40. Het tweede onderdeel van deze zienswijze betreft het voormalige landgoed Broekbergen waar in 1910 het kloostercomplex Area Pacis op is gerealiseerd en tot eindjaren '90 heeft bestaan.
41. De essentie van het gebouwencomplex en de onbebouwde tuin is in het vigerende bestemmingsplan vastgelegd. Het complex heeft in het vigerende bestemmingsplan de 9
7
10
7
bestemming "Maatschappelijke voorzieningen" en als doeleindenomschrijving "wonen, gezondheidszorg, therapie, tijdelijk nachtverblijf'. Het complex is aangewezen tot Rijksmonument. Het complex grenst enerzijds aan het Landgoed Dennenburg en is verder gelegen binnen het Agrarisch gebied met Landschaps- en Natuurwaarden (ALN).
42. De planologische mogelijkheden op het perceel liggen niet vast, maar worden ingedeeld in twee uiteenlopende varianten:
a. 100% bewoning, waarbij twintig woningen (grote appartementen en eengezinswoningen) mogelijk worden gemaakt; of
b. een gemixte woon-kantoorbestemming met daarin 12 woningen en 1.500 m2 kantoor.
Wat betreft de bebouwing worden in ieder geval drie nieuwe bouwvlakken ingetekend voor nieuwbouw in de kloostertuin met de werknamen "koetshuis", "oranjerie" en
"bouwhuis". Voor de volledigheid: een koetshuis of oranjerie hebben zich nooit op het perceel bevonden.
43. ... kan zich niet verenigen met dit onderdeel van het bestemmingsplan gelet op een aantal argumenten:
a. een onjuiste, althans een onzorgvuldige, procedure;
b. geen goede ruimtelijke ordening door de voorgestelde wijzigingen: onder andere wegens strijd met de doelstellingen van het bestemmingsplan zelf en het
provinciaal beleid, ontoelaatbare verstoring van de natuurwaarden en het niet kunnen voldoen aan de toets van het landschappelijk-cultuurhistorisch kader;
c. ontbreken deugdelijke motivering en belangenafweging.
Onjuiste, althans onzorgvuldige procedure
44. Zoals gezegd verbaast het ... dat ineens na 3 jaar een planologische ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt die een aanzienlijke hoeveelheid woningen en/of kantoorruimte in het buitengebied toestaat met alle ruimtelijke gevolgen van dien (zie ook hierna). De
bestemming van "maatschappelijke voorziening" wijzigt immers naar een perceel met 20 woningen in de vrije sector of 12 woningen in de vrije sector en 1.500 m2 kantoorruimte.
45. Het gaat hier vanwege het kwetsbare en landschappelijk belangrijke gebied om een majeure afwijking van het eerder gepubliceerde Voorontwerpbestemmingsplan. Daar past een nieuwe specifieke overlegronde met belanghebbenden bij, alsmede een extra overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. Daarbij is een analogie te maken met wat de toelichting stelt als procedure over nieuwe landgoederen:
"Daarnaast spelen er ontwikkelingen die gevolgen hebben voor de landschappelijke betekenis op gebiedsniveau. Concreet kan het gaan om verzoeken en aanvragen met betrekking tot ontwikkeling van nieuwe landgoederen verspreid in het buitengebied. De aanleg van een nieuwe buitenplaats of landgoed heeft grote gevolg voor het
landschapsbeeld. Het is daarom gewenst verzoeken en aanvragen, in een separate
procedure, te kunnen toetsen aan een landschappelijk-cultuurhistorisch kader, dat inzicht geeft in de gewenste verschijningvorm per deelgebied. Een afzonderlijke
bestemmingplanherziening is in dat verband de aangewezen weg."
Geen goede ruimtelijke ordening 11
7
46. In afwijking van het vigerende bestemmingsplan wordt in het nu voorliggende
Ontwerpbestemmingsplan woonbebouwing buiten de eerder bepaalde bouwgrenzen, en dus binnen de landschappelijke natuurzone, toegestaan. Daarnaast worden de
gebruiksmogelijkheden gewijzigd / verruimd. De onderbouwing van het
bestemmingsplan dient de maximale mogelijkheden te onderbouwen. In dit geval dienen dus de ruimtelijke gevolgen van beide varianten te zijn onderzocht en onderbouwd. Een dergelijk aanpassing is alleen mogelijk indien deze de toetst van de goede ruimtelijk ordening doorstaat. Dit is naar de mening van ... niet het geval.
47. In onderstaande afbeeldingen is de bestaande bebouwing te zien (rode contour) en in zwart de nieuw geprojecteerde bebouwing. In de verbeelding (uitsnede rechts) bij het Ontwerpbestemmingsplan zijn die twee nieuwe volumes vastgelegd. In het vigerende
bestemmingsplan vormde de rode contour de bebouwingsgrens.
48. Zowel het vigerende als het Voorontwerpbestemmingsplan en het nu ter inzage liggende Ontwerpbestemmingsplan zijn duidelijk over nieuwe mogelijkheden voor
woonbebouwing:
"In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik en het streven naar ontstening van het
buitengebied is het dan ook ongewenst in het buitengebied mogelijkheden te scheppen voor de nieuwbouw van burger- en niet-agrarische bedrijfswoningen. In het bestemmingsplan wordt daarom niet ingezet op nieuw op te richten burger- en niet -agrarische bedrijfswoningen, tenzij in kader van Ruimte voor Ruimte."
Voor de volledigheid: Ruimte voor Ruimte is hier niet aan de orde en evenmin gaat het hier om gemeentelijke criteria behorend bij een nieuw landgoed. De geplande wijzigingen zijn dus zelfs strijdig met het doel van het bestemmingsplan zelf.
49. Ook de Provinciale Ruimtelijke Verordening (Herijking 2016) geeft duidelijke kaders om geen nieuwe bebouwing toe te staan. Slechts bij uitzondering en met een zorgvuldige procedure kunnen nieuwe landgoederen mogelijk worden gemaakt. Bij de nu beoogde ontwikkeling gaat het echter om reeds bestaande bebouwing waar die regeling niet voor bedoeld is. Ook de landschappelijke context biedt geen enkele aanleiding om nieuwe bebouwing mogelijk te maken of bestaande bebouwing anders te groeperen. De conclusie is hier dat het vigerend beleid geen aanknopingspunten biedt voor het bouwen van woningen buiten de huidige bouwcontouren.
12
7
13
7
50. Dus ten onrechte wordt bij de in de bijlage opgenomen ruimtelijke onderbouwing de indruk gewekt dat de toename van de bebouwing beperkt blijft. Dat is wellicht in absolute zin het geval, maar de essentie is dat er twee flinke gebouwen buiten het
bouwvlak van de natuurlijke tuin worden gerealiseerd. Die ruimtelijke impact is te groot en heeft ook een negatief effect op de natuurwaarden.
51. De huidige bebouwing en open ruimte van het landgoed Broekbergen maken onderdeel uit van de historische context van het gebied. Zij vormt een ensemble met Landgoed Dennenburg en het landelijke gebied. De toevoeging van de woonbebouwing buiten de huidige bebouwingscontouren tasten de open relatie met Landgoed Dennenburg aan en doen afbreuk aan de structuur van een beperkte lintbebouwing. Er wordt een nieuw naar binnen gekeerd ensemble gecreëerd dat niet past in de historische context. Een
zorgvuldige analyse van het effect op de historische waarde van het gebied ontbreekt, evenals een onderbouwde conclusie dat een dergelijke ontwikkeling hierin past.
52. Daarnaast gaat een ontwikkeling naar 20 woonhuizen of 12 woonhuizen en kantoren gepaard met een forse toename van o.a. verkeersbewegingen, geluid (van zowel het verkeer als ook van de activiteiten op het terrein Broekbergen zelf), en licht (van zowel het verkeer als ook van de activiteiten en gebouwen op het terrein van Broekbergen zelf), ten opzichte van de huidige bestemming van Broekbergen. Deze toename heeft een negatief effect op het woongenot op de omliggende woonhuizen, waaronder Landgoed Dennenburg.
53. Tot slot acht ... het in strijd met een goede ruimtelijke ordening om een dergelijke ontwikkeling toe te staan op de grens met een stiltegebied:
Aantasting natuurwaarden
54. Het onderzoek naar de natuurwaarden en de effecten op beschermde soorten is deels niet compleet en deels niet correct uitgevoerd. Uit de eerste analyse van Els & Linde B.V., natuurdeskundigen die ook in het verleden onderzoek hebben gedaan naar de natuur in het gebied in het kader van de besluitvorming inzake de woonwijk De Groene Tuinen, blijkt onder andere dat verschillende (beschermde) soorten niet, of niet in de juiste
periode, of met onvoldoende inspanning, zijn onderzocht. Bijvoorbeeld de eekhoorn heeft de voortplantingstijd in januari-februari, waardoor het niet vreemd is als in mei geen voortplanting wordt geconstateerd. Voor het onderzoek zijn evenmin de juiste uitgangspunten gehanteerd (zo wordt bijvoorbeeld gesproken over de Flora- en
faunawet). Duidelijk is in ieder geval voor Els & Linde B.V. dat voor het onderzoek niet de juiste inspanning is verricht zoals vereist is op basis van de verschillende
kennisdocumenten en de wet- en regelgeving. Inzicht in de effecten van verkeer, geluid en stikstofdepositie ontbreekt bijvoorbeeld volledig. Dit terwijl een ontwikkeling naar 20 woonhuizen of 12 woonhuizen en kantoren gepaard gaat met een forse toename van o.a.
verkeersbewegingen, geluid en licht (van zowel het verkeer als ook van de activiteiten en 14
7
15
7
gebouwen op het terrein van Broekbergen zelf), ten opzichte van de huidige bestemming van Broekbergen. Deze toename heeft een negatief effect op de natuurwaarden van en beschermde dieren op het omliggende gebied, waaronder Landgoed Dennenburg. Deze ontwikkeling past daarom niet in het gebied.
55. Ook de mitigerende maatregelen tonen volgens Els & Linde B.V. een gebrek aan kennis.
Groene verlichting wordt hier als vleermuisvriendelijke gepresenteerd, terwijl bekend is dat juist groene verlichting schadelijk is voor vleermuizen. Ook opvallend acht Els &
Linde B.V. dat veelvuldig wordt gesproken over EHS terwijl dat systeem al jaren terug is vervallen en als Natuurnetwerk Nederland bekend staat.
56. Tot slot, de melding dat 'simpel' de ruimte van de gesloopte gebouwen, dan ingericht als tuin, als toevoeging aan het netwerk de aantasting kan compenseren doet geen recht aan wet- en regelgeving. (Op bladzijde 27 wordt wel een aanvullend onderzoek gemeld naar de effecten - maar dit onderzoek ontbreekt in de stukken.)
57. Al met al voldoet het onderzoek naar het effect op de natuurwaarden niet aan de
vereisten die de wet- en regelgeving daaraan stelt. Pas op basis van een gedegen, actueel, en volledig uitgevoerd onderzoek kan een conclusie getrokken worden of, en zo ja onder welke omstandigheden, een dergelijke ontwikkeling op dit punt past in een goede ruimtelijke ordening.
Onzorgvuldig plan, althans onvoldoende gemotiveerd
58. ... is van mening dat in het bijzonder dit deel van de (totstandkoming van) dit Ontwerpbestemmingsplan niet, althans onvoldoende is gemotiveerd.
59. In de eerste plaats getuigt de gang van zaken niet van een zorgvuldige voorbereiding die je van uw gemeente in deze zou mogen verwachten. Immers, pas 3 jaar na het ter inzage leggen van het Voorontwerpbestemmingsplan, wordt een Ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd – zonder tussendoor de belanghebbenden over de voortgang te
informeren. Het feit dat de planologische ontwikkelingen inzake Broekbergen pas in dit stadium ter inzage worden gelegd, terwijl (gelet op de impact op de omgeving en de eerdere procedures daaromtrent) duidelijk mocht zijn dat omwonenden een dergelijke ontwikkeling onacceptabel zouden vinden, maakt de situatie nog schrijnender. Ook het feit dat uw gemeente op de hoogte is van de bijzondere beschermde flora- en fauna in het gebied (uw gemeente is immers houder van een ontheffing onder de Flora- en faunawet (oud) voor het verstoren van dieren in dat gebied) en de talrijke rapporten die
daaromtrent zijn uitgewisseld, maakt dat het niet opnemen van deze aspecten in de ruimtelijke onderbouwing onzorgvuldig is.
60. De plantoelichting wekt bij de toelichting de indruk dat het slechts om een
bestemmingswijziging gaat. Er wordt gesproken over een alternatieve invulling en gebruik van de bebouwing. Over de nieuwbouw wordt niets anders vermeld dat deze buiten bouwcontouren zal worden gerealiseerd. Voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid wordt verwezen naar de in de toelichting als bijlage opgenomen ruimtelijke
onderbouwing die de landgoedeigenaar heeft laten opstellen. Deze ruimtelijke onderbouwing kiest als vertrekpunt het toevoegen van woningen buiten de huidige compacte bebouwingscontour en onderzoekt vervolgens of'de gevolgen wellicht meevallen'. De kernvraag welke ruimtelijke grondslag voor deze ingreep ten grondslag
ligt wordt niet beantwoord, evenmin wordt voldoende op de samenhang met haar omgeving ingegaan.
61. Zo blijkt nergens uit de stukken inzake Broekbergen waarom is besloten om (ambtshalve) tot een bestemmingsplanwijzing over te gaan. Ook wordt nergens gesproken over de planologische noodzaak tot een bestemmingsplanwijziging en daarmee samenhangen de verschillende (alternatieve) bestemmingen; zo is onduidelijk waarom een ontwikkeling die past binnen de bestemming 'maatschappelijk' niet mogelijk zou zijn. Er wordt in de ruimtelijke onderbouwing geen toets aangelegd met betrekking tot landelijke wet- en regelgeving en provinciaal en gemeentelijk beleid. Tot slot beperkt het onderzoek inzake de natuurwaarden zich tot het perceel van Broekbergen zelf, in plaats van eveneens te kijken naar de impact op de omliggende natuurgebieden. Het enkele ontbreken van dergelijk cruciale informatie maakt dat het Ontwerpbestemmingsplan en de
ontwikkelingen daarin zich niet verdragen met een goede ruimtelijke ordening.
62. Niet alleen zijn omwonenden bij deze voorgestelde bestemmingsplanwijzigingen op geen enkele wijze betrokken, zoals hiervoor genoemd, maar ook heeft er geen enkele
belangenafweging plaatsgevonden tussen het belang van de eigenaar / ontwikkelaar van Broekbergen en de belangen van de omwonenden, het buitengebied, en Landgoed Dennenburg in het bijzonder; althans dit is op geen enkele wijze in het
Ontwerpbestemmingplan gemotiveerd.
63. Aangezien op zo veel punten van Broekbergen strijdigheid en onduidelijkheid bestaat, behoudt ... zich het recht voor om - voor zover nog nodig - nader in te gaan op de belangenafweging tussen de herontwikkeling van Broekbergen tot woonwijk en de belangen die in deze zienswijze reeds naar voren zijn gebracht.
V. ONTWERPBESTEMMINGSPLAN STRIJD MET BEGINSELEN VAN BEHOORLIJK