Effecten bouwdynamiek

Deze problematiek wordt voortdurend gesignaleerd in Oud-West. Op 12 oktober 2018 organiseerde het stadsdeel een zogeheten expertmeeting over de bouwdynamiek. Het thema zou zich richten op de effecten op de woon- en leefomgeving. Bestuurders, raadsleden, stadsdeelcommissieleden, bewoners en andere professionals waren hierbij aanwezig. De aanleiding voor de expertmeeting over de bouwdynamiek was het sterk toegenomen aantal bouwprojecten en verbouwingen. Een toename in het toekennen van

omgevingsvergunningen werd gesignaleerd, veelal aanvragen voor kelders, opbouwen en uitbouwen. Deze verbouwingen hebben effecten op de directe woonomgeving. Het gaat niet alleen om de directe

buurwoningen maar ook om de hele straat en in sommige gevallen het gehele woonblok, zie afbeelding 1, 8, 11 en 12.

Naar aanleiding van de uitkomsten van de expertmeeting is een lijst van effecten van (ver-)

bouwactiviteiten op de woonomgeving tot stand gekomen, in tabel 3 in een samenvatting te zien. Deze zijn door de aanwezigen ingedeeld, zowel door bewoners als door overige belanghebbenden/betrokkenen. De effecten zijn links in vijf categorieën samengesteld. De diverse opties tot verbetering zijn vastgesteld door verschillende actoren: bewoners, volksvertegenwoordigers, professionals, en andere

belanghebbenden. Volgens Duvnjak (2018) is er ondanks de steun van diverse partijen en het samenstellen van potentiele oplossingen nog niets omgezet naar in beleid. Het zijn tot nu toe ideeën. Van den Burght (2018) pleit voor een pas op de plaats die door de gemeente moet worden gemaakt aan de hand van de effecten van de bouwdynamiek. De overlast door bouw is tijdelijk maar heeft blijvende effecten zoals het verlies van identiteit of cultuurhistorische waarde of het verlies aan groen en zonlicht in binnentuinen. Een gebrek aan groen kan weer zorgen voor wateroverlast, doordat er minder bomen en planten in binnentuinen zijn. Regenwater kan in een betegelde tuin niet goed worden opgevangen en vastgehouden (Van den Burght, 2018).

Afbeelding 12. Meerdere panden worden verbouwd en nemen diverse parkeerplekken in Wilhelminastraat Oud-West (Bron: Maps.Google.nl, 2018)

38

Expertmeeting: bouwdynamiek

Categorie Effecten

Bouw- en verbouwprojecten Veel en langdurige schade, trilling- en geluidsoverlast, verlies identiteit of cultureel historische waarde, verlies

parkeermogelijkheden.

Openbare ruimte en groen Overlast door bouwlogistiek, het af en aanrijden van bouwverkeer. Gebruik van parkeerplaatsen (tijdelijke verkeersmaatregel). Fysieke barrières op de stoep of straat (generator, steiger, container, mobiele wc). En het verlies van groen en speelplekken.

Binnenterreinen en binnentuinen Verlies aan groen en openheid (verstening)

Geluidsoverlast door toename (dak)terrassen, balkons en aanbouwen. Schending privacy door toename (dak)terrassen, balkons en aanbouw.

Beperking van dag- en zonlicht (minder bomen). Wateroverlast en/of gevolgen

waterhuishouding/grondwaterstand door onderkeldering (paal rot en fundering schade).

Leefbaarheid en sociale cohesie Parkeerdruk/overlast door meer bewoners.

Meer bewoners die er maar tijdelijk wonen (passanten, verkamering)

Onderlinge spanningen (overlast, langdurigheid, erfafscheiding) en toename aan anonimiteit.

Communicatie en aanpak Onvoldoende communicatie over (ver)bouwactiviteiten.

Slechte bereikbaarheid stadsdeel/gemeente.

Onvoldoende zicht op wat er met zorgen, vragen en klachten gebeurt.

Ervaring dat er te weinig/niets gebeurt met zorgen, vragen en klachten.

Indruk dat er geen overzicht is (aantal vergunningen, bezwaren, etc.).

Indruk dat projectontwikkelaar serieuzer genomen wordt dan bewoner.

Gebrek aan handhaving, toezicht en vertrouwen in het stadsdeel en in de overheid.

39

De gemeente wordt vaak als ‘boosdoener’ gezien. Sommige soorten bouwoverlast zijn niet te voorkomen, maar zouden wel beperkt kunnen worden. Het grote aantal omgevingsvergunningen dat wordt afgegeven, het niet goed op elkaar afstemmen van zaken, foutieve verleningen, niet communiceren en dergelijke leidden tot de ongebreidelde bouwdynamiek. De effecten van de bouwwoede zouden ingeperkt kunnen worden, bijvoorbeeld door het aanpassen van het kruimelbeleid, zodat minder vergunningen tegelijkertijd worden afgegeven. Bovendien zou het tijdig en goed informeren van omwonenden helpen.

Er zijn bezuinigingen bij de gemeente, terwijl de vergunningaanvragen toenemen. Hierdoor worden de termijnen voor aanvragen overschreden en worden regels onjuist toegepast. De gemeente heeft momenteel onvoldoende mankracht om alles te controleren (Gebiedsmakelaar, 2018).

Deze problematiek wekt in ieder geval weinig vertrouwen op en vergunningen zijn weinig transparant of moeilijk in te zien. Als burger moet je zelf actief bezig zijn om erachter te komen wat er in je eigen straat gaat gebeuren. De toegang tot informatie over bouwplannen en de duur en de invulling daarvan zijn voor vele mensen moeilijk te achterhalen. De gemeente speelt hier geen proactieve rol in. Gestructureerde informatievoorziening en overleg met omwonenden is nihil (Dekker, 2018).

Het doel van de bijeenkomst was hoe de negatieve gevolgen van de bouwdynamiek op woon- en

leefomgeving te minimaliseren of te voorkomen zonder dat alles moet stoppen. Bewoners ervaren zoveel overlast dat sommigen pleitten voor een bouwstop: “Even een time out. Even geen vergunningen totdat er een

duidelijke visie komt. Wat voor problemen er zijn is in principe wel in beeld gebracht” (Duvnjak, 2018).

Bewoners weten heel goed welke problemen er zijn. Het is aan de gemeente om er iets mee te doen. Zo gaf een van de burgerinitiatiefleden de volgende reactie: “Wij willen dat er een bouwstop wordt afgekondigd door de

gemeente totdat er nieuw beleid ontwikkeld is en er meer inzicht is op de effecten van de stapelingen van de bouw” (Van den

Burght, 2018).

Volgens Veenhoff (2018) kan het niet helemaal worden gestopt: “Je kan het hoogstens een beetje minder

aanlokkelijk maken. Maar er zit ook wel een groot probleem bij, dat hele ‘beleggers buy-to-led gebeuren’, dat is waar wij hier ook mee te maken krijgen. Als die prijzen zo hoog zijn is het gewoon te aantrekkelijk en veel te lucratief”.

5.3 De bouwactiviteiten

In Oud-West wordt duidelijk bouwwoede ervaren door de bewoners. Het gaat allemaal om verbouwingen en om een mix van sloop, herbouw en nieuwbouw. De meeste huizen worden op grote schaal opgekocht door ontwikkelaars en investeerders. Het is in de huidige woningmarkt financieel aantrekkelijk om een pand in deze buurt te kopen, daarna te verbouwen dan wel uit te bouwen met als doel dat op termijn te verkopen. Al deze bouwactiviteiten veroorzaken overlast. De woningen worden kaal gestript, soms blijft alleen een voorgevel staan en vervolgens worden de woningen verbouwd tot appartementen voor verhuur. Voortdurend zijn meerdere grote verbouwingen gaande per woonblok.

40

Afbeelding 13. Verbouwing op de Tweede Constantijn Huygensstraat. Met graffiti teksten: Geen verg. handhaaf, Weg geen vergun en 2 jaar verbouw gemeente doe iets (bron: Hof, 2017).

Op de afbeelding 13. is bijvoorbeeld te zien dat een container en een bouwtoilet op de stoep staan. Een bouwsteiger is tegen het pand opgezet met een dichtgetimmerde begane grond. De verbouwing is al twee jaar bezig. Volgens bewoners wordt door de gemeente niet gehandhaafd. De verbouwing is flink

uitgelopen. Met stoort zich aan de obstakels die al zo lang de publieke ruimte innemen (Vugts, 2017). Een belangrijk aspect in de bouwdynamiek heeft te maken met speculatie op de vastgoedmarkt en concurrentie om de ruimte. Een voorbeeld hiervan is de Ten Kate School, zie afbeelding 14. Volgens de organisatie Fair City (2018) is het voormalige school- en atelier gebouw in 2007 door het stadsdeel verkocht aan woningcorporatie Stadgenoot voor €400.000. In begin 2017 verkoopt de woningcorporatie het pand door voor €2.800.000 aan de commerciële partij Bakker Holding.

Dit commerciële bedrijf weet het pand tien maanden later voor €4.200.000 te verkopen aan SOM Amsterdam, een andere commerciële partij. Deze projectontwikkelaar wil alles om zetten naar woningen en wil extra woningen op het schoolplein bouwen. De buurt is hiertegen en moet protesteren bij het stadsdeel en procederen tegen de ontwikkelaar. Dit is een van de vele voorbeelden die goed laat zien dat de grondwaarden/verkoopwaarde enorm zijn gestegen in een relatief korte periode.

41

Een ander voorbeeld in Oud-West gaat over de Wenslauerstraat 22, zie afbeelding 15. Een bewoner en inmiddels stadsdeelcommissielid vertelt over de zaak die zich achter haar woning heeft afgespeeld, zie bijlage III. Op de Wenslauerstraat 22 is een opeenstapeling van fouten door het stadsdeel begaan over de sloop- en bouwplannen. Bewoners hebben destijds bezwaar gemaakt tegen de sloop van de oude fabriek en de vergunning voor de bouw van een nieuw appartementenblok. De ontwikkelaar van het project heeft het oude pand gesloopt zonder sloopvergunning. Het stadsdeel had mondeling toegezegd dat de

ontwikkelaar ontheffing zou krijgen maar deze was niet van kracht tijdens de daadwerkelijk sloop. Volgens een rapportage van de gemeente zou Handhaving geen hinder hebben geconstateerd. De weg bleek gestremd te zijn zonder bouwverkeersregelaars en zonder de benodigde vergunningen. Het gas bleek zelfs niet te zijn afgesloten door het sloopbedrijf. Oplettende bewoners zorgden uiteindelijk dat dit werd opgelost door Liander in te schakelen. Meldingen bij de gemeente werden niet gehoord.

De Ombudsman Metropool Amsterdam werd door de bewoners gealarmeerd en startte vervolgens een onderzoek. Zijn conclusie is helder. Het stadsdeel heeft fouten gemaakt en handhaafde de regels niet. Verdere constateringen van de Ombudsman Metropool Amsterdam (2018) waren:

– bewoners die zienswijzen (tegen) wilden indienen zijn niet tijdig geïnformeerd;

– gebreken zoals in de ingediende zienswijzen geconstateerd zijn niet hersteld (bijvoorbeeld het ontbreken van een handtekening, verdwenen pagina’s opnieuw opvragen, anonimiseren van personalia);

– zienswijzen konden ten onrechte niet digitaal worden ingediend;

– onterecht is er niet opgetreden door de gemeente tegen sloopwerkzaamheden die zonder vergunning plaatsvonden. Dit is ook naderhand niet beboet (Van Weeren, 2018).

De Ombudsman Metropool Amsterdam (2018) schrijft in zijn rapport: “Het straffeloos toestaan van

werkzaamheden zonder vergunningen geeft een onwenselijk signaal af’’. De gemeente is verantwoordelijk om te

handhaven, indien er fouten worden gemaakt.

De gemeente heeft duidelijk niet gehandhaafd bij de overtreding in de bouw/sloopwerkzaamheden. Omwonenden die gedupeerd zijn worden naar hun zeggen met een kluitje in het riet gestuurd. Op de afbeeldingen (13, 14 en 15) met bouwactiviteiten zijn graffititeksten te zien. De teksten bevatten kreten als: Red de stad en Geen F(lat) maar groen of 2 jaar verbouw gemeente doe iets. De kreten laten zien dat de ‘bouwwoede’ leeft in Oud-West (Mooyman, 2018).

42