De minister wil de niet-DAEB activiteiten primair overlaten aan ‘de markt’. Nieuwe niet-DAEB investeringen door corporaties worden dan ook alleen toegestaan als de gemeente deze noodzakelijk acht en er geen commerciële aanbieders bereid zijn deze tegen dezelfde condities op zich te nemen. Vervolgens moet de corporatie deze activiteit onder marktconforme condities uitvoeren. De gemeente is verantwoordelijk voor de toets of commerciële partijen eventueel bereid zijn om deze activiteit uit te voeren. De minister geeft uiteindelijk toestemming aan een corporatie voor het uitvoeren van een niet-DAEB activiteit. Bij de aanvraag voor de goedkeuring van een niet-DAEB activiteit door een corporatie hoort ook een verklaring van de gemeente. Hieruit moet duidelijk worden dat:
de gemeente de investering conform het volkshuisvestelijk beleid noodzakelijk acht;
de gemeente door middel van een markttoets is nagegaan dat andere partijen geen interesse hebben in de uitvoering;
de gemeente alle partijen dezelfde informatie heeft verstrekt en geen informatie heeft verstrekt aan partijen indien deze daarmee een voordeel behalen ten opzichte van andere partijen;
indien de oorspronkelijke voorwaarden significant zijn gewijzigd, deze opnieuw bekend zijn gemaakt aan alle partijen.
Naast een juiste inhoudelijke volkshuisvestelijke beoordeling vraagt dit tevens een zorgvuldige procedure. Marktpartijen zien anders mogelijk redenen om bezwaar aan te tekenen. De gehele procedure lijkt de nodige bureaucratie met zich mee te brengen.
Mogelijk dat in de toekomst ook een beroep op de gemeente wordt gedaan bij de financiering van niet-DAEB activiteiten. Het feit dat de corporatie de activiteit onder
marktconforme omstandigheden moet uitvoeren, maar het project een dusdanig rendement heeft dat marktpartijen niet geïnteresseerd zijn, heeft een tegenstrijdigheid in zich. Financiering van een dergelijk project zal dan ook geen vanzelfsprekendheid zijn. Een gemeente kan in dat geval besluiten een rol te spelen bij de financiering om deze alsnog mogelijk te maken – bijvoorbeeld met het afgeven van een garantie voor de lening. Dat kan overigens alleen als dat zodanig wordt vormgegeven, dat er geen sprake is van staatssteun. Het aanbod van een garantstelling zal in dat geval in eerste instantie ook aan marktpartijen moeten zijn gedaan.
Gemeenten bewuster van de financiële relatie
Het overgrote deel van de leningen van woningcorporaties betreft leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hierdoor kunnen corporaties noodzakelijke volkshuisvestelijke investeringen oppakken, die onder marktomstandigheden niet kunnen worden gerealiseerd. De overheid (gemeenten en het Rijk) treedt binnen dit garantiestelsel op
184
als achtervang in de borgstelling. Deze achtervangconstructie maakt het mogelijk dat woningcorporaties tegen gunstiger condities kunnen lenen. Borgstelling betekent dat gemeenten en Rijk bereid zijn renteloze leningen te verstrekken aan het WSW, als het garantievermogen van het WSW en de bijdragen van deelnemende corporaties in het WSW onvoldoende blijkt. Het aanspreken van het garantievermogen van het WSW is overigens nog nooit aan de orde geweest.
De problematiek bij Vestia, zoals deze zich in 2012 manifesteerde, heeft gemeenten bewuster gemaakt van deze financiële relatie. Hoewel diverse onderzoeken aantonen dat de risico’s voor gemeenten in de achtervang beperkt zijn, is het wel van belang dat gemeenten zich hiervan bewust zijn. Enerzijds moeten gemeenten kunnen vertrouwen op voldoende beheersing van de risico’s binnen het garantiestelsel. Anderzijds moet een gemeente weten dat hun achtervangpositie daadwerkelijk ten dienste staat van de volkshuisvestelijke investeringen binnen de eigen gemeente. Juni 2015 heeft de minister een aantal voorstellen gedaan om de positie van de achtervangers in het financierings- en garantiestelsel verder te waarborgen.
Informatievoorziening richting gemeenten
Om de (beoogde) rol richting de corporatie goed in te kunnen vullen, moet een gemeente beschikken over voldoende informatie ten aanzien van de corporatie. Zo hebben gemeenten onder meer recht op:
een meerjarig overzicht van de voorgenomen investeringen van corporatie in de
gemeente;
afschrift van het oordeel van de financiële toezichthouder;
informatie over de achtervangpositie van de gemeente;
volkshuisvestingsverslag, waaruit blijkt welke bijdrage de corporatie heeft geleverd aan het lokale volkshuisvestingsbeleid;
inzicht in de investeringscapaciteit van de corporatie.
Momenteel is bij veel gemeenten nog weinig ervaring aanwezig om de informatie te
interpreteren en op een juiste wijze de relatie te leggen tussen de veelal financiële informatie en de volkshuisvestelijke consequenties. Om die reden heeft de VNG een handreiking ontwikkeld, die gemeenten daarbij kan ondersteunen.
Van betere informatievoorziening naar beter partners
Inzicht in de financiële situatie van de corporatie is nodig is om het gesprek over
prestatieafspraken te kunnen openen, maar dit inzicht is nieuw voor de meeste gemeenten. Daarnaast dienen aan de onderhandelingstafel consequenties van verwachtingen van partijen, alternatieven en uiteindelijke keuzes inzichtelijk te zijn. Haalbare, controleerbare en bindende prestatieafspraken vereisen vertrouwen en transparantie. Hiermee wordt voorkomen dat de corporatie zich overvraagt voelt terwijl de gemeente minder krijgt dan ze verwacht of het
185
gevoel krijgt te worden uitgespeeld tegen andere gemeenten waar de corporatie ook bezit heeft.
Wat deze discussie complex maakt is het feit dat veel corporaties in meerdere gemeenten werkzaam zijn. Hoe maak je met 5 of zelfs 50 gemeenten afspraken? Een bijkomende complexiteit is de andere belangrijke partner aan tafel die met de invoering van de wet ook een steviger rol heeft gekregen: de huurders(organisaties). Hoe organiseer je een drie partijenoverleg zonder slagvaardigheid te verliezen? In ieder geval door de benodigde kennis en kunde aan tafel te hebben met dezelfde financiële uitgangspunten als het gaat om de financiën van de corporatie.
Om tot de juiste keuzes te komen is het van belang aan de onderhandelingstafel zicht te hebben op de financiële consequenties van de mogelijke opties. Wat is bijvoorbeeld het effect op betaalbaarheid als er ook stevig geïnvesteerd moet worden en wat betekent dat voor de gewenste financiële buffers van de woningcorporatie? Kortom de driehoek - betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit - is essentieel. Hierbij mag de corporatie een wederkerigheid in de relatie met de gemeente verwachten. Denk aan tijdig faciliteren vergunningen, realiseren van aantrekkelijke openbare ruimte en goede voorzieningen, regionale afstemming van woonbeleid, realistische grondprijzen en bijvoorbeeld ondersteunende financiële maatregelen voor duurzaamheid. Zie daar het belang van inzicht in de positie en huishouding van de woningcorporatie én in de financiële positie van de gemeente.
Gelijkwaardige partners?
Met de herziene Woningwet is de wettelijke positie van gemeenten in het stelsel beter verankerd. Ook de belangrijke rol die gemeenten als achtervanger spelen bij de financiering van corporaties, geeft gemeenten de mogelijkheid tot het uitoefenen van invloed. Maar corporaties blijven te allen tijde primair verantwoordelijk voor de activiteiten die zij uitvoeren en de eigen financiële positie. De basis voor een professioneel partnerschap ligt dan ook veel eerder in een goede relatie en het kunnen optreden als volwaardig gesprekspartner. Een concreet, realistisch en breed gedragen gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid is daarbij voor de gemeente onontbeerlijk. Dit beleid dient als uitgangspunt voor de afspraken die
gemeenten en corporaties maken. Daarbij moet meer dan in het verleden rekening worden gehouden met de financiële mogelijkheden van corporaties en de wijze waarop de gemeente de financiële relatie met de corporatie wil vormgeven.
De wettelijke kaders zijn neergelegd, nu komt het aan op de praktijk. De achterstand van gemeenten op het gebied van volkshuisvestelijke kennis en ervaring ten opzichte van corporaties, vormt daarbij een potentieel probleem. Zeker gezien het feit dat bij veel gemeenten ‘volkshuisvesting’ momenteel niet bovenaan de agenda staat, mede vanwege de aandacht die vooral uitgaat naar de decentralisaties in het sociale domein en noodzakelijke bezuinigingen. Die achterstand lijkt daarmee eerder groter te worden. Het gevaar bestaat dat armee de beoogde toegenomen rol van gemeenten uiteindelijk alleen op papier bestaat!