Bijlage 15: Overzichtstekening gewenste wijzigingen
II. Gronden zienswijze
(a) Verzoek medewerking aan herontwikkelvarianten met nieuwbouw
12. Uitgaande van de gemotiveerde keuze voor nieuwbouw, heeft nader (markt)onderzoek geresulteerd in twee alternatieve, nader te verkennen ontwikkelvarianten:
(I) Nieuwbouw ten behoeve van zorgwoningen
In het licht van de economische haalbaarheid en de effecten op de cultuurhistorische waarden van Bloemenheuvel is een zorgfunctie in de bestaande bebouwing niet haalbaar gebleken.
Om die reden is voor een ontwikkelvariant gekozen, waarbij het kantoorgebruik van de bestaande bebouwing (hoofdhuis koetshuis en dienstwoning) ongewijzigd blijft, maar ter plaatste (op beperkte schaal) nieuwbouw wordt gepleegd voor minimaal 36 zorgwoningen, inclusief voorzieningen en buitenruimte (footprint ca. 1.600 m2); Deze optie is reeds tijdens een overleg met de gemeente op 29 januari jl. met (onder meer) wethouder Gerrit Boonzaaijer besproken.
(II) Nieuwbouw ten behoeve van hotel
Een verkenning van de markt leert dat het Landgoed als object en qua ligging (buitenplaats) en voorzieningen (golfbaan) zich in beginsel goed leent voor een hotelfunctie, mits sprake is van een 4 of 5 sterren niveau. Om tot een haalbare exploitatie te komen, zal daarom ten minste uit moeten worden gegaan van een hotel met circa 100-165 kamers. Uitgaande van circa 72,5m2 bvo per kamer betekent dit dat binnen de bestaande bebouwing van het Landgoed onvoldoende mogelijkheden zijn om de hotelfunctie tot een volwaardige
economische drager te kunnen ontwikkelen. Uitbreiding van het bestaande bvo in de vorm van nieuwbouw is daarvoor noodzakelijk.
13. De uiteindelijk te maken definitieve keuze tussen deze ontwikkelvarianten zal mede afhangen van nader haalbaarheidsonderzoek.
14. Voor Bloemenheuvel B.V. is de noodzaak voor een verruiming van de opgenomen bestemmingen en bouwmogelijkheden onbeschrijfelijk groot. Alleen met een flexibelere, ruimere bestemming, maakt Bloemenheuvel B.V. kans om de reeds ingezette teloorgang van het Landgoed tegen te gaan en instandhouding van de buitenplaats voor de volgende generaties te borgen. In dat kader verzoeken wij u met klem de beoogde
ontwikkelmogelijkheden in het ontwerpbestemmingsplan te faciliteren, door voormelde zorg- en hotelfunctie met benodigde bebouwingsmogelijkheden rechtstreeks in het (ontwerp)bestemmingsplan op te nemen.
15. Bloemenheuvel B.V. is zich ervan bewust dat de functies “hotel” en “gezondheidszorg”
binnen de functieaanduiding “specifieke vorm van waarde - buitenplaatsen" via een 1
7
wijzigingsbevoegdheid (artikel 36.1 van de planregels) kunnen worden gerealiseerd.
Hoewel deze wijzigingsbevoegdheid in ieder geval illustreert dat de beoogde functies verenigbaar zijn met het karakter van het Landgoed, is deze wijzigingsbevoegdheid voor de gewenste plannen van het Landgoed helaas ontoereikend.
16. In de eerste plaats ziet de wijzigingsbevoegdheid uitsluitend op bebouwing binnen de bouwvlakken. De door Bloemenheuvel beoogde ontwikkeling is buiten de weergegeven bebouwingsvlakken geprojecteerd, reden waarom de wijzigingsbevoegdheid niet voor de gewenste herontwikkeling kan worden ingezet.
17. In de tweede plaats is de aard en omvang van het begrip “gezondheidsfunctie” onduidelijk.
Hoewel wij ervan uitgaan dat hieronder ook zorgwoningen vallen, ontbreekt
hiervoor in de planregels een definitie of begripsbepaling. Vriendelijk verzoeken wij u in ieder geval te bevestigen dat “gezondheidsfunctie” ook “zorgwoningen” omvat.
18. Tot slot lijkt het doorlopen van een afzonderlijke wijzigingsplanprocedure op het eerste gezicht misschien een aanvaardbaar alternatief, maar in de praktijk blijkt dit doorgaans een niet realistische optie. Zo schrikken lange procedures potentiële huurders en gebruikers af, waardoor deze afhaken nog voordat de benodigde vergunningen zijn verkregen. Daarnaast brengt de te doorlopen wijzigingsprocedure zowel voor een eigenaar als voor een gebruiker grote onzekerheden met zich, aangezien op voorhand niet duidelijk is of, en zo ja wanneer de gewenste bestemming de eindstreep zal halen. Rechtstreekse inpassing van een ruimere bestemming biedt daarom meer rechtszekerheid voor een duurzaam behoud van het Landgoed.
(b) Verzoek verruiming functieaanduiding “specifieke vorm van waarde - buitenplaatsen”
19. De wijzigingsbevoegdheid uit artikel 36.1 van de planregels is alleen van toepassing op de locatie ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van waarde - buitenplaatsen” (hierna in figuur 2 rood gearceerd). Om onduidelijke redenen valt een gedeelte van het Landgoed aan de oostzijde buiten de aanduiding (zie hierna geel omcirkeld). Vriendelijk verzoeken wij u de aanduiding “specifieke vorm van waarde - buitenplaatsen” op het gehele Landgoed van toepassing te laten zijn.
2
7
[c] Voormalige dienstwoning
20. In artikel 15.2.1 van de planregels is bepaald dat het bebouwingsgebied binnen de bestemming “Wonen-B1" voor niet meer dan 50% mag worden gebouwd. Onder
“Bebouwingsgebied” wordt op grond van artikel 1.14 verstaan: “achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijke
hoofdgebouw.”
21. Voor zover wij kunnen vaststellen, beslaat de bestaande bebouwing binnen de bestemming Wonen - B1 al meer dan 50% van het bebouwingsgebied en zelfs meer dan 50% van het bebouwingsvlak. Aangezien met deze bepaling een deel van de aanwezige bebouwing wordt wegbestemd, verzoeken wij u vriendelijk artikel 15.2.1 te schrappen.
(d) Ontbreken aanduiding golf / opstallen t. b. v. niet positief bestemd 3
7
22. Onder het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Driebergen 2006 heeft het Landgoed de bestemming “Bos", met de aanduiding “g-golfbaan”. Deze aanduiding is in het
ontwerpbestemmingsplan abusievelijk komen te vervallen.
23. Al meer dan 25 jaar vinden ter plaatse golfactiviteiten plaats. Momenteel wordt de 3-holes golfbaan van circa 30.000 m2 door Stichting Holland Golf geëxploiteerd. In het kader van de exploitatie wordt op het golfterrein gebruik gemaakt van vier kleinschalige opstallen: een overkapte afslagplaats, een theehuisje met daaraan vast een open berging, een losse open berging voor de golfkar en een schuurtje voor de opslag van machines voor het onderhoud van het golfterrein. Vriendelijk verzoeken wij u deze opstallen op de verbeelding als
bestaande en toegelaten bebouwing op te nemen. Foto’s van deze opstallen zijn bijgevoegd in bijlage 5 (bijlage 19, red.).
III. Conclusie
24. Op grond van het voorgaande verzoeken wij u vriendelijk het (ontwerp)bestemmingsplan aan te passen, met dien verstande dat:
1. de in deze zienswijze omschreven ontwikkelvarianten met nieuwbouw ten behoeve van zorgwoningen respectievelijk hotel rechtstreeks mogelijk wordt gemaakt;
2. de aanduiding “specifieke vorm van waarde - buitenplaatsen” wordt doorgetrokken over het gehele Landgoed;
3. artikel 15.2.1 van de planregels wordt geschrapt;
4. de aanduiding “g-golfbaan" alsnog wordt opgenomen, evenals de bestaande opstallen ten dienste van het golfterrein.
25. Graag zouden wij deze zienswijze in een gesprek nader toelichten. Vriendelijk verzoeken wij u in dat kader aan te geven welke data daarvoor in aanmerking komen.