensklassen. Hoe dichter bij het centrum hoe duurder de prijzen immers zijn (Hochstenbach en Musterd, 2018). Deze richting van residentiele mobiliteit wordt in de huidige literatuur gentrificatie genoemd en wordt in de volgende paragraaf verder uitgewerkt.
12
1.2 Gentrificatie
De mate van residentiele mobiliteit bepaalt de mate van gentrificatie. Hackworth (2002) definieert gentrificatie als de productie van ruimte door steeds welvarendere bewoners. Het gaat hierbij om lagere sociale klasse bewoners die worden vervangen door bewoners van een hogere sociale klasse. Het proces omvat een verandering in de sociale samenstelling en het omhooggaan van huizenprijzen. Dit speelt zich vooral af in hoog stedelijke gebieden, ook in Nederland en het bijzonder in Amsterdam (Hochstenbach, Musterd en Teernstra, 2014). De resulterende afname van het aandeel sociale huurwoningen in de oudere delen van Amsterdam en de sterke groei van het aantal dure en zeer dure koop- en huurwoningen spelen een belangrijke rol in het proces van gentrificatie (Rouwendal et al, 2018). Hiermee wordt verwezen naar de instroom van jonge en vaak goed opgeleide huishoudens in buurten binnen de ring-A10, die voorheen bewoond werden door oudere bewoners of huishoudens met een laag inkomen. Hier is overduidelijk sprake van het proces van invasie – successie, maar de armere groepen gaan nu juist niet naar het centrum, zij verlaten het centrum en vestigen ze zich in de buitenwijken (Burgess, 1925).
Deze andere richting wordt door academici tegenwoordig gentrificatie genoemd. Hiermee wordt een bewoner van een lagere klasse in een buurt vervangen door een bewoner van een hogere klasse. Als dit zich in grote mate voordoet, verandert de buurt sociaaleconomisch door de komst van deze welvarender middenklasse (Atkinson, 2000). Smith en Williams (1986) geven een vergelijkbare definitie: Een buurt transformeert naar een gebied voor midden inkomens door het herhuisvesten van de arbeidersklasse door het opknappen van de verloederen woningen en gebouwen. Doordat het verschijnsel gentrificatie in de sociale wetenschap vaak voorkomt, wordt in dit onderzoek uitgegaan van de definitie die Clark (2005) beschrijft als: “Gentrificatie is een proces waarbij de populatie van grondgebruikers zodanig verandert dat de nieuwe
gebruikers een hogere sociaaleconomische status hebben dan de vorige gebruikers, samen met een bijbehorende verandering in de gebouwde omgeving door een herinvestering in vast kapitaal”. De definitie van Clark (2005) geeft voor dit
onderzoek de juiste lading, omdat hier de veranderende populatie en demografie aan bod komen, van een lagere naar een hogere sociaaleconomische status. In deze definitie wordt residentiele mobiliteit en de herinvestering in vast kapitaal meegenomen. Deze herinvesteringen leiden tot veranderingen in woonbuurten en hebben invloed op de ervaren leefbaarheid van de omwonenden.
Volgens Hochstenbach en Musterd (2018) is het proces van gentrificatie iets dat het stedelijke weefsel van een stad op verschillende dimensies, zowel sociaal als fysiek kan veranderen. Op sociaal vlak kan men zich minder verbonden voelen met zijn woonplaats. Fysiek kan de buurt een lift krijgen door bijvoorbeeld renovaties. De oorzaken voor dit verschijnsel worden verklaard aan de hand van veranderende grondprijzen, vastgoedprijzen, bevolkingssamenstelling en sociale cohesie. Deze nieuwkomers hebben veelal minder binding met de buurt en hebben minder verantwoordelijkheidsgevoel dan eigenaar-bewoners. De sociale controle neemt hierdoor af in een buurt en kan de samenhang en leefbaarheid ondermijnen (Hart et al, 2002; Hochstenbach en Musterd, 2018). Door gentrificatie kunnen in de buurt conflicten ontstaan tussen oude bewoners en nieuwe bewoners. De oude bewoners kunnen door de komst van nieuwe voorzieningen en de stijgende prijzen soms gedwongen worden om te vertrekken (Atkinsin, 2004). Nieuwe voorzieningen nemen de plaats in van activiteiten die voorheen vooral aansloten bij de behoeften van de oude (oorspronkelijke) bewoner. Hierbij gaat het om buurthuizen en koffiehuizen die verdwijnen. Horeca of sportscholen van een ‘hogere’ kwaliteit komen hiervoor in de plaats en sluiten meer aan bij de behoeftes van de nieuwe bewoners. Negatieve ontwikkelingen in een buurt starten met een afbraak van de sociale relaties in die buurt, waarbij sociale contacten en cohesie belangrijk zijn. Sociale cohesie hangt samen met leefbaarheid van een buurt en het vertrouwen tussen buurtbewoners. Deze verandert naar mate de buurt verandert (Argiolu et al, 2008).
Volgens Bolt, Kleinhand en Lindeman (2011) kan gentrificatie meerdere economische kansen bieden aan een gemeenschap en de totale grondwaarde verhogen. Het is echter van cruciaal belang dat de lokale overheid ervoor zorgt dat de bewoners hun huizen kunnen blijven betalen. Verhuismobiliteit lijkt een
13
negatieve invloed te hebben. In buurten met een hoge in- en uitstroom is het voor buurtbewoners lastig om duurzame relaties met elkaar aan te knopen, hetgeen de sociale controle in de buurt geen goed doet. Volgens Florida (2017) zijn buurten die gentrificatie ondervinden, steeds meer gemengd, zowel in etniciteit als in inkomen, in vergelijking met gebieden waar minder of geen gentrificatie heeft plaats gevonden. Hoewel vastgoedeigenaren kunnen profiteren van de opwaarderingen en renovaties, lopen bewoners van appartementen een groter risico om verplaatst te worden. Door een toename van de grondwaarde kunnen de huurprijzen van appartementen mee stijgen (Matthews, 2016). Hierdoor kan gentrificatie huurders in de buurt negatief beïnvloeden, zij kunnen immers de stijgende huur niet meer opbrengen en vertrekken. Dit heeft alles te maken met de veranderende woningmarkt in hoog stedelijke gebieden. In de volgende paragraaf wordt aandacht besteed aan deze veranderende woningmarkt die door onder andere het proces van gentrificatie wordt beïnvloed (Florida, 2017).
1.3 De veranderende woningmarkt
Steden die groeien krijgen veelal te maken met alsmaar stijgende huizenprijzen en een krappe
woningmarkt. Dat wil zeggen dat er een te kort aan woningen is en tegelijkertijd een groeiende vraag. Beleggers, ondernemers en welvarende families investeren geld in huizen. In Amsterdam zijn grote delen van de woningmarkt in het bezit van deze investeerders (Van Gool, 2018). Woningbouw wordt gezien als een verhandelbaar goed (Ronalds en Kadi, 2017; Sassen, 2017). Dit heeft grote gevolgen voor de
huizenprijzen, de waarde van woningen en de sociale samenhang in buurten.
De woningen waarin is geïnvesteerd worden doorgaans na de verkoop verbouwd tot kleinere
appartementen die vervolgens worden verhuurd. Het opkopen van woningen in een krappe markt, om deze vervolgens te verhuren, zorgt ervoor dat particuliere gezinnen of stellen geen kans maken op de woningmarkt. De huizenprijzen worden onbetaalbaar en midden- en lage inkomens trekken de stad uit of worden naar de buitenwijken geduwd (Hochstenbach en Musterd, 2018).
Grootschalige (tijdelijke) verhuur leidt tot veel verhuizingen en minder sociale samenhang in buurten (Hochstenbach in Couzy, 2018). Woningen die worden gekocht worden als losse appartementen en kamers verhuurd. Deze verkamering kan worden gezien als manier om meer woonruimte te realiseren. Het kan eveneens leiden tot onwenselijke ontwikkelingen. De stad wordt een bolwerk voor mensen met kapitaal die woningen kopen, niet om in te wonen maar om door te verhuren. Door de stijgende prijzen op de woningmarkt is er een groeiende ongelijkheid (Scholten, 2018). Deze veranderingen in de buurt hebben, zoals is gebleken, invloed op de sociale samenstelling. In de volgende paragraaf wordt gekeken naar het concept van leefbaarheid.
1.4 Leefbaarheid
1.4.1 Leefbaarheid: definities en visies
Eind jaren zestig ontstond in de stedenbouw onrust en kritiek op de ‘grote’ stedelijke planners. Steden die wilden uitbreiden of vernieuwen zouden onpersoonlijk en monotoon worden en een bedreiging vormen voor de leefbaarheid in de stad. Zo zou er minder op straat worden gelopen, waardoor er minder contact is tussen bewoners. De kritische geluiden kwamen door het in de praktijk brengen van de meer
functionalistische stedenbouwkundige visies uit het begin van de eeuw. Deze visies zouden volgens Jacobs (1961/1968) niet voor een levendige buurt zorgen. Om die levendigheid te creëren zouden geen
grootschalige functionalistische open ruimtes met gescheiden functies moeten worden gebouwd, maar juist moeten worden gekozen voor menging van diverse functies en behoud van historische kwaliteit. Volgens Jacobs (1961) zijn de sociale en economische factoren bepalend voor hoe bewoners zich
gedragen. Elke buurt is uniek qua demografie, structuur en identiteit. De leefbaarheid van een buurt wordt medebepaald door de veiligheid die het gevolg is functiemenging. Hierdoor bewegen mensen zich in de openbare ruimte en is er sociale controle. De relatie tussen bewoners en de leefomgeving is van belang. In dit speelveld ontstaat immers de leefbaarheid.
14
Meerdere definities en interpretaties zijn hierover te vinden in de wetenschappelijke literatuur. Het begrip kent meerdere benamingen en heeft in iedere context andere raakvlakken. Zo zijn woonklimaat, leef-kwaliteit, welzijn, woongenot, woon- en leefomgevingswaardering aspecten binnen het begrip
leefbaarheid. Quality of life wordt volgens Diener en Suh (1997) gemeten aan de hand van economische, sociale en subjectieve indicatoren. Het welzijn van burgers is gebaseerd op normatieve idealen, subjectieve ervaringen en het vermogen om goederen en diensten te selecteren waaruit men kan kiezen. Ook sociale indicatoren zijn noodzakelijk om de maatschappij te evalueren en toe te voegen aan de economische indicatoren (Diener en Suh, 1997).
Leefbaarheid omvat niet alleen de materiële aspecten van het leven, zoals toegenomen rijkdom en
beschikbaarheid van fysieke infrastructurele voorzieningen, maar ook de minder tastbare aspecten van het leven zoals een goede gezondheid en mogelijkheden voor vrije tijd en recreatie (Yuan, 2001). Hoewel er geen overeenstemming is over wat leefbaarheid betekent, wordt deze door Campbell et al (1976) gedefinieerd als optelsom van welzijn, tevredenheid en levensstandaard.
Volgens Godschalk (2004) behoort binnen de leefbaarheidsarena het concept van duurzame ontwikkeling, dat door de juiste balans tussen economie, ecologie en gelijkheid ontstaat. Daarbij behoren volgens hem ook de drie aspecten: openbare ruimte, bouwontwerp en mobiliteitssystemen. Op deze wijze wordt leefbaarheid uitgebreid tot een mix van duurzaamheid en ontwerpaspecten voor grondgebruik, variërend van de microschaal van het woonblok, de straat en het gebouw, tot het schaalniveau van de stad,
metropool en regio.
Spanningen tussen leefbaarheid en welvaart resulteren in het ‘gentrificatie conflict’, volgens Godschalk (2004). De spanningen komen voort uit concurrerende belangen in het beschermen van armere stedelijke buurten (de huidige bevolking) versus herontwikkeling en opwaardering om midden- en hogere klasse-populaties terug naar de centrale stad te trekken. Een belangrijke factor bij het beoordelen van conflicten is schaalniveau. Regionale kwesties verschillen van de problemen op buurtniveau. Het gentrificatie conflict op regionale schaal is bijvoorbeeld een kwestie van welvarende voorsteden die armere huishoudens niet willen toelaten, terwijl op buurtniveau de gentrificatie problematiek een kwestie is van het behouden van kleine gebieden van huishoudens met een laag inkomen in de stad versus herontwikkeling en
opwaardering voor huishoudens met hogere inkomens. Naarmate de schaal verandert, veranderen de planningshulpmiddelen. Zo is het participatieproces op regionale schaal diffuser dan op de schaal van stad en buurt. Regionaal grondgebruik en infrastructuurplanning moeten komen tot onderhandelingen met meerdere jurisdicties en besluitvormingsstructuren. Een effectieve manier om de schaalaspecten te managen, is door plannen op elke relevante schaal voor te bereiden, ze met elkaar te coördineren maar ze zo te ontwerpen dat ze op zichzelf staand kunnen zijn (Godschalk, 2004).
1.4.2 Leefbaarheid en woongenot zoals gemeten door de overheid
Het begrip leefbaarheid geeft in de Nederlandse context aan hoe aantrekkelijk en of geschikt een woonomgeving als een buurt of gemeenschap is. Volgens Leidelmeijer en Van Kamp (2003) gaat het er niet om tot eenduidig begrip te komen, maar is het doel verbetering of beter begrijpen van leefbaarheid. Het begrip is subjectief, dus voor ieder anders, en een eenduidige begripsomschrijving kan het doel van verbetering van welzijn in de weg staan (Lerner, 1997). Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM, 2004) gaat uit van deze subjectiviteit. Zij geven aan dat wat een persoon onder leefbaarheid verstaat, sterk afhangt van de normen en waarden waarmee een bewoner zijn buurt beoordeelt. Om deze leefbaarheid toch te kunnen meten worden drie dimensies onderscheiden: de fysieke woonomgeving, sociale cohesie/interactie, veiligheid en overlast (VROM, 2004). Leefbaarheid gaat om het samenspel tussen de sociale en fysieke kenmerken van een woonomgeving, waarbij veiligheid een grote rol speelt. De sociale dimensie van leefbaarheid heeft betrekking op de sociale samenhang die medebepaald wordt door de demografische samenstelling. Deze samenstelling bestaat uit variaties in
15
leeftijd, geslacht, etnische achtergrond en grootte van het huishouden. Bewoners zijn positiever over hun ervaring ter zake leefbaarheid wanneer er meer van hun type huishoudens zijn in een buurt (VROM, 2004). Daarnaast hebben sociaaleconomische kenmerken als het gemiddelde inkomen invloed op de sociale cohesie van een buurt (Leidelmeijer et al, 2008).
Beleidsmakers omschrijven leefbaarheidsproblemen zoals overlast, criminaliteit, verloedering, inbraken en leegstand. Leefbaarheid wordt door het ministerie gemeten via enquêtes en vragenlijsten met
buurtbewoners. De fysieke woonomgeving (hoe een buurt is opgebouwd: aantal
woningen/straten/groen/openbare ruimtes, de aanwezigheid van gemengde voorzieningen) heeft in een hoge stedelijke dichtheid invloed op de leefbaarheid (Vrom, 2004). Volgens Hart et al (2002) dragen fysieke elementen bij aan de mate van sociale cohesie en de ervaren veiligheid in buurten. De belangrijkste elementen zijn het aantal koopwoningen, de hoeveelheid hoogbouw, de dichtheid van de bevolking en het aantal woningen, de mate van fysieke verloedering, de leegstand, de mate van heterogeniteit en het aanbod aan voorzieningen (Hart et al, 2002).
Het gevoel van veiligheid, de mate van milieuvervuiling en de mate van woonsatisfactie zijn indicatoren die de overheid gebruikt om te meten hoe een buurt ervoor staat en hoeveel investeringen moeten worden gedaan om de leefbaarheid te verhogen. Woongenot is een onderdeel van deze leefbaarheid. Woongenot kan worden gedefinieerd als de woonkwaliteit die een bewoner ervaart (Leidelmeijer, 2012). De problemen met leefbaarheid in wijken zijn gemeten op basis van zeven indicatoren: 1.) overlastmeldingen, 2.)
verloedering, 3.) diefstal, 4.) geweldsdelicten, 5.) inbraken bij bedrijven, 6.) leegstand van winkel- en horecapanden en 7.) het aandeel niet-werkzame personen (werkloosheid) in de wijk (PBL, 2010). Leefbaarheid wordt hier alleen gemeten vanuit het negatieve, niet vanuit tevredenheid.
Woongenot wordt door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gezien als een subjectief concept dat gerelateerd is aan de woonomgeving. De term woongenot wordt ingezet om de tevredenheid van bewoners met hun woonomgeving uit te drukken (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2012). Het is de vraag of je woongenot kunt beschouwen als een strikt subjectief concept. Als je huis verzakt doordat de buren een souterrain aanbrengen en de scheuren in je muur duidelijk zichtbaar zijn, is dat subjectief? Het aspect van overlast komt daarbij kijken. Deze kan door bouw- en verbouwactiviteiten worden veroorzaakt. Indien men langdurig overlast ondervindt kan de ervaring van leefbaarheid negatief worden beïnvloed. Zo heeft de overheid een handreiking voor de aanpak voor woonoverlast en verloedering opgesteld. Hierbij worden diverse middelen weergegeven hoe deze verloedering aan te pakken is en hoe sociale en fysieke woonoverlast kan worden voorkomen (VROM, 2011). Hierin wordt geen aandacht besteed aan bouwhinder. Bij bouw- en woonoverlast zijn verschillende en meerdere actoren betrokken. In steden ervaren bewoners regelmatig woonoverlast, zoals geluidsoverlast, trillingen, bouwstof, vervuilde tuinen en woningen. Aanhoudende overlast kan de leefbaarheid voor buurtbewoners ernstig schaden. Het gevoel van veiligheid en het
16
1.5 Bouwoverlast en Bouwdynamiek
1.5.1 Bouwoverlast
Stedelijke gebieden zullen in de bebouwde omgeving vaak geconfronteerd worden met (grote)
bouwprojecten ten behoeve van herstructurering, stadsvernieuwing, infrastructuur en het verbeteren van de kwaliteit van de stad. De beleving van het woongenot kan sterk beïnvloed worden tijdens de
uitvoeringsfase van dergelijke projecten. Hiermee wordt de bereikbaarheid van de buurt of delen van een stad beïnvloed en veroorzaken zij vormen van hinder en fysieke vervuiling. Het leveren van toekomstige waarde gaat hier duidelijk ten koste van andere waarden (Waarts en Roos, 2005).
Bouw- en verbouwwerkzaamheden brengen verscheidene vormen van overlast voor omwonenden met zich mee (Van Gijn et al, 2004). Het gaat niet om incidenten, maar om, soms wel jarenlang,
geconfronteerd worden met onder andere lawaai en trillingen. De gemeente controleert echter niet op bouwlawaai en decibels door breekhamers, boren, generatoren of andere bouwapparatuur (Dekker, 2018). Volgens Waarts en Roos (2005) zijn bouwputten en bouwoverlast onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bouwoverlast wordt beschouwd als hinder, schade en onveiligheid. De bouwhinder wordt onderverdeeld in een aantal hinderaspecten: onbereikbaarheid woning en/of straat, geluid, trillingen, vuil, verlies van daglicht en gezondheidsklachten.
Bouwhinder kan voor omwonenden ernstige gevolgen hebben, zoals stress en slaapproblemen. Bewoners kunnen hun werk niet meer uitvoeren op de tijden dat zij dat moeten doen (Dekker, 2018). Het Rijksinstituut Volksgezondheid en Milieu (RIVM) doet onderzoek naar geluidsoverlast door auto- en vliegverkeer, maar houdt zich niet bezig met geluidshinder dat door (ver-)bouw wordt geproduceerd in stedelijke gebieden. Geluidsoverlast kan gezondheid en woongenot schaden. Het effect van geluidsoverlast is een zaak die de volksgezondheid negatief beïnvloedt, vooral onder kwetsbare groepen zoals, ouderen, kinderen en mindervaliden.
Om de overlast te beperken zijn uitvoeringsvoorschriften aan omgevingsvergunningen opgelegd. Werkzaamheden dienen op een veilige wijze te gebeuren en er moeten maatregelen zijn genomen om de veiligheid voor buren en de naburige gebruikers te waarborgen. Indien
uitvoeringsvoorschriften en maatregelen niet worden gehanteerd kunnen omwonenden een klacht indienen bij gemeenten (Uythoven, 2013).
1.5.2 De bouwdynamiek als verschijnsel
De ongebreidelde bouwdynamiek in buurten van oude centra is geen ‘natuurlijk’ economisch verschijnsel. Volgens Evers (2016) bevat de bebouwde omgeving overal sporen van instituties. De omgeving is een samenhangend geheel dat door processen wordt beïnvloed en veranderd. Stedelijke gebieden bestaan immers bij de gratie van regels. Zij zijn door talloze interacties ontstaan. Interacties tussen actoren zoals overheden, ontwikkelaars, woningcorporaties, architecten, banken en bureninitiatieven, die ieder hun eigen belangen nastreven. Iedereen heeft een eigen idee over de wenselijke invulling van het gebied. Diverse partijen gebruiken wetgeving (regels) en middelen in ruimtelijke ontwikkeling. Financiële middelen en grondeigendom zijn hier voorbeelden van. Door deze in te zetten kunnen machtsposities worden versterkt.
1.6 Maatregelen
1.6.1 Maatregelen overheid
Het recht worden de verhoudingen vastgesteld tussen verschillende actoren. In het bestuursrecht wordt vastgesteld hoe de verhoudingen zijn tussen de overheid en de samenleving. Het zorgt voor een uitgebalanceerde en overwogen ordening van taken, regelgeving en bevoegdheden. Het is een uitdaging om de juiste balans te vinden (De Vries et al, 2016). Beleidsmakers zien planning als een pragmatisch instrument om concrete maatschappelijke vraagstukken op te lossen (Salet, 2016). Om goed te kunnen
Afbeelding 2. Cartoon: ik word gek (Bron: Mathlener, 2005)
17
handelen moet ruimtelijk beleid in de context van de maatschappelijke verhoudingen worden geplaatst. Het gaat om het kennen van de samenleving en niet alleen om de markt (De Vries et al, 2016). Hier ligt een bijzondere taak voor de gemeenten.
1.6.2 Maatregelen gemeente
Gemeenten hebben meerdere taken binnen de bouwdynamiek: zij stelt de regels vast op het gebied van het uitgeven van omgevingsvergunningen, voert actief en passief grondbeleid en is onder meer
verantwoordelijk voor handhaving en toezicht (Van Buuren et al, 2017). Daarbij heeft de gemeente als taak de belangen van de bewoners bij een leefbare, veilige en gezonde leefomgeving te garanderen. De gemeente is verantwoordelijk om woonoverlast te signaleren en oplossingen met een plan van aanpak op de agenda te zetten. Zij heeft als taak de aanpak in goede banen te leiden om hiermee zowel bouwoverlast als verloedering te bestrijden of te voorkomen (Gemeente Amsterdam, 2017).
1.7 Conceptuele model
Het conceptuele model laat zien dat door maatregelen van de gemeente bouwactiviteiten worden beïnvloed (afbeelding 3). Wanneer bouwactiviteiten bij de buren plaatsvinden kan dit tijdelijk invloed hebben. Als de een na de andere buur, soms tegelijkertijd, bezig is met het uit- of aanbouwen van zijn woning heeft dit zeker effect op de omgeving en levert dit overlast op. Langdurige overlast kan schade aanrichten of van invloed zijn op de sociale cohesie in de buurt. Bouwhinder kan in grote mate aanwezig zijn en daardoor van invloed zijn op het woongenot van bewoners. De sociale samenstelling verandert en bewoners kunnen zich daardoor ongelukkig en onveilig voelen of fysieke schade oplopen aan hun eigendommen. Uiteindelijk kunnen nieuwe maatregelen de ervaren overlast verminderen. Het is niet vanzelfsprekend dat de gemeente bij ervaren overlast maatregelen aanpast. Dit kan een constante heen en weer beweging zijn tussen bouwactiviteiten en maatregelen of tussen ervaren overlast en maatregelen. Het tempo of de richting waarin een verandering plaatsvindt, kan beïnvloed worden door invloeden van buitenaf, zoals economische groei/krimp of een nieuw politiek bestuur. Als door een stijgende
woningwaarde meer verbouwd wordt, kan men meer overlast ervaren. Indien zoiets plaatsvindt, is het aan de politiek om daar iets aan te veranderen of niet. Wanneer bewoners veel overlast ervaren door
verbouwingen kan de gemeente nieuwe maatregelen invoeren om deze te beperken. Indien een buurt zich verenigt kunnen eventuele aanpassingen in maatregelen van de gemeente worden voorgesteld die de bouwactiviteiten kunnen verminderen, waardoor ervaren overlast kan worden verminderd.
Afbeelding 3. Conceptueel model (bron: Loos, 2018)
Ervaren overlast
Maatregelen
Bouwactiviteiten
18
1.8 Conclusie
Door ontwikkelingen op de woningmarkt komen nieuwe bewoners en investeringen naar buurten toe. Het woonsegment verandert mede door verbouw, renovatie en het opknappen van bestaande woningen. Al de veranderingen hebben invloed op de ervaring van overlast voor omwonenden en worden eveneens door maatregelen van de gemeente versterkt of verminderd. De ervaren overlast door bouwactiviteiten wordt groter door de stijgende woningprijzen en een krappe woningmarkt. In dit onderzoek wordt gekeken naar welke maatregelen invloed hebben op bouwactiviteiten, die invloed hebben op ervaren overlast door bewoners. De effecten van de (toenemende) bouwactiviteiten en de ervaren overlast door bewoners kunnen vervolgens eventuele aanpassingen van (gemeentelijke) maatregelen bewerkstelligen.
19
Hoofdstuk 2. Methodologie
In dit hoofdstuk worden de methodologische keuzes voor het onderzoek behandeld. In dit onderzoek wordt exploratief gekeken naar verbanden tussen de bouwoverlast en de leefbaarheid voor bewoners. Eerder onderzoek heeft nog niet gekeken naar hoe maatregelen van de gemeente van invloed zijn op de aanwezigheid van veel bouw- en verbouwactiviteiten die overlast veroorzaken. Dit onderzoek is inductief van aard omdat er geen theorie wordt getoetst. Het onderzoek is gebaseerd op kwalitatieve en
kwantitatieve data.
In paragraaf 2.1 wordt de onderzoeksmethode verder toegelicht. Daarna volgt in paragraaf 2.2 de keuze voor het research design. In paragraaf 2.3 wordt de analysemethode behandeld en in paragraaf 2.4, de methode van data verzameling. Paragraaf 2.5 bevat de operationalisering van concepten die in het onderzoek zijn gebruikt. In de laatste paragraaf 2.6 is de conclusie te vinden.
2.1 De onderzoeksmethode: mixed methodes
De onderzoeksmethode van mixed methods, zowel kwantitatief als kwalitatief, wordt in dit onderzoek toegepast. Door gebruikt te maken van beide methoden wordt op verschillende manieren informatie verzameld. Beide hebben sterke punten. De onderzoekseenheid in dit onderzoek zijn de bewoners van Amsterdam Oud-West. Zij zijn gekozen omdat zij betrokkenen en belanghebbenden zijn. Aan de hand van de kwantitatieve survey methode worden gegevens verzameld om cijfermatig uitspraken te kunnen doen over de ervaren overlast van de bewoners van Amsterdam Oud-West door bouw- en
verbouwactiviteiten. De data zijn verzameld met een survey die is gehouden onder omwonenden. Door de enquêtes af te nemen bij verschillende mensen, niet alleen de mensen die zich al georganiseerd hebben, wordt er een completer beeld gevormd.
Met behulp van kwalitatieve onderzoeksmethoden wordt met diepte-interviews bij sleutelinformanten data verzameld. De kwalitatieve interviews bieden inzicht in de handelswijzen, ideeën en ervaringen van de respondenten (Bryman, 2016). Met kwalitatieve interviewmethoden wordt inzicht gegeven in wat de respondenten zelf relevant en belangrijk achten. Een sterk punt is dat de onderzoeker de diepte in kan, middels vragen waardoor de betrouwbaarheid toeneemt (Bryman, 2016). Het onderzoek brengt mogelijke verbanden aan het licht. Aan de hand van de kwalitatieve data wordt gedetailleerde informatie verzameld (Yin, 2009). Bovendien zijn documenten en observaties gebruikt die later geanalyseerd zijn.
2.2 Research design
Dit onderzoek is gericht op een single case study. Volgens Yin (2009) hebben casestudies de voorkeur wanneer een hoe-vraag wordt gesteld en als de focus ligt op een hedendaags probleem. Dit ontwerp is gekozen omdat daarmee empirisch onderzoek verricht kan worden over een sociaal fenomeen, dat zich in de maatschappij afspeelt en dat vervolgens onder de loep is genomen (Yin, 2009). De leefbaarheid en daarmee de ervaring van overlast door bewoners omvat belangrijke contextuele omstandigheden welke relevant zijn bij het vinden van verbanden in dit onderzoek. In elke stad worden verbouwingen gedaan. Vooral in oude binnensteden in de huidige woningmarkt ondervinden bewoners overlast, zo ook in Amsterdam. In dit onderzoek is het afgebakende geografische onderzoeksgebied Amsterdam Oud-West en betreft het de bewoners van deze buurt. Door eigen observaties zijn zeer veel zichtbare
bouwactiviteiten te vinden in de buurt. Deze casus is een extreme casus. In Oud-West is de
bevolkingsdichtheid zeer hoog (zelfs het hoogste van Amsterdam) en zijn de woningen voornamelijk in de periode van 1880 – 1920 gebouwd. Een klein gedeelte is van de periode 1920 – 1940. In deze buurt ondervinden bewoners veel overlast van bouw gerelateerde activiteiten. Dit blijkt onder andere uit het burgerinitiatief, diverse krantenartikelen en de daaropvolgende politieke aandacht. Uit de gemeentelijke gebiedsanalyse is gebleken dat 49% van de bevolking nieuwkomers zijn die een hogere
sociaaleconomische status hebben dan de vorige bewoners in Amsterdam Oud-West. De buurt heeft bovendien veel bijzondere monumenten en beschermde stadsgezichten (OIS Amsterdam, 2017). Door de
20
schaarste, historie en ligging is dit een aantrekkelijk gebied om in te beleggen. Er wordt in dit onderzoek gekozen om Oud-West in zijn geheel te nemen en niet de aparte buurten binnen het gebied. Overal in Oud-West zijn de problemen aanwezig en vergelijkbaar. De buurten zijn wel verschillend
2.3 De onderzoekseenheid: de buurtbewoners van Amsterdam Oud-West
De onderzoekseenheid in dit onderzoek zijn daarom de buurtbewoners in Amsterdam Oud-West. De bewoners wonen in deze buurten en kunnen hier overlast ondervinden. De leefbaarheid wordt wel of niet verstoord door bouw gerelateerde activiteiten en maatregelen hieromtrent. De bewoners zijn eveneens gemakkelijk voor de onderzoeker te bereiken. En omdat het een kwestie is die zich nu afspeelt zijn meerdere bewonersbijeenkomsten georganiseerd, waarvan twee bezocht zijn.
Een andere reden voor de keuze tot deze casus is dat de bewoners een burgerinitiatief zijn gestart opgezet tegen de ongebreidelde bouwdynamiek en pleiten onder andere voor meer regels. In een manifest stellen zij maatregelen voor die de overlast bestrijden en bouwactiviteiten beperken. Mede door hun manifest, dat zij aan de gemeente hebben voorgelegd, is er momenteel veel aandacht van de politiek (Klaren, 2018). Stadsdeel West erkent de problemen en is bezig met het aanpakken van dergelijke problemen (Van Berkel, 2018). Het afgelopen jaar (2018) heeft het bestemmingsplan Oud-West ter inzage gelegen en zijn diverse zienswijzen aan bod gekomen. Na afhandeling van de zienswijzen wordt het bestemmingsplan hernieuwd. In 2019 jaar wordt het plan geactualiseerd, aldus het dagelijks bestuur.
2.4 Analyse Methoden
In dit onderzoek wordt in het kwalitatieve onderdeel gebruik gemaakt van interviews. De interviews met de respondenten bevatten semigestructureerde open vragen tezamen met een itemlijst. Om de data te kunnen ordenen en overzichtelijk te behandelen wordt gebruik gemaakt van een thematische analyse (Bryman, 2012: 584). Tijdens het verwerken van de verzamelde data komen thema’s naar voren. Die kunnen middels het QAC-DAS-systeem worden toegevoegd en gelabeld (gecodeerd) in het ATLAS.ti computersysteem, zie Bijlage VI voor het coderingsschema. De kwalitatieve informatie is in het
computerprogramma gesorteerd en kan efficiënt worden opgevraagd. Ten eerste zijn thema’s vastgesteld die later worden geïnterpreteerd. Door codes met elkaar samen te voegen kunnen verbanden,
overeenkomsten of verschillen worden gevonden.
Van tevoren is niet zeker welke thema’s het meest relevant zijn. Volgens Bryman (2012) helpt een thematische analyse om vast te stellen welke ideeën en thema’s het meest voorkomen in de interviews. Een thematische analyse kan ook worden gebruikt met de een survey (Bryman, 2012: 596). In dit onderzoek is onder de buurtbewoners in Amsterdam-Oud-West een survey gehouden om te achterhalen hoe men overlast ervaart. De resultaten hebben een indicatieve rol voor de kwalitatieve data. In de operationaliseringstabel, zie tabel 1, zijn de thema’s, codes en onderwerpen uitgewerkt. De tabel is opgemaakt uit de concepten van het theoretisch kader, de interviews, de observatie en documenten die zijn geanalyseerd in het ATLAS.ti computerprogramma.
2.5 Primaire data verzameling
De primaire data worden verzameld aan de hand van een observaties, interviews met sleutelinformanten en een survey onder de bewoners. De uitgewerkte observatie betreft een debatavond (08-11-2018) met een stadsdeel bestuurder West en een lid van het burgerinitiatief Stop de Bouwwoede (Bijlage I). De
problematiek rondom de ‘bouwwoede’ in Oud-West was het thema. Naderhand is eveneens gesproken met deze personen en zijn aantekeningen gemaakt. De bewonersbijeenkomst van stadsdeel Zuid is ook bezocht. Tijdens deze bijeenkomsten zijn diverse sprekers aan het woord geweest die grotendeels alarmerende geluiden lieten horen. Hieruit kan onder andere worden afgeleid dat de actualiteit groot is. Het leeft onder de bewoners. Bewoners komen in grote getalen op deze bijeenkomsten af en laten blijken
21
dat de gemeente echt maatregelen moet nemen. De een wil dat er een tijdelijke stop komt en de ander wil maatregelen die de bouwactiviteiten beperken.
De diepte-interviews met sleutelinformanten zijn onder andere gedaan met drie bewoners, waaronder twee leden van de stadsdeelcommissie Oud-West, een oud senior vergunningverlener West en een
gebiedsmakelaar (gebiedsmakelaar Oud West De Hallen) (Bijlage II en III). Dit is gedaan om hun ervaringen te leren kennen en erachter te komen hoe zij omgaan met de vele bouw- en
verbouwactiviteiten in Amsterdam Oud-West. Bovendien werd duidelijk welke maatregelen invloed hebben op de bouwdynamiek. Hun ervaringen met bouwoverlast zijn door de interviews goed naar voren gekomen. Tevens zijn buurtbewoners geënquêteerd over hun ervaringen met bouwoverlast in hun
woonbuurt. Hoe bewoners bouwoverlast ervaren is hiermee onderzocht. Vervolgens zijn de verzamelde data in kaart gebracht.
2.5.1 Observaties
Het bouwwoede debat was een bijeenkomst die voor bewoners van Oud-West bedoeld was. Hier werden drie verschillenden partijen bij elkaar om tafel gezet: een lid van het burgerinitiatief, een bestuurder van het stadsdeel en een fractie lid van het Waterschap. De problemen vanuit de buurt zijn gesignaleerd en uitvoerig besproken. Hierbij gaf de bestuurder aan dat er al hard wordt gewerkt aan de genoemde problemen waar de bewoners tegenaan lopen. Hij gaf eveneens aan dat het automatiseren van de vergunningaanvragen en het liberaliseren van bijvoorbeeld vergunningsvrij bouwen heeft geleid tot meer bouwactiviteiten (zie Bijlage I).
Tevens is online een vergadering van de Commissie Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam (21 juni 2017) bekeken, op aanraden van een van de informanten. Een zaak die toen werd behandeld was het verzoek van de insprekers om een omgevingsvergunning in te trekken (door de centrale stad), zie afbeelding 4. Deze zaak heeft als katalysator gewerkt voor het ontstaan van onder andere het
burgerinitiatief Stop de Bouwwoede (Veenhoff, 2018).
Afbeelding 4. Commissie Ruimtelijke ordening vergadering (links Wethouder Van den Burg, rechts mevrouw Veenhoff) (Bron: gemeente Amsterdam 2017)
2.5.2 Interviews
Aan de hand van interviews is met een aantal partijen gesproken, zoals ambtenaren, commissieleden en bewoners (Bijlage II en III). Er konden twee leden van de stadsdeelcommissie meedoen. Deze personen zijn bewoners en vertegenwoordigden de belangen van de bewoners van Amsterdam Oud-West. Er is gesproken met een lid van het burgerinitiatief Stop de Bouwwoede. Zij hebben een manifest aan de gemeente gegeven waarin zij maatregelen eisten tegen de bouwwoede.
Daarnaast zijn twee interviews gedaan met personen die aan de uitvoerende/ambtelijke kant van de gemeente zitten. Een oud senior vergunningverlener die werkzaam was in Oud-West en een senior gebiedsmakelaar die momenteel werkzaam is in het Hallen gebied.
22
Niet iedereen die is benaderd had de mogelijkheid om vóór een bepaalde datum af te spreken. Er is kort gesproken met een van de leden van het dagelijks bestuur. Met een tweede bestuurder kon niet meer tijdig worden afgesproken.
2.5.3 Survey
De survey had als doel om te onderzoeken hoe de bewoners bouwoverlast ervaren in hun woonbuurt. Het is van belang een diverse populatie te bereiken. Bewoners van verschillende woningeigendom situaties, sociaaleconomische groepen en type huishoudens zijn hiervoor nodig. Daardoor worden de uitkomsten niet te eenzijdig. De survey bevat twaalf vragen en is gemaakt op Google Formulieren, zie bijlage V. De eerste vragen gaan over de persoonlijke kenmerken van de respondent: leeftijd, beroep, type woning en woonduur. Daarna worden vragen gesteld over hoe vaak men overlast ervaart, hoe men omgaat met overlast, of ze een toename ervaren en wat voor soort overlast ze ervaren.
Uit de populatie wordt een simple random en convenient sample genomen. De steekproef bevat mensen die gemakkelijk te bereiken zijn (Bryman, 2002). Dus op straat aanwezig in het gebied en wonend in Oud-West. Het is van belang dat een gevarieerde steekproef gedaan wordt vanwege de representativiteit. Op deze manier wordt geprobeerd een niet te eenzijdig beeld te vormen. Om de bewoners te bereiken die niet in protest gaan of aanwezig zijn bij bewoners avonden is in Oud-West de enquête gehouden met
bewoners op straat, bij de Ten Kate markt, op de Overtoom en op de Kinkerstraat. De survey is ook ingevuld door de geïnterviewde informanten voor zover zij in Oud-West woonachtig zijn. Bovendien is aan deze bewoners gevraagd de survey te delen met anderen woonachtig in Oud-West, ook wel snowball
sampling genoemd. Gedurende de maanden november en december 2018 hebben 60 bewoners de survey
ingevuld.
2.6 Secundaire data verzameling
De secundaire data-analyse vormt een belangrijk onderdeel bij de beantwoording van de
onderzoeksvragen. Voor de secundaire data analyse zijn documenten van Onderzoek Informatica en Statistiek (OIS) Amsterdam, openbare documenten van zowel het stadsdeel als het burgerinitiatief en zienswijzen zijn zeer relevant geweest. Empirische gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) 2018, zijn gebruikt over de toenemende prijzen van woningen. Daarnaast worden gegevens gebruikt van het Centraal Bureau Statistiek (CBS) met betrekking tot de inwoneraantallen in buurten. Deze onderzoeksbureaus hebben kwantitatieve data beschikbaar met betrekking tot de woningmarkt.
Gegevens die verder worden gebruikt komen van de sites van Rijksoverheid en Overheid.nl en
webpagina’s van de gemeente. Uitleg over wet- en regelgeving, informatie over omgevingsvergunningen en het ‘kruimelbeleid’ komen daar vandaan. Bovendien zijn documenten naderhand gemaild die niet zomaar vrij te verkrijgen zijn. Een van de documenten bevat een nauwkeurige omschrijving van de bouwwoede problematiek en de mogelijke oplossingen die een bewoner zelf verzamelde. Deze informatie is later gebruikt bij een van de expertmetingen over de bouwdynamiek die de gemeente organiseerde op 16 oktober 2018. Er is tevens gekeken naar notulen van de bewonersbijeenkomsten, een afgewezen
zienswijze, een onderzoek van de Ombudsman en het Stop de Bouwwoede manifest.
2.7 Operationalisering
De thema’s in dit kwalitatieve onderzoek die naar voren zijn gekomen staan in de onderstaande
operationaliseringstabel (tabel 1.). De thema’s zijn in verschillende dimensies/sub-thema’s verdeeld. De invulling van de tabel is tot stand gekomen met gebruikmaking van de concepten die in het theoretisch kader zijn behandeld plus de concepten die naar voren zijn gekomen na het analyseren van de data.
23
Concepten/thema’s Dimensies/sub-thema’s Variabelen/indicatoren
Maatregelen van de gemeente - uitvoerende/faciliterende rol - juridische rol (regelgeving/bestemmingsplan) -controlerende rol - vergunning afgifte - handhaving en bouwtoezicht - meldpunt overlast -wijzigingen en aanpassingen bestemmingsplan -digitalisering en automatisering procedures Ervaringen bewoners ter zake leefbaarheid c.q. woongenot - veiligheid - overlast - sociale samenhang - geluid/stank/trilling/woningschade - vermindering privacy - nieuwe/tijdelijke bewoners Veranderingen op de woningmarkt - woningwaarde - woonbeleid - woningprijzen/waarden - verkamering - 40-40-20/sociale huurwoningen Gentrificatie - residentiele mobiliteit - nieuwe bewoners met hogere
sociaaleconomische status Bouwwoede - (massale) woningbouw/verbouw
- verkoop sociale huurwoningen - beleggers/investeerders - fysieke barrières
- aantal verbouwingen in de buurt - aantal barricades (steigers, containers, generatoren,
vrachtwagen/vervoersauto)
- gelijktijdigheid en afstemming tussen verbouwingen
- aantal verbouwingen in de buurt - straat afzettingen/containers/bouwmateriaal Overlast - bouwoverlast - drukte - gevolgen invasie/successie -trillingen/geluid/troep/blokkades -bevolkingssamenstelling
24
2.8 Conclusie
Het onderzoek is een casestudie met als casus: Amsterdam Oud-West. De bewoners van Amsterdam Oud-West zijn de onderzoekseenheid. In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van een thematische analyse die aan de hand van mixed methodes tot stand is gekomen. Hierbij zijn zowel kwalitatieve als kwantitatieve data gebruikt. Deze data zijn verzameld aan de hand van semigestructureerde interviews, observaties, documenten van de gemeente en door een kleine survey onder bewoners. Hoewel de survey een kleine steekproef bevat (n=60), geeft deze een aardig beeld van hoe de bouwwoede leeft onder de bewoners in Oud-West. De thematische analyse van de interviews, observaties en documenten geven een uitgebreid en diepgaand antwoord op de hoofdvraag. Dit onderzoek voldoet aan triangulatie, omdat meerdere soorten bronnen gebruikt worden: een aantal diepte-interviews, observaties, een (kleine) enquête en diverse documenten. Indien aan triangulatie wordt voldaan, verhoogt dit de geldigheid van de
onderzoeksresultaten (Bryman, 2012: 392).
Hoofdstuk 3. Ontwikkelingen op de woningmarkt
In dit hoofdstuk wordt allereerst een korte beschrijving gegeven van de ontwikkelingen op de
woningmarkt (3.1). Daarna volgt in 3.2 een paragraaf over de woningmarkt in Amsterdam. In paragraaf 3.3 wordt een ontwikkeling besproken die ingaat op de verandering van het soort bewoners. Vervolgens wordt dit hoofdstuk afgesloten met een conclusie in paragraaf 3.4.
3.1 De woningmarkt
De woningmarkt in Nederland is sinds de kredietcrisis (2007/2008) in herstel. Vooral in het
centrumgebied van de Randstad staan de huizen niet meer onder water, stijgen de prijzen en worden woningen snel verkocht (CBS, 2018). Volgens Hochstenbach (2018) stijgen de prijzen met ongekend tempo. De gemiddelde prijs voor een woning in Nederland is inmiddels bijna drie ton en worden woningen binnen een mum van tijd verkocht (NVM, 2018). Uit een rapport van het CBP (2017) is gebleken dat verbouwingen minder beperkt worden door ruimtelijk beleid dan nieuwbouw. In Nederland bestond 21% van alle bouwactiviteiten, in de periode van 2000 t/m 2016, uit het verbouwen van
bestaande woningen. Aanpassingen aan bestaande panden zijn minder afhankelijk van beschikbaarheid van grond, zij bestaan immers al.
25
3.2 Amsterdamse woningmarkt
De economie en woningmarkt trekken weer aan in Amsterdam, vooral sinds 2014. De transactieprijzen en de transactieprijzen per vierkante meter zijn gestegen, zoals in de onderstaande afbeelding (5) te zien is (NVM, 2018). De onderstaande gegevens geven de periode weer van 2012 tot en met het derde kwartaal van 2018. Vooral appartementen leveren per vierkante meter al in één jaar tijd 12% meer op. Het NVM (2018) maakt bekend dat in Amsterdam in één jaar tijd de verkoopprijzen met 17% zijn gestegen en gemiddeld liggen op €440.000. Dat is ruim één ton meer dan het gemiddelde van Nederland (NVM, 2018). Woningen in Amsterdam, met name in de centrumgebieden hebben een relatief hoge woningwaarde per m2
. In Oud-West, omlijnd op kaart 1. vallen woningen voornamelijk in de (een na donkerste) rode kleur. Bij deze meest voorkomende kleur behoort de prijsklasse van €6.307-7.565 per m2. De woningen in de
rode gebieden zijn kennelijk (erg) gewild om andere aspecten dan de oppervlakte van de woning zoals het hoog stedelijk gebied, een divers voorzieningenniveau, de nabijheid van het historische centrum, de openbare ruimte, het gebouwtype of het woonmilieu (Amsterdam.maps.nl; CBS, 2018).
Kaart 1. Woningwaarde - verkoopprijs per m2 (Bron: Amsterdam.maps.nl/woningwaarde, 2018)
Door gebrek aan woonruimte leidt het ontwerpen en verbouwen van woningen tot intensief en optimaal gebruik van de beperkte ruimte (Suddle, 2003). Doordat de woningmarkt krap is, levert in Amsterdam elke vierkante meter extra €5.000,00 tot €10.00,00 op. Hierdoor ontstaan een aantal dingen: beleggers vinden het interessant om te investeren in woningen en de eigenaar-bewoners zijn massaal hun woningen gaan verbouwen, uitbouwen en aanbouwen (Couzy, 2018). Dit is af te leiden uit onder meer het stijgende aantal omgevingsvergunningen die zijn verstrekt in de stadsdelen West en Zuid. In Amsterdam-West alleen al zijn in de eerste tien maanden van 2018 1800 omgevingsvergunningen aangevraagd (Couzy, 2018: Overheid.nl, 2018).
26
Een andere ontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt wordt door Rouwendal et at (2018)
weergegeven. Zij concluderen eveneens dat de woningmarkt in Amsterdam is veranderd. In afbeelding 6 is te zien hoe het type eigendom is veranderd in de periode 1995-2015. Het aandeel sociale huurwoningen (social rental) is afgenomen (van 45% naar 38%), terwijl het aandeel koopwoningen (owner-occupied) verdubbeld is (naar 31%).
Waarom juist nu sprake is van de eerdergenoemde bouwwoede kan verklaard worden door de waardestijging van vastgoed, de lage rentes op hypotheken, het toenemend investeringsvermogen van grote partijen en particulieren en de aantrekkingskracht van Amsterdam. In een hoogconjunctuur is het financieel aantrekkelijk om een pand te kopen, het op te knappen en uit te vergroten om het vervolgens door te verkopen of te verhuren (Roozendaal, 2018). Doordat elke vierkante meter meer geld oplevert zijn particuliere woningeigenaren en beleggers massaal actief op de woningmarkt in Oud-West (Couzy, 2018).
3.3 Nieuwe bewoners
Een andere ontwikkeling die door de koers op de woningmarkt plaatsvindt, is het anoniemer worden van de buurt door de tijdelijke bewoners van panden die worden gekocht als belegging (Couzy, 2018). De ontwikkelingen in de veranderingen in type woningeigendom en de stijgende woningwaarde trekken een ‘nieuw’ type bewoners aan. Niet alleen bewoners, maar ook beleggers en investeerders zorgen voor ontwikkelingen in de buurt zoals een ander soort voorzieningen, die zich richten op de hogere inkomens, bijvoorbeeld de vele koffiezaken, De Hallen en concept stores. Volgens Roozendaal (2018) biedt de hoogconjunctuur ook kansen aan de stad. De stad heeft er in twintig jaar nog nooit zo goed voorgestaan. Mede door de stadsvernieuwing, de investeringen en de renovaties door bewoners, beleggers en
corporaties.
De versoepeling van wet- en regelgeving voor ruimtelijke ordening en bouw heeft eveneens invloed op de toename in bouw- en verbouwactiviteiten op de woningmarkt. Dit wordt in het volgende hoofdstuk nader behandeld.
3.4 Conclusie
De woningmarkt is overspannen en vooralsnog blijven prijzen stijgen. Het is voor mensen die het zich kunnen veroorloven interessant om woningen op te pompen. Het kan blijkbaar tot wel €5.000,00 of meer per m2 extra opleveren. Zolang de vastgoedmarkt zo goed blijft draaien is het een lucratieve business. Het
is de vraag hoelang dit door zal gaan. De stijgende prijzen maken het voor mensen met een laag of middeninkomen onmogelijk om in bepaalde gebieden te blijven wonen. Inmiddels gaat de stad er wel steeds beter uitzien.
