10. Krachtens het vigerende bestemmingsplan "Driebergen Buitengebied" geldt voor het hoofdgebouw (zie voor situering van de genoemde gebouwen bijlage 3 die aan deze zienswijze is gehecht (bijlage 11, red.)) op Landgoed Dennenburg, onder meer, voor 50%
van de vloeroppervlakte van dit gebouw de bestemming 'horeca' (zie de plankaart en artikel 9 van het vigerende bestemmingsplan).
11. 'Horeca' is in artikel 1 van de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan gedefinieerd als:
"35. Horeca: het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en maaltijden, overwegend voor gebruik ter plaatse en/of voor het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander gepaard gaande met dienstverlening."
12. Ik benadruk hierbij dat deze vigerende horecabestemming niet is beperkt tot een bepaalde categorie van activiteiten.
13. Volgens de toelichting op het vigerende bestemmingsplan mag de aanwezige horeca ook worden voortgezet. Deze activiteiten bestaan ten minste uit de verzorging van kleine én grote bruiloften en partijen. De toelichting luidt, voor zover relevant, als volgt:
"De reeds jarenlang aanwezige horeca functie in het hoofdgebouw wordt positief bestemd maar gemaximaliseerd tot 50% van de vloeroppervlakte." (blz. 78 Toelichting bij
Bestemmingsplan Driebergen Buitengebied)
14. Voormelde horeca is in het vigerende bestemmingsplan niet nader omschreven of gecategoriseerd.
15. Het Voorontwerpbestemmingsplan beperkte de bestemming horeca tot horeca t/m categorie 1 (lichte horeca), zie artikel 15.1 aanhef en onder c van de Regels van het Voorontwerpbestemmingsplan. Dat was een zeer omvangrijke beperking van de activiteiten ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan en ... ging er in de zienswijze op het Voorontwerpbestemmingsplan van uit dat dit een onbedoelde inperking was.
16. Ook de "Nota Inspraak' geeft duidelijk aan dat het niet de bedoeling is van uw Raad om het bestaande toegestane gebruik in te perken, maar dat bestaande rechten behouden blijven:
"Uitgangspunt bij de actualisatie van het bestemmingsplan 'Driebergen Buitengebied' is dat bestaande rechten gehandhaafd blijven."
In andere woorden, wat was toegestaan, blijft toegestaan. Aldus uw Raad.
17. Het verbaast ... echter dat ook in het Ontwerpbestemmingsplan dat de bestemming toch wordt beperkt, namelijk t/m categorie 2 (middelzware horeca), zie artikel 15.1 aanhef en onder c van de Regels van het Ontwerpbestemmingsplan. Deze inperking wordt noch in de toelichting, noch in de 'Nota Inspraak' gemotiveerd.
18. Naast het gegeven dat dit zou leiden tot een forse claim om planschade, is een inperking van de mogelijkheden ter plaatse van het hoofdgebouw redelijkerwijs onaanvaardbaar. ...
wil - net als uw Raad dus - de bestemde activiteiten behouden; daarom dient de
horecabestemming op Landgoed Dennenburg zoals die geldt op grond van het vigerende bestemmingsplan te worden gehandhaafd. Er is geen enkele reden om de toegestane horeca nu ineens weg te bestemmen.
19. Voor zover de reactie in de 'Nota Inspraak' zo begrepen moet worden dat uw Raad van oordeel is dat de voorgestelde categorie 3 ook in het vigerende bestemmingsplan niet zou zijn toegestaan, en daarom ook in het Ontwerpbestemmingsplan niet is overgenomen, dien ik te benadrukken dat deze lezing onjuist is.
20. Zoals in de zienswijze op het Voorontwerpbestemmingsplan reeds aangegeven, kent zowel het vigerend bestemmingsplan als het Ontwerpbestemmingsplan een vergelijkbare omschrijving / definitie van het begrip horeca. Anders dan het Ontwerpbestemmingsplan kent het vigerend bestemmingsplan geen nadere onderverdeling, verwijzing of beperking tot categorieën. In andere woorden: waar in het huidige bestemmingsplan horeca is toegestaan, is alle horeca toegestaan. Nu thans alle horeca is toegestaan, is in de toekomst slechts een deel van de horeca toestaan een inperking van de gebruiksmogelijkheden.
21. Gegeven het vak van ..., hotelier, directeur/eigenaar van de Bastion Hotelgroep, is de bestaande horecabestemming op deze locatie onmisbaar. Deze horecabestemming was voor ... bovendien een belangrijk motief voor de aankoop, het in oorspronkelijke staat herstellen en het in stand houden van Landgoed Dennenburg, waarin ... veel heeft geïnvesteerd (tijd, geld, etc.). Landgoed Dennenburg is tevens hoofdvestiging van verschillende horecaondernemingen, die regelmatig bruiloften, feesten en partijen organiseren.
22. De toelichting bij het Voorontwerpbestemmingsplan bevat geen motivering om de horecabestemming van Landgoed Dennenburg te beperken. Deze wijziging van de bestemming zou in strijd komen met het recht. ... verzoekt u daarom het hoofdgebouw, naast de andere bestemmingen, tot horeca tot en met categorie 3 te bestemmen.
23. ... heeft niet eerder vernomen dat uw Raad dergelijke plannen heeft en gaat er dan ook van uit dat dit wordt rechtgezet in het nieuwe bestemmingsplan. Concreet betekent dit dat, gelet op de voorgestelde categorisering in het Ontwerpbestemmingsplan, het hoofdgebouw wordt bestemd tot categorie 3 horeca conform de staat van horeca-activiteiten (onderkomen en dienstverlening voor bruiloften en partijen).
1
7
Bestemming koetshuis en boerderij
24. ... begrijpt dat in het Ontwerpbestemmingsplan tegemoet gekomen wordt aan hetgeen daarover naar voren in gebracht in de zienswijze over het Voorontwerpbestemmingplan inzake het koetshuis en de boerderij (zie bijlage 3 (bijlage 11, red.)). Wel merkt ... op dat met de wijziging van de bestemming de specifieke maximum bebouwingspercentages zijn weggevallen. Voor de boerderij maakt dit geen verschil met betrekking tot het percentage in de planregels (50%) Bij het Koetshuis zorgt dit ervoor dat het maximum bebouwingspercentage vermindert van 55% -> 50%. ... verzoekt deze omissie te herstellen en aan te sluiten bij de huidige verbouwingspercentages.
Na meting van onze deskundige, …, is dit 70% bij het koetshuis en 55% bij de boerderij.
Voorts is in het koetshuis thans ook stalling (van auto's) toegestaan. Dat wordt in de voorgestelde bestemming niet toegestaan, maar dit zou met een aanduiding kunnen worden opgelost. ... verzoekt deze omissie te herstellen.
Bestemming oranjerie en boomgaardgebouw
25. De oranjerie en het boomgaardgebouw (zie bijlage 3 (bijlage 11, red.)) zijn in het vigerende bestemmingsplan bestemd tot 'dienstgebouw'. Volgens het
voorontwerpbestemmingsplan verkrijgen deze panden de bestemming 'opslag'. In de toelichting bij het Voorontwerpbestemmingsplan werd op geen enkele wijze gemotiveerd waarom de bestemming voor deze panden moet worden gewijzigd.
Derhalve verzocht ... de oranjerie en het boomgaardgebouw – een bijgebouw in het landgoed - te bestemmen tot 'wonen –B1'. Daardoor wordt de huidige functie voortgezet.
Dit wordt in het Ontwerpbestemmingsplan niet gehonoreerd.
26. Uit de Nota Inspraak begrijpt ... dat u voor een dergelijke bestemmingswijziging verwijst naar het volgende:
"Voor het wijzigen van de bestemming naar 'Wonen-Bľ verwijzen wij wederom naar de Nota Buitens. Deze is vertaald in dit bestemmingsplan. In de nota is aangegeven dat flexibiliteit voor wat de bestemming op buitenplaatsen gewenst is, maar met de
uitdrukkelijke voorwaarde dat een andere functie bijdraagt aan de instandhouding van de cultuurhistorische waarde en hier geen afbreuk aan doet. Daarom zijn in deze nota en in het bestemmingsplan voorwaarden vermeld waaronder medewerking kan worden verleend aan het wijzigen van de bestemming. Deze voorwaarden zijn te vinden in artikel 35 van de regels. Dit betekent dat de in de regels genoemde zaken aangetoond moeten worden om te kunnen beoordelen of de oranjerie en tuinschuur/boomgaardgebouw tot een wijziging van de bestemming in 'Wonen-B1' kan leiden."
27. In de eerste plaats vermoed ik dat waar u verwijst naar artikel 35 van de regels, artikel 36 van de regels is bedoeld, daar dat artikel gaat over de wijzigingsregels. En hoewel artikel 36.1.1 inderdaad gaat over de wijzigingsbevoegdheid naar wonen, worden bij dat artikel geen 'voorwaarden' of 'criteria' genoemd - zoals in de Nota Zienswijze wordt aangegeven - om voor een dergelijke wijziging in aanmerking te komen. ... verzoekt u daarom om nadere uitleg in deze, zodat hij desgewenst kan aantonen dat de oranjerie en
boomgaardgebouw hiervoor in aanmerking komen en dat dus niet gewacht hoeft te worden op de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid.
2
28. Het lijkt er echter op dat het enige criterium dat kan worden gevonden het criterium uit de Nota Buitens is, dat luidt: "dat andere functie bijdraagt aan de instandhouding van de cultuurhistorische waarde en hier geen afbreuk aan doet." Daaraan wordt voldaan.
In het monumentenregister wordt over de oranjerie met boomgaardgebouw immers het volgende vermeld:
"ORANJERIE MET KAS: citaat uit het monumentenregister, onderdeel 6 van de aanwijzing van Landgoed Dennenburg als Rijksmonument (monumentnummer 530560, complexnummer 509757):
"Even ten noordwesten van het landhuis bij de moestuin gesitueerde in rode baksteen hoog opgetrokken oranjerie op rechthoekige grondslag onder zadeldak met een flauwe dakhelling.
De gevel wordt aan de voorzijde en zijkanten afgesloten door een kroonlijst van iets naar voren springende rijen baksteen in kopsen strekverband, waartussen een rij verspringende met de zijden naar voren geplaatste staande baksteen. Aan de linkerzijde de aangebouwde ijzeren kas met bakstenen achterwand, die tevens de scheiding vormt tussen de kas en het erachter gebouwde stookhok. Het ensemble van oranjerie en kas, dat staat op een iets uitzwenkend bakstenen plint, werd in de tijd van de bouw van het landhuis in het laatste decennium van de 19de eeuw opgetrokken. In de voor(ZO-)zijde van de oranjerie drie hoge tot de grond toe doorlopende dubbele meerruitsdeuren met ijzeren bovenlicht met
spaakroeden. De linkerzijde van de oranjerie is blind, in de achtermuur in het midden een deur. De kas heeft een bakstenen borstwering en twee schuine dakvlakken met roeden van ijzerwerk. Aan de achterzijde het in rode baksteen opgetrokken stookhok onderflairw lessenaarsdak met aan achter (ZW-) zijde de toegangsdeur met aan weerszijden een venster. Voorts aan de kopse zijde van het hok een venster.
Waardering
De ORANJERIE MET KAS zijn in cultuurhistorisch opzicht van algemeen belang:
-vanwege de ouderdom;
-vanwege de hoge ensemblewaarde."
29. Gelet op de hoge ensemblewaarde en de wijze waarop een oranjerie van oudsher wordt gebruikt - als verblijfsonderdeel van
30. het hoofdgebouw in de wintermaanden - ziet ... niet waarom deze twee onderdelen van Landgoed Dennenburg, anders dan ook het hoofdgebouw, koetshuis en de boerderij, niet dezelfde bestemming zouden kunnen krijgen.
31. Derhalve verzoekt ... de oranjerie en het boomgaardgebouw – een deel van het landgoed - te bestemmen tot 'wonen –B1'.
Bestemming houthok met functieaanduiding 'opslag'
32. Het houthok (zie bijlage 3 (bijlage 11, red.)) was niet (duidelijk) in het bestemmingsplan opgenomen. In de zienswijze op het Voorontwerpbestemmingsplan is aangegeven dat dit pand dient als opslag en derhalve kan worden bestemd tot 'wonen - B1' met de functie 'opslag'. Uit de Nota Inspraak en het Ontwerpbestemmingsplan blijkt dat dit punt is gehonoreerd.
33. Onduidelijk blijft of het bestaande houthok echter op de juiste wijze is ingetekend op de plankaart. Een en ander lijkt niet goed te overlappen:
6
7
Bestemming van de kas met functieaanduiding 'opslag', de moestuinmuur en tuinschuur 34. De kas (zie bijlage 3 (bijlage 11, red.)) - bijgebouw - was niet (duidelijk) in het
bestemmingsplan opgenomen. In de zienswijze op het Voorontwerpbestemmingsplan is verzocht dit bijgebouw conform haar bestemming als dienstgebouw in het
bestemmingsplan op te nemen. Uit de Nota Inspraak en het Ontwerpbestemmingsplan blijkt dat dit punt is gehonoreerd.
35. Wel valt op dat de tuinschuur (die al was ingetekend in het
voorontwerpbestemmingsplan) en de kas als één geheel zijn ingetekend. Verzocht wordt dit als twee aparte vlakken in te tekenen (zoals ook verbeeld in bijlage 3 (bijlage 11, red.)), zodat dat recht doet aan de werkelijke situatie.
36. Daarnaast valt op dat nog steeds onduidelijkheid bestaat over de juiste aanduiding van de moestuinmuur. Hoewel op de verbeelding wél een rode lijn is ingetekend ter plaatse van de moestuinmuur lijkt de functieaanduiding binnen de bestemming 'natuur' ter plaatse van de tuinmuur te ontbreken. Verzocht wordt de moestuinmuur als zodanig aan te wijzen.juli 2018 heeft met u al een gesprke plaatsgevonden
(Woon)bestemming tuinmanswoning;
37. Het voortzetten van de bestemming van de tuinmanswoning (zie bijlage 3 (bijlage 11, red.)) in het Voorontwerpbestemmingsplan als 'wonen - B 1' is correct en blijft
gehandhaafd.
7
7
8
7
38. Wel valt op dat de Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - buitenplaatsen' is weggevallen ten opzicht van het Voorontwerpbestemmingsplan. ... neemt aan dat dit per abuis is geschied, daar de rest van Landgoed Dennenburg wel een dergelijke aanduiding kent:
Bebouwingscontouren en bestemmingplanvakken.
39. ... gaat er vanuit dat de bebouwingscontouren en de bestemmingsplanvlakken de huidige bestaande bebouwing volgen. Dit blijkt nog niet eenduidig uit de plankaart bij het
Ontwerpbestemmingsplan, hoewel in de Nota Inspraak is aangegeven dat de huidige bouwvlakken zijn overgenomen. Indien de gebouwen niet correct op de plankaart zijn weergegeven, verzoekt ... u de plankaart hierop aan te passen. Hetzelfde geldt voor het opnemen van de werkelijke bebouwingspercentages. Nameting leert 80%-hoofdgebouw, 55%-boerderij, 70%-koetshuis. In het bijzonder vraagt ... u nader uitleg te geven waarom er een driehoek, in afwijking van de rest van Landgoed Dennenburg niet de bestemming
"Waarde - ecologie" kent.