Norman Middendorp
Een gemeentelijke organisatie is in vele opzichten niet te vergelijken met een commerciële onderneming. Zo ook op gebied van het type onroerend goed en de (strategische)
vastgoedsturing hierop. Waar bij commerciële ondernemingen het onroerend goed ingezet wordt ten behoeve van speculatiedoeleinden (vooral gericht op behalen van financieel rendement), wordt binnen een gemeente het vastgoed ingezet om politieke doelstellingen te ondersteunen. Het bezitten en exploiteren (of in eigendom hebben van) vastgoed is daarmee geen “doel op zich”.
In dit artikel zal nader uitgelegd worden hoe de gemeente Eindhoven de activiteiten verbindt aan het vastgoed, zodat strategische sturing op het vastgoed kan plaatsvinden. Hierbij wordt uitgegaan van het kader dat het vastgoed primair huisvesting biedt aan activiteiten die bijdragen aan realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Een gedegen inventarisatie van maatschappelijke activiteiten en het bijbehorende vastgoed is daarmee een vereiste. De grootste uitdaging is niet het bepalen van het financiële rendement, maar het “waarderen” van de activiteiten om zo de maatschappelijke waarde van het vastgoed te bepalen. Indien zowel het Financieel Rendement als de Maatschappelijke Waarde zijn bepaald, kunnen de resultaten overzichtelijk gepresenteerd worden in een kwadrantenmodel. Op deze manier wordt direct inzicht verkregen in de positie van het vastgoed en kan sturing op Financieel Rendement en/of Maatschappelijke Waarde plaatsvinden.
Inventarisatie
Binnen de gemeente Eindhoven is in 2014 intensief gewerkt met inputformulieren om het Financieel Rendement en de Maatschappelijke Waarde te bepalen van de deelportefeuille “buurthuizen”. Door een projectteam van het P.B.M.V. (zie eveneens artikel van de heer Ruud Lukasse MRE MRICS) is de stad ‘geknipt’ in 21 deelgebieden. Per deelgebied zijn zogeheten gebiedsverkenningen opgesteld, waarmee een 0-punt (zijnde sector breed inzicht) is gecreëerd. Centraal hierin stonden de huidige programma’s in de stad (activiteiten) en het vastgoed dat hierbij betrokken is (ook eigendom van derden).
Voorafgaand aan de daadwerkelijke inventarisatie zijn de betrokken stakeholders uitgenodigd om toelichting te krijgen over de aanstaande inventarisatie. Stakeholders waren in deze de huurders/exploitanten van de buurthuizen en overige vastgoedeigenaren welke eveneens maatschappelijke activiteiten huisvesten (zorginstellingen en corporaties). Actieve betrokkenheid van de stakeholders was voor de inventarisatie een vereiste.
194
De intern betrokken beleidssectoren hebben vervolgens concreet de beleidsdoelstellingen geformuleerd, de activiteiten binnen de buurthuizen onderzocht en benoemd en deze gewaardeerd binnen de kaders zoals gesteld in het inputformulier maatschappelijke waarde. De vastgoedafdeling heeft aansluitend gekeken naar de eigendomssituatie van de buurthuizen en voor de buurthuizen - die in volle eigendom zijn van de gemeente Eindhoven - het
Financieel Rendement bepaald. Zie voor een uitgebreide toelichting hierop de paragraaf “Inputformulier Financieel Rendement”.
Uiteindelijk komen beide waarden samen in het Kwadrantenmodel, waarbij de
Maatschappelijke Waarde op de X-as en het Financiële Rendement op de Y-as af te lezen is. In de volgende paragrafen wordt dieper ingegaan op de werking van de inputformulieren Maatschappelijke Waarde, Financieel Rendement en het Kwadrantenmodel.
De resultaten in het kwadrantenmodel zijn niet te presenteren indien de intern
verantwoordelijke werkterreinen niet met elkaar verbonden worden (Vastgoed en Beleid). De gemeente Eindhoven is dit wel gelukt, waarbij het gemeentelijk vastgoed enerzijds met een ‘beleggersbril’ en anderzijds met een ‘maatschappelijke bril’ bekeken is. Deze gecombineerde aanpak heeft ervoor gezorgd dat een compleet inzicht is verkregen en gefundeerde
(strategische) vastgoedsturing mogelijk is.
Inputformulier Maatschappelijke Waarde
Onder de maatschappelijke waarde wordt in deze verstaan: “de mate waarin de huidig
gehuisveste programma’s / activiteiten in maatschappelijk vastgoed (lees hier buurthuizen) bijdragen aan de geformuleerde beleidsdoelstellingen aangevuld met de bijdrage die zij vertegenwoordigen met betrekking tot het verzorgingsgebied.”
Belangrijke vermelding hierbij is om de juiste beleidssector(en) bij het juiste type onroerend goed te betrekken (dus niet een beleidssector Cultuur betrekken bij de waardering van activiteiten in buurthuizen). Met betrekking tot de buurthuizen hebben twee interne beleidssectoren - na de activiteiteninventarisatie - deze activiteiten ‘gewaardeerd’ aan de hand van het geformuleerde beleid en het verzorgingsgebied van de activiteit. Indien er meer of minder beleidssectoren betrokken zijn bij een bepaalde deelportefeuille, heeft dit consequenties voor de waarderingsfactor. Waardering van de activiteit door de betrokken beleidssectoren kwam op de volgende wijze tot stand.
195
Figuur 1: Activiteitsbijdrage en verzorgingegebied
Een buurthuis is, zoals de naam al aangeeft, in eerste instantie gericht op de buurt of wijk. Activiteiten die gericht zijn op wijk/buurtniveau krijgen daarmee een hogere score dan bijvoorbeeld activiteiten in buurthuizen die gericht zijn op de stad of regio. Die kunnen namelijk prima elders in de stad gehuisvest worden.
Voorbeeld berekening van toegevoegde maatschappelijke waarde
Indien de activiteit voor de betrokken beleidssector(en) volledig bijdraagt aan de geformuleerde beleidsdoelstelling dan kan deze activiteit daarvoor 50 punten scoren (25 van beleidssector A en 25 van beleidssector B). Vervolgens wordt de activiteit extra gewogen door te kijken naar het verzorgingsgebied.Vanuit de “gebiedsgerichte
gedachtegang” is de score van het verzorgingsgebied een gemeenschappelijke vaststelling door de betrokken beleidssector(en). Indien de activiteit op wijk/buurtniveau gericht is krijgt deze een wegingsfactor van +50. Een activiteit die wijk/buurtgericht is en volledig voldoet aan de geformuleerde beleidsdoelstellingen kan hiermee dus een maximale totaalscore behalen van 100, oftewel 100%.
Een activiteit die NIET bijdraagt aan de geformuleerde beleidsdoelstellingen (2 keer een score van -25) en gericht is op de regio of geheel Nederland (score van -50, want deze is voor buurthuizen het minst wenselijk) krijgt de maximaal negatieve score van -100, oftewel - 100%. Met andere woorden is de maatschappelijke waarde van die activiteit in het
betreffende buurthuis voor in deelgebied X niet van toegevoegd (maatschappelijke) belang. Tot slot wordt aan de beleidssectoren gevraagd of zij aan kunnen geven welke
beleidsdoelstelling prevaleert bij de gewaardeerde activiteit. Dit om extra fundament te geven wat betreft de onderbouwing van de waardering.
De volgende afbeelding laat het inputformulier zien voor het bepalen van de Maatschappelijke Waarde.
196
197
Uiteindelijk zal dus iedere activiteit een waarde krijgen. Het gemiddelde van alle activiteiten tezamen, zal uiteindelijk de Maatschappelijke Waarde van het buurthuis laten zien.
Inputformulier Financieel Rendement
Figuur 3: Financieel rendement
De inventarisatie leverde inzicht op wie eigenaar is van welke gebouwen. De gemeente heeft het voortouw genomen om voor haar eigen gebouwen het financiële rendement (IRR) te bepalen via de dcf-methode.
Zoals bekend dienen er op voorhand parameters benoemd te worden welke nodig zijn om de IRR te kunnen bepalen. Daar de gemeente Eindhoven een eerste (versneld) inzicht wilde verschaffen zijn de aankoopwaarde, inkomsten, uitgaven, verkoopwaarde en een geprognotiseerd rendement gebruikt als parameters. Bij de bepaling van het geprognotiseerde rendement werd gerefereerd aan de interne rekenrente.
Naarmate een vastgoedafdeling verder doorontwikkeld wordt (bijvoorbeeld op basis van het model van Joroff et al (1993)), kunnen deze parameters verder uitgebreid worden.
Resultaat in kwadrantenmodel
Nadat de velden in het inputformulier correct waren ingevuld door de vastgoedafdeling en de betrokken beleidssectoren, kon een grafische vertaling gemaakt worden in de vorm van een kwadrantenmodel, zoals hieronder is afgebeeld:
198
Figuur 4: Kwadrantenmodel
De Maatschappelijke Waarde (MW) is te zien op de X-as en het Financieel Rendement (FR) op de Y-as. Voor alle 21 deelgebieden is een kwadrantenmodel opgemaakt, waarmee de positie van het vastgoed inzichtelijk is gemaakt.
Op basis van dit gecombineerde inzicht kan nu per object een (strategische) keuze gemaakt worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:
• inzetten op Maatschappelijke Waarde door herprogrammering en intensivering van programma’s/activiteiten;
• inzetten op het verhogen van Financieel Rendement door bijvoorbeeld verhogen van huurinkomsten of verlagen van kosten (bijvoorbeeld binnen de MJOP’s);
• vastgoed leegprogrammeren ten behoeve van dispositie (sloop, herontwikkeling, verkoop);
• handhaven van bestaand programma en objectexploitatie. Momenteel worden er per deelgebied – op grond van de resultaten uit de
gebiedsverkenningen - proposities opgesteld, waarbij in afstemming met de betrokken stakeholders nader bepaald wordt, welke objecten en programma’s/activiteiten behouden moeten blijven voor de stad.
199
ConclusieMede als gevolg van de huidige economische tijd worden gemeenten gedwongen om harde bezuinigingsmaatregelen te treffen die effect hebben op bestaande programma’s,
subsidieverstrekkingen én het vastgoed dat ten dienste staat aan deze programma’s. Bij veel gemeentelijke vastgoedafdelingen ontbreken indicatoren om strategische te kunnen sturen op het (maatschappelijk) vastgoed. Het gevolg is dat door dit gebrek aan inzicht minder goed gefundeerde besluiten genomen worden op strategisch (vastgoed)niveau welke nadelige financiële en/of maatschappelijke consequenties kunnen hebben.
Het hiervoor beschreven model is niet alleen bruikbaar in de huidige economische tijd. Ook in economisch betere tijden zal het model bruikbaar zijn, omdat het een bijdrage levert aan het verhogen van inzicht, waarmee een fundament voor besluitvorming en verdere strategische vastgoedsturing ontstaat. De huidige economische tijd heeft alleen gezorgd voor de legitimiteit om het nù te ontwikkelen.
Een andere, zeer waardevolle ontwikkeling is het feit dat door het werken met de
inputformulieren en de resultaten in het kwadrantenmodel er binnen de gemeente Eindhoven een belangrijke “brug” is ontstaan tussen de vastgoedafdeling en de betrokken
beleidssector(en). Een essentiële ‘relatie’ die in de huidige en toekomstige tijd in stand moet worden gehouden om op deze manier intensieve programma- en vastgoedsturing te blijven borgen.