Toen ik in 2008 de overstap maakte van de Beleidsdirectie (wat tegenwoordig meestal Maatschappelijke Ontwikkeling heet) naar de uitvoerende Directie Stadsbedrijven (Vastgoed) kreeg ik de opdracht mee om een brug te slaan tussen de beleidsmakers en de uitvoerders. Het beste van twee werelden: de denkers en de doeners met elkaar verbinden ! Een prachtige opgave. Het lukt ons steeds beter om als één gemeente op te treden. Een wereld van samenhang en samenwerking binnen de gemeente; de “binnenwereld”. In die binnenwereld hebben we de zaken aardig op orde naar mijn bescheiden mening: de informatie is op orde, we hebben een prachtig onderhoudsmodel en een robuuste
duurzaamheidsagenda. We hebben de richting te pakken voor de organisatie en zijn aan het inrichten. Het beste van de denkers en het beste van de doeners met elkaar verbonden in één “binnenwereld” met één centrale vastgoedportefeuille is een succesfactor voor effectief vastgoedmanagement.
Als er een binnenwereld is dan is er ook een “buitenwereld”…….de inwoners van de stad ! Ons bestaansrecht nota bene ! Dat wisten we natuurlijk al. Het beste van de binnenwereld verbinden met het beste van de buitenwereld. Een prachtige opgave. We zijn zichtbaarder en bereikbaarder geworden voor de inwoners van de stad met het Makelpunt en bouwen gestaag aan een netwerk met partners in de stad. Want het is mijn overtuiging dat er veel te winnen is door een goede samenwerking tussen gemeente en (semi)-private partijen. De buitenwereld is meer in transitie dan ooit tevoren. Denk aan de zorginstellingen, de WMO, de jeugdzorg. Die grote maatschappelijke veranderingen gaan in een moordend tempo. Dat vraagt om lenigheid en flexibiliteit van gebouwen, maar zeker van de lokale overheid. Verbinding met de buitenwereld is een “must” om te weten wat er zou moeten zijn. Flexibel en vast
Flexibiliteit is wat er volgens mij gevraagd wordt de komende jaren. Toevallig zag ik een paar dagen voordat ik dit artikel schreef een paar vergelijkende cijfers over een onderzoek naar verandersnelheid in verschillende sectoren; uitgedrukt in km per uur. Ondernemingen veranderen met een snelheid van 80 km/h. Scholen met 5 km/h en de overheid met 8 km/h. Politieke structuren overigens met 1,5 km/h. Dat zijn dus veel “werelden” in die
“buitenwereld”. Dat wordt nog knap ingewikkeld……. Terug dus naar de werelden Flexibel en vast. Flexibiliteit (en snelheid) wordt gevraagd in een wereld die – het woord vastgoed zegt het al – nogal “vast” is. We financieren voor langere termijn. Looptijden van 30-40 jaar zijn geen uitzondering. Wet en regelgeving zijn gelukkig in beweging (bijvoorbeeld met tijdelijk anders bestemmen) en er komt ruimte voor experimenten. Maar zeg nou zelf……..met hoeveel km per uur verandert dat ? . De buitenwereld verandert sneller dan de wet- en
84
regelgeving. Daar kunnen we nog veel winnen. Daar mag wat mij betreft nog wel een tandje bij. Hoe lenig is de gemeente als er een mooie maatschappelijke oplossing is maar het bestemmingsplan laat het even niet toe ? Die lenigheid is wel nodig.
Publiek en privaat
Hoewel de “verandersnelheden” van de overheid en ondernemingen ver uit elkaar liggen zijn er natuurlijk tal van voorbeelden waar de publieke en de private werelden bij elkaar komen. Bij bouwprojecten en uitvoering van onderhoud bijvoorbeeld. De gemeente zal zich steeds meer gaan bekwamen om een goede opdrachtgever te zijn en ik zie dat bedrijven zich steeds meer bekwamen in het werken in een politiek-bestuurlijke omgeving. Als beide werelden er in slagen om vanuit vertrouwen elkaar te vertellen wat we elkaar verwachten, dan komt ook hier het beste van twee werelden bij elkaar. Ik zie gemeenten steeds meer een regierol pakken; maar vaak wordt een stap overgeslagen. Regie waarop ? Wat, hoe en vooral waarom ? Regievoering kent vele varianten op het thema. Het zou niet moeten uitmaken wie eigenaar is van maatschappelijk vastgoed. Partijen in het publieke domein doen er goed aan om de samenwerking te vinden. Met open vizier en met respect voor elkaars belangen. Wat zou het mooi zijn als de eigen belangen minder zwaar zouden wegen dan het gezamenlijke belang: de inwoners van de stad.
Vasthouden en loslaten
Veel gemeenten (her)overwegen taken. Wat houd je vast en wat laat je los? Dat is een politieke keuze. Een zelf ontwikkeld “denk-model” heeft ons geholpen met het maken van keuzes bij de aanbesteding van de regie en uitvoering van het onderhoud van 550 gebouwen. Nijmegen zal voorlopig een forse vastgoedportefeuille houden. We willen graag een goede opdrachtgever zijn en de deskundigheid en creativiteit van de ondernemingen ten volle benutten. Dat betekent dat we ons zoveel mogelijk willen onthouden van “hoe” (input- gestuurd) de onderneming het werk organiseert en uitvoert. Uiteraard hebben we wel ons eisen- en wensenpakket waarin staat “wat” we graag willen bereiken (outcome-gestuurd) op het gebied van veiligheid, techniek, duurzaamheid, social return of investment, communicatie en klanttevredenheid. Van enkele zaken – die wij cruciaal achten voor het succes van de aanbesteding – hebben we ook het “hoe” voorgeschreven. Van de 550 gebouwen hebben we 50 gebouwen aangewezen waarvan de gemeente zelf vooraf bepaalt wat en hoe het
onderhoud uitgevoerd moet worden. Zogenaamde “dynamische” objecten met een verhoogd risico. Dat risico draagt de gemeente volledig en wil dan ook de volledige invloed daarop kunnen uitoefenen. Van 500 panden ligt de verantwoordelijkheid, de invloed en het risico bij de ondernemer. Loslaten en vasthouden: het beste van twee werelden.
Financieel- en Maatschappelijk rendement
De binnen-en de buitenwereld zijn continue op zoek naar het beste financieel rendement en het beste maatschappelijk rendement. Nu is het één wat makkelijker te meten (in harde valuta) dan het andere. En toch zijn beide werelden onlosmakelijk met elkaar verbonden. Ik beschouw het als een gegeven dat we het beste van beide werelden telkens moeten blijven
85
zoeken en voor elke casus een andere (maatwerk)oplossing moeten vinden. Plaats, tijd en omstandigheden zullen uiteindelijk bepalend zijn voor de besluiten die genomen worden. “Maatwerk” dus. Dan is het wel noodzakelijk dat beide werelden op het hoogste bestuurlijke niveau bij elkaar komen. Wethouders met een eigen verantwoordelijkheid moeten voor het juiste evenwicht zorgen. Het is aan de ambtelijke organisatie om dat goed voor te bereiden. Markthuur en kostprijshuur
In mijn omgeving blijkt de oorzaak van deze discussie altijd terug te voeren tot de wens van de huurder om huurverlaging of van de verhuurder om huurverhoging. Uiteindelijk is het de bedoeling om voorzieningen betaalbaar te houden. Voor zowel de huurder als de verhuurder. Dan getuigt het van gezond verstand om naar de markt- en naar de kostprijs te kijken. Voor mij is het doel om een voor partijen acceptabele huurprijs vast te stellen. Het is niet van belang hoe het heet.
Marktwerking en subsidie
In deze tijd van bezuinigingen op subsidies ontvang ik bijna wekelijks een verzoek om huurverlaging. Nu kan het niet zo zijn dat de korting op de subsidie gecompenseerd wordt door huurverlaging. Dat zou verkapte subsidie zijn….zo is de redenering. Of moet je het beschouwen als marktwerking? V&D vraagt tenslotte ook om huurverlaging als de inkomstenbronnen opdrogen. De verhuurder bepaalt of hij met die marktbeweging mee wil/kan gaan. Nu is het zo dat de huurders niet in de rij staan. Als de huurder om financiële redenen besluit om de activiteiten te staken en de huur opzegt, dan blijft er mogelijk een groter probleem achter. Het is niet vanzelfsprekend dat er een nieuwe huurder klaar staat die dezelfde huurprijs wil betalen. Meebewegen met de markt? Zou toch mooi zijn als we flexibele huurcontracten zouden hebben waarbij in goede tijden meer huur wordt betaald en in slechte tijden minder (“trap op trap af”).
De bedoeling
Het beste van al die werelden met elkaar verbinden leidt volgens mij tot mooie resultaten en goede checks and balances. Volgens mij ook wel typisch Nederlands om het beste uit twee werelden te verbinden. Mijn oproep is om wel goed na te blijven denken over welke
“werelden” we echt nodig hebben en van welke we afscheid zouden kunnen nemen. In tijden van veranderingen hebben we de neiging om (te lang) vast te houden aan die oude werelden. In Noorwegen bestaat een model waarbij de overheid al het vastgoed beheert en betaalt en waarvan maatschappelijk erkende instellingen gratis gebruik kunnen maken. Dat gaat gepaard met veel minder bureaucratie en technocratie dan in Nederland. Kent ongetwijfeld ook belemmeringen, maar de gedachte die er achter zit spreekt mij bijzonder aan. Houd het simpel! Hou de werkelijke bedoeling in het oog: “Betaalbare Maatschappelijke Voorzieningen realiseren en in stand houden waar de maatschappij baat bij heeft; en dat op een snelle pro- actieve en adequate wijze met een organisatie die het tempo van de veranderingen in de maatschappij aan kan”. Al het andere is daaraan ondergeschikt!
86
Foto 1: In concertgebouw De Vereniging, een rijksmonument dat verhuurd wordt aan de Keizer Karelpodia, komen alle “werelden” samen. Welke keuzes zou u maken?