Verantwoordelijkheden en werkprocessen

Externe adviezen inzake verantwoordelijkheden bij vastgoedbeheer in de

gemeentelijke organisatie zijn opgevolgd en uitgewerkt. Het meldpunt gebouwen is door het Vastgoedbedrijf overgedragen aan het servicepunt.

Het project is medio 2015 afgesloten en resultaten van het project zijn overgedragen aan de betrokken afdelingen.

102

afdelingen en met externe partijen zoals huurders, installateurs en aannemers. De nieuwe netwerkorganisatie (per 1/1/2012) van de gemeente Tilburg, en met name de filosofie achter deze netwerkorganisatie die permanente aandacht krijgt binnen de gehele organisatie, past perfect bij de ontwikkeling van de gebouwenexploitatie.

Enkele voorbeelden van de resultaten

Twee wijkgebouwen zijn in eigendom overgegaan naar de wijkbewoners die het beheer en

de exploitatie hebben overgenomen van de gemeente. De gebouwen zijn niet zoals in eerste instantie was voorzien, gesloten en afgestoten naar de markt, maar verkocht aan de wijkbewoners, waarbij de grond in erfpacht is gegeven. Voor de gemeente spelen hierbij dan vragen als: wat is mogelijk binnen ‘de spelregels’, hoeveel garanties wil je vooraf inbouwen, welke eisen wil je stellen. ‘Loslaten en vertrouwen’ zijn in dit proces de sleutelwoorden.

Onderhoud op basis van regie, waarbij aannemers en installateurs zorgen dat de gevraagde prestaties van een gebouw gehaald worden en dat gegevens in de gemeentelijke

gebouwbeheerssystemen worden verwerkt. Medewerkers van de gemeente controleren steekproefsgewijs of de contractpartijen voldoen aan de afspraken. ‘Loslaten en vertrouwen’ zijn ook hier de sleutelwoorden.

Gebouwen zijn verhuurd waarbij is afgeweken van het principe dat al het

eigenaarsonderhoud door het Vastgoedbedrijf dient te worden uitgevoerd. Huurders zijn verantwoordelijk, ook voor het eigenaarsonderhoud, wat een lagere huur tot gevolg heeft. ‘De spelregels’ die gehanteerd worden voor de gebouwenexploitatie zijn opgesteld en

verspreid, zodat inzicht wordt verkregen in de werkwijze van het Vastgoedbedrijf, en van daaruit kan worden bezien welke ruimte er is voor initiatieven.

Bij de actualisatie van het MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) is tevens een eerste stap gezet naar verduurzaming van de gebouwenvoorraad door budgetten op te nemen die het financieel mogelijk maken om bijvoorbeeld bij vervanging van verlichting en dakbedekking, te kiezen voor led-verlichting en groene daken.

Medewerkers werken steeds meer vanuit een open houding. Zij ontvangen vragen en bezien samen met klanten ‘hoe het wel kan’. Een proces van vallen en opstaan: steeds weer vanuit verbinding met elkaar, samen in een natuurlijke positieve flow komen. Elke dag, elk moment vanuit de vraag : ‘Wat is nu nodig?’ De vraag: ‘hoe is het zo gekomen en waar ligt de schuld?’, zal in relevantie afnemen.

103

De gemeenteraad van Tilburg heeft besloten de huren voor maatschappelijk vastgoed vast te stellen op basis van de DCF methode waarbij de WOZ-waarde van het gebouw als

uitgangspunt wordt genomen. In de zomer van 2015 is een implementatieplan ter besluitvorming aan de Raad voorgelegd. De uitdaging is om samen met de huurders en de subsidieverstrekkende afdelingen de nieuwe huurmethodiek in te gaan voeren. Als alle huurovereenkomsten zijn aangepast kent de gemeente Tilburg een transparante systematiek, waarbij huur en subsidie gescheiden zijn. Hogere huren zullen worden gecompenseerd met hogere subsidies.

Gelijktijdig met de implementatievan de huurprijssystematiek wordt een nieuwe

standaardverdeellijst1 geïntroduceerd, die beter aansluit bij de in de markt geldende principes en afgestemd kan worden op de individuele wensen van de huurder. De nieuwe

standaardverdeellijst is samen met de huurders ontwikkeld. Huurders kunnen zelf meer onderhoud uitvoeren. Het onderhoud dat zij niet wensen te doen, zal in de vorm van servicekosten aan huurders worden doorberekend en worden uitgevoerd door de gemeente. Overheveling van onderhoudsbudgetten zal bij de implementatie van de nieuwe

standaardverdeellijst onderwerp van gesprek zijn.

De ontwikkeling in de vastgoedpiramide is, nu het fundament en het property management op orde zijn, gericht op groei naar de top van de piramide. De eerste stappen zijn gezet op het gebied van asset management, door relatiebeheer en meer aandacht voor performance analyses. Op strategisch gebied zal, in afstemming met de beleidsafdelingen, de stap worden gezet naar portfolio management.

In 2015 zal het Plan van Aanpak duurzame gebouwenexploitatie zijn opgesteld, waarin doelstellingen zijn geformuleerd en de marsroute voor de komende jaren uitgestippeld is. Ondertussen wordt ‘geëxperimenteerd’ op dit gebied, door het afsluiten van green deals met huurders, door aannemers ruimte te geven om met nieuwe initiatieven te komen (denk hierbij aan hennep als isolatie, of nieuwe verven) en door zonnepanelen op gemeentelijke gebouwen te plaatsen.

Onder het motto van 'Loslaten en vertrouwen’ zullen de contracten met aannemers steeds meer omgevormd worden naar prestatiecontracten en mogelijk zelfs naar totale outsourcing van onderhoud en andere beheeractiviteiten aan marktpartijen. In aanbesteding en contracten zal maatschappelijk verantwoord ondernemen nadrukkelijk een plek krijgen. De uitdaging hierbij is om de prestatiecontracten NIET vorm te geven vanuit planning en controle, outputsturing, kaderstelling en afrekenen. De termen zullen actueel blijven, echter de spelers

1 _{In een standaardverdeellijst wordt aangegeven door eigenaar en welk onderhoud door huurder wordt}

104

dienen er vanuit een ander bewustzijn mee om te gaan, te weten: ‘Loslaten en vertrouwen. Fouten maken mag.’

Experimenteren

De in 2015 opgestelde ‘Spelregels’ gebouwenexploitatie zullen wij periodiek actualiseren en uitbreiden met voorbeelden vanuit de grondhouding ‘hoe kan het wel’. Zo zullen de spelregels een bron van inspiratie zijn voor nieuwe ontwikkelingen in plaats van een vastomlijnd kader van te hanteren regels. De uitdaging voor de toekomst is: meer ruimte creëren en open staan voor ontwikkelingen die vanuit de maatschappij en de medewerkers van team Gebouwen worden ingebracht. Vanuit vertrouwen in elkaar om samen doelen te realiseren. In de ‘improvisatiemaatschappij’ met elkaar bouwen aan een samenleving vanuit het geheel van processen van afstemming tussen alle mogelijke knooppunten (individuen, organisaties, instituties). Met een bestuur wat recht doet aan de lokale dynamiek, maar tegelijkertijd verantwoordelijk is voor het functioneren van de lokale samenleving als geheel.2 Durven handelen vanuit onzekerheid, inspelend op behoeften van de maatschappij, is de lijfspreuk voor de komende jaren.

Foto 1: Wijkgebouw Schout Backstraat dat in eigendom en beheer is overgegaan naar de burgers van Tilburg.

Citaat uit lokaal bestuur in een improvisatiemaatschappij, tien principes voor geïnspireerd samenleven, door Hans Boutellier, wetenschappelijk directeur Verwey-Jonker Instituur en hoogleraar Veiligheid & burgerschap aan de VU Amsterdam.

II Koplopers gemeentelijke vastgoedbedrijven

106

Over the next few years, almost 1 million square metres of national government offices will be disposed of, about 700,000 square metres of which is rented and 300,000 square

metres owned. In addition to this, 2.5 million square metres GFA of the national government’s buildings will become surplus – 1.2 million square metres of special-use

complexes and 1.3 million square metres of military buildings. Council for the Environment and Infrastructure

Want het CRa is van mening dat de opbrengst uit het vervreemden van een gebouwenvoorraad die met publieke middelen is gerealiseerd of verworven, en die maatschappelijke betekenis heeft gekregen in de stad of in het landschap, niet alleen op

zijn financieel-economische opbrengst mag worden beoordeeld. Frits van Dongen, Rients Dijkstra en Eric Luiten

Het woord ruilverkaveling is heel leuk. Want waar je soms een ruilverkaveling doet met grond, doe je hier eigenlijk een ruilverkaveling met kantoren. En wat je ziet bij grond ruilverkaveling is dat je ook altijd probeert dat iedereen in termen van waarde er niets

op vooruit of achteruit gaat, en wanneer dat wel gebeurt binnen zeer kleine bandbreedtes. Dan moet er dus gecompenseerd worden op de een of andere manier.

Jaap Uijlenbroek

Zijn rijksvastgoedportefeuillestrategie, die nu alleen nog gericht is op het Rijk, zou de minister daartoe moeten verbreden naar een (semi-)publieke vastgoedstrategie

per regio, en hij zou daarin ook de vastgoedstrategie van gemeenten, zorg- en onderwijsinstellingen en andere publieke organisaties mee moeten nemen. Monique Smaal, Mariëlle van den Dongen en Lieke van der Sanden

107

DEEL III

Rijksvastgoedbedrijf als