Van oudsher zijn gemeenten betrokken bij vastgoed. Landerijen, begraafplaatsen, wegen, pleinen, bouwwerken en gebouwen, in alle maten en vormen en van monumentaal tot futuristische nieuwbouw vragen om aandacht. Maar is een gemeente in staat om die aandacht te geven of anders gezegd: is het een taak van een gemeente om (nog) betrokken te zijn bij vastgoed? Ook de gemeente Eindhoven is betrokken bij vastgoed.
Eind 2014 bestond haar vastgoedportefeuille uit 652 gebouwen met een totale oppervlakte van ca. 812.000m² bruto vloeroppervlak. De woz waarde 2014 bedroeg ruim 1,04 miljard euro. Voor de gemeente Eindhoven is het in eigendom hebben en exploiteren van vastgoed geen doel op zich. Het vastgoed wordt beschouwd als een instrument dat naast andere publiekrechtelijke instrumenten ingezet kan worden om gemeentelijke doelstellingen te realiseren. Het uitgangspunt is dat vastgoed ondersteunend is aan beleidsdoelstellingen en primair dient om activiteiten te huisvesten die bijdragen aan de realisatie van die
doelstellingen. Met voornoemd uitgangspunt definieert de gemeente Eindhoven in feite de ‘nut’ (het doel) van haar gemeentelijk vastgoed. Maar hoe zit dat dan met de ‘noodzaak’ (de reden) van gemeentelijk vastgoed? Daarvoor hanteert de gemeente Eindhoven een afwegingskader dat er van uit gaat dat de gemeente Eindhoven niet bij vastgoed betrokken hoeft te zijn tenzij;
wet-/regelgeving dit verlangt (bijvoorbeeld betrokkenheid vanuit de wet op het primaire onderwijs);
vergaande zeggenschap noodzakelijk is (bijvoorbeeld vanuit het oogpunt van huisvesten van de juiste activiteiten of kunnen sturen op ruimtelijke ontwikkelingen);
het financieel aantrekkelijker is;
de markt niet kan of wil participeren.
Mede met behulp van het hiervoor genoemde afwegingskader verantwoordt de gemeente Eindhoven haar noodzakelijke betrokkenheid bij vastgoed. Een betrokkenheid die tevens is gekoppeld aan verantwoordelijke beleidsvelden. Want op basis van in de gebouwen aanwezige activiteiten of op grond van het beoogde einddoel van het vastgoed heeft de gemeente Eindhoven haar portefeuille ingedeeld naar zes verantwoordelijke beleidsvelden. Dit zijn de beleidsvelden Onderwijs, Sport, Welzijn, Cultuur, Eigen huisvesting en Ruimtelijke Ontwikkeling (Grondbedrijf). De portefeuille die door voornoemde indeling is ontstaan, vormt de kernportefeuille. Gebouwen met activiteiten die niet vallen onder de genoemde
66
beleidsvelden behoren tot de categorie ‘Overig vastgoed’ en vormen de handelsportefeuille. Gebouwen in deze laatste deelportefeuille komen in principe in aanmerking voor dispositie.
Richting
Gezien de omvang en waarde van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is het de taak en verplichting van de vastgoedorganisatie om daar maatschappelijk verantwoord mee om te gaan. Vanuit een professionele en zakelijke houding richt de vastgoedorganisatie daarom haar aandacht op haar opdrachtgevers, partners en klanten in de stad. Daarbij vervult zij zowel de rol van opdrachtnemer als die van maatschappelijk ondernemer als die van sparringpartner. De focus ligt op het actief zoeken van verbinding met de partijen en de stad en niet op het alleen maar reactief onderdak bieden aan een deel van de maatschappelijke opgave. Via deskundige advisering over en het gericht stimuleren, faciliteren en exploiteren van vastgoed wil de vastgoedorganisatie met zo minimaal mogelijke inzet van middelen een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement zien te bereiken. De vraag van de klant staat centraal; het aanbod van vastgoed vanuit de stad moet daar op aansluiten.
Organisatie
Met ingang van 1 januari 2015 bestaat de ambtelijke organisatie van de gemeente Eindhoven uit een Sociaal Domein, een Ruimtelijk Domein, een aantal ondersteunende sectoren en het Van Abbemuseum. Elk domein bestaat uit meerdere taakgerichte sectoren. De gehele ambtelijke organisatie wordt aangestuurd door een Directieraad.
Sinds 2010 is al het gemeentelijke vastgoed gecentraliseerd bij één vastgoedorganisatie en vanaf 1 januari 2015 ondergebracht in de sector Maatschappelijk Vastgoed & Sport binnen het Ruimtelijke Domein. De primaire verantwoordelijkheid van de vastgoedorganisatie is het exploiteren en beheren van al het gemeentelijke vastgoed. Daarnaast behoren het begeleiden van (ver)bouwprocessen en het (ver)huren en verkopen van gemeentelijk vastgoed ook tot het takenpakket. Al deze werkzaamheden verricht de vastgoedorganisatie vanuit een matrixorganisatie. Functioneel zijn de aandachtsgebieden (commercie/contractvorming, administratie/financiën, techniek) hiërarchisch georganiseerd in aparte afdelingen terwijl uitvoering van de operationele werkzaamheden plaatsvindt via vastgoedteams. Ieder vastgoedteam bestaat uit minimaal 3 personen met gezamenlijke deskundigheid op het gebied van commercie, financiën en techniek. Daarnaast is er een algemeen team dat ondersteuning levert op het gebied van onder andere juridische zaken, installatietechniek en meerjarenonderhoudsplannen. Omdat de vastgoedportefeuille is ingericht naar
verantwoordelijke beleidsvelden, is per beleidsveld een vastgoedteam opgericht. Een vastgoedteam is als team verantwoordelijk voor de exploitatie van en informatie over de aan dat vastgoedteam toegewezen deelportefeuille. Vanuit de vastgoedorganisatie zijn de vastgoedteams het gezicht naar haar opdrachtgevers, partners en klanten in de stad.
67
Door te werken met deelportefeuilles en per deelportefeuille met een eigen vastgoedteam is voor iedereen duidelijk wie verantwoordelijk is voor welk gebouw. Het samenbrengen van de aandachtsgebieden commercie, financiën en techniek binnen elk vastgoedteam levert meerwaarde op. Bij alle gesprekken, berekeningen, scenario’s en werkzaamheden vindt direct inbreng plaatsvindt vanuit die aandachtsgebieden. Vastgoedvraagstukken worden vanuit de vastgoedteams integraal benaderd.
Resultaat
Doordat de vastgoedorganisatie actief haar opdrachtgevers en sociale partners opzoekt, is er een samenwerking ontstaan die heeft geleid tot de oprichting van het Projectbureau Beheer Maatschappelijk Vastgoed (PBVM). In het PBMV werken de beleidsafdelingen, de
vastgoedorganisatie en de sociale partners samen op het gebied van het afstemmen van de vraag naar en het aanbod aan maatschappelijk vastgoed. Het PBMV heeft over heel de gemeente Eindhoven geïnventariseerd waar maatschappelijke activiteiten plaatsvinden en waar maatschappelijk vastgoed is gelegen. Vervolgens heeft het PBMV, als eerste voor de gemeenschapshuizen, per gebouw de maatschappelijke waarde bepaald van de activiteiten die in dat gebouw zijn gehuisvest. Daarbij hanteert zij een instrument dat door de
vastgoedorganisatie, in samenwerking met de beleidsdiensten, is ontwikkeld. De
maatschappelijke waarde van de activiteiten van alle individuele gemeenschapshuizen zijn daarna per deelgebied in een assenstelsel afgezet tegen het financieel rendement (IRR) van de bijbehorende individuele gebouwen. Zo ontstaat er een kwadrantenmodel dat snel inzicht geeft in welk gebouw een (te) lage score heeft op maatschappelijke waarde en/of financieel rendement (zie figuur 1). Het kwadrantenmodel biedt dus snel inzicht in de maatschappelijke inzet en financiële prestaties van het vastgoed. Met het kwadrantenmodel als uitgangspunt kan het PBMV actief gaan sturen op het herprogrammeren van activiteiten in en/of herbestemmen van gebouwen. Het doel is om de omvang en kwaliteit van het aanbod aan maatschappelijk vastgoed beter af te stemmen op de vraag naar maatschappelijke
accommodatie(ruimte). Vastgoed dat door deze actie geen maatschappelijk doel meer dient, komt in aanmerking voor herbestemming, verkoop of sloop.
68
Figuur 1: voorbeeld afwegingsmodel
Voor de inhoudelijke behandeling van het instrumenten voor bepaling van de maatschappelijke waarde en het opzetten en gebruiken van het kwadrantenmodel verwijzen wij u naar het artikel van Norman Middendorp in DEEL IV van dit boek.
Uitdagingen
Door de samenwerking binnen het PBMV krijgt elke deelnemer niet alleen meer informatie over de doelmatigheid en doeltreffendheid van zijn eigen vastgoed, maar ook over die van de andere deelnemers. De informatie wordt met elkaar gedeeld vanuit een gemeenschappelijk belang dat gezamenlijk sturen op maatschappelijk vastgoed noodzakelijk is. Noodzakelijk om de juiste oplossingen te kunnen bieden voor de vragen die voortkomen uit een actieve stad met een actief maatschappelijk veld. Naar de toekomst toe ziet de vastgoedorganisatie nog wel enkele uitdagingen in het werken met het PBMV.
Zo zullen alle partijen vertrouwen moeten blijven houden in de samenwerking en in het resultaat dat die samenwerking voor het collectief maar ook voor individuele partijen kan opleveren; zie hiervoor ook het artikel van Norman Middendorp in dit boek. Doordat partijen gedreven worden door eigen individuele belangen, verantwoordelijkheden en
resultaatverwachtingen, bestaat de kans dat de samenwerking soms onder druk komt te staan. De uitdaging is dan om als professionele partijen in gesprek met elkaar te blijven en om het belang van samenwerken aan de gemeenschappelijke opgave te laten uitstijgen boven individuele belangen.
69
De eerste inventarisatie van het aanbod aan maatschappelijke activiteiten en maatschappelijk vastgoed is een arbeidsintensief traject geweest. De vele gesprekken met en bezoeken aan de buurten en wijken hebben een grote hoeveelheid gegevens opgeleverd. Deze gegevens zijn geanalyseerd en vertaald naar stuurinformatie (zie artikel Norman Middendorp in dit boek). Vanwege de dynamiek van de markt en het maatschappelijk veld zullen de inventarisaties en analyses regelmatig herhaald moeten worden. Gezien de huidige ontwikkelingen op het gebied van ict, sociale media, big data etc. staat het PBMV voor de uitdaging om na te gaan of en hoe die ontwikkelingen een rol kunnen gaan spelen bij de inventarisatie en
uitvoeringswerkzaamheden van het PBMV.
Een derde uitdaging betreft het uitvoeren van de uitkomsten uit het PBMV: de
herprogrammering, herbestemming, herontwikkeling, verkoop of sloop van het vastgoed dat niet meer nodig is voor het invullen van de vraag naar maatschappelijke
accommodatieruimte. Omdat veel maatschappelijk vastgoed midden in woonwijken is gelegen en vaak een functie-specifiek karakter kent, zal transformatie en/of verkoop een hele opgave zijn. Pas als de locatie, de (gebruiks)kwaliteit van het gebouw en een nieuwe
eindgebruiker elkaar gevonden hebben, is weer een nieuw duurzaam leven van het voormalige maatschappelijk vastgoed mogelijk.
Slotwoord
Op de vraag of een gemeente betrokken moet zijn bij vastgoed, is geen eenduidig antwoord te geven. Iedere gemeente zal voor zichzelf moeten beoordelen of en in welke mate zij
betrokken wil (moet) zijn. De gemeente Eindhoven verantwoordt haar betrokkenheid onder andere op basis van het eerder genoemde afwegingskader. Die betrokkenheid legt wel een verantwoordelijkheid bij de vastgoedorganisatie om maatschappelijk verantwoord om te gaan met het vastgoed. Vanuit een professionele, zakelijke en actieve houding richt de
vastgoedorganisatie zicht op haar opdrachtgevers, partners en klanten in de stad met als doel om met zo minimaal mogelijke inzet van middelen, een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement zien te bereiken. In de missie van de sector Maatschappelijk Vastgoed & Sport is dat verwoord als ‘actief maatschappelijk vastgoed voor een actieve stad’.