Maatschappelijk vastgoed is het kapitaal van de stad Annemarie van der Zee en Henk Philippens

Richten

Maatschappelijk vastgoed als motor voor het leven van bewoners in een nieuwe stad Almere is de nieuwste stad van Nederland, waar in de herfst van 1976 de eerste mensen zijn komen wonen. Om de nieuwe inwoners een goede start te geven in hun nieuwe leven in Almere heeft de gemeente gezorgd dat er in alle nieuwe wijken maatschappelijke voorzieningen aanwezig waren: scholen, gymzalen, sportvoorzieningen,

buurtontmoetingscentra, kinderdagverblijven en peuterspeelzalen. Het centrum van de stad is later voorzien van mooie beeldbepalende gebouwen voor stedelijke voorzieningen als het Stadhuis, de Nieuwe Bibliotheek, Theater De Kunstlinie en de Popzaal. De parkeergarages zorgen voor goede bereikbaarheid van het stadscentrum. De gemeente heeft daarnaast geïnvesteerd in gebouwen en kantoren om hoger onderwijs naar Almere te trekken en het zakencentrum een goede start te geven. In 38 jaar is een portefeuille opgebouwd van 335 panden en objecten van 724.000 m2 en een verzekerde waarde van bijna 1 miljard euro. Wij ervaren de investeringen als een impuls voor het vestigingsklimaat van nieuwe inwoners en bedrijven.

46

Bundeling vastgoed geeft kracht

Een aantal jaar geleden is een duidelijke keuze gemaakt om al het vastgoed van de gemeente en alle vastgoedexpertise te concentreren in één organisatieonderdeel van de gemeente en een vastgoe dbedrijf in te richten. Het vastgoedbedrijf is dé centrale organisatie van de gemeente Almere die zorgt voor huisvesting van de doelgroepen van beleid, zorgt voor huurders en zorgt voor waardebehoud van de gebouwen. Behoud van waarde door het beheren en onderhouden van de gebouwen maar ook toevoegen van waarde door het verduurzamen, herbestemmen en transformeren.

De klant is leidraad voor inrichting organisatie

Het goed bedienen van de huurders is het uitgangspunt voor de inrichting van de vastgoedorganisatie. We kennen twee cruciale functies: de accountmanagers en de ambassadeurs. De accountmanagers zijn het aanspreekpunt voor de klant en opereren als eigenaar van een deel van de portefeuille. Zij kennen de klanten, zij kennen de panden die onze klanten huren en zij honoreren de wensen van hun klanten. De ambassadeurs zijn alle medewerkers in de uitvoering die dagelijks contact hebben met onze klanten: medewerkers van de service dienst, het meldpunt voor reparaties en de opzichters. Zij zijn ons visitekaartje. Onze ervaring is dat de klantinsteek leidt tot goede resultaten en daarom te verkiezen is boven de pandinsteek.

47

Bundeling expertise maakt professioneel vastgoedmanagement mogelijk

Het vastgoedbedrijf beschikt over een breed scala aan vastgoed expertises. We hebben alle benodigde experts in eigen huis : klantmanagers, makelaar, bouwkundigen,

installatiedeskundigen, een uitvoerende service dienst, een gecertificeerde regieorganisatie voor de schoonmaak en een staf met een vastgoedeconoom, vastgoedjurist, strategisch adviseur en politiek bestuurlijke kennis en ervaring. Beleid en uitvoering zitten dicht bij elkaar, wij kennen onze huurders en onze portefeuille en dat maakt het mogelijk om snel in te spelen op verwachte en onverwachte ontwikkelingen. De benoeming van een portefeuillehouder vastgoed in het college van B en W, een aantal jaren geleden, heeft gezorgd voor meer kennis over vastgoed op bestuurlijk niveau en een (h)erkenning van de betekenis van het vastgoed als omvangrijk kapitaal van de stad met veel maatschappelijk nut, potentie en uitstraling. Door dit alles zijn we in staat het vastgoed in de volle omvang te managen en vormen een

gesprekspartner met kennis van zaken voor het bestuur.

Rollen van de gemeente: de vastgoeddriehoek maakt het glashelder

De vastgoeddriehoek is ontwikkeld om helderheid te scheppen over de rolverdeling binnen de gemeente en tussen de gemeente en de gebruikers van het vastgoed.

Figuur 1: Vastgoeddriehoek

De beleidsdienst vraagt het vastgoedbedrijf om de huisvesting van hun doelgroep te verzorgen. De beleidsdienst subsidieert de doelgroep voor huisvesting en activiteiten. Het vastgoedbedrijf sluit een kostprijsdekkende huurovereenkomst met de huurder.

Dit plaatje gebruiken we vaak en helpt ons te verduidelijken aan externe partijen maar ook aan interne collega’s: het vastgoedbedrijf subsidieert niet, dit is aan de beleidsdiensten. Het vastgoedbedrijf verzorgt huisvesting op verzoek, dat kan zijn in bestaande panden, in aan te huren panden of in nieuwbouw.

48

Doen we het goed voor de klant?

De betrokkenheid bij de wensen van onze huurders staat hoog in het vaandel. Door onze organisatie-inrichting van accountmanagers en de servicemedewerkers als ambassadeurs hebben we zeer nauw contact met de huurders. Wij vragen hen naar de tevredenheid over onze service.

De klanten laten ook zien dat zij onze expertise waarderen. De afgelopen jaren zijn wij door meerdere klanten (schoolbesturen, staatsbosbeheer) gevraagd als bouwheer voor hun nieuwbouw. Onze gecertificeerde regie-organisatie voor schoonmaak van gebouwen heeft inmiddels 130 klanten verworven. De twee grootste schoolbesturen hebben ons opdracht gegeven voor de begeleiding van de uitvoering van onderhoud. Discussies over de huurprijs zijn verleden tijd door een helder en eenvoudige huurregime. De huurders die doelgroep zijn van beleid betalen een kostprijsdekkende huur. Zij worden gesubsidieerd door een

beleidsdienst voor activiteiten en huur van accommodatie. Voor huurders die geen doelgroep zijn van beleid rekenen we een marktconforme huurprijs. Gratis ruimte bestaat niet, ook niet als deze leeg staat. Heldere regels hebben veel rust gebracht, bij klanten, beleidsmakers en bij de politiek.

Doen we het goed vanuit het oogpunt van vastgoedmanagement?

Om het gemeentelijk vastgoedmanagement op het gebied van acquisitie, exploitatie en dispositie op alle niveaus (strategisch, tactisch en operationeel) goed vorm te geven en met elkaar te verbinden maken we gebruik van diverse instrumenten:

Vastgoedmaps

We hanteren ‘Vastgoedmaps’ als een balanced-scorecard om de performance van de gebouwen vast te leggen en te delen. Vanuit vastgoedperspectief wordt gescoord op de items: potentie van herontwikkeling, financiële performance en onderhoudssituatie. De bestaande portefeuille wordt onderhouden conform de NEN 2767. Vanuit beleid en klantperspectief wordt gescoord op de items: dienen van een maatschappelijk doel, het maatschappelijk rendement en de tevredenheid van de klant. Invullen van deze balanced- scorecard doen we samen met de beleidsdiensten en onze grote huurders. Zo hebben we in één oogopslag ontwikkelingen, risico’s én kansen in beeld.

IPD

Deelname aan de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed geeft inzicht in de financiële performance van de gehele portefeuille in een benchmark met andere grotere gemeenten in ons land.

Meerjaren Perspectief Vastgoed Almere (MPVA)

Met het MPVA kijken we vooruit naar de verwachte beleids- en marktontwikkelingen, brengen de ontwikkelingen en performance rond gebouwen, huurders en financiën in beeld en vertalen dat naar vastgoedmanagementmaatregelen.

49